Дело № 2-1460/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 апреля 2011 г. г. Уфа
Советский районный суд г. Уфы в составе:
председательствующего судьи Науширбановой З.А.
с участием представителя ТСЖ «Революционная 163» Гайсина И.И. по доверенности от дата, представителя ТСЖ «Революционная 163» Калиниченко Г.Н. по доверенности ... от дата
представителя ответчиков Бейда З.Р. по доверенности от дата, по доверенности дата
представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (далее РОСРЕЕСТР) Гаязовой Э.М. по доверенности ... от дата
при секретаре Шайхуллиной Л.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Революционная 163» к Габдрахманову Р.Н., Гумеровой Ф.Х. о прекращении права собственности на нежилые помещения, признание права общей долевой собственности на нежилые помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Товарищество собственников жилья «Революционная 163» обратилось в суд с иском к Габдрахманову Р.Н., Гумеровой Ф.Х. о прекращении права собственности на нежилые помещения, признание права общей долевой собственности на нежилые помещения, указав в обосновании иска, что Габдрахманов Р.Н. и Гумерова Ф.Х. зарегистрировали право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом паже и в подвальном помещении (Литера А) жилого дома по адресу ... (свидетельства о регистрации права ... и ... оба от дата). В составе подвальных помещений включены помещения №№4 и 5, в которых проходят коммуникации (водопровод и канализация), установлена запорная арматура и иное оборудование, которые носят вспомогательный характер и предназначены для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, поэтому относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме. В данных помещениях Габдрахманов Р.Н. и Гумерова Ф.Х. производят работы по реконструкции и переустройству без согласования с собственниками жилых помещений дома. Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. У Габдрахманова Р.Н. и Гумеровой Ф.Х. право собственности на указанные помещения №№4 и 5 не возникло, поскольку в этих помещениях подвала расположены инженерные коммуникации, обслуживающие весь жилой дом. При таких обстоятельствах оснований для регистрации права собственности на указанные помещения у Габдрахманова Р.Н. и Гумеровой Ф.Х. не имелось. Согласно п.2.2 Устава ТСЖ «Революционная. 163» товарищество принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц. затрудняющих права владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом с многоквартирном доме или препятствующих этом). По смыслу п.4 ст.36 Жилищного кодекса РФ объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно справке ТСЖ «Революционная 163» собственники жилых помещений не давали каких-либо разрешений на реконструкцию, ремонт и иные работы в подвальном помещении дома.
В судебном заседании представители истца Гайсин И.И. по доверенности от дата, Калиниченко Г.Н. по доверенности ... от дата исковые требования поддержали в полном объеме. Представитель истца Гайсин И.И. в судебном заседании пояснил, что срок исковой давности по предъявленным требованиям истцом - ТСЖ «Революционная 163» не пропущен, согласно положениям ст.290 ГК РФ. В нежилых помещениях ..., ..., используемые ответчиками для коммерческих целей, расположены инженерные коммуникации, обслуживающие весь жилой дом, следовательно данные помещения относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно право собственности ответчиков на данные нежилые помещения должно быть прекращено и признано право общей долевой собственности. Согласно п.2.2 Устава Согласно п.2.2 Устава ТСЖ «Революционная. 163» товарищество принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц. затрудняющих права владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом с многоквартирном доме или препятствующих этом). Товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом дополнительных полномочий от собственников помещений товариществу для представления интересов перед третьими лицами не требуется. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от дата N7319/09). Следовательно ТСЖ «Революционная 163» является надлежащим истцом по данным требованиям, не имеет значение обеспечение ответчиками доступа к инженерным коммуникациям, расположенных в помещениях №№ 4,5, то есть нарушение прав истца, поскольку данные помещения по закону не могут принадлежать ответчикам на праве собственности, а принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
В судебном заседании представитель ответчиков Бейда З.Р. исковые требования не признала и пояснила, что по данным исковым требованиям к ответчикам пропущен срок исковой давности. В соответствии с положениями п.6 ст. 198 ГПК РФ суд обязан рассмотреть заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и применить соответствующие последствия, установленные указанными нормами права. По данным требованиям ТСЖ «Революционная 163» является ненадлежащим истцом, поскольку в качестве материальных истцов должны выступать собственники помещений многоквартирного дома, спор о праве собственности на спорные помещения между лицами, являющимися собственниками квартир должен рассматриваться с участием самих собственников. Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу». Таким образом, товарищество участвует в данном деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений, и силу закона не может быть признано субъектом права общей долевой собственности на общее имущество дома. Однако с 2005 года и до настоящего времени ни собственники жилых помещений, ни обслуживающая жилой ... эксплуатационная организация (ООО «ЖЭУ ...», ...) с подобными требованиями не обращались, претензий по поводу оказания препятствий со стороны ответчиков к доступу в подвальные помещения не выражали и не имели претензий с связи с тем, что ответчики всегда обеспечивали надлежащее содержание и доступ в подвальные помещения для всех лиц, оказывающих эксплуатационное обслуживание и лиц, представляющих интересы энергоснабжающих организаций. В частности: 1) инспектор Уфаводоканал ежемесячно снимает показания счетчиков, 2) на основании договора подряда от дата по договору, заключенному с ООО «ЖЭУ ...» ... ГО ..., компания ООО «МастерСтрой», учрежденная Габдрахмановым Р.Н., выполнила работы по ремонту канализации (копии подтверждающих документов прилагаются). Собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с данным иском. Однако ТСЖ «Революционная 163» документы о наделении товарищества необходимыми полномочиями для общения в суд с требованиями, изложенными в иске, не представлены. Собственники спорных нежилых помещений являются добросовестными приобретателями, поскольку приобрели в собственность спорные помещения по возмездной сделке, на основании договора о совместной инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от дата за № М-1 Указанный договор заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ никем не оспорен, сторонами исполнен в полном объеме. Следовательно, иск ТСЖ может быть заявлен только при наличии нарушенного права, а именно оказания со стороны ответчиков препятствий при обслуживании коммуникаций, расположенных в подвальных помещениях, на основании нормы ст.208 Гражданского кодекса РФ, аналогично требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения. Спорные помещения и в целом помещения подвала использовались ответчиками с дата, то есть задолго до создания товарищества, в предпринимательских целях, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. Нахождение в спорных помещениях сетей холодного и горячего водоснабжения, водомерного узла не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному. Истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенных в нем водомерного узла для нужд других помещений дома.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (далее РОСРЕЕСТР) Гаязова Э.М. исковые требования считает необоснованными, и не подлежащими удовлетворению, полностью поддержала возражения представителя ответчика Бейда З.Р. на исковые требования, считает, что по данным требованиям истец пропустил срок исковой давности, ТСЖ «Революционная 163» является ненадлежащим истцом, нахождение в спорных помещениях сетей холодного и горячего водоснабжения, водомерного узла не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному. Иск ТСЖ может быть заявлен только при наличии нарушенного права, а именно оказания со стороны ответчиков препятствий при обслуживании коммуникаций, расположенных в подвальных помещениях, на основании ст.208 ГК РФ.
Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Довод представителей истца о наличии у товарищества прав материального истца, суд считает несостоятельными, поскольку согласно п.п.13.7.4 Устава ТСЖ «Революционная 163» принятие решения о приобретении в собственность товарищества недвижимого имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания ТСЖ. Согласно п.13.12 Устава ТСЖ в Решении ТСЖ по вопросам, поставленным на голосование должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещении в соответствующем многоквартирном доме, в котором создано товарищество, решение по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против», «воздержался». (л.д….)
Согласно выписки из протокола ... общего собрания ТСЖ от дата, принято решение о предоставлении полномочий директору ТСЖ Калиниченко Г.Н. на подготовку и подачу искового заявления в суд с правом подписания искового заявления, мирового соглашения, отказа от иска, представление интересов собственников многоквартирного .... В материалах дела имеется сам протокол ... (л.д…)
Однако в протоколе ... не указаны сведения, предусмотренные п.п. 13.7.4, п.п.13.12 Устава ТСЖ.
Также суд учитывает, что иск ТСЖ подан дата, а решение о предоставлении полномочий директору ТСЖ Калиниченко Г.Н. на подготовку и подачу искового заявления в суд было принято дата с нарушением положений Устава ТСЖ.
Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент обращения ТСЖ «Революционная 163» в суд с иском о признании права общей долевой собственности на помещения ..., ... литера А документы у ТСЖ о предоставлении собственниками помещений многоквартирного дома ТСЖ права на обращение в суд с данным иском отсутствовали. Следовательно ТСЖ является ненадлежащим истцом по иску о прекращении права собственности на нежилые помещения, признание права общей долевой собственности на нежилые помещения.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Согласно техническому паспорту на спорные нежилые помещения спорные помещения имеют наименования: помещение ... по техническому паспорту является складским помещением, а помещение ... по назначению используется в качестве коридора. (л.д……)
Таким образом, назначение данных помещений не соответствует требованиям ст.36 ЖК РФ и техническими подвалами не является.
Согласно проектной документации спорные помещения указаны в проектной документации под номерами 3 и 18. Помещения ... согласно проектной документации используется для индивидуального теплового пункта, а помещение ... используется в качестве коридора. (л.д….)
Допрошенный в качестве свидетеля Л. - начальник ТО ЗАО ПИ «Башкиргражданпроект», показал, что ЗАО ПИ «Башкиргражданпроект» является разработчиком проектной документации по дому ... по .... Согласно проектной документации помещение ... (в техническом паспорте помещение ...) имеет стояк жилого дома. В проектной документации данное помещение используется для внутренней загрузки как магазинное помещение, в данном помещении по проекту предусматривался подъемник. В помещение ... согласно проектной документации (в техническом паспорте данное помещение обозначено ...) имеется транзит теплосети всего дома, разводка сделана для всего здания. В данных помещениях имеется отдельный вход.
Оценив данные технического паспорта, показания свидетеля Л., данные проектной документации, суд приходит к выводу, что нумерация помещений, указанных в техническом паспорте и проектной документации не совпадает, истец просит прекратить право собственности ответчиков на помещения ..., ... литера А - подвала ... согласно технического паспорта, а не проектной документации.
Каких - либо данных о том, что помещение ... и помещение ... являются техническими помещениями подвала, истцом не представлено и судом не добыто, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
Нежилые помещения ..., ... предназначены для самостоятельного использования, помещение ... используется в качестве склада, помещение ... используется в качестве коридора и на стадии разработки проекта, как указано в проектной документации назначение данных помещений предусматривалось не как техническое, а как вспомогательное для обслуживания магазина. Данные помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ответчиками Гумеровой Ф.Х., Габдрахмановым Р.Н. дата, в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности, до создания ТСЖ «Революционная 163», которое зарегистрировано в качестве юридического лица дата (л.д…)
Основанием возникновения права собственности за ответчиками на спорные нежилые помещения является договор о совместной инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от дата за № М-1 Указанный договор заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ никем не оспорен.
Представитель ответчиков просила применить срок исковой давности к требованиям о прекращении права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения, течение срока исковой давности следует исчислять с дата, с момента возникновения права собственности на спорные нежилые помещения - помещения ..., ... литера А ....
В соответствии со ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Иск предъявлен ТСЖ дата, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказе в иске.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Товариществу собственников жилья «Революционная 163» к Габдрахманову Р.Н., Гумеровой Ф.Х. о прекращении права собственности на нежилые помещения, признание права общей долевой собственности на нежилые помещения, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней.
Судья: З.А. Науширбанова