Дело № 2-4044/2011 Именем Российской Федерации 08 августа 2011 года г. Уфа Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Гареевой Л.Ф., при секретаре Землянской Е.В., с участием представителя истца Голубевой О.В., ответчика Ардеева Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ардееву Н.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ардееву Н.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от дата ООО «Инвестиционный капитал» предоставил Ардееву Н.Г. ипотечный жилищный кредит в размере 1 500 000,00 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Ардеева Н.Г. квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 42,50 кв.м., в том числе жилой площадью 28,30 кв.м., расположенной по адресу: .... Кредит в сумме 1 500 000 рублей зачислен дата на счет Ардеева Н.Г. ... в ООО «ИнвестКапиталБанк», что подтверждается мемориальным ордером .... По состоянию на дата, квартира была оценена в размере 1 850 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ИП У.Р.Ф. отчет об оценке за ...-Н. Государственная регистрация договора купли - продажи квартиры произведена дата Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком Ардеевым Н.Г. как должником-залогодателем и выданный Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ первоначальному залогодержателю - ООО «ИнвестКапиталБанк» дата Запись об ипотеке в ЕГРП и сделок с ним произведена дата за .... Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В связи с неисполнением ответчиком обязательств по страховому обеспечению агентом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на дата составляет 1 557 483,08 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 350 347,00 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., начисленных пени в размере 68 342,08 руб. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в размере 1 850 000,00 руб. Просят взыскать с Ардеева Н.Г. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму 1 557 483,08 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 350 347,00 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., а также начисленные пени в размере 68 342,08 руб., а также начиная с дата и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых за каждый календарный день просрочки и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения в законную силу. Просят обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Ардееву Н.Г., расположенную по адресу: РБ ..., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры исходя из оценки квартиры, в размере 1 850 000,00 руб., взыскать в пользу истца расходы по уплате госпошлины в сумме 19 987,42 руб. В судебном заседании представитель истца Голубева О.В., действующая на основании доверенности от дата исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. В судебном заседании ответчик Ардеев Н.Г. признал исковые требования ОАО «АИЖК» о взыскании долга в части суммы 1 557 483,08 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 350 347,00 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., сумму начисленных пени в размере 68 342,08 руб. и обращении взыскания на квартиру, принадлежащую на праве собственности, расположенную по адресу: ..., определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 1 850 000,00 руб. Требование банка о взыскании начиная с дата и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых за каждый календарный день просрочки и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения в законную силу не признал, просил отказать в удовлетворении. Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, материалами дела подтверждено, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от дата ООО «Инвестиционный капитал» предоставил Ардееву Н.Г. ипотечный жилищный кредит в размере 1 500 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Ардеева Н.Г. квартиры, расположенной по адресу: РБ, .... Кредит в сумме 1 500 000 рублей зачислен дата на счет Ардеева Н.Г., что подтверждается мемориальным ордером .... По состоянию на дата год, квартира была оценена в размере 1 850 000,00 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ИП У.Р.Ф. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена дата Главным управлением Федеральной регистрационной службы по РБ. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной УФРС по РБ - ООО «Инвестиционный капитал» дата Запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена дата за .... Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от дата, № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных ... от дата и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ООО «ИнвестКапиталБанк»). С мая 2010 г. ответчиком ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и с августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату процентов за пользованием кредитом, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Агентством было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ... от дата Данное требование было вручено дата Указанное требование ответчиком выполнено не было. Задолженность ответчика по состоянию на дата составляет 1 557 483,08 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - 1 350 347,00 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., а также начисленные пени в размере 68 342,08 руб. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В связи с нарушением ответчиками срока возвращения части займа, подлежит взысканию все оставшиеся суммы с причитающимися процентами. Следовательно, с Ардеева Н.Г. подлежит взысканию в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от дата в сумме 1 557 483,08 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - 1 350 347,00 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., пени в размере 68 342,08 руб. Правообладателем квартиры, расположенная по адресу: ... является Ардеев Н.Г. В силу ст. 348 ГК РФ на заложенное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения залогодержателя. В силу ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Согласно ст. 3 ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе … жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В силу ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В соответствии со ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Ст. 349 ГК РФ предусмотрено требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. В силу ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Согласно отчета об оценке ...-Н, выполненной ИП У.Р.Ф. стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ... составляет 1 850 000,00 руб. Изучив отчет ...-Н, выполненной ИП У.Р.Ф. суд приходит к выводу, что он составлен верно, сведения изложенные в данном отчете достоверны, подтверждаются материалами дела. Расчеты произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в отчете. На основании изложенного, суд оценивает данные отчета как достоверные, допустимые, относимые и достаточные доказательства суммы стоимость жилого помещения, составленные в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», методическими рекомендациями Федеральным стандартом оценки. У суда нет оснований сомневаться в размере стоимости жилого помещения, поскольку заключение сторонами не оспаривается, дано экспертами, не заинтересованными в исходе дела. Суд считает необходимым обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую на праве собственности Ардееву Н.Г., определить способ продажи имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры согласно отчета ...-Н, выполненной ИП У.Р.Ф. - 1 850 000,00 руб. Требования о взыскании с ответчика, начиная с дата и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 14 % годовых за каждый календарный день просрочки и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку практическое его исполнение на стадии исполнительного производства будет крайне затруднительным. Кредитным договором (при ипотеке в силу закона) от дата установлен размер процентов за пользование кредитом и пени, данный договор является действительным, сторонами не оспорен. Кроме того, данное исковое требование предполагает взыскание процентов и пени с ответчика в будущем, является неконкретным, точная сумма взыскания истцом не заявлена. При этом суд учитывает, что истец не лишен права требовать взыскания процентов за дальнейшее использование заемщиком денежных средств, если такое обстоятельство возникнет в будущем. В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. По платежному поручению ... от дата истцом была уплачена госпошлина при подаче иска в суд в общей сумме 19 987 руб. 42 коп., которая подлежит взысканию с ответчика Ардеева Н.Г. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ардееву Н.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично. Взыскать с Ардеева Н.Г. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору - 1 557 483,08 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 350 347,00 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом в размере 138 794,00 руб., сумму начисленных пени в размере 68 342,08 руб. Обратить взыскания на квартиру, принадлежащую на праве собственности Ардееву Н.Г., расположенную по адресу: ..., реализовав заложенное имущество - квартиру путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры в размере 1 850 000,00 руб. Взыскать с Ардеева Н.Г. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины в размере 19 987 руб. 42 коп. В остальной части иска - отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней, через Советский районный суд г. Уфы. Судья Л.Ф.Гареева.