Дело № 2-2461/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 17 ноября 2011года г.Уфа Советский районный суд г.Уфы РБ в составе: председательствующего судьи Давыдова С.А., при секретаре Имельбаевой Г.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ГорсИнвест» к Лазаричеву Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество, Установил: ООО «ГорсИнвест» обратилось в суд с иском к Лазаричеву Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование иска, что дата между КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и ООО «БашСтройКомплект» был заключен кредитный договор № ... По условиям договора заемщику был предоставлен кредит в размере ... ... руб., который подлежал возврату до дата с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17%. Комиссия за обслуживание счета составила 0,2 % от суммы основного долга на каждую дату очередного платежа. За нарушение срока внесения ежемесячного платежа и неисполнение требования Банка о досрочном погашении кредита заемщик обязался оплатить банку за каждый день просрочки неустойку в размере 1% и 0,2% соответственно. В соответствии с дополнительным соглашением ... от дата процентная ставка по кредиту была повышена до 18% годовых. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту были заключены договора поручительства № УПМ-... от дата с Лазаричевым Ю.С. и № ... ... от дата с К также в обеспечение обязательств ООО «БашСтройКомплект» по возврату займа дата между КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и Лазаричевым Ю.С. был заключен договор залога недвижимого имущества № .... По условиям договора залогодатель обеспечивал залогом объекта недвижимости (нежилыми помещениями, спортивного назначения, общей площадью 298,30 кв.м этаж подвал, номера помещений на поэтажном плане: ... расположенными по адресу: РБ, ...) исполнение всех обязательств ООО «БашСтройКомплект» перед КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) по кредитному договору № ... от дата Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по РБ дата за номером ..., о чем имеется соответствующая отметка. дата КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и ООО «Горс Инвест» был заключен договор об уступке прав на основании которого правопреемником прав по вышеуказанным договорам стало ООО «ГорсИнвест». Заемщик и поручители нарушили условия кредитного договора и договоров поручительства вследствие чего кредитор был вынужден подать соответствующий иск в Замоскворецкий районный суд г. Москва. Факт неисполнения заемщиком и поручителями своих обязательств по вышеуказанным договорам, а также переход к ООО «ГорсИнвест» прав от Банка установлены судебным постановлением Замоскворецкого районного суда ... от дата Согласно вышеуказанному судебному акту в пользу ООО «ГорсИнвест» с ООО «БашСтройКомплект», Каримова Р.Р. и Лазаричева Ю.С. солидарно взыскана задолженность в размере ... руб. ... коп. истец просит обратить взыскание на нежилые помещения, спортивного назначения, общей площадью 298, 30 кв.м этаж подвал, номера помещений на поэтажном плане: ..., ... расположенными по адресу: РБ, ..., принадлежащие на праве собственности Лазаричеву Ю.С. и являющиеся предметом залога по договору залога № .... Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины - ... руб. В судебном заседании представитель истца Родионова Н.В., (доверенность в деле), исковые требования поддержала. Просила удовлетворить, повторила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила установить начальную цену заложенного имущества в размере ... руб., взыскать расходы по оплате проведения экспертизы. Ответчик Лазаричев Ю.С., третье лицо Яхин З.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии. Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. дата между КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и ООО «БашСтройКомплект» был заключен кредитный договор № .... По условиям договора заемщику был предоставлен кредит в размере ... руб., который подлежал возврату до дата с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17%. В соответствии с п. 3.4. Договора, комиссия за обслуживание счета составила 0,2 % от суммы основного долга на каждую дату очередного платежа. В соответствии с п. 3.6. и 5.1 Договора за нарушение срока внесения ежемесячного платежа и неисполнение требования Банка о досрочном погашении кредита заемщик обязался оплатить банку за каждый день просрочки неустойку в размере 1% и 0,2% соответственно. В соответствии с дополнительным соглашением ... от дата процентная ставка по кредиту была повышена до 18% годовых. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту были заключены договора поручительства № УПМ-2007/1/26 от дата с Лазаричевым Ю.С. и № УПМ - ... от дата с Каримовым Р.Р. также в обеспечение обязательств ООО «БашСтройКомплект» по возврату займа дата между КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и Лазаричевым Ю.С. был заключен договор залога недвижимого имущества № .... По условиям договора залогодатель обеспечивал залогом объекта недвижимости (нежилыми помещениями, спортивного назначения, общей площадью 298,30 кв.м этаж подвал, номера помещений на поэтажном плане: ... расположенными по адресу: РБ, ...) исполнение всех обязательств ООО «БашСтройКомплект» перед КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) по кредитному договору № ... от дата Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по РБ дата за номером ..., о чем имеется соответствующая отметка. дата КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) и ООО «Горс Инвест» был заключен договор об уступке прав на основании которого правопреемником прав по вышеуказанным договорам стало ООО «ГорсИнвест». Согласно ст. 133 ГК неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, нельзя заложить часть жилого дома, представляющую собой места общего пользования. Согласно ст. 135 ГК принадлежностью признается отдельная вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением. Особенностью принадлежности является то, что она не может использоваться без главной вещи по общему для них назначению, в то время как главная вещь может использоваться по назначению без принадлежности. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); Статья 290 ГК РФ также декларирует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Судом установлено, что предмет залога - помещения находятся в подвале 12 -этажного жилого многоквартирного дома. Указанные помещения согласно договору залога, свидетельства о госрегистрации права, заявлены как помещения спортивного назначения, находящиеся в подвале. В ходе рассмотрения дела судом по определению назначалось проведение оценки, по результатам которой, оценщик С в своем отчете об оценке ...-Н от дата приходит к следующим выводам. Пункт 3.2 отчета указывает, что объект оценки - помещения площадью 298,3 кв.м. находятся в подвале 12-этажного кирпичного жилого ... года постройки по адресу .... Раздел 2 отчета на стр.14 содержится вывод о текущем использовании помещений: «В настоящее время в коммерческих целях не используется. Подвал используется для технического обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома. На стр. 18 отчет содержит следующее: « В настоящее время помещения не используются в коммерческих целях, начаты работы по приведению помещений к состоянию, пригодному для такого использования. Проект перепланировки помещений подвала для коммерческого использования не представлен. Поскольку в подвале находятся инженерные коммуникации жилого дома, собственник обязан обеспечивать круглосуточный доступ в помещения сотрудников эксплуатирующей организации для обслуживания и ремонта коммуникаций. В момент повторного осмотра помещений, там находились слесари эксплуатирующей организации по поводу затопления подвала из-за аварии на водопроводе в вышележащей квартире. Подвальные помещения первоначально проектировались как технический подвал для ввода и прокладки коммуникаций жилого дома (теплотрасса, хозяйственно-бытовой водопровод, пожарный водопровод, канализация, электроснабжение), которые расположены под потолком подвала.» На стр. 19 оценщик приходит к выводу: «В настоящее время помещения не соответствуют указанному в Техническом паспорте фактическому использованию и указанному в Свидетельстве о ГРП назначению «спортивные». Данный отчет суд оценивает как относимое, допустимое и достаточное доказательство на котором суд основывает свои выводы о том, что предмет залога, является не чем иным как подвалом жилого дома, в котором находятся общедомовые коммуникации. Указанный отчет выполнен квалифицированным оценщиком - специалистом в области недвижимости, с осмотром и фотофиксацией объекта оценки и анализа его состояния и назначения, а потому каких-либо сомнений не вызывает. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ от дата «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от дата каких либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Аналогичная позиция закреплена в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от дата, согласно которой право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от дата ... (далее - Правила). Согласно п. 2 Правил в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Пунктом 10.6. Строительных норм и правил РФ «Здания жилые многоквартирные» СНиП 31-01-2003, утв. Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, предусмотрено, что должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. Таким образом, спорные нежилые помещения проектировались и сдавались в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного жилого дома и изначально, как самостоятельные отдельные нежилые помещения имеющие независимый отдельный вход не проектировались и не предполагались. Согласно Строительных норм и правил РФ «Здания жилые многоквартирные» СНиП 31-01-2003, утв. Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу строительство жилых зданий, должно осуществляться по проекту в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство (п. 4.1.). Согласно п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация подлежит обязательной государственной экспертизе. П. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в случае отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Разрешительной документации, утвержденного и прошедшего государственную экспертизу проекта, предусматривающего спорное помещение в качестве отдельного и самостоятельного в материалах дела нет, и наличия таковых сторонами не представлено. Указание в техническом паспорте от дата (листы 78-85 отчета об оценке) на изменение назначения спорных помещений - как на самостоятельные нежилые в виде кабинета, гардероба, теннисных, бильярдных, кладовых не могут повлиять на выводы суда о принадлежности спорного помещения к техническому подвалу, поскольку фактически это не влечет изменение их предназначения - обслуживание более одной квартиры в указанном доме. Сами по себе действия по технической инвентаризации объектов недвижимости не носят ни правоустанавливающий, ни правоподтверждающий характер и не меняют факта нахождения в спорном нежилом помещении оборудования, в силу закона находящегося в собственности домовладельцев. То обстоятельство что на данные подвальные помещения зарегистрировано право собственности Лазаричева Ю.С. и на момент рассмотрения его право собственности на предмет залога никем не оспорены, не может повлиять на выводы суда о невозможности удовлетворения исковых требований истца, поскольку факт регистрации права Лазаричева Ю.С. на подвальные помещения не лишает права остальных собственников многоквартирного дома в силу закона также иметь право на долю этих помещений как общего имущества многоквартирного дома. При этом необходимость такой госрегистрации - отсутствует. Таким образом в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что предмет залога - нежилые помещения, спортивного назначения, общей площадью 298, 30 кв.м этаж подвал, номера помещений на поэтажном плане: ... расположенные по адресу: РБ, ... в которых находятся теплотрасса в изоляции, транзитная теплотрасса, канализация, электрокабели, отопление, прямая и обратная подачи, заземление дома по стенам подвала, проход сетей отопления, холодной и горячей воды, сеть канализации, пожарные гидранты, подвальные помещения, предназначены для обеспечения водоснабжения и отопления жилого здания, т.е фактически являются подвальным помещением жилого дома и представляют собой места общего пользования. Решение суда в силу закона должно быть исполнимым и не нарушать права и законные интересы других лиц в связи с чем м суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК Российской Федерации, суд Решил: В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ГорсИнвест» к Лазаричеву Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней. Судья С.А. Давыдов