2-1021/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации < дата > ... Советский районный суд ... в составе: председательствующего судьи К, с участием представителя ответчика К - К, действующего по доверенности от < дата >, зарегистрированной в реестре за ... при секретаре К, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Восточный экспресс К» к К, К, К, К об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, УСТАНОВИЛ: < дата > между ООО «К» (далее К) и К, К, К, К заключен кредитный договор ...-..., по условиям которого, заемщики получали кредит в размере 535 000 руб. для ремонта своей квартиры, на срок 182 месяца, по...,45% годовых, с уплатой ежемесячного аннуитетного платежа в размере 6 576, 59 руб. не позднее 25 числа каждого месяца. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор на ипотеку квартиры, расположенной по адресу: ..., п... 25, .... В связи с неисполнением ответчиками условий кредитного договора, К обратился в суд с иском к К, К, К, К о расторжении кредитного договора, взыскании с них задолженности по кредитному договору в размере 873 124 руб. 11 коп. и обращении взыскания на заложенную ... по ул. П.... Впоследствии К в порядке ст. 39 ГПК РФ, увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчиков задолженность по кредитному договору в размере 1 052 063 руб. 22 ко... заявление было принято к производству суда Определением от < дата > Решением Советского районного суда ... от < дата > исковые требования ООО «К» удовлетворены частично. Постановлено: Расторгнуть Кредитный Договор от < дата > заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «К» и К, К, К, К. Взыскать с К, К, К, К солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «К» задолженность по кредитному договору в размере 682 295 руб. 82 коп. в том числе: основной долг в размере 519 764 руб. 98 коп.; проценты по кредитному договору в размере 63 061 руб. 43 коп.; пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 31 530 руб. 71 коп.; пени за нарушение сроков возврата процентов в размере 67 938 руб. 70 коп. В части иска об обращении взыскания на предмет залога - ... по П..., - отказать. Взыскать с К, К, К, К солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «К» госпошлину в размере 7 511 руб. 48 коп. Кассационным определением Верховного суда РБ от < дата > решение Советского районного суда ... от < дата > оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «К» - без удовлетворения. Постановлением Президиума Верховного суда РБ от < дата > решение Советского районного суда ... от < дата > и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от < дата > в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога - ... по П... отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Советский районный суд .... В дальнейшем судом произведена замена истца ООО «К» его правопреемником Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед, поскольку между ними был заключен договор ... от < дата > передачи прав по закладной согласно которому, права по закладной от < дата >, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору от < дата > были переданы Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед, приняты уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ. Указано, что спорная квартира была заложена ответчиками в счет обеспечения условий кредитного договора, К имеет право требовать обращения взыскания на эту квартиру. Просит обратить взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу ..., П..., 25-16 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 760 000 руб. Решением Советского районного суда ... от < дата > Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед к К, К, К, К об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, - удовлетворены. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда ... от < дата > решение Советского районного суда ... от < дата > отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Решением Советского районного суда ... от < дата > исковые требования Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед к К, К, К, К об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, - удовлетворить частично и постановлено: «Обратить взыскание на заложенное имущество - ... по Проспекту Октября ..., принадлежащую на праве общей долевой собственности К, К, К, К, определить следующий порядок взыскания: Реализация заложенного имущества - ... по Проспекту Октября ..., осуществляется путем публичных торгов. Начальную, продажную цену заложенного имущества - ... по ... ..., определить в размере 2 540 000 рублей. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда ... от < дата > решение Советского районного суда ... от < дата > отменено, дело направлено на новое рассмотрение. В дальнейшем судом произведена замена истца Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед его правопреемником ОАО «Восточный экспресс К», поскольку между ними был заключен договор ... от < дата > передачи прав по закладной согласно которому, права по закладной от < дата >, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору от < дата > были переданы ОАО «Восточный экспресс К», приняты уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ. Указано, что спорная квартира была заложена ответчиками в счет обеспечения условий кредитного договора, К имеет право требовать обращения взыскания на эту квартиру. Просит обратить взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу ..., П..., 25-16 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 760 000 руб. В судебном заседании представитель истца К, действующая по доверенности от < дата > (доверенность в деле), исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении. Просила обратить взыскание на предмет ипотеки, определив начальную продажную стоимость по отчету ...» в размере ликвидационной стоимости - 1 760 000 руб. Представитель ответчика К - К, действующий по доверенности ... от < дата >, (доверенность в деле) требование об обращении взыскания на заложенную ... по ул. П... не признал, пояснил, что ответчики продолжают выплачивать кредит, а следовательно задолжность на сегодняшний день уменьшилась. При таких обстоятельствах, не может быть обращено взыскание на предмет залога. Отчет представленный истцами не может быть принят судом во внимание поскольку на сегодняшний день он неактуален. В судебное заседание представитель третьего лица Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался телеграммой. Ответчики К, К, К, К в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков и третьего лица. Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит следующему. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору К или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу ст.309, 310 ГК РФ ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Как следует из материалов дела, < дата > между ООО «К», с одной стороны, К, К, К, К, с другой стороны, был заключен кредитный договор ...-..., по условиям которого заемщики получили кредит в размере 535 000 руб. для ремонта своей квартиры на срок 182 месяца по...,45 % годовых, с уплатой ежемесячного аннуитентного платежа в размере 6 576, 59 руб. не позднее 25 числа каждого месяца. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ..., П..., оцененной в 2 540 000 рублей. Однако, ответчики платежи по кредиту своевременно не вносили. По состоянию на < дата > задолженность ответчиков перед К по основному долгу составила 519764 руб. 98 коп.; задолженность по процентам - 63 061 руб. 43 коп. Решением Советского районного суда ... от < дата > с ответчиков солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 682 295 руб. 82 коп. в том числе: основной долг в размере 519 764 руб. 98 коп.; проценты по кредитному договору в размере 63 061 руб. 43 коп.; пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 31 530 руб. 71 коп.; пени за нарушение сроков возврата процентов в размере 67 938 руб. 70 коп. Кассационным определением Верховного суда РБ от < дата > решение Советского районного суда ... от < дата > в данной части оставлено без изменения. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии с пп.1,2 ст. 1 Федерального закона от < дата > N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. В силу ст. 2 приведенного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. Судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами признается, что спорная ... по П... находится в долевой собственности К, К, К, К (... ... имущество и сделок с ним в собственности К, К, К, К находится ... по ул. п... 25 ... по 1/4 доли у каждого. Ст. 5 закона предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе … жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В силу ст. 50 закона Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В соответствии со ст. 78 закона Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных К или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от < дата > N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. В силу п. 1.3.1 кредитного договора от < дата > обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека спорной ... по ул. п... ... ..., удостоверенная закладной. В соответствии с закладной от < дата >, являющейся неотъемлемой частью кредитного договора, предметом ипотеки является спорная квартира, принадлежащая ответчикам на праве общей долевой собственности. В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Судом установлено, что со стороны ответчиков имелись существенные нарушения кредитного договора, в связи с которыми он расторгнут по решению суда, вступившего в законную силу Кассационным определением ВС РБ от < дата >, имелось ненадлежащее исполнение условий кредитного договора, обеспеченного ипотекой. В силу изложенного суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о прекращении договора ипотеки, поскольку квартира была заложена в обеспечение обязательств по кредитному договору, условия которого были существенно нарушены ответчиками. Ст. 349 ГК РФ предусмотрено требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Согласно п. п. 1 и 3 ст. 349 ГК РФ может быть обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинают торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя в остальных случаях. В закладной от < дата > сторонами была определена денежная оценка предмета ипотеки в размере 2 540 000 руб. Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствуется отчетом ... за ...К - 09 от < дата > об оценке ликвидационной стоимости спорного жилого помещения ... по ул. п... ... ... и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества в размере 1 760 000 рублей. При определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Согласно п.10 Закона РФ ... от < дата > «О залоге» (с изменениями от < дата > и от < дата >) начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях. Ответчики заключили договор ипотеки ...-ДИ-7169-2007 от < дата >, при этом осознавали, что передача в ипотеку заложенной квартиры предполагает возможность обращения на нее взыскания в случае неисполнения ими условий кредитного договора. Таким образом, ответчики фактически дали согласие на обращение взыскания на заложенное имущество. Довод представителя ответчика о невозможности обращения взыскания, так как задолжность становиться меньше, является несостоятельным, поскольку обращение взыскания на заложенное имущество не допускается в случаях указанных в ст. 54 ч.1 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 348 ГК РФ, чего не было установлено ни в одном из судебных заседаниях. В предоставлении отсрочки на три месяца суд считает необходимым отказать. Исходя из положения ст. 56 ГПК РФ каких-либо уважительных причин для отсрочки исполнения решения суда представителем ответчика не указано и доказательств, подтверждающих их наличие, не представлено. То обстоятельство, что ответчики продолжают выплачивать кредит, не отвечают положениям ст. 54 ФЗ «Об ипотеке». В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке пользу истца подлежит взысканию возврат государственной пошлины в размере 4 000 руб. На основании ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ОАО «Восточный экспресс К» к К, К, К, К об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру - удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное имущество - ... по Проспекту Октября ..., принадлежащую на праве общей долевой собственности К, К, К, К. Определить способ реализации - публичные торги. Установить начальную продажную цену заложенного имущества- ... по Проспекту Октября ... в размере 1 760 000 рублей. Взыскать с К, К, К, К солидарно в пользу ОАО «Восточный экспресс К» возврат государственной пошлины в размере 4 000 руб. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ в течение одного месяца через суд .... Судья К