РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2010 года
Советский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Коробченко Н.В.
при секретаре Каримовой Л.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Джаналиевой ... к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная корпорация «...» о признании предварительного договора долевого участия договором участия в долевом строительстве, признании статуса залогового кредитора,
установил:
Джаналиева Л.З. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная корпорация «...» (далее по тексту ООО СК «...»), указав в обоснование своих требований, что Дата обезличена года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор долевого участия на строительство 2-х комнатной квартиры, общей площадью 66 кв.м., расположенной на 3-м этаже жилого дома по адресу г. Астрахань ... (Блок В).
Истец указывает, что во исполнение условий п. 1.2. Договора с ее стороны была произведена оплата квартиры, исходя из стоимости 28000 рублей за 1 кв.м. площади. Стоимость квартиры сторонами была определена в размере 1848000 рублей, без учета стоимости отделочных работ, ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию был определен 2010 год.
Джаналиева Л.З. указывает, что с ее стороны произведена оплата объекта в размере 1000000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от Дата обезличена года на сумму 600000 рублей и от Дата обезличена года на сумму 400000 рублей. При обращении в управление Росреестра по АО ей было отказано в регистрации договора ввиду того, что ООО СК «...» не представлены необходимые документы для государственной регистрации договора долевого строительства. Неоднократные обращения к ответчику о предоставлении документов для государственной регистрации договора результата не достигли, по сообщению ООО СК «...» строительство приостановлено из-за отсутствия финансовых средств.
В связи с тем, что неисполнение ответчиком своих обязательств по передаче квартиры нарушает ее права и законные интересы, Джаналиева Л.З. просит суд признать предварительный договор долевого участия на строительство квартиры в жилом доме по ... от Дата обезличена года, заключенный между ней и ООО СК «...» договором участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 66 кв.м., расположенной на 3-ем этаже жилого дома Номер обезличен (Блок В) по ул. ... г. Астрахани, признать ее залоговым кредитором ООО СК «...» по предварительному договору долевого участия от Дата обезличена года на сумму 1000000 рублей.
Истец Джаналиева Л.З. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доказательств уважительности неявки суду не представила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.
Представитель истца Мухева Р.З., действующая на основании доверенности от Дата обезличена года, просила суд требования Джаналиевой Л.З. удовлетворить в полном объеме по указанным в иске основаниям.
Представитель ответчика ООО СК «...» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв о рассмотрении дела в их отсутствие, с исковыми требованиями Джаналиевой Л.З. согласны в полном объеме и просят суд иск удовлетворить.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
На основании ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Статья 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст.4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно ст. 5 вышеуказанного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Судом установлено, что Дата обезличена года между Джаналиевой Л.З. и ООО СК «...» был заключен предварительный договор долевого участия на строительство квартиры в жилом доме по ..., по условиям которого истец собственными денежными средствами принимает участие в финансировании, а ответчик обеспечивает строительство и сдачу в эксплуатацию объекта: 9-ти этажного жилого дома по адресу: г.Астрахань, ... (блок В) в части строительства 2-комнатной квартиры общей площадью 66 кв.м., расположенной на 3-ом этаже жилого дома.
Согласно п.п.1.2, 1,3, 1.4 Договора, в течение одного года со дня подписания договора Джаналиевой Л.З. оплачивается 1848000 рублей, что соответствует оплате за 66 кв.м. общей площади квартиры, исходя из стоимости 28000 руб. за 1 кв.м.; предварительная стоимость договора составляет 1848000 рублей без учета стоимости отделочных работ; сумма договора корректируется после завершения строительства по оплате фактического изменения общей площади квартиры, оплате дополнительных работ, выполненных по заявлению заказчика; ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - 2010 год.
Пунктом 1.5 договора от Дата обезличена года предусмотрено, что передача объекта строительства ООО «СК «... и принятие его Джаналиевой Л.З. осуществляется по передаточному акту в течение 60 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. Право собственности на квартиру у истца возникает с момента регистрации права собственности на основании настоящего договора, договора долевого участия, иных документов и акта приема-передачи квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.
В судебном заседании установлено, что Джаналиева Л.З. обязательства по предварительному договору от Дата обезличена года в части оплаты стоимости квартиры из расчета 28000 рублей за 1 кв.м. за 66 кв.м. общей площади исполнила, что усматривается из квитанций к приходному кассовому ордеру от Дата обезличена года, Дата обезличена года. Дата обезличена года Джаналиева Л.З. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области с целью зарегистрировать Договор, заключенный между ней и ответчиком.
Как следует из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области Номер обезличен от Дата обезличена года, Джаналиевой Л.З. было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве с указанием причин, срока и последствий в случае непредставления доказательств для проведения регистрации.
Судом установлено, что истец Джаналиева Л.З. неоднократно обращалась в ООО «СК «...» с требованиями о проведении регистрации предварительного договора, предоставлении ей необходимых для регистрации документов и заключении договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Астрахань, ..., блок В.
Согласно сообщениям ООО «СК «...» Номер обезличен, Номер обезличен судом установлено, что предполагаемый срок заключения договора с регистрацией его в УФРС по Астраханской области ориентировочно определен: декабрь 2008 года - январь 2009 года, земельный участок по ... оформлен в собственность ответчика, однако выполнить все обязательства перед истцом по регистрации договора долевого участия ООО «СК «... не имеет возможности ввиду отсутствия полного пакета документов для проведения регистрационных действий.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что стороны приступили к исполнению предварительного договора от Дата обезличена года, фактически рассматривая его как основной договор долевого участия на строительство квартиры в жилом доме по ....
Анализируя содержание предварительного договора долевого участия на строительство квартиры в жилом доме по ... от Дата обезличена года, суд принимает во внимание, что он соответствует положениям ст.4 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в Договоре от Дата обезличена года отражены все существенные условия, позволяющие установить предмет договора, которые приняты и исполняются сторонами.
В соответствии со ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
На основании ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Судом установлено, что на основании Свидетельства о государственной регистрации права серии Номер обезличен Номер обезличен земельный участок, общей площадью 2411 кв.м., расположенный по адресу г. Астрахань ... является собственностью ООО СК «...».
В совокупности представленных доказательств, учитывая их взаимную связь, достоверность и достаточность, а также тот факт, что ответчик не имеет существенных возражений против удовлетворения требований истца, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Джаналиевой Л.З. в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать предварительный договор долевого участия на строительство квартиры в жилом доме по ... от Дата обезличена года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Строительная корпорация «...» и Джаналиевой ... - договором участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 66 кв.м., расположенной на 3-ем этаже жилого дома Номер обезличен (Блок В) по ул. ... г. Астрахани.
Признать Джаналиеву ..., Дата обезличена года рождения, уроженку ... ..., паспорт серии ... Номер обезличен, ... ... Дата обезличена года, зарегистрированной по адресу г. Астрахань ... ... ... ..., залоговым кредитором Общества с ограниченной ответственностью Строительная корпорация «...» по предварительному договору долевого участия от Дата обезличена года на сумму 1000000 (один миллион) рублей.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение десяти дней с момента вынесения решения в окончательной форме.
Судья: Н.В. Коробченко
Решение в окончательной форме изготовлено 27.07.2010 года.
Судья: Н.В. Коробченко