РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 августа 2010 года
Советский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Иноземцевой Э.В.,
при секретаре Кулбасовой Д.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Национального Банка «...» (ОАО) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Жаркову ... о признании торгов, протокола о результатах торгов недействительными, о возложении обязанности проведения повторных торгов, взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Жаркову ... о признании торгов, протокола о результатах торгов недействительными, о возложении обязанности проведения повторных торгов, взыскании судебных расходов, указав, что в отделе судебных приставов Наримановского района УФССП по АО на исполнении у судебного пристава-исполнителя Котова ... находится сводное исполнительное производство № ... объединенное ... года на основании ранее возбужденных исполнительных производств № ... от ... года по исполнительному листу № ... от ... года выданного Наримановским районным судом АО об аресте имущества Сергалиева ....в размере ... рублей, в том числе на заложенное имущество жилой дом общей площадью ... кв.м., свидетельство № ..., расположенный по адресу: АО, ... и № ... от ... года по исполнительному листу № ... от ... года выданного ... судом АО о взыскании задолженности всего в сумме ... рублей с должников ООО ПКФ «...», Сергалиевой ... Мурзагалиева ... Сергалиева ... Сергалиева ... Сергалиева .... солидарно в пользу Национального банка «... (ОАО), обращении взыскания на заложенное имущество. В рамках обеспечительного исполнительного производства № ... на имущество, а именно жилой дом и земельный участок ... года Котовым ... был наложен арест составлением акта о наложении ареста (описи имущества). Документальной информации в виде постановлений о передаче заложенного имущества на реализацию и сопутствующей документации в виде актов приема-передачи, заявок на торги и т.д. в банк не поступало. ... года Банком от ... по АО на соответствующий запрос получена копия уведомления Территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в АО от ... года «об истечении сроков реализации» о том, что повторные торги, назначенные на ... года по реализации заложенного имущества - жилого дома, признаны несостоявшимися. Таким образом, истец был лишен возможности участия и наблюдения как сторона исполнительного производства. Просит признать торги, проведенные ... года ответчиком - Территориальным Управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, в порядке исполнения решения суда, по продаже арестованного имущества земельного участка, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер ..., ... недействительными. Признать недействительным протокол № ... от ... года о результатах торгов по продаже арестованного имущества имеющий силу договора купли-продажи, заключенный между ответчиком Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области и с лицом, выигравшим торги ответчиком Жарковым ... по продаже арестованного имущества земельного участка, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер ... расположенного по адресу: АО, ... Обязать ответчика территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области устранить в полном объеме допущенное нарушение Закона путем организации повторных торгов с учетом нормы законодательства об ипотеке и ЗК РФ, - совместных с расположенным на земельном участке жилым домом общей площадью ... кв.м., расположенным по адресу: АО, ... Взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей.
В судебном заседании представитель истца НБ «...» (ОАО) Тимофеев ... исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ТУ Росимущества по АО Пушкарева ... действующая по доверенности против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель третьего лица УФССП по АО Измайлов ... возражал против удовлетворения исковых требований.
Третьи лица Сергалиева ... Сергалиев ... в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Астраханской области, прокуратура Астраханской области, судебный пристав-исполнитель УФССП по АО Котов ... в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Суд, с согласия представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, решил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, что в отделе судебных приставов ... по АО на исполнении у судебного пристава-исполнителя Котова ... находится сводное исполнительное производство № ..., объединенное ... года на основании ранее возбужденных исполнительных производств № ... от ... по исполнительному листу № ... от ... года выданного ... судом АО об аресте имущества Сергалиева ...в размере ... рублей, в том числе на заложенное имущество жилой дом общей площадью ... кв.м., свидетельство № ..., расположенный по адресу: АО, ... и № ... ... года по исполнительному листу № 2... от ... года выданного ... судом АО о взыскании задолженности всего в сумме ... рублей с должников ООО ПКФ «...», Сергалиевой ... Мурзагалиева ..., Сергалиева ... Сергалиева ...., Сергалиева ... солидарно в пользу Национального банка «... (ОАО), обращении взыскания на заложенное имущество, недвижимость: жилой дом общей площадью ... кв.м., свидетельство № ..., расположенный по адресу: Астраханская область, ... Стоимость предмета залога ... рублей, земельный участок, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенный по адресу: Астраханская область, ... стоимость предмета залога ... рублей.
В рамках обеспечительного исполнительного производства № ... на имущество, а именно жилой дом и земельный участок ... года Котовым ... был наложен арест составлением акта о наложении ареста (описи имущества).
Сведений о ходе исполнительных действий в отношении заложенного имущества - жилого дома и земельного участка, взыскателю официально не поступало. Сведения о том, что в Наримановском отделе судебных приставов имеются исполнительные производства в отношении остальных солидарных должников, а именно ООО ПКФ «...», Сергалиевой ..., Мурзагалиева ... Сергалиева ... Сергалиева ... и данные исполнительные производства в соответствии с п. 1 ст. 34 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года № 229-ФЗ объедены в сводное, также не поступали.
Документальной информации в виде постановлений о передаче заложенного имущества на реализацию и сопутствующей документации в виде актов приема-передачи, заявок на торги и т.д. в банк не поступало.
Согласно выписки по лицевому счету ООО «...» ... года в филиал НБ «...» (ОАО) в г. Астрахань поступили денежные средства в размере ... рублей, как в последствии оказалось, в счет реализации заложенного земельного участка. Полагаясь на компетентность должностных лиц, заявителем не подразумевались такие действия ответчика, при которых, вопреки закону произойдет раздельная реализация недвижимого заложенного имущества, а также не предполагалось то, что при повторно организованных ответчиком торгах реализация всего заложенного имущества вообще не состоится. В связи с этим, средства поступившие ... года со счета ОСП Наримановского района УФССП РФ по АО были приняты банком и учтены в счет погашения суммы полного долга по кредитному договору, заключенного ООО «...».
... года Банком от УФССП по АО на соответствующий запрос получена копия уведомления Территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в АО от ... года «об истечении сроков реализации» о том, что повторные торги, назначенные на ... года по реализации заложенного имущества - жилого дома, признаны несостоявшимися. Копий протокола о несостоявшихся торгах указанного в приложении к данному уведомлению истец не получал. С учетом того, что земельный участок был уже реализован на первых торгах и того, что единственным заинтересованным лицом в исходе торгов по жилому дому, могло быть лишь лицо, выкупившее земельный участок, организация ответчиком повторных торгов по жилому дому было заведено бесперспективной.
Таким образом, истец был лишен возможности участия и наблюдения как сторона исполнительного производства. В связи с этим, а также в связи с незаконными действиями ответчика по организации торгов, бесконтрольности за соблюдением процедур и законности торгов со стороны УФССП РФ по АО, произошло отчуждение права собственности заложенного земельного участка без расположенного на нем заложенного жилого дома, что прямо запрещает Законом.
Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном ФЗ «Об исполнительном производстве» с учетом особенностей, предусмотренных ГК РФ, Земельным кодеком РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающие особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ предусмотрен переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
Так ч. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен следующий прямой запрет: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными. Данное правило распространяется и на случаи обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.
Заложенное имущество на основании свидетельств о государственной регистрации права (№ ... от ... года - жилой дом по адресу: ... ... кв.м. № ... от ... года - земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью ... кв.м.) принадлежало на праве собственности на момент организации торгов одному лицу - залогодателю, а именно - Сергалиевой ...
В силу ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
То есть, земельный участок под домом можно продать вместе с домом. Данных о разделении земельного участка, который был реализован на открытых торгах, с целью использования части участка, находящегося непосредственно под жилым домом для совместной его реализации с этим домом (передачи его взыскателю по исполнительному производству), у истца нет. При этом согласно кадастрового плана земельного участка данный жилой дом находится на территории реализованного с торгов земельного участка.
В связи с вышеизложенным, суд, считает, незаконными действия ответчика на основании нарушения им законодательства о порядке реализации и отчуждения права собственности на недвижимое имущество (недвижимости, находящейся на земельном участке), принадлежащего одному лицу- собственнику.
... года покупателем земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, ... Жарковым ... в ОСП Наримановского района УФССП по АО получены оригиналы правоустанавливающих документов на проданный ТУ ФАУГИ земельный участок, а именно свидетельство о государственной регистрации земельного участка ... и план усадебного участка. В заявлении Жаркова ... указана причина получения документов для осуществления государственной регистрации.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Все действия ответчика ущемляют права и законные интересы Национального банка «...» (ОАО), поскольку лишает его возможности реализовать свое право залогодержателя.
Кроме того, в соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать торги, проведенные ... года Территориальным Управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области в порядке исполнения решения суда, по продаже арестованного имущества земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... недействительными.
Признать недействительным протокол № ... от ... года о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющийся силу договора купли-продажи, заключенный между Территориальным Управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области с Жарковым ..., по продаже арестованного имущества земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ...
Обязать Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области организовать повторные торги - совместных, с расположенным на земельном участке жилым домом общей площадью ... кв.м., расположенным по адресу: ...
Взыскать с территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области в пользу Национального Банка «...» (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение 10 дней, через Советский районный суд г. Астрахани.
Мотивированное решение изготовлено 31 августа 2010 года.
Судья Э.В. Иноземцева