Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2-298/11
04 марта 2011 года
Советский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Иноземцевой Э.В.,
при секретаре Кулбасовой Д.Х..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исаковой ... к Вегнер ..., Аббасову ..., Аскерову ..., Аскеровой ... о взыскании суммы, признании сделки несостоявшейся, признании договора ничтожным,
У С Т А Н О В И Л:
Исакова ... обратилась в суд с иском к Вегнер ... Аббасову ... Аскерову ... Аскеровой .... о взыскании суммы, признании сделки несостоявшейся, признании договора ничтожным, указав, что ... года между ней и Вегнер ... заключен договор купли -продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Астрахань, ... состоящих из одноэтажного жилого дома, общей площадью ... кв.м., земельного участка для эксплуатации жилого дома, площадью ... кв.м., двухэтажного нежилого здания магазина с офисом литер ... общей площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м. Стоимость имущества определена в ... рублей. Данный договор подписан сторонами, существенные условия договора соблюдены. Однако, в последующем выяснилось, что одноэтажный жилой дом, а также земельный участок, площадью ... кв.м. были проданы Вегнер ... третьим лицам.
В результате переговоров с ответчиком, между истцом и ответчиком достигнута договоренность, по условиям которой сделка купли-продажи будет происходить в два этапа: приобретение двухэтажного нежилого здания с офисом литер ... и земельного участка, затем последующее приобретение у третьих лиц одноэтажного жилого дома с земельным участком. В осуществление данной договоренности, ... года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания с офисом литер ... и земельного участка, площадью ... кв.м., а также предварительный договор купли-продажи одноэтажного жилого дома и земельного участка, площадью ... кв.м. Договор купли-продажи на недвижимое имущество- двухэтажного нежилого здания с офисом литер Е и земельного участка ... года сдан на государственную регистрацию, однако истцом получено уведомление от ... года о приостановлении государственной регистрации, поскольку отсутствуют существенные условия договора в части отсутствия кадастровых номеров объектов недвижимости и наличие арестов, наложенных на основании постановлений от ... года, ... года судебными приставами. Поскольку истец имела намерение совершить сделку купли-продажи, то ею были предприняты следующие меры по устранению недостатков, указанных в уведомлении: внесла денежные средства в счет оплаты кредита Вегнер ... в Астраханский филиал ... в сумме ... рублей; в целях снятия ареста с объектов недвижимости внесла денежные средства на счет служб судебных приставов в сумме ... рублей, за супруга ответчика- Аббасова ... рублей и ... рублей. Помимо указанных сумм истцом были выданы Вегнер ... денежные средства в размере ... рублей, ... рублей, ... рублей в счет оплаты приобретаемых объектов. Однако до настоящего времени ответчик отказывается производить остальные действия, необходимые для государственной регистрации сделки купли-продажи. Таким образом, договор купли-продажи между сторонами не заключен, а Вегнер ... получила неосновательное обогащение в общей сумме ... рублей, ответчик Аббасов ... получил неосновательное обогащения в сумме ... рубля. Просила суд взыскать с Вегнер ... в её пользу денежные средства в сумме ... рублей, с Аббасова ... рубля.
... года Исакова .... дополнила исковые требования, просила суд признать несостоявшейся сделку купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью ... кв.м.; магазин с офисом, общей площадью ... кв.м.; земельный участок, площадью ... кв.м.; земельный участок, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ..., заключенных ... года, ... года, ... года, ... года. Признать ничтожным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ..., ...,..., заключенный между Аскеровым ..., Аскеровой ... и Искаковой ... года; взыскать с Вегнер ... в пользу истца денежные средства в сумме ... рублей; взыскать с Аббасова ... в пользу истца денежные средства в сумме ... рубля; взыскать с Аскерова ... Аскеровой ... в её пользу денежные средства в размере ... рублей. ... года, истцом уточнено правовое основание иска. Указанные уточнения направлены ответчикам посредством почтовой связи, однако были возвращены в адрес суда с отметкой - «...» л.д....).
В судебном заседании представитель истца Орлова ... действующая по доверенности, доводы, изложенные в иске поддержала, просила суд признать несостоявшейся сделку купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью ... кв.м.; магазин с офисом, общей площадью ... кв.м.; земельный участок, площадью ... кв.м.; земельный участок, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., ..., заключенных ... года, ... года, ... года, ... года. Признать ничтожным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: г.Астрахань, ... заключенный между Аскеровым ... Аскеровой ... и Искаковой ... года; взыскать с Вегнер ... в пользу истца денежные средства в сумме ... рублей; взыскать с Аббасова ... в пользу истца денежные средства в сумме ... рубля; взыскать с Аскерова ... Аскеровой ... в её пользу денежные средства в размере ... рублей.
В судебное заседание ответчик Вегнер ... не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом - телеграммой, причина неявки суду неизвестна, в рассмотрении дела участвует представитель Осыко ...
В судебном заседании представитель ответчика Вегнер ... Осыко ... действующий по доверенности, иск не признал в полном объеме, в том числе и с уточнением правового основания иска, суду пояснил, что действительно, между сторонами заключались договоры купли-продажи недвижимости, но регистрации договоров купли-продажи до настоящего времени не совершена, поскольку в настоящее время в отношении истца возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Просил суд в удовлетворении иска отказать, полагал, что невозможно рассмотреть данный иск до рассмотрения уголовного дела, просил приостановить производство по настоящему гражданскому делу.
В судебное заседание ответчики Аббасов ... Аскеров ... Аскерова ... не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом - телеграммами, причина неявки суду неизвестна.
Суд, выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Пункт 1 статьи 558 ГК РФ гласит, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Из материалов дела следует, что ... года между Вегнер ... и Исаковой ... заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью ... кв.м.; магазина с офисом, площадью ... кв.м.; земельного участка, площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ...Согласно графика расчета, цена договора составляет ... рублей, расчет будет производиться следующим образом: Исакова ... обязалась оплатить банковский долг Вегнер ... в сумме ... рублей в ... года; передать Вегнер ... денежные средства наличными в сумме ... рублей в ... года; с ... года по ... года выплатить Вегнер ... денежные средства по ... рублей ежемесячно л...
Согласно п.... договора, помещение и земельный участок принадлежит Вегнер ... на праве собственности, что подтверждается договором от ... года, зарегистрированного в государственном учреждении юстиции ... года.
... года между Вегнер ... и Искаковой ... заключен договор купли-продажи магазина с офисом, площадью ... кв.м.; земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ...
Согласно п.... помещение принадлежит продавцу на праве собственности, продавец гарантирует, что после внесения в банк задолженности продавца перед банком, Вегнер ... переоформит объекты недвижимости в собственность.
... договора предусматривает, что сумма, уплаченная покупателем банку, долг продавца за залог имущества составляет ... рублей.
... года между Вегнер ... и Исаковой ... заключен договор ... купли-продажи магазина с офисом литер ... общей площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, .... Сумма, уплаченная покупателем банк.долг продавца за залог имущества, указанного в п.... настоящего договора, составляет ... рублей. Указанная сумма установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит (п... покупатель обязан оплатить долг перед банком в сумме ... рублей за недвижимое имущество согласно графику в договоре № ... г. (п.... Кроме того, в дело представлен договор купли-продажи недвижимости от ... г., на котором имеется только подпись Исаковой ... подпись Вегнер ... отсутствует и договор купли-продажи от ... г., на котором подписи сторон Исаковой ... и Вегнер ... отсутствуют.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правообладателями жилого дома, площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ... являются Аскеров ... Аскерова ... года.
Таким образом, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, Вегнер ... не являлась собственником жилого дома, площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., ....
Согласно уведомлению Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии от ... года, государственная регистрация перехода права собственности приостановлена ввиду отсутствия в договоре купли-продажи от ... года номера кадастрового паспорта земельного участка, объект недвижимости находится под запретом на распоряжение л...
Постановлением судебного пристава-исполнителя ... года, снят арест на магазин с офисом, земельный участок, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., ...
Как следует из расписки от ... года, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области предоставлены дополнительные документы от представителя Исаковой ...
... г. между Аскеровым ...., Аскеровой ... и Исаковой ... заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, согласно которому покупатель обязуется приобрести в собственность у продавца жилой дом площадью ... кв.м. и земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., ..., .... Продавец информирует покупателя, что жилой дом и земельный участок находятся в залоге у ОАО «...» на основании договора залога от ... г. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ... г. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома будет заключен по продажной цене ... рублей. Покупатель, в обеспечение исполнения обязательства купить жилой дом и земельный участок не позднее ... г. вносит продавцу задаток в сумме ... рублей, которые продавец обязуется направить на погашение текущей или просроченной задолженности по договору займа от ... года. Покупатель также обязуется передать продавцу денежные средства, являющиеся задатком в сет оплаты за жилой дом и земельный участок, ... г. ... рублей, с ... г. по ... г. ежемесячно ... числа каждого месяца по ... рублей, наличными, оформленными расписками продавца с обязательной ссылкой на основании расчетов - задаток в счет расчетов по купле-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: .... .... продавец уведомляет покупателя, что совокупная сумма требований кредитора/залогодержателя по договору займа от ... г. по состоянию на ... г. составляет ... рублей ... копейки, как если бы продавец произвел в адрес кредитора/залогодержателя полное досрочное погашение займа ....
Согласно п.2 предварительного договора, приобретаемые жилой дом и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от ... года.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи жилого дома, площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ... Вегнер ... собственником объектов недвижимости не являлась, от перехода права собственности в отношении объектов недвижимости земельного участка, площадью ... кв.м., а также магазина с офисом, площадью ... расположенных по адресу: ..., ... отказывается.
Суд считает, что исковые требования Исаковой ... о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества в виде: жилого дома, общей площадью ... кв.м.; магазина с офисом, общей площадью ... кв.м.; земельного участка, площадью ... кв.м.; земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ..., заключенных ... года (договор ... года, несостоявшимися подлежат удовлетворению, поскольку на момент заключения сделки, ответчик Вегнер ... собственником объектов не являлась, таким образом, не имела права распоряжаться ими, кроме того, договор от ... г. подписан только Исаковой ... в договоре купли-продажи от ... года подписи сторон отсутствуют. Так, согласно п. 1 и 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На основании ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В пункте ... предварительного договора купли-продажи ... года, указано, что жилой дом и земельный участок находятся в залоге у ОАО «...» на основании договора залога от ... г. Вместе с тем, в нарушение пункта 2 статьи 346 ГК РФ, залогодателями и одновременно продавцами спорных объектов, Аскеровыми не представлено согласие залогодержателя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на право распоряжения данными объектами, являющимися предметами залога, что влечет ничтожность указанной сделки.
В соответствии со ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст.ст. 1102-1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В судебном заседании установлено, что истцом были внесены денежные средства в счет оплаты кредита Вегнер ... в Астраханский филиал ОАО АКБ «...» в сумме ... рублей; в целях снятия ареста с объектов недвижимости внесла денежные средства на счет служб судебных приставов в сумме ... рублей л.д.19,22). Также согласно распискам Вегнер ... получила от Исаковой ... денежные средства в сумме ... рублей- ... рублей- ... рублей- ... года л.д....
Аббасов ... получил от Исковой .... денежные средства в размере ... года; ... года л.д... Факт получения денежных средств от Исаковой ... подтверждается пояснениями представителя ответчика.
Исаковой ... за Аскерова ... Аскерову .... внесены денежные средства в сумме ... рублей в кассу ЗАО АКБ «...» в счет погашения кредита л.д....
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать несостоявшейся сделку купли-продажи недвижимого имущества в виде: жилого дома, общей площадью ... кв.м., магазина с офисом, общей площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., земельного участка, площадью ... кв.м., расположенных по адресу: г. Астрахань, ул. ..., заключенные ... ... года, ... года, ... года, ... года между Вегнер ... и Исаковой ....
Признать ничтожным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, распложенный по ул. ... заключенный между Аскеровым ..., Аскеровой ... и Искаковой ..., ... года.
Взыскать с Вегнер ... в пользу Исаковой ... сумму в размере ... рублей.
Взыскать с ... в пользу Исаковой ... сумму в размере ... рубля.
Взыскать с Аскерова ..., Аскеровой ... в пользу Исаковой ... сумму в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение десяти дней, через Советский районный суд г. Астрахани.
Мотивированное решение составлено 09 марта 2011 года.
Судья Иноземцева Э.В.