Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 30 августа 2010 года
Судья Советского районного суда <адрес> Адзиев М.М. при секретаре Ильясовой А.Г., с участием адвоката Баймурзаева Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Алиевой А.Р. к ООО <адрес> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и обязании передать квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Алиева А.Р. обратилась в суд с иском к ООО <адрес> о взыскании убытков и неустойки в сумме 2 472 356 рублей и компенсации морального вреда в размере 500 000 рублей и обязании передать <адрес> доме по <адрес> <адрес> <адрес>, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Согласно договору ее доля состоит из <адрес> на первом этаже. Она за эту квартиру в 2007-2008г.г. уплатила 783000 рублей. По условиям договора (п.2.1) ответчик был обязан завершить строительство жилого дома до конца 2007 года и в течение одного месяца после оформления акта приемки законченного строительством объекта предоставить долю истицы завершенного по акту сдачи-приемки строительством жилого дома квартиру.
Ответчиком в нарушение условий договора жилой дом к оговоренному сроку в эксплуатацию не введен. В результате нарушения ответчиком условий договора она не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
В силу требований ст. 309, п.1 ст.314 ГК РФ ст. 10, п.2 ст.6 Закона … ответчик обязан уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, размер нестойки (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Исполнение обязательства просрочено на 1277 дней и с учетом ставки рефинансирования по состоянию на 1 июня 2010 года (7,75%) размер пени составляет 2 472 356 рублей.
Заключая договор долевого участия, она намеревалась приобрести квартиру для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на спорные правоотношения распространяются нормы ФЗ "О защите прав потребителя".
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств ей причинен моральный вред в размере 500 000 рублей, подлежащий компенсации в соответствии со ст. 15 ФЗ "О защите прав потребителя".
В дополнительном исковом заявлении представитель истицы по доверенности Абдусамадова Л.А. просила признать сделку по заключению договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> действительной.
В судебном заседании истица Алиева А.Р. и ее представитель Абдусамадова Л.А. изложенные в заявлении доводы иска поддержали и просили удовлетворить требования о взыскании неустойки в сумме 2 472 356 рублей и компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, а также обязать ответчика передать истице оговоренную договором квартиру с оформлением документов, необходимых для государственной регистрации права на эту квартиру.
Представитель ответчика ООО <адрес> Вагабова Б.Г. (генеральный директор), а также представитель по доверенности адвокат Баймурзаев Р.А. иск не признали, ссылаясь на то, что договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве жилого дома, заключенный между Алиевой А.Р. и ООО <адрес>, государственную регистрацию не прошел. В соответствии со ст. 181 ч.1 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В данном случае исполнение сделки началось 23 мая 2007 года, когда между сторонами был заключен договор и истица внесла 550 тыс. рублей, а истица в суд обратилась 6 июля 2010 года, т.е. спустя полтора месяца после истечения срока исковой давности.
Выслушав сторон, исследовав доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
Согласно ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее- привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии со ст. 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Между истицей Алиевой А.Р. и ООО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес> <адрес> с предоставлением Алиевой А.Р. квартиры № в этом доме.
Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что на день заключения указанного выше договора был возведен каркас жилого дома, установлены окна, двери, оштукатурены стены, но жилой дом не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Алиева А.Р. по двум квитанциям от 23 мая 2007 года и по квитанции от 5 мая 2008 года оговоренную долевую часть за квартиру на общую сумму 783000 рублей.
Хотя договор заключен в письменной форме, но он не зарегистрирован, как того требует ч.3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В договоре отсутствует и пункт о гарантийном сроке на объект долевого строительства.
Договор о долевом участии в строительстве жилого дома является двусторонней сделкой. Текст этого договора был подготовлен застройщиком ООО <адрес> и на нем, по мнению суда, лежала обязанность подготовить предлагаемый участникам договора о долевом строительстве Алиевой А.Р. и другим такой текст договора, который бы содержали обаятельные в силу требований ч.4 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пункты, в том числе и пункт о гарантийном сроке на объект долевого строительства, а также пункт о том, что, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку застройщиком ООО <адрес> текст договора был подготовлен на основании ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…", ему не могли быть не известны требования названного Закона об обязательных пунктах договора и о том, что договор подлежит государственной регистрации. Однако он, не только не включил в текст договора эти положения, но и сам не принял каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора.
Истица Алиева утверждала в суде, что ей не было известно о том, что в договоре обязательно должен быть пункт о гарантийном сроке на объект долевого строительства и не знала о том, что договор должен был пройти государственную регистрацию. Она подписала тот текст договора, который был распечатан ответчиком и, если бы она знала об этих требованиях, то потребовала бы включения в текст договора обязательных условий и государственной регистрации договора либо не подписала бы предложенный ей текст договора.
Суд приходит к выводу о том, что в данном случае застройщик, пользуясь неосведомленностью истицы Алиевой относительно требований закона к договору о долевом участии в строительстве жилого дома, предложил ей к подписанию текст договора с заведомыми пороками, ставящими ее (заказчика) в неравное положение и дающими ему (застройщику) возможность уклониться в последующем от ответственности за невыполнение своих обязательств, ссылаясь на то, что договор не содержит обязательных условий и договор не прошел государственную регистрацию.
Часть 2 ст. 1 упомянутого Закона допускает привлечение денежных средств граждан для строительства только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В силу требований ч. 2.1. ст. 1 этого же Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
ООО <адрес> привлекло денежные средства Алиевой А.Р. в строительство многоквартирного дома на основании договора, не содержащего условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства (п. 4 ч.4 ст. 4 упомянутого Закона), при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ч.5 ст. 4 упомянутого Закона), а также без государственной регистрации договора, в то время как договор считается заключенным только с момента такой регистрации (ч.3 ст. 4 упомянутого Закона).
Поскольку ответчик- застройщик ООО <адрес> привлек денежные средства гражданки Алиевой А.Р. для строительства на основании не отвечающего обязательным требованиям Закона договора, которое не может считаться заключенным, следует прийти к выводу о том, что ООО <адрес> привлекло денежные средства Алиевой А.Р. в строительство многоквартирного дома без надлежащего договора.
Следовательно, застройщик ООО <адрес> нарушил требования ч.2 ст.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и суд находит необходимым применить к спорным правоотношениям правило ч. 2.1 ст.1 названного Закона, согласно которому сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Состоявшаяся между сторонами сделка (заключения этой сделки и фактическое привлечение денежных средств сторонами не отрицается) по привлечению денежных средств Алиевой А.Р. для строительства многоквартирного дома может быть признана судом недействительной только по иску гражданки Алиевой А.Р., заключившей эту сделку.
Так как Алиева А.Р. не предъявила такое требование, сделка должна считаться действительной с правовыми последствиями для надлежаще заключенного договора, предусмотренные ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В связи с изложенным доводы ответчика и его представителя о том, что договор является ничтожным в силу отсутствия в нем условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства и в силу того, что договор не прошел государственную регистрацию, правового значения не имеют.
Согласно ч.1 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
По договору, заключенному между сторонами по настоящему делу (п.2.1) застройщик обязан завершить строительство жилого дома до конца 2007 года, в течение одного месяца после оформления акта приемки законченного строительством объекта предоставить в установленном порядке Заказчику долю последнего в завершенном по акту сдачи-приемки строительством жилого дома- квартиру.
Поскольку на день заключения договора каркас жилого дома был возведен с установлением окон, дверей, труб коммуникаций, штукатуркой стен, условия п.2.1 о том, что застройщик обязан завершить строительство жилого дома до конца 2007 года, суд принимает в том понимании, что завершение строительства имеется в виду, что дом должен быть введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Застройщик строительство жилого дома к оговоренному сроку не завершил, в орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обратился и соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как это предусмотрено в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не получил.
Согласно требованию ч.3 ст.55 ГрК РФ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Изложенное требование Закона застройщиком ООО <адрес> не выполнено.
Разрешение на ввод объекта получено лишь 5 июля 2010 года.
Таким образом, ответчиком нарушено обязательство передать истице- участнице долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и, тем самым, истица на протяжении более двух лет и шести месяцев была лишена возможности зарегистрировать свое право на квартиру.
В соответствии с ч.2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно расчету истицы размер неустойки, подлежащей уплате в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, с учетом действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 2 472 356 рублей.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Сумма неустойки в размере 2 472 356 рублей несоразмерна последствиям нарушения обязательства относительно срока завершения строительства и поэтому суд, применив к спорным правоотношениям правило ст. 333 ГК РФ, уменьшает размер неустойки до 100000 рублей.
Согласно ч.9 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Вопрос о компенсации морального вреда данным Законом не урегулирован и поэтому к отношениям в части компенсации морального вреда должны быть применены нормы законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Согласно ст.15 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Поскольку имело место нарушение застройщиком условий договора относительно завершения строительства жилого дома, права истицы Алиевой, как потребителя, нарушены. Следовательно, ей причинен моральный вред.
В исковом заявлении Алиева просила компенсировать моральный вред в размере 500000 рублей, но этот размер компенсации морального вреда со ссылкой на конкретные обстоятельства, указывающие на степень перенесенных нравственных страданий, не обосновала.
Согласно п.1 ст.151 первой части ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Размер компенсации морального вреда зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных и физических страданий, степени вины ответчика и иных заслуживающих внимания обстоятельств (п.2 ст.151 первой части ГК РФ).
Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.
Размер компенсации морального вреда, указанный в исковом заявлении, суд находит завышенным. С учетом требований Закона о разумности и справедливости, суд определяет причиненный истцу моральный вред в денежном выражении в размере 30000 рублей. При определении этого размера суд исходит также из того, что истицей и ее представителем суду доказательства о наличии обстоятельств, в силу которых по характеру и объема причиненных нравственных и физических страданий, следует присудить компенсацию в большем размере.
Суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что истица Алиева обратилась в суд с пропуском срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.2 ст. 200 ГК РФ).
Застройщик взял на себя обязательство завершить строительство жилого дома до конца 2007 года, т.е. срок обязательства был определен.
Течение срока исковой давности начинается с января 2008 года и истица Алиева обратилась в суд с иском в пределах общего срока исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ.
В момент заключения договора между сторонами адрес строящегося дома значился: <адрес>. Указанная улица переименована в улицу <адрес> и согласно техпаспорту жилому дому присвоен новый порядковый номер и жилой дом находится по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск Алиевой А.Р. удовлетворить частично.
Сделку между ООО <адрес> и Алиевой А.Р. по привлечению денежных средств Алиевой А.Р. для строительства многоквартирного жилого дома, совершенная ДД.ММ.ГГГГ, признать действительной.
Взыскать с ООО <адрес> в пользу Алиевой А.Р. неустойку в размере 100000 рублей.
Взыскать с ООО <адрес> в пользу Алиевой А.Р. для компенсации морального вреда 30000 рублей.
Обязать ООО <адрес> передать Алиевой А.Р. <адрес> общей площадью 46,08 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> с оформлением документов, необходимых для государственной регистрации права Алиевой А.Р. на эту квартиру.
Алиевой А.Р. иске в остальной части отказать.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РД в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
Судья М. Адзиев