Дело № 2-4417/10РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 ноября 2010 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Тарараевой Т.С.,
при секретаре Самковой К.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» к Ерёминой Ангелине Евгеньевне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ерёминой А.Е.о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет ипотеки. Заявленные требования мотивированы тем, что по договору займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Дом вашей мечты» Ерёмина А.Е. получила заём в размере 2 700 000 рублей для приобретения в собственность квартиры, расположенной по <адрес> <адрес>, которая для обеспечения исполнения обязательств по договору находится в ипотеке. На основании договоров купли-продажи закладной ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» является владельцем закладной. Взятые на себя обязательства по кредитному договору заемщик надлежащим образом не исполняет. Просит взыскать с должника Ерёминой А.Е. сумму задолженности по договору займа в размере 4 072 568, 28 рублей, в том числе остаток не исполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 2 694 039, 56 рублей, начисленных процентов в размере 756 848, 05 рублей, пеню в размере 621 680, 67 рублей, а также взыскать с ответчика проценты за пользование займом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка не исполненных обязательств по основному долгу 2 694 039, 56 рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты указанных сумм. Кроме того, просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки- жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из стоимости квартиры, указанной в отчете об оценке в размере 3 403 000 рублей, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 32 562, 84 рублей.
В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» - Якубов А.И. /действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №/ заявленные исковые требования поддержал.
Представитель ответчицы Ерёминой А.Е. - Козлова Е.Е. /действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ/ иск не признала.
Ответчица Ерёмина А.Е., представитель третьего лица ОАО «Дом вашей мечты» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с ч.1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании части 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» и Ерёминой А.Е. был заключен договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) №, по условиям которого ответчице был предоставлен заём в размере 2 700 000 рублей сроком на 216 месяцев с уплатой 13, 75 % годовых на приобретение в собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43, 1 кв.м., в том числе жилой площадью 27, 3 кв.м. стоимостью 3 400 000 рублей. Ерёмина А.Е. обязалась производить платежи в погашение основного долга по кредиту ежемесячно не позднее 27 числа каждого календарного месяца, уплату процентов за пользование кредитом производить одновременно с погашением основного долга по кредиту. Договором займа в качестве обеспечения исполнения обязательств предусмотрена ипотека в силу закона указанной квартиры.
На основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Дом вашей мечты» и ООО «Универсальная ипотечная компания», к последнему перешли права по закладной на указанное жилое помещение, расположенное по <адрес>14. В дальнейшем ООО «Универсальная ипотечная компания» продал права по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору купли-продажи №. В закладной дата передачи прав по ней ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» указана ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» - Якубов А.И. суду пояснил, что на основании договора займа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Дом вашей мечты» Ерёмина А.Е. получила заём в размере 2 700 000 рублей для приобретения в собственность квартиры, расположенной по <адрес>, которая для обеспечения исполнения обязательств по договору находится в ипотеке. На основании договоров купли-продажи закладной ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» является владельцем закладной. Взятые на себя обязательства по кредитному договору заемщик Ерёмина А.Е. надлежащим образом не исполняет, с июня 2008 года платежи по договору займа ею не вносятся. Полагает, что приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 000 рублей является квитанцией о пополнении счета на данную сумму без указания оплаты по договору займа /ипотеки/. Исковые требования не уменьшены, так как считает, что данный платеж является несоразмерным сумме задолженности, возможно уменьшение задолженности на указанную сумму на стадии исполнения решения суда. Просит суд взыскать с должника Ерёминой А.Е. сумму задолженности по договору займа в размере 4 072 568, 28 рублей, в том числе остаток не исполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 2 694 039, 56 рублей, начисленных процентов в размере 756 848, 05 рублей, пеню в размере 621 680, 67 рублей, а также взыскать с ответчика проценты за пользование займом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка не исполненных обязательств по основному долгу 2 694 039, 56 рублей начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты указанных сумм. Кроме того, просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки- жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из стоимости квартиры, указанной в отчете об оценке в размере 3 403 000 рублей, а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 32 562, 84 рублей.
Представитель ответчицы Ерёминой А.Е. - Козлова Е.Е. пояснила, что просит суд уменьшить сумму задолженности по договору займа на сумму 30 000 рублей. Данная сумма была уплачена истицей ДД.ММ.ГГГГ именно на погашение задолженности по договору займа ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается приходным кассовым ордером №. Полагает, что неустойка в сумме 621 680, 67 рублей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, значительно превышает сумму возможных убытков кредитора, ее размер является завышенным, в несколько раз превышает размер ставки рефинансирования Центрального банка России. В связи с чем, просит суд уменьшить размер неустойки, применить ст. 333 ГК РФ. Кроме того, считает, что не подлежат взысканию проценты за пользование займом и пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты указанных сумм. Не оспаривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а именно на <адрес> в <адрес>. Согласна со стоимостью квартиры, указанной в отчете об оценке в размере 3 403 000 рублей. При этом, просит суд учесть, что квартира, находящаяся в залоге является единственным жильем ответчицы, на ее иждивении находится сын.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к след ующему.
Как следует из условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ОАО «Дом вашей мечты» и Ерёминой А.Е., последняя обязалась производить платежи в погашение основного долга по кредиту ежемесячно не позднее 27 числа каждого календарного месяца, уплату процентов за пользование кредитом производить одновременно с погашением основного долга по кредиту.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в ходе гашения кредита заемщик Ерёмина А.Е. допустила просрочку платежей, ответчица с июня 2008 года перестала надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по договору займа.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчицы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Однако данное требование Ерёминой А.Е. в добровольном порядке не исполнено.
Согласно расчета истца, задолженность по договору составляет 4 072 568, 28 рублей, в том числе основной долг - 2 694 039, 56 рублей, проценты - 756 848, 05 рублей, пеня - 621 680, 67 рублей.
В ходе судебного разбирательства стороной ответчика был представлен приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30 000 рублей. В данном ордере имеется отметка о том, что указанная сумма была уплачена Ерёминой А.Е. именно по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд полагает, что указание в ордере на источник взноса - «пополнение счета» не свидетельствует о том, что данные денежные средства не являются оплатой по договору займа /ипотеки/. Более того, как видно из представленной суду выписки по счету по договору от ДД.ММ.ГГГГ данная денежная сумма была зачислена на оборот дебета и распределена по нему. Таким образом, суд полагает, что сумма задолженности Ерёминой А.Е. подлежит уменьшению на 30 000 рублей и соответственно размер остатка не исполненных обязательств по кредиту (основному долгу) и начисленных процентов на данный момент составляет 3 420 887 рублей.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заемщик в установленные сроки и в необходимых размерах не исполнял свои обязательства по кредитному договору. Доказательств, подтверждающих исполнение данного обязательства по возврату долга стороной ответчика суду не предоставлено.
В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ надлежащее исполнение обязательства предусматривает совершение обязанным лицом действий в определенных договором: месте, сроке, способом, размере. Отступления от любого из определенных договором действий без согласия кредитора, свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства, влечет предусмотренную договором либо законом ответственность.
Согласно условий договора займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования и обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком осуществления ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней (п.п. 4.4.1, 4.4.3 договора).
Таким образом, поскольку ответчик в одностороннем порядке прекратил выполнение обязательств по ежемесячному гашению кредита и уплате процентов суд приходит к выводу, что истец имеет право на досрочное требование с ответчика суммы задолженности по договору займа, в том числе остатка не исполненных обязательств по кредиту (основной долг) и процентов за пользование займом в размере 3 420 887 рублей.
Кроме того, по условиям договора при нарушении сроков возврата займа, процентов заемщики платит неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2, 5.3 договора).
При определении размера взыскиваемой пени по договору суд исходит из следующего. Согласно представленному расчету истец просит суд взыскать указанную неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 0, 2 % от суммы просроченного платежа в размере 621 680, 05 рублей.
Однако, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Принимая во внимание компенсационную природу таких процентов, последствия нарушения ответчиком своих обязательств, учитывая, что требуемая к взысканию неустойка рассчитана за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 425 дней, учитывая степень выполнения обязательства должником, а также имущественное положение истца, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию с Ерёминой А.Е. в пользу истца неустойку до 300 000 рублей.
При таких обстоятельствах, с ответчицы Ерёминой А.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» подлежит взысканию задолженность по договору займа в размере 3 720 887 рублей, в том числе основной долг и проценты за пользование займом в размере 3 420 887 рублей, пеня 300 000 рублей.
Разрешая исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 ст. 50 Закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Данное правило также закреплено в пункте 4.4.3 договора займа, в соответствии с которым займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно п.п. «а» и «б» п. 4.4.1 договора, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течении 30 календарных дней, с даты получения письменного уведомления о таком требовании.
В ходе судебного разбирательства был установлен факт ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства ответчицей Ерёминой А.Е., выразившейся в неуплате суммы долга. Обстоятельств, указанных ч. 3 ст. 50 Закона об ипотеке, при которых должник может быть освобожден от ответственности либо договором, либо гражданским законодательством и иными актами, содержащими нормы гражданского права, судом не установлено.
Учитывая период ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, значительную сумму задолженности ответчика по кредитному договору в размере 3 720 887 рублей, принимая во внимание, что отчетом № проведенном ООО «<данные изъяты>» об определении рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по <адрес> составляет 3 403 000 рублей, суд приходит к выводу о том, что размер требований залогодержателя является соразмерным стоимости заложенного имущества и считает необходимым обратить взыскание на предмет ипотеки - жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
При определении способа реализации жилого помещения, на которое обращается взыскание, суд учитывает требования ч.2 ст. 56, ст. 59 Закона РФ «Об ипотеке» и считает необходимым определить реализацию заложенного имущества с торгов в форме аукциона.
На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
При этом, суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации исходя из рыночная стоимости квартиры, определенной отчетом № ООО «<данные изъяты>» на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 403 000 рублей. При этом, стороной ответчика доказательств несоответствия стоимости имущества, определенной отчетом реальной рыночной стоимости квартиры не представлено. Более того, в судебном заседании представителем ответчицы Ерёминой А.Е. - Козловой Е.Е. данная рыночная стоимость жилого помещения не оспаривалась.
Разрешая исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» об определении с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты сумм по договору займа подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13, 75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка не исполненных обязательств по основному долгу суд исходит из следующего.
Согласно требований п. 1 ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должна быть указана сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов, за который они подлежат начислению.
Таким образом, поскольку судебное решение при обращении взыскания на заложенное имущество, должно содержать указание размера процентов от суммы, на которую начисляются проценты и период, за который они подлежат начислению, суд считает необходимым определить к начислению с ДД.ММ.ГГГГ на сумму основного долга по день фактической полной уплаты долга проценты в размере 13, 75 % годовых.
При этом суд полагает, что на сумму основного долга с ДД.ММ.ГГГГ пеня в размере 0,2 % за каждый день просрочки не подлежит начислению по следующим основаниям.
По смыслу действующего гражданского законодательства РФ пеня является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и имеет компенсационный характер.
Более того, суд принимает во внимание возможность частичной оплаты долга и изменение размера задолженности, а также неопределенность периода, за который истец просит взыскать проценты и пени, поскольку дата реализации квартиры не известна, равно как не известен результат торгов, установленная договором возможность списания средств со счетов заемщиков до завершения расчетов, а также положения ст. 196 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты сумм по договору займа из расчета 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истца возврат уплаченной при подаче иска госпошлины в сумме 32 562, 84 рублей. При этом, данная сумма также подлежит уплате из стоимости заложенного имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233,235 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» с Ерёминой Ангелины Евгеньевны задолженность по договору займа в размере 3 720 887 рублей, в том числе 3 420 887 рублей основного долга и процентов за пользование займом, 300 000 рублей пени, 32 562, 84 рублей возврат государственной пошлины, уплаченной при подачи иска, всего взыскать 3 753 450 рублей.
Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» с Ерёминой Ангелины Евгеньевны проценты за пользование займом в размере 13, 75 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической полной уплаты долга.
Обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем реализации указанного имущества с публичных торгов в форме аукциона.
Определить начальную продажную цену квартиры 3 403 000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней.
Председательствующий: Т.С.Тарараева