№ 2-2520/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Красноярск18 марта 2011 года
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Бубаковой С.Н.,
при секретаре Фабер А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Консоль» к Демидовой С.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ООО СК "Консоль" обратилось в суд с иском к Демидовой С.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, мотивируя тем, что 21 февраля 2008 года между ООО Строительная компания «Консоль» и Демидовой С.В. был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является совместное участие в строительстве жилого дома <адрес> и передача ответчику части объекта пропорционально вложенным средствам, а именно: <данные изъяты> квартиры №, общей площадью 50,76 кв.м., расположенной на <данные изъяты> (строительный адрес). В настоящее время указанному объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>. Согласно п. 2.2 указанного договора, расчетная цена 1 кв.м. проектной площади квартиры, составляет 31841,22 рублей, может быть пересмотрена только в отношении не оплаченных при заключении договора квадратных метров (указанных в п. 2.4 договора). Согласно п. 2.4 договора, в случае изменения фактической площади квартиры относительно проектной, после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается изготовленным техническим паспортом объекта, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом окончательный расчет между сторонами производится в течение 30 дней с момента получения таковой информации от застройщика. По данным технической инвентаризации, спорная квартира имеет площадь 53,8 кв.м.
По смыслу п. 3.34 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (Утверждена Минземстроя РФ 04.08.98 г. № 37 с изм. и доп. от 19.05.2008 г.) по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются, в том числе общая площадь квартиры, показатели которой используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в РФ и иных целей. Согласно п. 3.37 той же Инструкции - общая площадь квартиры определяется как сумма ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Учитывая, что предметом Договора участия в долевом строительстве от 21 февраля 2008 года является совместное участие в строительстве жилого дома, то при определении общей площади объекта строительства и части объекта, подлежащей передаче ответчику, должны быть использованы вышеназванные показатели. Ответчик оплатила 50,76 кв.м. квартиры. На сегодняшний день истцом установлена цена квадратного метра и составляет 45000 руб. Таким образом, у ответчика возникла обязанность по инвестированию 3,04 кв. м (53,8 кв. м. - 50,76 кв. м), что в денежном эквиваленте выражается в сумме 136800 руб. (3,04 кв. м. * 45000 руб.). Просит суд взыскать с Демидовой С.В. в пользу ООО СК «Консоль» 136800 рублей – задолженность по договору, 3936 рублей – расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Харитонова Т.А., действующая на основании доверенности от 07.05.2010 года, исковые требования поддержала в полном объеме, привела доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Демидова С.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила.
Представитель ответчика Кружковский О.С., действующий на основании доверенности от 25.04.2009 года, номер по реестру 1378, исковые требования не признал по следующим основаниям:
Заявление истца о том, что им не получена полная стоимость <данные изъяты> квартиры <адрес> не соответствует действительности. Договорная стоимость указанной квартиры оплачена полностью в сумме 1616260 рублей, что соответствует цене договора, указанной в п.п. 2.2 и 2.3 договора участия в долевом строительстве от 21.02.2008 года, заключённого между истцом и ответчиком. В соответствии с условиями договора Участник долевого строительства обязан оплатить только цену договора. Цена договора в нашем случае является существенным условием договора участия в долевом строительстве вообще, исходя из п.4 ст.4 Закона №214-ФЗ. При отсутствии в договоре цены договора - договор считается незаключённым (п.5 ст. 4 Закона №214-ФЗ). Исходя из изложенного следует, что если участник оплатил цену договора - он имеет право получить от застройщика квартиру со всеми вспомогательными площадями без доплаты за них, т.к. застройщик согласился на заключение договора на таких условиях. Изменение цены договора возможно только по соглашению сторон (п.2 ст. 5 Закона №214-ФЗ), причём такое соглашение сторон, являющееся одновременно изменением договора, обязательно должно быть зарегистрировано регистрационной службой, т.к. изменение договора должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор, т.е. должно иметь письменную форму и регистрацию (п.1 ст. 452 ГК РФ, ст. 5 п.2 Закона №214-ФЗ). Стоимость одного квадратного метра жилья согласно договора участия в долевом строительстве составляет 31.841 рубль 22 коп., (п.2.2 договора). Приказ ответчика от 26.08.2008 года №32 об установлении стоимости одного квадратного метра равного 45000 рублей не имеет юридической силы для участника долевого строительства, т.к. отсутствует согласие ответчика об изменении цены кв. метра жилья. Указанный приказ не может создавать обязательства для участника долевого строительства, т.к. вторгается в сферу договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства. В связи с тем, что ответчица не имеет юридического образования, она была вынуждена обратиться за правовой помощью, за которую заплатила 14.000 рублей согласно квитанции к платёжному кассовому ордеру от «04» марта 2011 года. Просил в удовлетворении исковых требований ООО «Строительная компания «Консоль» отказать полностью, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Консоль» в пользу Демидовой С.В. сумму судебных издержек в размере 14.000 рублей, уплаченных адвокату за осуществление юридической помощи.
Суд, выслушав мнение представителя истца, учитывая доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно ч. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено указание в договоре цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Судом установлено, что 21 февраля 2008 года между ООО Строительная компания «Консоль» и Демидовой С.В. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома <адрес> (строительный адрес). Договор прошел государственную регистрацию.
Согласно п.1.3. Договора, по завершении строительства, ввода объекта в эксплуатацию и при условии выполнения Участником обязательств по инвестированию объекта, застройщик передает Участнику часть объекта пропорционально вложенным Участником средствам, а именно <данные изъяты> квартиру усл. №, общей площадью 50,76 кв.м., расположенную <данные изъяты> указанного жилого дома.
В соответствии с п.п. 2.1. – 2.3. Договора, размер инвестиций определяется исходя из расчетной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта, договорного объема строительства, в расчет 1 кв.м. входит стоимость оконных и балконных блоков, витражей остекления балконов и их установка, входная металлическая дверь в квартиру с установкой, затраты застройщика по резервированию и оплате технических условий и затраты по присоединению объекта к коммуникациям, рассчитанные по отношению к каждому кв.м. общей площади квартиры. Расчетная цена 1 кв.м. проектной площади составляет 31841,22 рублей, является фиксированной в отношении квадратных метров проектной площади, и может быть пересмотрена только в отношении не оплаченных при заключении настоящего договора квадратных метров (указанных в п. 2.4 договора). Общий размер инвестиций на момент подписания договора составляет 1616260 рублей. Участник финансирует объект путем внесения инвестиционных средств в кассу застройщика в следующие сроки и размерах: 1616260 рублей – внесены на момент заключения договора.
Согласно п. 2.4 Договора от 21.02.2008 года в случае изменения фактической площади квартиры относительно проектной после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается изготовленным техническим паспортом объекта, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом окончательный расчет производится в течение 30 дней с момента получения такой информации от застройщика.
В соответствии с Разрешением № 31-12505 от 15.12.2008 года, Администрация г. Красноярска разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома <адрес> (почтовый адрес: <адрес>).
После ввода в эксплуатацию жилого дома <адрес>, квартире усл №, общей площадью 50,76 кв.м., расположенную <данные изъяты> указанного жилого дома был присвоен почтовый адрес: <адрес>, что не оспаривалось сторонами и подтверждается материалами дела.
Согласно акту приема-передачи от 13 января 2009 года ООО Строительная компания «Консоль» в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 21.02.2008 года передало, а ФИО8 принял в собственность квартиру №, находящуюся в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>). Квартира расположена на <данные изъяты> указанного жилого дома, состоит из <данные изъяты> комнат, Общая площадь квартиры 50,8 кв.м., площадь балкона (с коэффициентом 0,3) 3,1 кв.м.
Согласно ч. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену.
Пунктом 2.2 Договора долевого участия в строительстве жилого дома от 21.02.2008г. предусмотрено, что расчетная цена 1 кв.м. площади является фиксированной в отношении квадратных метров проектной площади и может быть пересмотрена только в отношении неоплаченных при заключении договора квадратных метров (указанных в п. 2.4 договора).
Согласно п. 2.4 Договора от 21.02.2008 года в случае изменения фактической площади квартиры относительно проектной после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается изготовленным техническим паспортом объекта, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом окончательный расчет производится в течение 30 дней с момента получения такой информации от застройщика.
Статья 15 Жилищного кодекса РФ, определяющая понятие общей площади квартиры, направлена на регулирование других отношений.
В соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Согласно п. 1.3 договора от 21.02.2008г., долей инвестора в натуральном выражении является двухкомнатная квартира общей площадью 50,76 кв.м.
Согласно представленному техническому паспорту дома <адрес> от 06.02.2008г., общая площадь квартиры № составляет 50,8 кв.м., площадь с холодными помещениями составляет 53,9 кв.м.
Как видно из п. 1.3 договора от 21.02.2008г. – общая проектная площадь квартиры 50,76 кв.м.
Таким образом, произошло увеличение площади квартиры по сравнению с договорной - проектной на 3,14 кв.м.
Договором предусмотрена неизменность цены только оплаченной площади.
Согласно представленному в суд приказу № 32 ООО СК «Консоль» от 26.08.2008г. в связи с повышением стоимости строительных материалов, установлена стоимость квадратного метра с 26.08.2008г. в размере 45000 рублей. Приказ действует до его отмены. Как пояснила представитель истца, данный приказ не отменялся.
Таким образом, ответчиком не оплачено по договору в связи с увеличением площади квартиры на 3,14 кв.м. 141300 рублей, из расчета 3,14 кв.м. х 45 000 руб. = 141300 руб.
Суд не принимает доводы представителя ответчика, поскольку п. 2.2 договора участия в долевом строительстве от 21 февраля 2008 года предусмотрено, что расчетная цена 1 кв.м. проектной площади является фиксированной в отношении квадратных метров проектной площади и может быть пересмотрена только в отношении неоплаченных при заключении договора квадратных метров (указанных в п. 2.4 договора). Согласно п.2.4 договора в случае изменения фактической площади квартиры относительно проектной после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается изготовленным техническим паспортом объекта, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом окончательный расчет производится в течение 30 дней с момента получения такой информации от застройщика. Таким образом, перерасчет инвестиции после проведения обмеров органом технической инвентаризации, предусмотрен договором участия в долевом строительстве, подписанным истцом и ответчиком.
Ссылка представителя ответчика на ст. 15 ЖК РФ, определяющую понятие общей площади жилого помещения, необоснованна, поскольку направлена на регулирование жилищных отношений определенных в ст. 4 ЖК РФ жилищного законодательством, в частности: отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Учитывая изложенное, суд принимает во внимание, что ответчиком оплачено 50,76 кв.м. площади квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве от 21.02.2008 года, в соответствии с техническим паспортом жилого здания, площадь квартиры (с холодными помещениями) № <адрес> составила 53,9 кв.м., таким образом, ответчиком не оплачено по договору от 21.02.2008 года в связи с увеличением площади квартиры на 3,14 кв.м. 141300 рублей, из расчета 53,9 кв.м. – 50,76 кв.м. = 3,14 кв. м. х 45 000 руб. = 141300 руб.
Поскольку выйти за пределы заявленных требований (удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами, взысканию с Демидовой С.В. в пользу ООО СК «Консоль» подлежит 136800 рублей, в пределах заявленных истцом требований.
В силу ст. 98 ГПК РФ с Демидовой С.В. в пользу ООО СК «Консоль» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3936 рублей.
Ходатайство представителя ответчика о взыскании с истца судебных издержек в размере 14000 рублей, удовлетворению не подлежит, поскольку в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, ответчику присуждаются судебные расходы пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Консоль» к Демидовой С.В. о взыскании стоимости дополнительной площади квартиры удовлетворить.
Взыскать с Демидовой С.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Консоль» в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 21 февраля 2008 года стоимость разницы между проектной и фактической площадью 3,04 кв.м. квартиры <адрес> в размере 136800 (сто тридцать шесть тысяч восемьсот) рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3936 (три тысячи девятьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек, а всего 140736 (сто сорок тысяч семьсот тридцать шесть) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска.
Дата изготовления мотивированного решения 25 марта 2011 года
ПредседательствующийС.Н. Бубакова