Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
21 июня 2011г.
Советский районный суд г. Красноярска
в составе: председательствующего судьи Бех О.В.,
при секретаре Хаменковой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Гришиной Светланы Ильиничны к Гришиной Елене Ивановне о расторжении договора купли - продажи жилого помещения,
у с т а н о в и л:
Гришина С.И. обратилась в суд с иском к Гришиной Е.И. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по <адрес>. Истица, продавая принадлежавшую ей ? долю данной квартиры, не располагала информацией об оплате продавцом стоимости квартиры за счет кредитных средств. При этом, между сторонами была достигнута устная договоренность о сохранении за истицей права пользования данным помещением. Поскольку в настоящее время по иску банка обращено взыскание на квартиру, истица не имеет возможности проживать в данном помещении. На основании изложенного, истица просит суд расторгнуть договор купли-продажи спорного помещения. При этом, она готова вернуть ответчику деньги, полученные по договору от продажи принадлежавшей ей доли, в размере 700 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца Самхарадзе О.Р. иск поддержал. Ответчик Гришина Е.И. иск признала. Представитель третьего лица ОАО АКБ «Росбанк» Арбузова В.П. полагала иск не подлежащим удовлетворению. Третье лицо Гришин С.А. полагает иск подлежащим удовлетворению. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в суд не явился, извещен должным образом, дело рассмотрено в его отсутствие.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Гришиным С.А., действующим, в том числе по доверенности от имени Гришиной С.И. (продавцы) и Матвеевой (Гришиной) Е.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно договору продавцы передали в собственность покупателю по ? доле каждый в праве собственности на квартиру по <адрес>.
Стороны оценили квартиру суммой 1400 000 рублей. При этом, квартира приобретена покупателем за счет собственных средств в размере 279511.07 рублей и за счет кредитных средств в размере 42850 долларов США (что эквивалентно 1120488.94 рублей), предоставленных ОАО АКБ «Росбанк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания договора оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме (пункт 8).
Договор купли- продажи и переход права собственности зарегистрированы в УФРС по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ
По условиям договора, продавец гарантирует, что до заключения договора квартира является свободной от любых прав третьих лиц, никакими правами третьих лиц, в том числе правами пользования членов семьи собственника, не обременена: никому не отчуждена, никому не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена (пункт 9); продавец обязуется передать квартиру покупателю в пригодном для его проживания состоянии, свободную от прав и притязаний третьих лиц (пункт 22); при передаче квартиры стороны составляют и подписывают передаточный акт; продавец гарантирует, что к моменту подписания договора им не заключались никакие соглашения с третьими лицами, предоставляющие им право владения и пользования квартирой, третьих лиц, сохраняющих право пользования квартирой в соответствии с действующим законодательством РФ, не имеется (пункт 23).
С момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю, квартира считается находящейся в залоге у ОАО АКБ «Росбанк», права которого удостоверяются закладной (пункт 14).
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, Гришин С.А. получил от Матвеевой Е.И. денежные средства в размере 1400000 рублей в соответствии с договором купли- продажи квартиры.
Спорная квартира передана Матвеевой (Гришиной) Е.И. по акту сдачи-приемки от ДД.ММ.ГГГГ
По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, правообладателем спорного помещения является Матвеева (Гришина) Е.И. При этом, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанного помещения зарегистрировано ограничение права в виде ипотеки в пользу ОАО АКБ «Росбанк» с ДД.ММ.ГГГГ на срок 182 месяца от даты фактического предоставления кредита.
По данным ООО УК «Красжилсервис», в спорном помещении состоят на регистрационном учете истец, ответчик, третье лицо Гришин С.А., мать ответчика – МОВ
ДД.ММ.ГГГГ ОАО АКБ «Росбанк» обратилось в Центральный районный суд г.Красноярска с иском к Матвеевой (Гришиной) Е.И. о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по указанному адресу.
Определением Центрального районного суда г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, производство по данному делу прекращено в связи с утверждением судом мирового соглашения на следующих условиях, в том числе: отказ от добровольного исполнения мирового соглашения является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки – квартиру по <адрес> (пункт 11); стороны договорились, что в случае однократного невыполнения ответчиком условий настоящего мирового соглашения истец, в соответствии со статьей 428 ГПК РФ, обращается в суд с заявлением о выдаче исполнительных листов на принудительное взыскание суммы задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество – указанную квартиру (пункт 12). При этом, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требования на предмет спора, Гришин С.А. и Гришина С.И., заявление представителей сторон поддержали, с условиями мирового соглашения ознакомились, против утверждения мирового соглашения не возражали.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа о взыскании с должника Матвеевой Е.И. в пользу взыскателя ОАО АКБ «Росбанк» денежных средств в размере 76472.36 долларов США, обращении взыскания на предмет ипотеки- квартиру по <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району был наложен арест на спорную квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ Гришина С.И. обратилась к Гришиной Е.И. с претензией о расторжении договора купли-продажи указанной квартиры в связи с невыполнением Гришиной Е.И. условий о проживании Гришиной С.И. в спорном помещении.
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на претензию Гришина Е.И. сообщила, что согласна на расторжение договора, но поскольку квартира находится в залоге у ОАО АКБ «Росбанк», она не может в одностороннем порядке без согласия банка расторгнуть договор купли-продажи квартиры.
Представитель истца суду пояснил, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был подписан от имени истицы ее сыном Гришиным С.А., которому истица выдала доверенность на продажу своей доли. Однако, в момент совершения сделки купли-продажи истица не знала, что ответчик приобретает квартиру в ипотеку. Вместе с тем, между сторонами была достигнута устная договоренность о проживании истицы в спорной квартире бессрочно. В связи с тем, что на квартиру обращено взыскание, квартира арестована судебным приставом-исполнителем, право истца на жилище нарушено. Настаивая на расторжении договора, истица готова вернуть ответчику деньги, полученные от реализации принадлежавшей ей доли, в размере 700 000 рублей.
Ответчик Гришина Е.И. суду пояснила, что иск признает, поскольку при заключении договора купли-продажи не объяснила истице, что покупает квартиру в ипотеку. Полагает, что если бы истица знала об этом, то не продала бы свою долю. Она (Гришина Е.И.) обещала истице, что последняя будет проживать в спорной квартире бессрочно. Договор был исполнен обеими сторонами, в том числе, истице были переданы 700 000 рублей в счет стоимости ее доли.
Представитель третьего лица ОАО АКБ «Росбанк» суду пояснила, что спорная квартира находится в залоге у банка, на квартиру обращено взыскание в связи с неисполнением ответчиком кредитного обязательства. Банк возражает против иска, поскольку договор был исполнен обеими сторонами, тогда как обязательство - прекращено надлежащим исполнением. Согласно договору, спорное помещение свободно от прав третьих лиц.
Третье лицо Гришин С.А. суду пояснил, что он нуждался в денежных средствах для развития бизнеса, поэтому решил продать спорную квартиру. Его мать- Гришина С.И. выдала доверенность на его имя на продажу принадлежавшей ей доли квартиры. В результате продажи он получил от ответчика полную стоимость квартиры, при этом 700000 рублей отдал матери, 700000 рублей оставил себе. Ответчик (супруга Гришина С.А.) и истица договорились о бессрочном проживании истицы в спорном помещении. Поскольку на спорное помещение банком обращено взыскание, тогда как у его матери отсутствует другое жилье, он полагает иск подлежащим удовлетворению.
В материалы дела представлены пояснения третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, согласно которым, при проведении правовой экспертизы оснований для отказа в государственной регистрации установлено не было, поэтому ДД.ММ.ГГГГ в реестр были внесены записи о регистрации сделки, перехода права и права собственности Матвеевой Е.И., а также об ипотеке в силу закона на спорное помещение в пользу залогодержателя – ОАО АКБ «Росбанк».
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что истцом заявлено требование о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения по <адрес> в связи с отсутствием у истицы на момент оформления сделки информации о приобретении квартиры ответчиком с условием об ипотеке.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гришиным С.А., действующим, в том числе по доверенности от имени Гришиной С.И., (продавцы) и Матвеевой (Гришиной) Е.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно договору продавцы передали в собственность покупателю по ? доле каждый в праве собственности на квартиру по <адрес>
Стороны оценили квартиру для целей продажи по договору в размере 1400 000 рублей. При этом, квартира приобретена покупателем за счет собственных средств в размере 279511.07 рублей и за счет кредитных средств в размере 42850 долларов США (что эквивалентно 1120488.94 рублей), предоставленных ОАО АКБ «Росбанк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ На момент подписания договора оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме (пункт 8). Квартира передана Матвеевой (Гришиной) Е.И. по акту прием- передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Названные обстоятельства подтверждены договором купли- продажи квартиры и актом ее приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой, Гришин С.А. получил от Матвеевой Е.И. денежные средства в размере 1400000 рублей в соответствии с договором купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ
Из изложенного следует, что договор купли- продажи квартиры был исполнен обеими сторонами.
Согласно статье 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку договор купли- продажи спорного помещения был исполнен сторонами, суд не усматривает оснований для расторжения этого договора в порядке статьи 450 ГК РФ.
Довод истицы об отсутствии у нее информации о приобретении спорного помещения с условием об ипотеке, не может быть положен в основу решения об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Договор купли - продажи квартиры содержит условие, согласно которому, с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю, квартира считается находящейся в залоге у ОАО АКБ «Росбанк», права которого удостоверяются закладной (пункт 14).
Кроме того, данный договор не содержит условия о сохранении за истицей, как продавцом доли квартиры, права пользования этой квартирой.
Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из изложенного следует прекращение права продавца по использованию квартиры при ее отчуждении.
Вместе с тем, несоблюдение соглашений, достигнутых между покупателем и продавцом после заключения договора купли- продажи квартиры, о предоставлении этой квартиры в пользование продавцу, на правовую судьбу договора купли- продажи не влияет, в том числе, не является основанием для его расторжения.
Согласно статье 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
В соответствии со статьей 39 ГПК РФ, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Поскольку признание иска ответчиком в данном случае нарушает права и интересы третьего лица ОАО АКБ «Росбанк», суд не принимает это признание.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска и полагает иск не подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Иск Гришиной Светланы Ильиничны к Гришиной Елене Ивановне о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли- продажи жилого помещения по <адрес>, -оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Бех О.В.