Дело № 2-917/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2011 года г.Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Колывановой О.Ю.,
при секретаре Пахомовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Савченко Татьяне Валентиновне о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) обратилось в суд с иском к Савченко Т.В.. Требования мотивированы тем, что по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Дом Вашей мечты» и ответчиком, последней был предоставлен ипотечный жилищный заем в размере 1 404 000 руб. на приобретение в собственность ФИО1 квартиры по адресу: <адрес>, сроком на 180 месяцев, с уплатой 13,5% годовых. Указанная сумма была зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Савченко Т.В. в <данные изъяты>», что подтверждается платежным поручением №. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика явилась в силу закона ипотека указанной выше квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 564 000 руб. Права залогодержателя ОАО «Дом Вашей мечты» по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, законным владельцем которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и соответствующей отметки на закладной предыдущего залогодержателя. Поскольку ответчиком были нарушены обязательства по ежемесячному гашению периодических платежей; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ текущая задолженность по договору займа составила 1 860 850,25 руб., в том числе, 341 949,48 руб. – остаток по основному долгу, 299 439,29 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом, 219 461,48 руб. – пеня, просит взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму задолженности, а также расходы по возврату государственной пошлины на сумму 21 462,20 руб.. Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры просит определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу – 1 341 949,48 руб.; а также обратить взыскание на предмет залога - квартиру, принадлежащую Савченко Т.В., расположенную по адресу: <адрес>, в том числе, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из данных отчета об оценке в размере 1 564 000 руб., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
В судебном заседании представитель истца – Овчинников Д.Н. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал.
Представитель ответчика Карпова О.Л. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Ответчик Савченко Т.В., представители привлеченных к участию в деле третьих лиц: ОО «Дом вашей мечты», НКО «Ипотечный расчетный центр» в суд не явились, были извещены своевременно и надлежащим образом.
Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.
На основании ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Исходя из требований ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно с изъятиями, установленными законом. При этом, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ч.1 ст. 341 ГК РФ).
В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он не отвечает ( ч.1). В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества ( ч.2).
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Статьей 48 указанного Закона (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Согласно ст. 50 Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
Судом установлено, что на основании договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Дом Вашей мечты» (ипотечная корпорация - Займодавец) предоставил Савченко Т.В. (Заемщику) ипотечный жилищный заем на приобретение в собственность Савченко квартиры по адресу: <адрес>, сроком на 180 месяцев, с уплатой 13,5% годовых. Указанная сумма была зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Савченко Т.В. в <данные изъяты>», что подтверждается платежным поручением №.
В соответствии с п.п. 3.3.5-3.3.9 договора займа ответчик обязался ежемесячно в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет Займодавца, не позднее последнего числа каждого календарного месяца производить гашение займа и процентов за использование предоставленными денежными средствами, размер ежемесячного аннуитентного платежа составляет 18 292,16 руб. В случае неисполнения обязательств, предусмотренных договором, Займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней. Кроме того, в соответствии с п.5.2,5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик платит Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный месяц просрочки.
Кроме того, обеспечением исполнения обязательств Заемщика явилась ипотека в силу закона двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>). Указанную квартиру Савченко Т.В. приобрела у ФИО5 за 1 560 000 руб., в том числе путем уплаты покупателем за счет собственных средств 156 000 руб. (в счет разницы между стоимостью квартиры и предоставляемым займом) и перечисления Банком на счет покупателя займа в размере 1 404 000 руб. Государственная регистрация права собственности заемщика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> за №. В соответствии с п. 4.1.3 договора, права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком Савченко Т.В. как должником-залогодателем и выданной <данные изъяты> первоначальному залогодержателю – ОАО «Дом Вашей мечты» ДД.ММ.ГГГГ.
На основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, новым законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
В соответствии с п.4.4.3 договора займа, Займодавец имеет право при неудовлетворении Заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, обратить взыскание на заложенное имущество.
Согласно представленному расчету Агентства, ответчиком неоднократно нарушались обязательства по ежемесячному гашению задолженности, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность на общую сумму 1 860 850,25 руб. (непогашенный основной долг по договору займа – 341 949,48 руб., проценты за пользование займом – 299 439,29 руб., пени – 219 461,48 руб.). Направленное в адрес Заемщика уведомление о погашении задолженности им в добровольном порядке не исполнено.
Из представленных документов следует, что Савченко Т.В. (Покупатель) на основании договора купли-продажи приобрела в собственность за счет собственных и заемных средств у ФИО5 (Продавца) квартиру по адресу: <адрес>. Указанная квартира считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности Покупателя на квартиру. Государственная регистрация права собственности покупателя Савченко Т.В. произведена ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.
По состоянию на момент совершения сделки квартира была оценена в размере 1 564 000 руб., что дополнительно подтверждается имеющимися в деле документами (закладной, отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ).
На момент рассмотрения дела в суде из представленного ответчиком экспертного заключения ИП ФИО6 о рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу <адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость указанной квартиры составляет 1 870 000руб.
Представитель истца в судебном заседании в обоснование исковых требований пояснил, что договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ был обеспечен ипотекой имущества – квартирой по адресу: <адрес>; в связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком взятых на себя обязательств, Агентство настаивает на досрочном возврате займа и взыскании процентов, а также обращении взыскания на предмет залога, с определением начальной продажной стоимости объекта при его реализации на публичных торгах в размере 1 870 000руб. (исходя из оценки представленной ответчиком), определении к выплате процентов в размере основного долга, а также пени и процентов за нарушение сроков возврата займа; взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере 21 462,20 руб., а также по оплате представительских услуг.
В судебном заседании представитель ответчика полагала требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме, оспаривала подлежащую взысканию сумму, представила суду платежное поручение №, которым ДД.ММ.ГГГГ перечислена денежная сумма в размере 23400руб. в счет погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что данная сумма не учтена при исчислении суммы задолженности. Кроме того, полагала не подлежащими удовлетворению требования истца о выплате пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, предоставленные доказательства, учитывая то, что в судебном заседании нашло свое подтверждение ненадлежащее исполнение Заемщиком Савченко Т.В. взятых на себя обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по ежемесячному гашению основного займа, а также процентов; принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, суд полагает необходимым взыскать с Савченко Т.В. в пользу истца задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ исходя из расчета: 1341 949,48 руб.(основной долг по договору займа) + 276 039, 29 руб. (299 439,29 руб. – проценты за пользование займом – 23400 руб. (внесенная истицей денежная сумма, которая зачтена в оплату по установленной п.3.3.11. договора очередности погашения требований истца) +150 000руб. – пени (с применением ст.333 ГК РФ), всего 1 767 988 руб.77 коп. – сумма задолженности, которую ответчик имеет по данному договору, обеспеченному залоговым имуществом, доказательств обратного ответчиком суду не представлено; принимая во внимание, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, суд полагает необходимым взыскать с Савченко Т.В. в пользу истца задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 1 767 988 руб.77 коп. (основной долг по договору займа – 1341 949,48 руб., проценты за пользование займом – 276039,29 руб., пени – 150 000 руб.),а также определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 767 988 руб.77 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры.
Кроме того, учитывая, что правовой режим залогового имущества в силу действующего гражданского законодательства является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель (Агентство) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами; принимая во внимание наличие значительной задолженности, не погашенной Заемщиком перед Агентством до настоящего времени, а также соразмерность требований Залогодержателя первоначально определенной стоимости заложенного имущества (закладная от ДД.ММ.ГГГГ), суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога - двухкомнатную квартиру <адрес>, в том числе, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену квартиры в размере 1 870 000 руб.
В удовлетворении требований в части подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, суд полагает необходимым отказать, поскольку данные требования не основаны на законодательстве.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При таких обстоятельствах суд считает требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов по возврату государственной пошлины на сумму 21 039 руб. 94 коп. подлежащими удовлетворению (с применением положений ст. 98 ГПК РФ), так как данные расходы понесены в связи с рассмотрением заявленных требований и подтверждены документально - платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, суд полагает подлежащими удовлетворению в полном объеме исковые требования истца о взыскании в его пользу с ответчика судебных расходов по оплате представительских услуг в размере 30 000 руб., исходя из объема работ, стоимости юридических услуг, указанных в соответствующих договорах, количества представителей, с которыми истец (фактически находящийся в <адрес>) заключил соглашение об оказании юридических услуг.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Открытого Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Савченко Татьяны Валентиновны в пользу Открытого Акционерного Общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору на общую сумму 1 767 988 руб.77 коп. (основной долг по договору займа – 1341 949,48 руб., проценты за пользование займом – 276039,29 руб., пени – 150 000 руб.), возврат госпошлины в сумме 21039 руб. 94 коп., в счет оплаты представительских услуг – 30 000 руб., всего 1 819 028 руб.71 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру <адрес>, в том числе, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену квартиры в размере 1 870 000 руб.
Определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5%годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 819 028 руб.71 коп.начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры.
В удовлетворении исковых требований о выплате пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда (т.е. 08.07.2011г.)
Председательствующий: О.Ю.Колыванова