Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 июля 2011 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Деева А.В.,
при секретаре Комаровой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Низовцева А.Н. к ООО Строительная компания «Консоль» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности, признании права требования,
У С Т А Н О В И Л:
Низовцев А.Н. обратился суд с иском к ООО Строительная компании «Консоль» о признании права требования в отношении двухкомнатной <адрес>, площадью 68, 37 кв.м., на 6-ом этаже, 1 блок секции в жилом доме по <адрес>. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Консоль» (Застройщиком) и ФИО1 (Инвестором) заключен договор участия в долевом строительстве отдельной двухкомнатной <адрес> (общей площадью 68,37 кв.м), расположенной на 6 этаже, 1 блок-секции, жилого <адрес> в <адрес>. На основании п.1.2; п.3.3 договора, ООО СК «Консоль» приняло на себя обязательства после ввода объекта в эксплуатацию – в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО1 квартиру по акту приема-передачи при внесении Участником всех необходимых сумм по договору (по п.п.2.1;2.2;2.3;2.4;2.5). Вышеуказанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован в УФРС по <адрес>, о чем свидетельствует регистрационный номер 24-24-01/010/2009-792. Стоимость инвестиций в соответствии с указанным договором составляет 2 092 223 руб. 33 коп. Обязательства по финансированию строительства истец исполнил частично, в настоящее время остаток задолженности составляет 220 726 руб. 67 коп. Несмотря на это, ответчик в одностороннем порядке расторг договор долевого участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением обязательств ФИО1 по финансированию указанного строительства. В обоснование требований о незаконности действий ответчика по расторжению в одностороннем порядке договора, указывал, что не имел возможности произвести исполнение обязательств, поскольку ответчик отказывался произвести выдачу кассового чека на вносимые денежные средства в счет погашения задолженности по договору. Кроме того, ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ получил от ответчика уведомление, в котором предложено произвести перечисление имеющейся задолженности в пользу третьего лица, что свидетельствует о признании ответчиком прав истца на спорный объект.
В ходе рассмотрения настоящего дела, истец заявленные исковые требования изменил, в связи с чем, просил признать одностороннюю сделку по расторжению договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в отношении спорного жилого помещения, применить последствия недействительности указанной сделки путем внесения записи в ЕГРП о государственной регистрации договора на долевое участие строительства жилого дома с магазином по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признании за истцом права требования указанного жилого помещения от ответчика. В обоснование уточненных исковых требований истец дополнительно указывал на допущенные при расторжении договора участия в долевом строительстве нарушения, в частности отсутствие в материалах регистрационного дела в Управлении федеральной регистрационной службы кадастра и картографии текста предупреждения ФИО1 со стороны ответчика о необходимости погашения задолженности. Кроме того, указывал, что ответчиком допущена просрочка сдачи жилого дома в эксплуатации, в связи с чем, истец имел право не вносить платежи в адрес ответчика, поскольку застройщик допустил просрочку.
В судебном заседании представитель истца – Саплёва Н.С. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) вышеназванные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ООО СК «Консоль» - ФИО3 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования не признала.
Третьи лица - Управление федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы гражданского дела, полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Исходя из ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. ДД.ММ.ГГГГ №160-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома имеющего отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 ст. 9 Закона.
В силу ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
На основании ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Консоль» (Застройщиком) и ФИО1 (Инвестором) заключен договор участия в долевом строительстве отдельной двухкомнатной <адрес> (общей площадью 68,37 кв.м), расположенной на 6 этаже, 1 блок-секции, жилого <адрес> в <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном порядке - регистрационный номер 24-24-01/010/2009-792. Указанное обстоятельство так же установлено решением Советского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.п.2.1; 2.3 договора, ФИО1 принял на себя обязательства по внесению в кассу Застройщика денежных средств на сумму 2 392 950 руб., из которых: 1 359 496,66 руб. оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 516 726,67 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ и 516 726,67 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее чем за 3 месяца до сдачи дома в эксплуатацию.
На основании п.1.2; п.3.3 договора, ООО СК «Консоль» приняло на себя обязательства после ввода объекта в эксплуатацию – в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО1 квартиру по акту приема-передачи при внесении Участником всех необходимых сумм по договору (по п.п.2.1;2.2;2.3;2.4;2.5). Свои обязательства по оплате квартиры инвестор выполнил в части оплаты двух первых платежей на общую сумму 1 876 223,33 руб. (о чем предоставлено соглашение о зачете взаимных требований и квитанция от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 оплатил по указанному договору денежные средства в сумме 50 000 руб.
На основании решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 с ООО СК «Консоль» взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в сумме 80 000 руб., на основании решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 с ООО СК «Консоль» взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в сумме 80 000 руб.
В соответствии с актами судебных приставов-исполнителей ОСП по <адрес> за 2010 г. кассовые аппараты ООО СК «Консоль» находятся в неисправном состоянии.
Как следует из предупреждения о необходимости погашения задолженности от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Консоль» просит ФИО1 погасить задолженность в сумме 516 726 руб. 67 коп. в течении 30 дней с момента отправки предупреждения. Названное предупреждение отправлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Консоль» направило в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве. На основании указанного уведомления ООО СК «Консоль» отказывается от договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Названное уведомление получено истцом ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО СК «Консоль» обратилась в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 К указанному заявлению приложено уведомление о расторжении договора, в котором содержится указание на отказ ООО СК «Консоль» от договора от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, представлена квитанция об отправке уведомления с описью вложения. Так же представлена квитанция с описью вложения о направлении ФИО1 предупреждения о расторжении договора, уведомление о вручении указанного предупреждения ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ
На основании указанного заявления регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган обратился представитель ООО СК «Консоль» и ФИО5 с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на спорное жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация названного договора приостановлена.
В соответствии с письмом ООО СК «Консоль» от ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено перечислить задолженность по договору долевого участия в строительстве в пользу ООО «Красноярские окна».
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ООО СК «Консоль» с заявлением о проведении зачета встречных требований в сумме 186 000 руб.
На основании письма письмом ООО СК «Консоль» от ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено перечислить задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 300 726 руб. 67 коп. в пользу ООО «Красноярские окна».
Как следует из письма ООО СК «Консоль» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предложено оплатить задолженность по договору участия в строительстве в сумме 516 726 руб.
В судебном заседании представитель истца пояснила, что жилое помещение по договору долевого участия в строительстве до настоящего времени не передавалось истцу, дом не введен в эксплуатацию. Действия по одностороннему расторжению договора участия в долевом со стороны ответчика являются незаконными, поскольку представители ООО Строительная компании «Консоль» умышленно уклонялись от принятия оставшейся части денежных средств в счет финансирования строительства объекта. Так же пояснила, что являются незаконными действия ответчика о расторжении в одностороннем порядке договора, поскольку истец не имел возможности произвести исполнение обязательств, поскольку ответчик отказывался произвести выдачу кассового чека на вносимые денежные средства в счет погашения задолженности по договору. Кроме того, указывала на то, что ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика уведомление, в котором предложено произвести перечисление имеющейся задолженности в пользу третьего лица, что свидетельствует о признании ответчиком прав истца на спорный объект. Так же пояснила, что допущены нарушения при расторжении договора участия в долевом строительстве, в частности отсутствие в материалах регистрационного дела в Управлении федеральной регистрационной службы кадастра и картографии текста предупреждения ФИО1 со стороны ответчика о необходимости погашения задолженности. Так де в тексте уведомления о расторжении договора указан иной договор от которого ООО СК «Консоль» отказывается, поскольку указана иная дата его заключения – ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, указывала, что ответчиком допущена просрочка сдачи жилого дома в эксплуатации, в связи с чем, истец имел право не вносить платежи в адрес ответчика.
Представитель ответчика пояснила, что задолженность по договору истцом не погашена, в связи с чем, ООО СК «Консоль» воспользовавшись своим правом, расторгло договор. Пояснила, что процедура расторжения договора была соблюдена ответчиком, направлено предупреждение, уведомление о расторжении договора. Все необходимые документы представлялись в регистрирующий орган. Не оспаривала факта не работающих кассовых аппаратов в ООО СК «Консоль», доказательств обратного в дело не представила. Кроме того, пояснила, что до настоящего времени жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора участия в долевом строительстве отдельной двухкомнатной <адрес> (общей площадью 68,37 кв.м), расположенной на 6 этаже, 1 блок-секции, жилого <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 к ООО СК «Консоль», по следующим основаниям.
Так суд учитывает, что для расторжения договора участия в долевом строительстве ответчик обязан соблюдать процедуру расторжения договора, представив все необходимые документа в регистрирующий орган. Вместе с тем, судом установлено, что в представленном уведомлении о расторжении договора, которое было направлено в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ содержится указание на отказ ОООСК «Консоль» от договора от ДД.ММ.ГГГГ, который между сторонами не заключался. В связи с чем, суд исходит из того, что ответчиком нарушена процедура расторжения договора.
Кроме того, удовлетворяя указанные требования, суд принимает во внимание, что на момент расторжения договора, ответчиком допущена просрочка передачи объекта долевого строительства в собственность истца, вводе дома в эксплуатацию, что не оспаривалось ответчиком. При этом, обязанность по внесению последнего платежа возникает у ФИО1 не позднее трех месяцев до даты сдачи дома в эксплуатацию. В связи чем, истец на основании ст. 328 ГК РФ вправе был приостановить исполнение своего встречного обязательства по оплате.
Так же суд исходит из того, что ст. 2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» определяет, что контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Указанное положение закона согласуется с требованиями п. 2.3. заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающего, что ФИО1 производит уплату денежных средств в целях исполнения финансирования указанного договора в кассу ответчика.
Вместе с тем, судом установлено, что истец не имел возможности исполнить обязательства по внесению денежных средств в кассу застройщика, поскольку у ответчика в мае-июне 2010 г. не имелось исправного кассового аппарата, кассовый чек не выдавался, что подтверждается представленными актами судебного пристава-исполнителя, показаниями свидетеля ФИО6
Так же суд учитывает, что внесенные истцом ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 денежные средства в адрес ответчика по приходному кассовому ордеру, без выдачи чека, не учитывались ООО СК «Консоль» при определении задолженности по договору участия в долевом строительстве, что подтверждается письмом ООО СК «Консоль» от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с чем, подлежат удовлетворению требования о признании односторонней сделки ответчика по расторжению договора.
Поскольку недействительными являются указанные односторонние сделки, суд считает возможным восстановить нарушенное право истца путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, внести запись в ЕГРП о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве двухкомнатной <адрес> (общей площадью 68,37 кв.м), расположенной на 6 этаже, 1 блок-секции, жилого <адрес>, в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком.
В связи с недействительностью сделки по расторжению договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что подлежат удовлетворению исковые требования о признании права требования ФИО1 от ООО СК «Консоль» строительства и передачи отдельной двухкомнатной <адрес> (общей площадью 68,37 кв.м), расположенной на 6 этаже, 1 блок-секции, жилого <адрес> в <адрес>, в соответствии с договором на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Таким образом, учитывая, что истец на основании п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ, был освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче данного иска, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход государству государственную пошлину по данному делу в размере 400 руб. (исходя из удовлетворенных части требований и положений п/п 1,3 ч.1 ст. 333.19 НК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Низовцева А.Н. к ООО СК «Консоль» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности, признании права требования, удовлетворить.
Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора участия в долевом строительстве отдельной двухкомнатной квартиры <адрес>
Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, внести запись в ЕГРП о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве двухкомнатной <адрес>
Признать право требования Низовцева Андрея Николаевича от ООО СК «Консоль» строительства и передачи отдельной двухкомнатной <адрес>
Взыскать с ООО СК «Консоль» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 400 рублей.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г.Красноярска в течение 10 дней с даты составления мотивированного решения суда, которое будет изготовлено 14.07.2011 года.
Председательствующий А.В. Деев