Дело №2-3927/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 августа 2011года г.Красноярск
Советский районный суд г.Красноярска в составе
Председательствующего судьи Пустоходовой Р.В.,
При секретаре Газимьзяновой А.З.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саклакова Анатолия Валентиновича к ООО «Регионюрсервис», Васечко Сергею Викторовичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными результатов публичных торгов, договора-купли продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Саклаков А.В. обратился в суд с иском к ООО «Регионюрсервис», Васечко С.В. о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже квартиры <адрес>, проведенных ДД.ММ.ГГГГ Мотивировал требования тем, что являлся собственником указанной квартиры, квартира была арестована в ходе исполнительного производства и реализована с публичных торгов, проведенных в форме открытого аукциона, торги проведены ООО «Регионюрсервис», победителем является Васечко С.В., с которым ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи. Торги проведены с нарушениями, которые выразились в следующем. Извещение о проведении ДД.ММ.ГГГГ торгов было опубликовано ДД.ММ.ГГГГ, тогда как утвержденным распоряжением РФФИ от ДД.ММ.ГГГГ № «Порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность РФ» установлено, что торги должны быть проведены не менее, чем через 30 дней с даты объявления торгов. Кроме того, размер задатка должен составлять 10% от суммы реализуемого имущества, а в извещении о проведении торгов задаток установлен в размере 5%. Извещение о проведении торгов не содержало информацию о дате, времени и порядке ознакомления с имуществом, являющимся предметом торгов и приложенными к заявке на реализацию имущества документами. В извещении о проведении торгов стоимость квартиры 1092134.39руб является заниженной, истец не имел возможности оспорить результаты оценки, оценка произведена в отношении объекта 36.4м.кв, однако, квартира имеет площадь 40.3м.кв. Кроме того, в квартире зарегистрирована гражданка ПАВ, но в договоре купли-продажи не указаны сведения о правах данного лица (т.1 л.д.5-6, 46-47)
При рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, окончательно просит: признать недействительными результатов публичных торгов по продаже квартиры <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регионюрсервис» и Васечко С.В.; признать за истцом право собственности на квартиру <адрес> (т.2 л.д.152).
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (Росимущество).
В судебном заседании представитель истца Колот М.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Васечко С.В., представители ответчиков ООО «Регионюрсервис» Станкевич А.В. (директор) и Росимущества Верхотуров В.Е. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) иск не признали.
Третье лицо Сиряпов Е.В. против иска возражает.
Третьи лица ФССП России по Красноярскому краю, Щеголева Н.Е., Кочкина И.А., ИФНС России по Советскому району г.Красноярска, ОГИБДД УВД по Октябрьскому району г.Красноярска, ИФНС России по Октябрьскому району г.Красноярска, Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представитель ИФНС России по Советскому району г.Красноярска просил о рассмотрении дела в его отсутствие, иные лица о причинах неявки суд не уведомили. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск Саклакова А.В. подлежащим удовлетворению частично.
Статьей 87 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» установлено, что реализация имущества должника, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В соответствии со ст.447 ГК РФ, в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно ст.448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Указом Президента РФ от 12.05.2008г №724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, с возложением на него функции специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством РФ. Федеральные органы исполнительной власти, которым в соответствии с настоящим Указом переданы функции иных федеральных органов исполнительной власти, являются их правопреемниками.
Судом установлено, что Саклаков А.В. являлся собственником квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 28, 29, 154-155).
ОСП по Октябрьскому району г.Красноярска находились исполнительные производства о взыскании с должника Саклакова А.В.: в пользу Щеголевой Н.Е. 1009100руб ( исп.производство № от ДД.ММ.ГГГГ ) (том 2 л.д.79); в пользу Кочкиной И.А. 67606.23руб ( исп.производство № ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.82); в пользу ИФНС России по Советскому району г.Красноярска 2426.76руб (исп.производство № от ДД.ММ.ГГГГ) (том 2 л.д.84); в пользу ИФНС России по Октябрьскому г.Красноярска 1042.68руб (исп.производство № от ДД.ММ.ГГГГ) (том 2 л.д.86).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем МО СП по Октябрьскому и Железнодорожному району г.Красноярска составлен акт № описи и ареста имущества, описи и аресту подвергнуто следующее имущество Саклакова А.В.: однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> (том 2, л.д.95-97).
ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ОСП по Октябрьскому району г.Красноярска постановлением принял отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке спорной квартиры, определил рыночную стоимость квартиры 1092134.39руб ( т.2 л.д.147), ДД.ММ.ГГГГ постановление об оценке направлено Саклакову А.В. (т.2 л.д.149).
25.06. 2010г судебный пристав-исполнитель ОП по Октябрьскому району г.Красноярска вынес постановление о передаче на торги в Управление Росимущества по Красноярскому краю принадлежащего Саклакову А.В. имущества, арестованного по акту от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д.105), и подал в Росимущество по Красноярскому краю заявку на организацию торгов в отношении указанного имущества (т.2 л.д.104).
ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (Заказчик) и ООО «Регионюрсервис» (исполнитель) заключен государственный контракт №, по условиям которого, заказчик поручает, а исполнитель обязуется на условиях, установленных контрактом, письменным поручениями и указаниями заказчика за вознаграждение совершать от его имени действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на территории Красноярского края Российской Федерации, необходимых для осуществления возложенных на Росимущество функций (том 1 л.д. 198-204).
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росимущества в Красноярском крае выдало поручение № ООО «Регионюрсервис» на реализацию на торгах арестованного имущества, <адрес>, принадлежащего должнику Саклакову А.В. (том 1, л.д.66-68).
ДД.ММ.ГГГГ в газете «Наш край» (№) Агентством по Управлению государственным имуществом Красноярского края опубликовано извещение о проведении публичных торгов в отношении лота № – однокомнатной квартиры площадью 36.4м.кв., в т.ч. жилой 16.4м.кв, расположенной в <адрес>, начальная цена продажи 1092134руб, задаток 54000руб (т.1 л.д.82-84).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регионюрсервис» и Васечко С.В. заключен договор о задатке, по условиям которого для участия в торгах Васечко С.В. перечисляет 54000руб, а ООО «Регионюрсервис» принимает задаток, который вносится в счет обеспечения исполнения обязательства по оплате продаваемого на торгах имущества – однокомнатной квартиры <адрес> (том 1, л.д. 186-187).
ДД.ММ.ГГГГ Васечко С.В. подана заявка на участие в торгах по продаже недвижимого имущества, лот №: квартира, расположенная по адресу: <адрес> (том 1, л.д.181).
ДД.ММ.ГГГГ проведены торги по продаже <адрес>, по результатам торгов составлен протокол, в соответствии с которым ТУ ФА по управлению государственным имуществом в Красноярском крае в лице ООО «Регионюрсервис» (продавец) и Васечко С.В. (покупатель) организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передает с собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: лот №: однокомнатная квартира общей площадью 36.4м.кв, в том числе жилой 16.4м.кв, назначение жилое, расположенная по адресу: Россия, <адрес>. По результатам торгов общая стоимость имущества составляет 1112134.39руб, за вычетом задатка покупатель обязан оплатить 105134.39руб (том 1, л.д.. 72-74). ДД.ММ.ГГГГ Васечко С.В. оплачено ООО «Регионюрсервис» 1058134руб (том 1, л.д.77).
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением Росимущества в Красноярском крае, в лице ООО «Регионюрсервис» и Васечко С.В. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры № общей площадью 36.4м.кв, в том числе жилой 16.4м.кв в доме <адрес> (том 1, л.д.13).
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано права собственности Васечко С.В. на квартиру <адрес> (том 1, л.д.27).
ДД.ММ.ГГГГ между Васечко С.В. и Сиряповым Е.В. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> (том 1, л.д. 63). ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Сиряпова Е.В. на квартиру <адрес> (том 1, л.д. 65).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому району г.Красноярска произведено распределение поступивших денежных средств, из которых 1042.68руб перечислено ИФНС России по Октябрьскому району г.Красноярска (т.2 л.д.117), 1009100руб – Щеголевой Н.Е (т.2 л.д.115), 67565.19руб – Кочкиной И.А. (т.2 л.д.119), 2500руб – ОГИБДД по Октябрьскому району г.Красноярска (т.1 л.д.121), 2426.76руб – ИФНС России по Советскому району г.Красноярска (т.1 л.д.123).
Представитель истца суду пояснил, что Саклаков А.В. являлся должником по исполнительным производствам, находившимся в ОСП по Октябрьскому району г.Красноярска. Судебным приставом-исполнителем на торги была передана принадлежавшая истцу спорная квартира. Истец полагает, что стоимость квартиры оценщиком, производившим оценку по заявке пристава-исполнителя, значительно занижена, поскольку согласно имеющемуся у истца и представленному в суд заключению стоимость квартиры на момент оценки приставом составляла 1583000руб, а на момент продажи квартиры – 1720000руб. Кроме того, оценка произведена оценщиком, привлеченным приставом-исполнителем, в отношении объекта площадью 36.4м.кв, тогда как площадь спорной квартиры 40.3м.кв.. Занижение оценки квартиры привело к уменьшению продажной цены квартиры и нарушению прав истца, поскольку он имеет право на получение денежных средств от реализации квартиры, оставшихся после выплаты выскателям. То обстоятельство, что приставом-исполнителем истцу направлялось постановление об оценке, истец не отрицает, оценка не была оспорена Саклаковым А.В.. Ответчиком ООО «Регионюрсервис», проводившим продажу квартиры, торги были проведены через 20 дней после объявления о проведении торгов, что привело к уменьшению круга покупателей. Продавцом был установлен задаток в размер 5% от цены квартиры, а не 10%, что также является нарушением правил проведения торгов. В объявлении о проведении торгов не содержится информации о порядке ознакомления с предметом торгов. В договоре купли-продажи, заключенным по результатам торгов Васечко С.В., не указано на зарегистрированное в квартире лицо. Поскольку торги проведены с нарушением, то заключенная по их результатам сделка с Васечко С.В. является недействительной, в связи с чем за просит признать за истцом право собственности на спорную квартиру.
Представитель ответчика ООО «Регионюрсервис» суду пояснил, что квартира выставлялась на торги по цене, установленной судебным приставом-исполнителем. Данная оценка произведена профессиональным оценщиком в отношении конкретного объекта, тогда как представленные в суд заключения истца содержат лишь сведения о средней цене аналогичных продаваемых квартир. Действительно, ООО ««Регионюрсервис» торги проведена через 20 дней после объявления о торгах, однако, это не влияет на их действительность, поскольку заявку на участие в торгах подали только два человека сразу после подачи объявления, иные лица не обращались. При подаче объявления работником ООО ««Регионюрсервис» было допущена ошибка в размере задатка, который был установлен в размер 5% от начальной стоимости, однако, это только могло способствовать участию в торгах большего числа лиц. После окончания торгов вырученные деньги распределены между взыскателями, окончены исполнительные производства.
Представитель ответчика Росимущества суду пояснил, что квартира была реализована на торгах по более высокой цене, чем начальная продажная стоимость. Оценка, произведенная специалистом по поручению судебного пристава-исполнителя, истцом не была оспорена, при этом оценщик, определяя стоимость квартиры, учитывал, что квартира будет реализовываться с публичных торгов. Установлением задатка в меньшем размере способствовало участию большего числа лиц в торгах. В случае признания торгов недействительными, обязанность по возмещению убытков возникнет у Росимущества, убытки будут возмещаться за счет бюджета, чем государству будет причинен ущерб.
Ответчик Васечко С.В. суду пояснил, что принимал участие в торгах, выиграл их и по результатам торгов приобрел квартиру, сделка была зарегистрирована. За счет его денежных средств выплачены доги Саклакова А.В., в связи с чем полагает, что истец злоупотребляет своими правами. В апреле 2010г он продал квартиру Сиряпову Е.В..
Третье лицо Сиряпов Е.В. суду пояснил, что приобрел квартиру Васечко С.В., с которым он полностью рассчитался за квартиру, сделка была зарегистрирована. Данная квартира является для него единственным жильем.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что торги по продаже квартиры <адрес> проведены с нарушением установленного порядка, в связи с чем их результаты и заключенный на их основании договор купли-продажи являются недействительными, при этом учитывает следующее.
Статьей 448 ГК РФ установлено, что извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. По делу достоверно установлено, что извещение о проведении торгов по продаже спорной квартиры было сделано за 19 дней до проведения торгов. Данное нарушение оказало существенное влияние на результат торгов, поскольку информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на цену формирование цены реализации. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за более высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок. Таким образом, в соответствии со ст.449 ГК РФ, торги по реализации спорной квартиры, проведенные с нарушением правил, установленных ГК РФ, являются недействительными, в связи с чем их результаты и договор купли-продажи, заключенный с выигравшим торги Васечко С.В. надлежит признать недействительными.
При этом суд не может согласиться с доводами истца о том, что основанием для признания результатов торгов недействительными является неправильная оценка выставленной на публичные торги квартиры, по следующим основаниям.
В соответствии со ст.85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, для чего судебный пристав-исполнитель назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, выносит постановление об оценке вещи. Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в илу которых оценка имущества должна осуществляться судебным приставом-исполнителем, действия и постановления которого могут быть обжалованы стороной исполнительного производства в порядке, установленной ст.121 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». По делу установлено, что должник Саклаков А.В уведомлялся по месту жительства о произведенной оценке, постановление об оценке им не обжаловалось. Поскольку оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом), то возможные нарушения при этом не могут рассматриваться судом в качестве оснований для признания торгов недействительными в силу п.1ст.449 ГК РФ.
Суд также не может согласиться с доводами истца о том, что извещение о проведении торгов не содержало информацию о дате, времени и порядке ознакомления с имуществом, являющимся предметом торгов и приложенными к заявке на реализацию имущества документами, при этом суд учитывает следующее. В соответствии с п.5.2 «Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а так же конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации» (утв. Распоряжением РФФИ от 29.11.2001г №418, далее Порядок), извещение о проведении торгов должно содержать сведения о местонахождении имущества, являющегося предметом торгов, дате, времени и порядке ознакомления с ним и приложенными к заявке на реализацию имущества документами. Указанная информация содержалась в извещении о торгах, что подтверждается текстом опубликованного извещения (т.1 л.д.84).
Кроме того, суд полагает, что установление задатка в размере 5% от начальной продажной цены не влечет недействительность торгов, по следующим основаниям.
Пунктом 6.2 Порядка установлено, что организатор торгов, определяет размер задатка, размер задатка не может быть менее 10 процентов от минимальной начальной цены продажи имущества.
Организатором торгов по продаже спорной квартиры задаток бы установлен в размере 5% от начальной продажной цены, однако, суд полагает, что указанное нарушение, имевшее место при проведении торгов, не является грубыми, не привело и не могло привести к неправильному определению победителя торгов и не уменьшило возможность участия в торгах потенциальных покупателей.
Неуказание в договоре купли-продажи, заключенном по результатам торгов, сведений о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире, так же не может являться основанием к признанию торгов недействительными, поскольку не связано с порядком проведения торгов.
Требования истца о признании за ним права собственности на квартиру <адрес> не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
Собственником спорной квартиры в настоящее время является Сиряпов Е.В., право собственности которого на квартиру и сделка, на основании которой он приобрел право собственности, не оспорены, в связи с чем установленных законом оснований для признания права собственности на квартиру за Саклаковым А.В. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Саклакова А.В. удовлетворить частично.
Признать недействительными результаты публичных торгов по продаже квартиры <адрес>, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае в лице ООО «Регионюрсервис».
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае в лице ООО «Регионюрсервис» и Васечко Сергеем Викторовичем.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Красноярский краевой суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Советский районный суд г.Красноярска.
Председательствующий Р.В.Пустоходова