Дело № 2-4516/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 августа 2011 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Тарараевой Т.С.
при секретаре Самковой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булыгиной Татьяны Николаевны к ООО «Красноярец плюс» о признании недействительным /ничтожным/ условия договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора действующим, признании отсутствующим право собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Булыгина Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Красноярец плюс» о признании незаконным расторжения договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> /строительный адрес/, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ООО «Красноярец плюс» на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что согласно условий данного договора она обязалась профинансировать строительство жилого дома в доле, равной стоимости 3-х комнатной квартиры, расположенной на 4-ом этаже дома, общей площадью 89,99 кв.м. во второй блок секции, ряды 1с-2с, оси Бс-Жс в размере 1 709 810 рублей, а ответчик передать жилое помещение. Сумма инвестиционных взносов ею внесена не в полном объеме /в размере 78,9 % от стоимости квартиры/ в связи с тяжелым материальным положением, долг составил 362 510 рублей. Ответчик незаконно расторг в одностороннем порядке указанный договор. Также ответчиком без учета наличия между сторонами обязательственных правоотношений произведена государственная регистрация права собственности за собой в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.
В ходе судебного разбирательства стороной истца были уточнены исковые требования, Булыгина Т.Н. просит суд признать недействительным /ничтожным/ положения п. 4.4. договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания данного договора действующим, а также признать отсутствующим у ООО «Красноярец плюс» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>.
В судебном заседании представитель истицы Булыгиной Т.Н. – Ерохина А.Л. /действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ / уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Красноярец плюс» - Бушмин В.С. /действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ/ исковые требования не признал.
Третье лицо Тунгусов Е.В. возражал против удовлетворения иска.
Истец Булыгина Т.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом. Булыгина Т.Н. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу ч.1,3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красноярец плюс» и Булыгиной Т.Н. заключен договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> /строительный адрес/, согласно условий которого Булыгина Т.Н. обязалась произвести финансирование строительства указанного дома в доле равной стоимости <адрес> в размере 1 709 810 рублей, а заказчик обязался организовать строительство объекта, обеспечить ввод его в эксплуатацию, передать квартиру по акту приемки-передачи инвестору.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к данному договору, которым уточнен предмет договора /указан строительный № <адрес> сроки окончания строительства объекта, определены сроки осуществления инвестирования – 550 000 рублей передаются в момент заключения договора, 797 300 рублей за счет целевого кредита в течении десяти дней с момента подписания дополнительного соглашения путем безналичного перечисления денежных средств, 362 510 рублей путем внесения денежных средств в кассу заказчика до ДД.ММ.ГГГГ, а также определены сроки передачи инвестору квартиры.
Булыгина Т.Н. в полном объеме обязательства по инвестированию строительства жилого дома не исполнила. Согласно претензии ООО «Красноярец плюс» от ДД.ММ.ГГГГ, за истицей Булыгиной Т.Н. числится задолженность по договору № в размере 362 510 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Булыгина Т.Н. вселилась в жилое помещение без оформления акта приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Красноярец плюс» направило истице уведомление о расторжении договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Красноярскому краю за ООО «Красноярец плюс».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красноярец плюс» и Тунгусовым Е.В. заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, которое на основании акта-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ было передано Тунгусову Е.В.
В судебном заседании представитель истицы Булыгиной Т.Н. – Ерохина А.Л. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> /строительный адрес/, в доле, равной стоимости <адрес> общая сумма инвестиционных взносов определена в размере 1 709 810 рублей. Однако в связи с тяжелым материальным положением данная сумма истицей не была оплачена в полном размере, объем инвестиций составил 78,9 % от стоимости квартиры. Долг истицы по договору составлял 362 510 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Красноярец плюс» уведомил Булыгину Т.Н. о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 4.4. договора в связи с нарушением ею обязательств по финансированию строительства объекта. Считает, что расторжение договора в одностороннем порядке является незаконным, указанный пункт договора, предусматривающий такое право ответчика, является недействительным /ничтожным/, как противоречащий требованиям закона. Сложившиеся правоотношения регулируются ФЗ «О защите прав потребителей», который не предусматривает такой возможности. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который содержит нормы об одностороннем расторжении договора № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, к данным правоотношениям не применим, поскольку разрешение на строительство объекта получено до вступления его в законную силу. Просит суд учесть, что Булыгина Т.Н. свои обязательства исполнила практически в полном объеме, выражала готовность до апреля 2011 года погасить всю имеющуюся задолженность, с 2005 года проживает в квартире, осуществляет оплату жилищно-коммунальных услуг, ответчик не препятствовал ее вселению. С августа 2010 года между сторонами осуществлялись переговоры об урегулировании разногласий по договору, что свидетельствует об отсутствии у ответчика волеизъявления на отказ от исполнения обязательств. ДД.ММ.ГГГГ Булыгина Т.Н. оплатила 20 000 рублей в счет погашения задолженности по договору. Более того, действия конкурсного управляющего ООО «Красноярец плюс» о расторжении договора противоречат положениям ФЗ «О несостоятельности /банкротстве/» в части соблюдения срока отказа от исполнения сделки. Просит суд признать недействительным /ничтожным/ положения п. 4.4. договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания данного договора действующим. Поскольку имеющаяся запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ответчиком, нарушает права Булыгиной Т.Н., которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, просит суд признать отсутствующим у ООО «Красноярец плюс» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>
Представитель ответчика ООО «Красноярец плюс» - Бушмин В.С. суду пояснил, что Булыгиной Т.Н. обязательства по договору о долевом участии в финансировании строительства жилого дома не исполнены надлежащим образом, последняя нарушила установленный дополнительным соглашением порядок и сроки инвестирования, права на спорное жилое помещение не приобрела. В связи с чем, ООО «Красноярец плюс» ДД.ММ.ГГГГ направило ей претензию об оплате задолженности по договору в размере 362 510 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Красноярец плюс» уведомил Булыгину Т.Н. о расторжении договора в одностороннем порядке на основании п. 4.4. договора в связи с нарушением ею обязательств по финансированию строительства объекта. Полагает расторжение договора в одностороннем порядке является законным и обоснованным, поскольку ответчик действовал на согласованных и утвержденных между сторонами условиях договора, определенных в соответствии с принципом свободы договора. Сложившиеся правоотношения регулируются ФЗ «О защите прав потребителей», который не содержит запрета на одностороннее расторжение договора. Не оспаривает, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к данным правоотношениям не применим. Просит суд учесть, что гражданским законодательством предусмотрена свобода договора, в связи с чем, стороны имели право предусмотреть в договоре условие об одностороннем его расторжении. При этом, нормами ГК о купли-продажи, о продаже товара в кредит не могут регулироваться спорные правоотношения, предметом которых является финансирование строительства жилого дома. Также полагает, что поскольку договор был расторгнут по общим основаниям ГК РФ, ссылка истца на нарушение требований ФЗ «О несостоятельности /банкротстве/» является необоснованной. Просит суд учесть, что факт наличия тяжелого материального положения Булыгиной Т.Н., фактическое проживание в квартире, оплата ею жилищно-коммунальных услуг за жилое помещение, а также осуществление между сторонами переговоров об урегулировании разногласий по договору правового значения не имеют. Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ООО «Красноярец плюс» в расторжении договора, о возложении обязанности на истицу по освобождению квартиры, признании права собственности не имеет преюдициальной силы. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Третье лицо Тунгусов Е.В. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Красноярец плюс» был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры он исполнил в полном объеме, уплатив 2 840 670 рублей. ДД.ММ.ГГГГ квартира была ему передана на основании акта приема-передачи, им были переданы документы для регистрации права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Красноярскому краю. Полагает, что на момент заключения договора квартира принадлежала на праве собственности ООО «Красноярец плюс» на законном основании. Заявленные исковые требования нарушают его права и законные интересы.
Оценивая представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красноярец плюс» и Булыгиной Т.Н. заключен договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> /строительный адрес/, согласно условий которого Булыгина Т.Н. обязалась произвести финансирование строительства указанного дома в доле равной стоимости <адрес> в размере 1 709 810 рублей, а заказчик обязался организовать строительство объекта, обеспечить ввод его в эксплуатацию, передать квартиру по акту приема-передачи инвестору.
Пунктом 4.4. данного договора предусмотрено, что заказчик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора при нарушении инвестором своих обязательств по финансированию строительства объекта на срок более трех банковских дней. В этом случае внесенные инвестором заказчику денежные средства возвращаются инвестору в течение одного месяца после финансирования доли инвестора третьим лицом, за вычетом в пользу заказчика денежных средств, в размере 10 % общей величины инвестиционного взноса, предусмотренного договором. Договор считается расторгнутым с момента получения инвестором письменного уведомления.
В ходе судебного разбирательства было установлено, и не оспаривалось сторонами, что Булыгина Т.Н. в полном объеме обязательства по инвестированию строительства жилого дома не исполнила. Согласно претензии ООО «Красноярец плюс» от ДД.ММ.ГГГГ, за истицей Булыгиной Т.Н. числится задолженность по договору № в размере 362 510 рублей.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Красноярец плюс» направило истице уведомление о расторжении договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Оценивая правомерность расторжения договора ООО «Красноярец плюс» в одностороннем порядке суд исходит из следующего.
Согласно требований ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Соответственно, в отношениях с гражданами, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, одностороннее изменение условий обязательства допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Таким образом, право на отказ от исполнения обязательства возможен только в пределах, установленных ст. 310 ГК РФ, а именно такое право может быть предусмотрено исключительно законом, а не договором.
При этом, установленное правовое регулирование в случае наделения правом на отказ наименее защищенной стороны обязательства направлено на обеспечение правового равенства участников оборота, обеспечение динамичности оборота и создание оптимального режима регулирования для каждого из видов обязательств.
Довод стороны ответчика о том, что включение в договор условия о его одностороннем расторжении заказчиком соответствует принципу свободы договора является необоснованным. Так, согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422), согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В данном случае, законом /ст. 310 ГК РФ/ возможность заключения соглашения, в соответствии с которым стороны допускают односторонний отказ предусмотрена исключительно в обязательствах, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, во всех иных случаях установлен запрет на регулирование данного вопроса соглашением сторон.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, как исключение из общего правила недопустимости прекращения или изменения договорных отношений, могут применяться лишь в случаях, прямо предусмотренных Особенной частью Гражданского кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, т.е. в случаях, предусмотренных законом, такие нормы должны быть специально оговорены именно в законе.
Более того, суд учитывает, что в данном случае недопустимость одностороннего отказа вытекает из требований закона, предусматривающего возможность застройщика инициировать прекращение договора только в судебном порядке.
В соответствии с п.2 ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за № 214-ФЗ от 30.12.2004 года действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01 апреля 2005 года.
ДД.ММ.ГГГГ отдел <данные изъяты> выдало ООО «Красноярец плюс» разрешение на строительство жилого дома с вспомогательными помещениями, значащихся в генеральном плане, расположенных <адрес>. Соответственно, поскольку разрешение на строительство получено до вступления в силу указанного закона, спорные правоотношение не подпадают под регулирование нормами данного ФЗ.
При этом, поскольку Булыгина Т.Н. при заключении договора имела намерение приобрести квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к данным правоотношениям подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей».
Данным ФЗ предусмотрены основания для одностороннего отказа от договора лишь для потребителя. Так, согласно ст. 32 закона от 07.02.1992 года № 2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Таким образом, закон «О защите прав потребителей» не устанавливает право застройщика, в отличие от участника долевого строительства, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что нормами, регламентирующими спорные правоотношения между сторонами, не установлено право застройщика на односторонний отказа от исполнения договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома. В связи с чем, включение данного условия в текст договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным.
В соответствии с ч 1. ст. 16 ФЗ закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Таким образом, с учетом противоречия действующему законодательству РФ п. 4.4. договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, суд полагает необходимым признать его недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания данного договора действующим.
Разрешая исковые требования Булыгиной Т.Н. о признании отсутствующим у ООО «Красноярец плюс» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> суд учитывает следующее.
Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 22» О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку судом установлено, что договор № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами является действующим, регистрация права собственности на спорное жилое помещение за ООО «Красноярец плюс» нарушает законные права и интересы истицы, у которой имеются обязательственные правоотношения с застройщиком.
Суд также учитывает, что спорная квартира была построена ООО «Красноярец плюс» на денежные средства, полученные от Булыгиной Т.Н. в сумме 1 347 300 рублей, а не за счет собственных средств.
Однако поскольку до настоящего времени Булыгина Т.Н. в полном объеме обязательства по инвестированию стоимости жилого помещения не исполнила, жилое помещение не передано ей на основании акта приема-передачи, у нее отсутствует в данный момент возможность защитить свои права путем признания права, суд полагает возможным признать отсутствующим у ООО «Красноярец плюс» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>
Оценивая тот факт, что в настоящее время собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи является третье лицо Тунгусов Е.В., суд учитывает, что данное лицо не лишено возможности в соответствии с имеющимися способами защиты, установленными гражданским законодательством РФ /ст. 12 ГК РФ/ защищать свои права и законные интересы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Булыгиной Татьяны Николаевны удовлетворить.
Признать недействительным /ничтожным/ положения п. 4.4. договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Булыгиной Татьяной Николаевной и ООО «Красноярец плюс».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать договор № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ действующим.
Признать отсутствующим у ООО «Красноярец плюс» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий Т.С.Тарараева.