Дело № 2-4782/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2011 года Советский районный суд г. Красноярска
в составе: председательствующего судьи Елисеевой А.Л.,
при секретаре Валехматовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Склянова Евгения Николаевича к ЗАО «Сибагропромстрой» о взыскании денежных средств,
У С Т А Н О В И Л:
Склянов Е.Н. (далее - инвестор, участник) обратился в суд с иском о взыскании с ЗАО «Сибагропромстрой» (Застройщику) неосновательно полученные денежные средства в размере 178 932 руб., компенсации морального вреда - 20 000 руб., услуг адвоката - 30 000 руб., неустойки - 178 932 руб., всего: 407 864 руб. Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «Сибагропромстрой» был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатной <адрес> (общей проектной площадью 36,9 кв.м, площадь с учетом балконов, лоджий, веранд, террас - 43,0 кв.м) по адресу: Красноярск, <адрес> по условиям данного договора определена цена договора, которая составила – 1 570 000 руб.(п.3.1). В соответствии с п.2.2.2 договора, участник обязан производить финансирование строительства в размере стоимости своей доли, указанной в п.3.1 договора. После фактического обмера Объекта долевого строительства филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю, производится перерасчет общей суммы Договора в том случае, если разница между проектной и фактической площадью составит более 1 кв.м. перерасчет производится исходя из средней цены 1 кв.м жилья, сложившейся в ходе финансирования объекта долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ в инвестиционном отделе по предложению ответчика он оплатил стоимость 1,3 кв.м, в связи с превышением проектной площади квартиры. Однако, при изготовлении технического паспорта было установлено, что фактическая площадь квартиры изменилась в сторону уменьшения на 4,9 кв.м за счет того, что уменьшилась площадь холодных помещений, так как холодное помещение в квартире признано балконом, и для подсчета площади должен быть применен понижающий коэффициент - 0,3; таким образом, согласно техпаспорту, он должен был произвести финансирование квартиры площадью 39,4 кв.м, а не 44,3 кв.м, как указано в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца - Спирин К.А. (по доверенности от 24.05.2011 года) вышеназванные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ЗАО «Сибагропромстрой» - Беккер Е.Ф. ( по доверенности от 01.03.2011 года) возражала против удовлетворения исковых требований Склянова Е.Н., пояснив, что произошло увеличение фактической площади квартиры на 1,3 кв.м, в связи с чем, истец обоснованно доплатил указанную разницу между фактической и проектной площадью квартиры; уменьшение площади не произошло, поскольку в техническом паспорте указана общая площадь жилого помещения, с учетом понижающего коэффициента для балкона, он не влияет на стоимость 1 кв.м. по заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования Склянова Е.Н. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Исходя из ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (в ред. от 17.06.2010 года), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома имеющего отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ч.1).
В соответствии со ст. 8 указанного ФЗ РФ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанным сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1).
В силу п.9 ст. 4 вышеназванного ФЗ РФ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибагропромстрой» (Застройщик) и Скляновым Е.Н. (Инвестор) был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатной <адрес> (общей проектной площадью 36,9 кв.м, площадь с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас 43,0 кв.м), расположенной на 16 этаже, 5 блок-секции, в <адрес> <адрес>.
В соответствии с п.п.3.1, 3.2 договора, Склянов Е.Н. обязался внести в кассу ЗАО «Сибагропромстрой» денежные средства в размере 1 570 000 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Факт исполнения Застройщиком своих обязательств подтвержден квитанциями к приходно-кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и чеком.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Красноярска Застройщику было выдано разрешение №-дг на ввод объекта в эксплуатацию; по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик передал истцу спорную квартиру по адресу: <адрес> (почтовый адрес). Согласно данному акту, общая площадь квартиры (без учета веранд) составила 37,5 кв.м, площадь веранд - 6,8 кв.м, общая площадь с учетом площади веранд - 44, 3 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ по квитанции к приходному кассовому ордеру, в рамках п.2.2.2 договора, Склянов Е.Н. произвел доплату между фактической и проектной площадью квартиры в 1,3 кв.м в размере 47 465 руб. ( из расчета: 36511 руб. х1,3).
Согласно техническому паспорту на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ (предоставленному истцом), квартира <адрес> в г.Красноярске (в соответствии со строительным адресом - <адрес>, проектной площадью 36,9 кв.м., площадь с учетом площади балконов, лоджий веранд, террас 43,0 кв.м, <адрес> имеет следующие технические характеристики: площадь всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования) – 39,4 кв.м., в том числе общая площадь квартиры – 37,5 кв.м., жилая площадь – 19,3 кв.м., подсобная площадь – 18,2 кв.м., площадь вспомогательных помещений – 1,9 кв.м. В особых отметках указано на то, что площадь холодных помещений уменьшилась на 4.9 кв.м, т.к. установлено, что холодное помещение является балконом. Разрешительные документы не требуются.
Из представленной ответчиком информации из технического паспорта, выданной ФГУП «Ростехинвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь однокомнатной <адрес> (без учета балконов) составляет 37,5 кв.м, в том числе жилая - 19,2 кв.м, площадь балконов - 6,8 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика Склянов Е.Н. направил претензию, в которой просил произвести перерасчет стоимости квартиры, применив понижающий коэффициент 0,3 для расчета площади балкона и определения ее стоимости; ответ со стороны Застройщика не был получен.
В судебном заседании представитель истца настаивал на своих требованиях, суду пояснил, что при изготовлении технического паспорта было установлено, что общая площадь квартиры составляет 37,5 кв.м, а с балконом - 39,4 кв.м, именно за эту площадь истец должен произвести оплату, а не 44,3 кв.м, как указал ответчик в акте приема-передачи.
Представитель ответчика в своих возражениях ссылался на тот факт, что застройщик, при создании объекта, руководствовался положениями, касающимися определения площади застройки здания, согласно которым, площадь здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Кроме того, договором предусмотрена проектная площадь помещения, в связи с чем, цена является фиксированной, обоснованной и пересмотру не подлежит.
Суд считает доводы представителя ответчика обоснованными, а требования Склянова Е.Н. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, ссылка истца на ст. 15 ЖК РФ необоснованна, поскольку стороны четко оговорили в своем договоре от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на действие ЖК РФ, что они рассматривают свои правоотношения с учетом ст. ст. 420, 421, 422, 431 ГК РФ не по общей жилой площади жилого помещения, а по общей площади помещения согласно проекта.
Доводы истца об уменьшении площади квартиры основаны лишь на показателях технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, из материалов дела и буквального толкования самого договора, подписанного Скляновым Е.Н., усматривается, что по смыслу п. 2.1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, конечным результатом участия истца в инвестировании Объекта является получение им (инвестором) права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью согласно проекта 43,0 кв.м (с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас) в жилом доме по адресу: <адрес>, т.е. стороны предусмотрели, что проектная площадь включает в себя площадь балкона.
Таким образом, истец, заключая договор с ответчиком, выбрал себе конкретную квартиру, в конкретном корпусе, в конкретной секции, на конкретном этаже, указав в договоре ее местонахождение в доме (секция, этаж, расположение на этаже). При заключении договора истец и ответчик сразу определили сумму долевого участия истца в инвестировании строительства дома. Одним из существенных условий договора указано право на получение Скляновым Е.Н. квартиры, площадью согласно проекту (проектная площадь ).
Указанная истцом общая площадь квартиры 37,5 кв.м., не включает в себя всей фактической (и соответственно проектной) площади помещений вспомогательного использования - балкона, общей площадью 6,8 кв.м. С учетом балкона, являющегося неотъемлемой частью квартиры, площадь квартиры составила 44,3 кв. м, что на 1,3 кв. м больше проектной площади указанной в договоре.
Таким образом, истец, фактически получил права от Застройщика по договору, указанному выше, на 44,3 кв. м общей проектной площади объекта. В договоре № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется ссылок на наличие между сторонами какой-либо договоренности на получение истцом иной общей площади жилого помещения, на которую он ссылается, с учетом применения каких-либо понижающих коэффициентов.
В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства, учитывая то, что представленный истцом договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут, прошел государственную регистрацию в установленном порядке в органах УФРС по Красноярскому краю; истец свои обязательства по договору по финансированию спорного объекта на момент рассмотрения дела выполнил в полном объеме (оплатив сумму 1 570 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ и доплатив за 1,3 кв.м - 47 465 руб. (ДД.ММ.ГГГГ), всего: 1 617 465 руб.); жилой дом, в котором расположена спорная квартира, на основании разрешения администрации г. Красноярска №-дг был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ; спорная квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи с общей проектной площадью 44,3 кв.м ( что не оспаривается представителем истца); принимая во внимание, что в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ площадь балкона указана с понижающим коэффициентом ( 0,3), она не может быть принята судом, поскольку по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, истцом произведена оплата жилого помещения, исходя из проектной площади всего построенного помещения, которая на момент передачи составила 44,3 кв.м, в связи с чем, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований Склянова Е.Н. и полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении предъявленного иска в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Склянову Евгению Николаевичу в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО «Сибагропромстрой» неосновательно полученных денежных средств на сумму 178 932 руб., неустойки – 178 932 руб., морального вреда – 20 000 руб., судебных расходов – 30000 руб., всего на сумму: 407 864 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок с момента изготовления мотивированного решения ( т.е. с 05.07.2011 года).
Председательствующий : А.Л. Елисеева