дело № 2-6625/2011
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
03 октября 2011 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Бондаренко Е.И.
при секретаре Жутиной Я.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ербягиной К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л :
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ербягиной К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую Ербягиной К.Н. , расположенную по адресу: Россия, <адрес> общей площадью 46,9 кв. м, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 2308000 рублей; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1723600,47 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1555720,91 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 96211,07 руб.; начисленные пени в размере 71668,49 руб., а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 11,81 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств кредитного договора или по день реализации квартиры, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Свои требования истец мотивирует тем, что в соответствии с условиями кредитного договора №-ин от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю Ербягиной К.Н. КБ Банк Инвестрастбанк ОАО предоставил ипотечный жилищный заем в размере 1580000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной ив <адрес>. Заем в сумме 1580000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Ербягиной К.Н. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере 2308000 рублей.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Красноярскому краю. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной УФРС по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО «Инвестрастбанк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права которого основываются на договоре купли-продажи закладной и соответствующей отметке на закладной о новом ее владельце.
С августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора займа, ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Истцом в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Гончаров А. А. иск поддержал.
Ответчик Ербягиной К.Н. и ее представитель по доверенности Пустоваров П. А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. У суда не имеется оснований признать причину неявки указанных лиц уважительной, в связи с чем, с учетом мнения представителя истца, не возражавшего рассмотреть дело в отсутствие стороны ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа).
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Согласно ст. ст. 1, 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции, действующей на момент рассмотрения иска, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченной ипотекой обязательства, уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
Ст. 50 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества вышеуказанных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В силу ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на имущество, обремененное ипотекой и право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.
Согласно ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора займа.
Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В силу ст. ст. 68, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Как следует из договора займа №-ин от ДД.ММ.ГГГГ, закладной от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Инвестрастбанк» и Ербягиной К.Н. был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен заем в размере 1580000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,9 кв.м., в том числе жилой 22 кв.м., расположенной по адресу: Россия, <адрес>. За пользование займом заемщиком подлежат уплате проценты из расчета 11,81 % годовых ежемесячно.
Обеспечением исполнения обязательства заемщика по данному договору являлась ипотека в силу закона – <адрес>, приобретенная Ербягиной К.Н. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Договором от ДД.ММ.ГГГГ также предусмотрено, что права займодавца на получение исполнения по денежному обязательству подлежат удовлетворению по закладной без предоставления других доказательств существования этого обязательства; при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; заимодавец имеет право досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, суммы пеней, и обращения взыскания на заложенное имущество, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности ответчика на квартиру зарегистрированы в УФРС по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № ОАО «Инвестрастбанк» перечислил Ербягиной К.Н. 1580000 рублей в качестве займа физическому лицу с ипотекой в силу закона в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры.
Права залогодержателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченному ипотекой квартиры, в том числе, право требования от должника полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов, пени и обращения взыскания на заложенное имущество при просрочке внесения очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неудовлетворения требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, также удостоверены закладной, выданной УФРС по Красноярскому краю.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в настоящее время является законным владельцем прав по этой закладной, что следует из Отметки о смене владельца Закладной.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается расчетом имеющейся задолженности, в соответствии с которым Ербягиной К.Н. с августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им не производит.
Согласно представленному истцом расчета, сумма задолженности Ербягиной К.Н. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1723600,47 рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1555720,91 рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование займом составляет – 96211,07 рублей; начисленные пени в размере – 71668,49 руб.
Однако на ДД.ММ.ГГГГ ввиду внесения в счет исполнения обязательств по договору денежной суммы задолженность ответчика по основному долгу составила 1547267,93 руб., сумма процентов за пользование займом – 14669,33 руб., пени – 72166,34 руб., а всего 1634103,60 руб.
Суд находит указанный расчет суммы задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ обоснованным и правильным.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ и иного размера задолженности по данному договору ответчиком, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду не предоставлено.
Размер пени в сумме 72166,34 руб. в соответствии со ст.333 ГК РФ суд полагает возможным снизить до 20000 руб., так как заявленная сумма пени является явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства.
Поскольку обеспечением исполнения обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ являлся залог квартиры, в силу ст. 348 ГК РФ и ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество – однокомнатную <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом определенные ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном заседании также не установлены и отсутствуют.
В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
При определении начальной продажной цены квартиры суд также полагает необходимым определить ее по Отчету об оценке №К от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2308000 рублей, поскольку данная рыночная стоимость квартиры является реальной и соответствующей условиям рынка в настоящее время.
Ответчиком не было предоставлено доказанных данных об иной рыночной стоимости заложенной квартиры, при этом право на предоставление таких доказательств ей было судом разъяснено (л.д.2).
Согласно ст. 337 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке», ипотека и залог обеспечивают требование залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности, проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Также, в силу ст. 352 ГК РФ, Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, требования займодавца и владельца закладной удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, пени за просрочку исполнения обязательств, расходы по реализации заложенного имущества, и судебные издержки.
В связи с этим, являются обоснованными требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об определении на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1547267,93 рублей подлежащими уплате с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 11,81% годовых или по день полного погашения обязательств по кредитному договору.
Вместе с тем, суд полагает, что возможность взыскания и размер пени от суммы основного долга до момента реализации предмета залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, в связи с чем, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в договоре займа не предусмотрено.
При таких обстоятельствах требование истца об определении подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры или полного исполнения обязательств по кредитному договору, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1547267,93 рублей суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).
Таким образом, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковое заявление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ербягиной К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на заложенное по закладной имущество - квартиру, принадлежащую Ербягиной К.Н. , расположенную в <адрес>, общей площадью 46,9 кв. м, в том числе, жилой площадью 22 кв. м. путем её реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 2308000 рублей.
Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества - <адрес> в размере 1581937,26 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1547267,93 руб., сумма процентов за пользование займом – 14669,33 руб., пени – 20000 руб.
Определить на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1547267,93 руб. подлежащими уплате в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 11,81% годовых.
Взыскать с Ербягиной К.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
В остальной части иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ербягиной К.Н. об определении подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры или полного исполнения обязательств по кредитному договору, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1547267,93 рублей - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска, ответчиком также может быть подано заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня получения копии решения в суд, принявший заочное решение.
Судья Е.И. Бондаренко.