Дело № 2-5123/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 ноября 2011 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Елисеевой А.Л.,
при секретаре Валехматовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кан Натальи Васильевны к Дмитриеву Василию Михайловичу, Долговой Татьяне Геннадьевне о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, об аннулировании государственной регистрации права собственности и возврате в собственность спорной квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Кан Н.В. первоначально обратилась в суд с иском к Долговой Т.Г., Дмитриеву В.М. о признании недействительными: 1) договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры <адрес> в г.Красноярске, заключенного между ней и Дмитриевым В.М.; 2) договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенной между Дмитриевым В.М. и Долговой Т.Г.; 3) о признании недействительной государственной регистрации права собственности на спорную квартиру от Дмитриева В.М. к Долговой Т.Г.; 4) о возврате в собственность спорного объекта недвижимого имущества. Свои требования истица мотивировала тем, что в августе 2009 года по объявлению в бегущей строке, она обратилась в агентство, выдающее денежные средства под залог недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ней и Дмитриевым В.М. был подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры на сумму 130 000 руб. Впоследствии, договор был переоформлен на Долгову Т.Г., в регистрационной службе произведена регистрация перехода права собственности на квартиру. При совершении сделки ДД.ММ.ГГГГ, она была введена в заблуждение относительно природы сделки, поскольку подразумевала, что данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является методом обеспечения ее обязательств по возврату займа. Так как Долгова Т.Г. отказалась от получения денежных средств, ссылаясь на то, что ей нужна данная квартира для продажи, она обратилась в суд с данными требованиями.
В ходе судебного рассмотрения дела истица уточнила свои исковые требования (от 03.08.2011 года) и окончательно просила суд: 1) признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры <адрес> в г.Красноярске, заключенный между ней и Дмитриевым В.М.; 2) признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный между Дмитриевым В.М. и Долговой Т.Г.; 3) аннулировать государственную регистрацию права собственности на квартиру <адрес> в г.Красноярске на Дмитриева В.М. и Долгову Т.Г.; 4) возвратить в собственность спорный объект недвижимого имущества. Основанием для признания вышеназванных сделок недействительными в силу ничтожности, истец указывал ст.ст.166,167,170 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца - Махсудова Н.А. (по доверенности от 12.05.2011 г.) окончательные исковые требования поддержала в полном объеме, указывая на то, что фактически истица не продавала спорное жилое помещение, данная сделка прикрывала договор залога квартиры с целью обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, т.е. является притворной ( ст. 170 ГК РФ).
Представитель Дмитриева В.М. - Москвич А.В. (по доверенности от 15.06.2011 г.) иск не признал, ссылаясь на законность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и наличие намерений истицы на отчуждение квартиры. Дмитриев В.М. в суд не явился, по заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель Долговой Т.Г. - Осадчук В.Л. (по ордеру от 28.06.2011 г.) иск не признал, пояснив, что договор купли-продажи заключен в установленном порядке; Долгова Т.Г. вступила в права владения квартирой, оплачивала коммунальные платежи; впоследствии заключила с Кан Н.В. договор аренды, предварительный договор купли-продажи. Долгова Т.Г. в суд не явилась, о рассмотрении данного дела была извещена своевременно и надлежащим образом, по заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Красноярскому краю в суд не явился, о рассмотрении данного дела также извещен своевременно и надлежащим образом
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования Кан Н.В. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( ст.550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ст.551 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.08.2005 N 2601/05, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Судом установлено, что ФИО3 ( впоследствии с 25.10.2007 года - Кан) Н.В. с ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником однокомнатной квартиры <адрес> в г. Красноярске.
ДД.ММ.ГГГГ между Кан Н.В. (Продавцом) и Дмитриевым В.М. (Покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения; по соглашению сторон (п.2.1 договора) квартира продана за 130 000 руб., полученных Продавцом от Покупателя полностью до подписания настоящего договора; из п.2.4 данного договора дополнительно следует, что по соглашению сторон на регистрационном учете в указанной квартире состоит Продавец - Кан Н.В., которая обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учета, что по соглашению сторон не является обременением договора. ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности был в установленном законом порядке зарегистрирован за Дмитриевым В.М. за №
ДД.ММ.ГГГГ между Долговой Т.Г. (Покупателем) и Дмитриевым В.М. (Продавцом) был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения; по соглашению сторон (п.2.1 договора) квартира продана также за 130 000 руб., полученных Продавцом от Покупателя полностью до подписания настоящего договора; из п.1.4 данного договора дополнительно следует, что на момент заключение договора на регистрационном учете состоит Кан Н.В., которая обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учета, что по соглашению сторон не является обременением договора.
ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности был в установленном законом порядке зарегистрирован за Долговой Т.Г. за №, что дополнительно подтверждено выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Кан Н.В. (покупатель) и Долговой Т.Г. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Красноярск, <адрес>; по предварительной договоренности между сторонами стоимость приобретаемой покупателем квартиры составляет 325 000 руб.; в основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате покупателем 100% от стоимости квартиры в следующем порядке: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно по 12 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ 262 000 руб. В соответствии с п.4.3 договора, при полном и своевременном внесении покупателем предварительной суммы за квартиру, продавец обязуется подписать с покупателем основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. По распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, представленным в материалы дела, Кан Н.В. передала Долговой Т.Г. два взноса по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере 12 500 руб. каждый.
ДД.ММ.ГГГГ между Долговой Т.Г. (арендодатель) и Кан Н.В. (арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование квартиру по адресу: г.Красноярск, <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании заочного решения Советского суда г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ ( не вступившего в настоящее время в законную силу), Кан Н.В. была признана прекратившей право пользования и выселена из квартиры <адрес>. Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ Кан Н.В. обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения, которое до настоящего времени не рассмотрено.
По выписке из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ, Кан Н.В. ДД.ММ.ГГГГ была снята с регистрационного учета по указанному выше адресу на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца в обоснование своих доводов о притворности данной сделки ссылалась на то, что сделка купли-продажи спорной квартиры, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между Кан Н.В. и Дмитриевым В.М. прикрывала договор займа и залога квартиры с целью обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, полученных Кан Н.В. у Дмитриева В.М. в размере 130 000 рублей. Отсутствие намерений на отчуждение квартиры подтверждается тем, что Кан Н.В. не собиралась сниматься с регистрационного учета и по сегодняшний день проживает в указанной квартире. Ключи Дмитриеву В.М. или Долговой Т.Г. от квартиры не передавала, вещи из квартиры не вывозила, вносит коммунальные платежи за жилье ( что следует из квитанций на л.д.62-63). Стоимость квартиры указана в размере суммы долга, которую истица была должна арендодателю ( что следует из справки на л.д.11), то есть 130000 руб., эту сумму Кан Н.В. незамедлительно (т.е. ДД.ММ.ГГГГ, сразу после получения денег у Дмитриева В.М.) отдала ФИО11, у которого и арендовала торговую площадь. Если бы Кан Н.В. имела целью продажу своего жилья, то через 2 месяца она не стала бы выкупать вновь квартиру у Долговой Т.Г. за большую сумму. У Кан Н.В. не имеется другого места жительства, в то время как на ее иждивении находится несовершеннолетний ребенок - ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.); цена квартиры явно занижена (л.д.41), что также свидетельствует о притворности сделки от ДД.ММ.ГГГГ. Продажа квартиры Дмитриевым В.М. уже через 2 месяца показывает лишь на хорошо отлаженную схему обмана людей и подтверждает отсутствие желания проживать в ней и интересоваться её состоянием.
Однако, довод представителя истца о несении в настоящий период времени расходов Кан Н.В. за спорную квартиру голословен и не подтвержден квитанциями за период 2010-2011 года; тогда как квитанции от 24.08.2009 года и 08.10.2009 года свидетельствуют лишь о погашении задолженности по ЖКУ на момент реализации квартиры и гашении задолженности по оказываемым коммунальным услугам в период ее проживания в данной квартире в сентябре 2009 года.
Из договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справки ( л.д.11), следует, что Кан Н.В. заключила с ООО «<данные изъяты>» договор аренды нежилого помещения (магазина) общей площадью 80 кв.м по адресу: г.Красноярск, <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с оплатой 65 000 руб. в месяц. Согласно справке ООО «<данные изъяты>» сумму имеющейся на август 2009 года задолженности за аренду нежилого помещения, Кан Н.В. оплатила ДД.ММ.ГГГГ в размере 130 000 руб.
Кроме того, суд не может принять вышеназванные документы (договор от ДД.ММ.ГГГГ и справку) в качестве доказательства притворности сделки от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она лишь свидетельствует о том, что Кан Н.В. на момент продажи квартиры нуждалась в денежных средствах.
Довод ответчика о занижении стоимости квартиры противоречит требованиям ч.1, ч.4 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422 ГК РФ).
Представитель Дмитриева В.М. в своих возражениях указывал на то, фактически имел место договор купли-продажи квартиры, который истица вынуждена была заключить под влиянием сложившихся жизненных обстоятельств. Истица не ставит вопрос о кабальности сделки, по которой истек срок обращения в суд с данными требованиями.
Представитель Долговой Т.Г. суду пояснил, что оспариваемые договоры купли-продажи заключены в установленном законом порядке; прошли государственную регистрацию; впоследствии, Долгова Т.Г. вступила в право владения квартирой, оплачивала коммунальные платежи за квартиру (квитанция на л.д.68), заключила договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; со стороны истицы не оспаривалось подписание данного договора, в связи с чем, говорить о притворности сделки несостоятельно, поскольку Кан Н.В. понимала природу договоров купли-продажи и аренды, а также ранее заключенного предварительного договора купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. У Кан Н.В. в 2009 году сложилось тяжелое материальное положение, данный факт подтверждается тем, что Кан Н.В. брала в долг у Долговой Т.Г. денежные средства, чтобы решить свои финансовые проблемы. В данном случае, если истец ссылается на кабальность сделки, срок на обращение в суд с данными требованиями истцом пропущен. Кроме того, если истица считала, что ее права каким-то образом нарушаются, либо по отношению к ней применяются мошеннические действия, она могла обратиться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела или проведения проверки в соответствие со ст. 45 УПК РФ, однако она этого не сделала.
Заявления представителей ответчиков относительно пропуска годичного срока по оспариваемым договорам (по основаниям кабальности) не могут быть приняты судом, поскольку истица заявляет требования о ничтожности договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по ч.2 ст. 170 ГК РФ, по которым в соответствии со ст. 181 ГК РФ применяется 3-хлетний срок исковой давности.
Суд считает исковые требования Кан Т.Г. по заявленным основания неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В обоснование притворности сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки, прикрывает иную волю участников сделки. Для сделки купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделок исполнены, переход права собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, истица присутствовала при государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ (о чем свидетельствуют ее заявления в регистрационном деле), денежные средства за приобретение имущества выплачены покупателями продавцам.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
С учетом положений вышеизложенной нормы доводы истицы о незначительном периоде владения Дмитриевым В.М. спорным недвижимым имуществом не свидетельствуют о притворном характере заключенного между сторонами договора.
Кроме того, в силу ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Однако, Гражданский кодекс РФ - в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства ( п.1 ст.1 ГК РФ) – не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Исходя из правовой позиции Конституционного суда РФ ( постановление от 21.04.2003 года за № 6-П), права лица, считающегося себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма установленного п.п.1,2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются, предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, предоставленные сторонами доказательства, учитывая избранный Кан Н.В. способ правовой защиты ( по ст. 166,167,170 ГК РФ); истцом не предоставлено суду никаких доказательств получения у Дмитриева В.М., либо Долговой Т.Г. на ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в долг, а также намерений сторон на передачу и получение в залог спорной квартиры; намерения покупателя на приобретение спорного объекта недвижимости именно в собственность подтверждаются действиями Дмитриева В.М. по распоряжению (продажей) спорной квартиры, новый собственник Долгова Т.Г. является добросовестным приобретателем, она несет расходы по содержанию спорного жилого помещения ( л.д.68), обратилась ДД.ММ.ГГГГ в суд с требованиями о выселении Кан Н.В. из данного жилого помещения, о снятии ее с регистрационного учета; имела намерения продать данную квартиру и сдавала истице (по ее просьбе) данную квартиру в аренду; принимая во внимание, предоставленные в материалы дела правоустанавливающие документы ( как то: квитанции, расписки, договоры после ДД.ММ.ГГГГ), которые дополнительно свидетельствуют об отсутствии со стороны Кан Н.В. каких-либо заблуждений относительно природы оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований Кан Н.В. и полагает в удовлетворении ее исковых требований отказать в полном объеме.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кан Натальи Васильевны о признании недействительными в силу ничтожности: 1) договора купли-продажи квартиры <адрес> в г.Красноярске, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Кан Натальей Васильевной и Дмитриевым Василием Михайловичем; 2) договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Дмитриевым Василием Михайловичем и Долговой Татьяной Геннадьевной; 3) об аннулировании государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за Дмитриевым В.М. и Долговой Т.Г.; 4) о возврате в собственность указанной квартиры, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок с момента изготовления мотивированного решения (т.е. с 24.11.2011 года).
Председательствующий: А.Л. Елисеева