Дело № 2-4884/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 ноября 2011 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Демидовой В.В.,
при секретаре Лис О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кривоспицкого Станислава Владимировича к Канашевичу Евгению Викторовичу, АКБ «Енисей» (ОАО) о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры, осуществлении регистрации договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Кривоспицкий С.В. обратился в суд с иском к Канашевичу Е.В. о признании договора ипотеки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» и Канашевич Е.В., недействительным, применения последствий недействительности в виде прекращения регистрационной записи об ипотеке на указанную квартиру, осуществления регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного Канашевичем Е.В. и Кривоспицким С.В. на квартиру по адресу: <адрес>, и государственной регистрации перехода права собственности к Кривоспицкому С.В. на указанную квартиру. Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ Кривоспицким С.В. и Канашевичем Е.В. подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, однако переход права собственности и право собственности истца на указанную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Денежные средства в полном объеме в сумме <данные изъяты> переданы ответчику при подписании договора купли-продажи. После заключения договора купли-продажи фактически вселился в указанную квартиру, несет бремя по ее содержанию, поскольку договор имеет силу акта приема-передачи квартиры. Неоднократно обращался к ответчику с требованием о регистрации совершенной сделки, от чего Канашевич Е.В. уклонялся. В последующем стало известно, что после заключения с Канашевичем Е.В. договора купли-продажи квартиры на приобретенную им квартиру наложено обременение в виде ипотеки по договору залога недвижимого имущества в пользу АКБ «Енисей» без получения согласия истца, в связи с чем подписанный АКБ «Енисей» и Канашевичем Е.В. договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является недействительным, поскольку заключен после договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии истец требования изменил, просил признать договор залога недвижимого имущества по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Канашевичем Е.В. в лице Полянского С.П. и АКБ «Енисей», ничтожной сделкой, прекратить регистрационную запись об ипотеке квартиры по адресу: <адрес>, осуществить регистрацию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного Канашевичем Е.В. и Кривоспицким С.В. на квартиру по адресу: г Красноярск, <адрес>, по ходатайству истца в качестве соответчика судом привлечен АКБ «Енисей» (ОАО) (л.д. 103-104).
В судебном заседании истец требования поддержал. Представитель АКБ «Енисей» (ОАО) Базовкина А.С. (по доверенности) исковые требования не признала. Мусалеева В.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО16 Полянский С.П., Канашевич Е.В., Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежащим образом. Так, Канашевич Е.В., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю извещены путем вручения судебной повестки под роспись (л.д. 58, 67 т.2). Мусалеева В.Т. извещена своевременно и надлежащим образом телефонограммой, что в соответствии со ст. 118 ГПК РФ является надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрении дела. Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, извещенные своевременно и надлежащим образом, суд об уважительных причинах не явки не известили, отложить дело не просили.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования Кривоспицкого С.В. не подлежащими удовлетворению.
В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Судом установлено, что Канашевич Е.В. является собственником <адрес> в <адрес> (л.д. 92-94 т.1). На регистрационном учете в <адрес> в <адрес> состоят: Канашевич Е.В., Мусалеева В.Т., несовершеннолетний ФИО7 (л.д. 51 т.1).
Как следует из представленных истцом договора, расписки от ДД.ММ.ГГГГ, Канашевич Е.В. (Продавец) продал, а Кривоспицкий С.В. (Покупатель) купил квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> (п.5); деньги в сумме <данные изъяты> рублей переданы покупателем продавцу (л.д. 11,12 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ Канашевичем Е.В. выдана доверенность Полянскому С.П. на заключение и подписание договора залога на принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 19 т.1). ДД.ММ.ГГГГ доверенность отменена (л.д. 167 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) и Полянским С.П. заключен кредитный договор № №, по условиям которого Банк предоставил Полянскому С.П. кредит в сумме <данные изъяты> на <данные изъяты> (л.д. 21-29 т.1). ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) и Канашевичем Е.В. в лице Полянского С.П. заключен договор залога недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в обеспечение исполнения обязательств Полянского С.П. перед Банком по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора залога, ипотеки (л.д. 30-34, т.1).
Кривоспицкий С.В. в ФИО17 с заявлением о государственной регистрации сделки и права собственности на спорную квартиру не обращался (л.д. 47 т.1).
В судебных заседаниях Кривоспицкий С.В. пояснял, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Канашевичем Е.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Исполнение договора подтверждается передачей денежных средств истцом ответчику в сумме <данные изъяты>, собственноручно написанной Канашевичем Е.В. распиской. При обращении сторонами договора в ФИО17 единожды ДД.ММ.ГГГГ в приеме документов на регистрацию договора купли-продажи отказано в связи с отсутствием полного пакета документов, необходимого для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи, на принятии документов стороны не настаивали. На следующий день Канашевич Е.В. должен был предоставить выписку из домовой книги, но указанную выписку не предоставил, от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры уклонялся. В период ДД.ММ.ГГГГ Канашевича Е.В. найти не мог, где его искать не знал. На протяжении этого времени проживал у <данные изъяты>. Полагал, что не имел права проживать в спорной квартире. Через некоторое время Канашевича Е.В. нашел, после чего ответчик пообещал возвратить деньги. До настоящего времени денежные средства не возвращены. Неоднократно обращался к ответчику с требованием о регистрации совершенной сделки, однако Канашевич Е.В. уклонялся от ее регистрации (л.д. 55-56 т.1). В ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о том, что после заключения с Канашевичем Е.В. договора купли-продажи квартиры на приобретенную квартиру наложено обременение в виде ипотеки по договору залога недвижимого имущества в пользу АКБ «Енисей» без получения согласия истца. На момент залога недвижимого имущества Канашевич Е.В. собственником квартиры по адресу: <адрес> не являлся, в указанной квартире произведена перепланировка, которая до настоящего времени не узаконена, жилое помещение в первоначальное состояние не приведено. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорная квартира не могла быть предметом залога. Более того, АКБ «Енисей», заключая договор залога с лицом, которому указанная квартира не принадлежит, действующему по доверенности и в своих интересах, был обязан проявить должную осмотрительность.
Настаивал, что поскольку кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога заключены исключительно в интересах Полянского С.П., а не представляемого Канашевича Е.В., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Канашевичем Е.В. Полянскому С.П., не содержит полномочий по получению денежных средств от каких-либо третьих лиц и передачи спорного имущества в обеспечения интересов Полянского С.П., договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подписанный АКБ «Енисей» и Канашевичем Е.В., недействителен. Имеет заинтересованность в признании договора залога недвижимого имущества по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Канашевичем Е.В. в лице Полянского С.П. с АКБ «Енисей», ничтожной сделкой, поскольку передал за квартиру <данные изъяты>, денежные средства ответчик ему не вернет в связи с их отсутствием.
Просил признать договор залога недвижимого имущества по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Канашевичем Е.В. в лице Полянского С.П. с АКБ «Енисей», ничтожной сделкой, прекратить регистрационную запись об ипотеке квартиры по адресу: <адрес>, осуществить регистрацию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного Канашевичем Е.В. и Кривоспицким С.В. на квартиру по адресу: г Красноярск, <адрес>. Настаивал, что срок исковой давности пропущен им по уважительным причинам, просил указанный срок восстановить.
Представитель АКБ «Енисей» (ОАО) в судебных заседаниях поясняла, что ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) и Полянским С.П. заключен кредитный договор, по условиям которого Полянскому С.П. предоставлен кредит в сумме <данные изъяты>. В обеспечение исполнения обязательств Полянского С.П. перед Банком по кредитному договору АКБ «Енисей» (ОАО) и Канашевичем Е.В. заключен договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в залог Банку передана квартира по адресу: <адрес>, данный договор залога зарегистрирован ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) обратился в Железнодорожный районный суд г. Красноярска к Полянскому С.П., ФИО9, Канашевич Е.В., ФИО10, ФИО11, ФИО12 о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному АКБ «Енисей» (ОАО) и Полянским С.П., обращении взыскания на заложенные по договорам залога от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Красноярска вынесено заочное решение, которым требования АКБ «Енисей» (ОАО) удовлетворены в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ указанное заочное решение судом отменено, дело не рассмотрено.
Полагала, что представленный суду договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ оформлен сторонами после предъявления иска Банком в Железнодорожный районный суд г. Красноярска во избежание обращения взыскания на спорную квартиру. Данный вывод подтверждается тем, что сторонами не произведены действия, свидетельствующие о намерении исполнить договор купли-продажи: не произведена фактическая передача имущества, покупатель не вселился в приобретаемую квартиру, а продавец не освободил ее; после заключения договора продавец осуществлял распорядительные действия в отношении квартиры путем передачи ее в залог.
Настаивала, что право собственности на недвижимое имущество возникает исключительно после его регистрации, до регистрации договор купли-продажи недвижимости не заключен. Отсутствие намерения истца зарегистрировать договор купли-продажи квартиры подтверждается тем, что Кривоспицким С.В. не предпринимались попытки обращения с данным требованием в регистрирующий орган, регистратору не передавались соответствующие документы, включая расписку о передаче истцом ответчику денежной суммы в размере <данные изъяты>. При рассмотрении иска АКБ «Енисей» (ОАО) в Железнодорожном районном суде г. Красноярска Канашевич Е.В. неоднократно подтверждал факт его регистрации по месту жительства по адресу: <адрес>. Поскольку договор купли-продажи квартиры считается заключенным с даты государственной регистрации, на день заключения договора залога недвижимого имущества и его государственной регистрации договор купли-продажи не зарегистрирован, отсутствуют основания для признания договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Собственником спорной квартиры на день регистрации договора залога являлся Канашевич Е.В. Кривоспицкий С.В. не был стороной по сделке, заключенной АКБ «Енисей» (ОАО) и Полянским С.П., вследствие чего не может заявлять требований о признании договора залога недействительным.
Заявила о пропуске истцом срока исковой давности по исковым требованиям. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в связи с истечением срока исковой давности. Указала, что основания для восстановления пропущенного истцом срока исковой давности отсутствуют, доказательств уважительности причин пропуска указанного срока истцом не представлено.
В судебных заседаниях Канашевич Е.В. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Кривоспицким С.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по договору от истца получил <данные изъяты>. Указанный договор купли-продажи в ФИО17 не зарегистрирован. После заключения договора купли-продажи с истцом не общался, уехал в связи с <данные изъяты>, не хотел нервничать, беспокоить себя, были неоднократные <данные изъяты>. Не мог найти денег, чтобы вернуть истцу. После заключения с истцом сделки цены на квартиры в <адрес> увеличились, после чего решил расторгнуть сделку, впоследствии уехал в <адрес>, проживал там (л.д. 56 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) и Полянским С.П. заключен кредитный договор, по условиям которого Полянскому С.П. предоставлен кредит в сумме <данные изъяты>. В целях обеспечения кредитных обязательств Полянского С.П. перед АКБ «Енисей» (ОАО) заключен договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Заключая указанный кредитный договор, Полянский С.П. действовал в своих интересах. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная им Полянскому С.П., не содержит полномочий по получению денежных средств от каких-либо третьих лиц и передачи спорного имущества в обеспечения интересов Полянского С.П. Полагал, что заключение договора залога Полянским С.П. и АКБ «Енисей» (ОАО) противоречит закону и является ничтожной сделкой.
О наличии обременения на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, узнал в ДД.ММ.ГГГГ. Доверенность Полянскому С.П. выдавал в ДД.ММ.ГГГГ исключительно для сбора документов на квартиру, данную доверенность не читал.
Из отзыва ФИО17 следует, что Кривоспицкий С.В. в ФИО17 с заявлением о государственной регистрации сделки и права собственности на спорную квартиру не обращался, на момент обращения Кривоспицкого С.В. в Советский районный суд г. Красноярска заявления от Канашевича Е.В. о регистрации сделки и перехода права собственности к Кривоспицкому С.В. на указанную квартиру в Управление не поступало. В отношении квартиры <адрес> <адрес> Железнодорожным районным судом г. Красноярска наложен арест и запрет Канашевичу Е.В. в рамках рассмотрения дела по иску АКБ «Енисей» (ОАО) к Полянскому С.П., Канашевичу Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
Оценивая имеющиеся по делу доказательства, суд принимает во внимание, что Канашевич Е.В. является собственником квартиры <адрес>. Как следует из представленного истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ, Канашевич Е.В. (Продавец) продал, а Кривоспицкий С.В. (Покупатель) купил квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за <данные изъяты> (п.5). Кривоспицкий С.В. в ФИО17 с заявлением о государственной регистрации сделки и права собственности на спорную квартиру не обращался. ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Енисей» (ОАО) и Канашевичем Е.В. в лице Полянского С.П. заключен договор залога недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора залога, ипотеки.
Учитывая пояснения в судебном заседании Кривоспицкого С.В. о том, что после того, как документы на регистрацию права собственности на спорную квартиру УФРС приняты не были, стороны договорились на следующий день сдать документы на регистрацию права, место нахождения продавца покупателю не было известно, в квартиру истец не вселялся, впоследствии истцом установлено место нахождения Канашевич Е.В., последний пообещал вернуть ему денежные средства за квартиру, Канашевич Е.В. суду пояснил, что был намерен вернуть денежные средства, но не мог их «найти», что бы вернуть истцу (л.д.55-56 т.1), Кривоспицкий С.В. в ФИО17 с заявлением о государственной регистрации сделки и права собственности на спорную квартиру не обращался, доказательств обращения и отказа в принятии документов на регистрацию права собственности не представлено, Канашевич Е.В. выдал доверенность, как собственник спорной квартиры, Полянскому С.П., в данной квартире в ДД.ММ.ГГГГ поставлены на регистрационный учет Мусалеева В.Т. и <данные изъяты> ответчика, по твердому убеждению суда указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что после ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора ипотеки) не имелось у истца намерения произвести государственную регистрацию сделки и права собственности на спорную квартиру, а со стороны ответчика – уклонения от регистрации сделки и перехода права, достаточных и убедительных доказательств обратному истцом и Канашевич Е.В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Рассматривая дело по заявленным истцом требованиям об осуществлении регистрации договора купли-продажи квартиры в связи с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, исследовав совокупность собранных по делу доказательств, подтверждающих, что в период ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора ипотеки) не имелось у истца намерения произвести государственную регистрацию сделки и права собственности на спорную квартиру, а со стороны ответчика – уклонения от регистрации сделки и перехода права, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора залога, ипотеки, собственником квартиры на ДД.ММ.ГГГГ являлся Канашевич Е.В., согласия истца на совершение ипотеки в силу закона не требовалось, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований истцу к Канашевичу Е.В., АКБ «Енисей» (ОАО) об осуществлении регистрации договора купли-продажи квартиры отказать.
Суд полагает срок исковой давности истцом по требованию об осуществлении регистрации договора купли-продажи спорной квартиры не пропущенным, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ в материалы дела сторонами не представлено убедительных и достаточных доказательств уклонения Канашевич Е.В. от регистрации сделки, намерений Кривоспицкого С.В. в период до ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Требования истца в части признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры суд находит не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с нормами действующего гражданского законодательства требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Принимая во внимание, что оснований для понуждения к регистрации договора купли-продажи квартиры судом не установлено, в удовлетворении исковых требований Кривоспицкому С.В. в части осуществления регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ судом отказано, собственником квартиры до настоящего времени является Канашевич Е.В., по твердому убеждению суда заинтересованности в смысле ст. 166 ГК РФ, позволяющей заявлять требования о применении последствий недействительности сделки, в том числе, о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры, у Кривоспицкого С.В. не имеется, суд полагает необходимым истцу в удовлетворении исковых требований к Канашевичу Е.В., АКБ «Енисей» (ОАО) о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры отказать.
При этом, суд полагает обоснованным довод ответчика АКБ «Енисей» (ОАО) о пропуске истцом установленного законом срока исковой давности по требованиям о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры. Суд полагает достаточным заявление о пропуске срока исковой давности только одним из ответчиков, поскольку исходя из характера спорного правоотношения, требования истца не могут быть удовлетворены за счет других ответчиков.
По твердому убеждению суда, срок исковой давности на обращение в суд с требованиями о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры подлежит исчислению в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
В судебном заседании истцом не оспаривался факт пропуска трехгодичного срока исковой давности, в качестве уважительных причин пропуска срока указана невозможность оплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в связи с тяжелым материальным положением, занятость истца.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ исключительными случаями, свидетельствующими об уважительности причин пропуска срока исковой давности, являются обстоятельства, связанные с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кривоспицкому Станиславу Владимировичу к Канашевичу Евгению Викторовичу, АКБ «Енисей» (ОАО) о признании договора залога недвижимого имущества ничтожной сделкой, прекращении регистрационной записи об ипотеке квартиры, осуществлении регистрации договора купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в течении 10 дней в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска по истечении 5 дней с момента оглашения.
Председательствующий Демидова В.В.