Дело № 2-3751/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2011 года.
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Мороз С.В.,
при секретаре Клопотовской Ю.В.,
с участием представителя истца Глушкова Д.И., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №,
представителя ответчика – ООО «Стройсервис-Инвест» Сальм Д.И., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика ООО «УСК «Новый город»» Николаенко А.М., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица – Белякова С.В. – Харлашина Д.И., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитенко Александра Николаевича к ООО «Стройсервис-Инвест», ООО «УСК «Новый город»» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, права пользования земельными участками,
УСТАНОВИЛ:
Никитенко А.Н. обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к ООО «Стройсервис-Инвест», ООО «УСК «Новый город»» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, права пользования земельными участками, истребовании объекта из незаконного владения ООО «СтройСервис-Инвест», возврате госпошлины в размере 39 852 рублей, мотивируя заявленные исковые требования тем, что между ООО «Стройсервис-Инвест» и Беляковым С.В. был заключен инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, целью которого является обеспечение возможности инвестором приобрести в собственность нежилое помещение, общей приведенной площадью по проекту 183,01 кв.м., находящееся на 1-ом этаже в осях 7-п-10п и 1-п-11п в шестнадцатиэтажном жилом доме №строительный адрес), второго градостроительного комплекса, микрорайона 6 «А» жилого района «Северный», расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии п. 1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестор осуществляет целевое финансирование инвестиционного проекта по строительству шестнадцатиэтажного жилого дома № 1 (строительный адрес), второго градостроительного комплекса, микрорайона 6 «А» жилого района «Северный», расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.2.1 договора застройщик обязан обеспечить реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта в соответствии с проектной документацией, условиями настоящего договора и дополнительных соглашений в срок: четвертый квартал 2008 года, при условии исполнения инвестором обязательства по своевременному финансированию строительства. Согласно п. 2.1 договора размер инвестиционного вклада составляет 6 265 200 рублей. В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройсервис-Инвест» получило от Белякова С.В. денежные средства за вышеуказанный объект. ДД.ММ.ГГГГ между Беляковым С.В. и Никитенко А.Н. заключен договор уступки права требования помещения по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно нежилого помещения, общей приведенной площадью по проекту 183,01 кв.м., находящегося на 1-ом этаже в осях 7-п-10п и 1-п-11п в шестнадцатиэтажном жилом доме № (строительный адрес), второго градостроительного комплекса, микрорайона 6 «А» жилого района «Северный», расположенного по адресу: <адрес>. Сумма уступки оценена в размере 3 400 000 рублей. На основании распоряжения администрации г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в распоряжение администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №ООО «СтройСервис-Инвест»)» из земельного участка с кадастровым номером №, на котором ответчиком производилось строительство шестнадцатиэтажного жилого дома № 43 (строительный адрес), образованы несколько земельных участков с разными кадастровыми номерами, которые были переданы ООО «Стройсервис-Инвест» в субаренду ООО «Управляющая строительная компания «Новый город»», которая в настоящее время является застройщиком, так как ею получены разрешения на строительство на указанных земельных участках, следовательно, у нее также возникли обязанности по передаче инвесторам профинансированных объектов строительства. Между тем ООО "Стройсервис-Инвест" и ООО «УСК «Новый город»», в нарушение условий договора об инвестировании строительства, обязательство по передаче помещения истцу не исполнило.
Истец Никитенко А.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен судом своевременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Глушков Д.И. поддержал заявленные требования (с учетом уточнения исковых требований) в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Стройсервис-Инвест» Сальм Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, суду пояснил, что те документы, которые были предоставлены Никитенко А.Н. в материалы дела, не подтверждают заявленные требования истца. Договор аренды не прошел госрегистрацию, объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, не существует в природе, госрегистрация такого объекта не осуществлялась в то время, как право собственности на объекты недвижимости приобретается в момент госрегистрации права на них. Беляков С.В. при заключении договора с Никитенко А.Н. распоряжался правами, которые ему не принадлежали. В инвестиционном договоре, заключенном с истцом, нет сведений о его правах на объект недвижимости в будущем. Указанный договор является ничтожной сделкой, т.к. она не соответствует закону и иным правовым актам, недействительная сделка не влечет правовых последствий. Кроме того, разрешение на строительство не выдавалось. Требования, заявленные истцом, не соответствуют закону, обстоятельствам дела и не подлежат удовлетворению.
Представитель ответчика ООО «УСК «Новый город»» Николаенко А.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (том 2 л.д. 104-106), дополнительно суду пояснил, что разрешения на строительство не выдавалось. Признавать право собственности на объект, который не существует в природе, нельзя ни по закону, не по здравому смыслу. Разрешения на строительство нет, значит, исковые требования не подлежат удовлетворению. Было распоряжение администрации города о выделении земельного участка для строительства, но договора аренды в отношении него никогда не существовало. Прав арендатора у ООО «Стройсервис-Инвест» никогда не было.
Третье лицо Беляков С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен судом своевременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель третьего лица Белякова С.В. – Харлашин Д.И. поддержал заявленные исковые требования, суду пояснил, что находит исковые требования Никитенко А.Н. подлежащими удовлетворению, поскольку на данное строение была проектная документация. ООО «Стройсервис-Инвест» стало банкротом. Фактически стали возводиться новые объекты. Спорный объект передавался ООО «УСК «Новый город»» по договору субаренды. Администрация города обязана была выдать распоряжение о выделении земельного участка ООО «Стройсервис-Инвест», которое владело данным участком на законном основании. Объект недвижимости существует в натуре, на основании чего возможно признание право собственности истцам на объект. Объект не является самовольной постройкой. В данном случае объект возводился в соответствии с документацией. Разрешение на строительство ООО «Стройсервис-Инвест» не успел получить. Отказ в иске лишает истца право на получение им денежных средств, уплаченных им за данный объект. Сделка, которая совершалась между истцом и ответчиком, не соответствует действующему законодательству и действительности.
Представитель третьего лица - администрации г. Красноярска в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен судом своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит исковые требования Никитенко А.Н. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройсервис-Инвест» (Застройщик) и Беляковым С.В. (Инвестор) был заключен инвестиционный договор № согласно п.п. 1.1. которого целью настоящего договора является обеспечение возможности приобретения Ин вестором в собственность нежилого помещения, общей приведенной площадью по проекту 183,01 кв.м., находящегося на 1-ом этаже в осях 7п – 10п и 1п – 11п в шестнадцатиэтажном жилом доме № 43 (строительный адрес), второго градостроительного комплекса, микрорайона 6 «А» жи лого района «Северный», расположенного по адресу: <адрес> приобретает право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества: нежилое помещение, а также долю в праве общей долевой собственности на места общего пользования и инженерную инфраструктуру жилого дома. Согласно п.п. 1.2. договора Инвестор осуществляет целевое финансирование инвестиционного проекта по строительству жилого дома по вышеуказанному строительному адресу. Согласно п.п. 1.3. договора целевое финансирование осуществляется Инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование). Инвестирование осуществляется путем внесения в кассу Застройщика или перечисле ния на его расчетный счет денежных (инвестиционных) средств или передачи Застройщику иного имущества в качестве инвестиционного вклада (если это предусмотрено соглашением сторон) в размерах и в сроки, определенные настоящим Договором и (или) дополнительными соглашениями к нему. Инвестиционный вклад (его часть), внесенный в не денежной форме, оценивается и подлежит учету у Застройщика в рублях Российской Федерации. Согласно п.п. 2.1. договора на момент заключения настоящего Договора размер инвестиционного вклада (размер инвестиций) Инвестора в финансирование строительства Объекта, накладные расходы (в том числе расходы по подготовке строительной площадки), расходы на строительство мест общего пользования, расходы по инженерному обеспечению, созданию инфраструктуры, обеспечивающей функционирование Объекта, отчисления на коммунальное и социальное обустройство территории, в том числе в соответствии с заключаемыми с уполномоченными организациями договорами, строительство балкона (лоджии) в жилом помещении (квартире), расходы на обеспечение осуществления инвестиционного проекта, а также иные необходимые экономически обоснованные расходы, ориентировочно составляют 6 265 200 рублей. Согласно п.п. 3.2. договора Застройщик обязан, в том числе, п.п. 3.2.1. обеспечить реализацию инвестиционного проекта по строительству Объекта в со ответствии с проектной документацией, условиями настоящего Договора и дополнительных соглашений в срок: четвертый квартал 2008 года, при условии исполнения Инвестором обяза тельства по своевременному финансированию строительства; п.п. 3.2.3. после ввода Объекта в эксплуатацию обеспечить передачу Инвестору нежилого помещения по Акту приёма-передачи при условии исполнения Инвестором обязательства по своевременному и полному финансированию строительства; п.п. 3.4.1. осуществить финансирование (внести инвестиционный вклад) инвестиционного проекта по строительству Объекта, в соответствии с положениями разд. 2 настоящего Договора; п.п. 3.4.2. выполнить окончательные работы в нежилом помещении в целях осуществления ввода его эксплуатацию (том 1 л.д. 16-17).
Согласно п.п. 1.1. договора уступки прав (цессии) по инвестиционному договору об участии в финансировании строительства объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Беляковым С.В. (Соинвестор) и Никитенко А.Н. (Новый Соинвестор) ДД.ММ.ГГГГ, по настоящему договору Соинвестор уступает, а Новый Соинвестор принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Соинвестору по инвестиционному договору об участии в финансировании строительства объекта недвижимости № 521/М от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.п. 1.2. указанный в п. 1.1 настоящего договора Договор на инвестирование заключен между Соинвестором и ООО «Стройсервис-Инвест» (Застройщик), на участие в инвестировании строительства шестнадцатиэтажного жилого дома № 43 (строительный адрес), второго градостроительного комплекса, микрорайона 6 «А» жилого района «Северный», по адресу: г. Красноярск, <адрес>, путем инвестирования строительства 183,01 кв. м общей площади офисной части объекта. Согласно п.п. 1.3. указанного договора согласно пункту 1.1. договора на инвестирование Инвестор обязуется передать в собственность Соинвестору после ввода дома в эксплуатацию помещение, общая проектная площадь которого составляет 183,01 кв. м., находящиеся на первом этаже в жилом доме по указанному выше адресу. Объект инвестирования расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400067:49, предоставленного Застройщику распоряжением первого заместителя Главы города Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ №. Помещения передаются в собственность Соинвестора без предварительной отделки. Согласно п.п. 1.4. в соответствии с пунктом 2.1 Договора на инвестирование инвестиционный взнос Соинвестора на строительство помещений составляет 6 265 200 рублей. На момент заключения настоящего договора инвестиционный взнос внесен Соинвестором в полном объеме. Согласно п.п. 1.5. договора права по договору на инвестирование переходят от Соинвестора к Новому Соинвестору с момента подписания настоящего договора. Согласно п.п. 2.5. договора Новый Соинвестор имеет право требовать от Застройщика выполнения следующих обязанностей по Договору на инвестирование: а) передать в собственность Новому Соинвестору нежилые помещения по вышеуказанному адресу, общей площадью 183,01 кв. м. Срок сдачи объекта - четвертый квартал 2008 года; б) передать все необходимые документы на регистрацию права собственности в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем через неделю после сдачи объекта по Акту Государственной приемочной комиссии в случае исполнения обязательств, указанных в договоре на инвестирование; в) выполнять иные обязанности Инвестора в соответствии с договором на инвестирование (том 1 л.д. 18-19).
Беляков С.В. внес в кассу ООО «Стройсервис-Инвест» 4 200 000 рублей и 2 065 200 рублей, соответственно, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).
Согласно справке о расчетах по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ Беляков С.В. исполнил свои обязательства по расчетам по Инвестиционному договору № №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стройсервис-Инвест» в размере 6 265 200 рублей в полном объеме (том 1 л.д. 21).
Распоряжением администрации г. Красноярска № № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с обращением ООО «Стройсервис-Инвест» образованы земельные участки из земель населенных пунктов путем разделения земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного распоряжением первого заместителя Главы города Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ №ж в аренду ООО «Стройсервис-Инвест», на следующие участки:
Площадью 48 066 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 6 801 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 6 328 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 6 329 кв.м., кадастровый номер №.
Площадью 6 328 кв.м., кадастровый номер №.
Площадью 6 473 кв.м., кадастровый номер'№
Площадью 10 843 кв.м., кадастровый номер №.
Площадью 8 140 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 6 122 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 7 738 кв.м., кадастровый номер №.
Площадью 6 379 кв.м., кадастровый номер №
Площадью 10 129 кв.м., кадастровый номер №.
Площадью 10 129 кв.м., с кадастровым номером № для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 3 указанного распоряжения на ООО «Стройсервис-Инвест» возложена обязанность по обеспечению регистрации договоров аренды земельных участков в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (том 1 л.д. 22).
Согласно договорам аренды земельного участка, заключенных между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (Арендодатель) и ООО «Стройсервис-Инвест» (Арендатор), на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендатор принял в аренду земельные участки: общей площадью 6 329 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 193-199, 200), общей площадью 10 843 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 201-207, 208), общей площадью 10 129 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 209-215, 216), общей площадью 6 122 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 217-223, 224), общей площадью 7 738 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 225-231, 232), общей площадью 6 379 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 233-239, 240), общей площадью 6 473 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 1 л.д. 241-247, 248), общей площадью 6 801 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 2 л.д. 1-7, 8), общей площадью 6 328 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 2 л.д. 9-15, 16), общей площадью 6 328 кв.м. (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 2 л.д. 17-23, 24), общей площадью 8 140 кв.м. (договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи (том 2 л.д. 25-32).
Указанные земельные участки ООО «Стройсервис-Инвест» переданы в субаренду ООО «УСК «Новый город»» по договорам субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 33-81).
Договоры аренды вышеуказанных земельных участков на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Стройсервис-Инвест» и на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – за ООО «УСК «Новый город»», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 113-187).
Оценивая имеющиеся по делу доказательства, суд принимает во внимание то, что доказательствами, имеющимися в материалах дела подтверждается, что в соответствии с договором уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора согласовали условие о приобретении Никитенко А.Н. у Белякова С.В. права требования передачи истцу ООО «Стройсервис-Инвест» нежилого помещения, вытекающие из инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, как следует из информации Департамента градостроительства администрации г. Красноярска (том 2 л.д. 98), на строительство 16-ти этажного жилого дома № второго градостроительного комплекса микрорайона 6 «А» жилого района «Северный» <адрес>, разрешение не выдавалось.
Таким образом, заключая данный договор с Беляковым С.В., ООО «Стройсервис-Инвест» распоряжалось правом, которое ему не принадлежало, поскольку разрешение на строительство ему никогда не выдавалось, законным владельцем земельного участка является администрация г. Красноярска, исходя из чего следует, что возведенный ООО «Стройсервис-Инвест» на земельном участке объект недвижимости являлся бы самовольной постройкой. В настоящее время объект недвижимого имущества в природе не существует, доказательства обратного стороной истца суду не представлены и в материалах дела отсутствуют. В соответствии с п.п. 1,2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Кроме того, судом учитывается при разрешении данного спора то, что инвестиционный договор № об участии в финансировании строительства объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Стройсервис-Инвест», выступающим по договору в качестве застройщика, и инвестором Беляковым С.В., предметом которого являлось строительство и передача в собственность инвестору спорного нежилого помещения, а также договор уступки прав (цессии) по указанному инвестиционному договору, заключенный между Беляковым С.В. (Соинвестор) и Никитенко А.Н. (Новый Соинвестор) ДД.ММ.ГГГГ, не прошли государственную регистрацию, следовательно, не соответствуют требованиям действующего законодательства и в силу закона являются ничтожными, не влекущими юридических последствий.
Факт того, что ООО «Стройсервис-Инвест» передало ООО «УСК «Новый город»» в соответствии с заключенными договорами субаренды свайное поле для осуществления строительства, не является достаточным основанием для удовлетворения заявленных Никитенко А.Н. исковых требований.
При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований Никитенко А.Н. и полагает необходимым в удовлетворении исковых требований Никитенко А.Н. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, права пользования земельными участками, истребовании объекта из незаконного владения ООО «Стройсервис-Инвест», взыскании судебных расходов отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Никитенко Александра Николаевича к ООО «СтройСервис-Инвест», ООО «УСК «Новый город» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - шестнадцатиэтажном жилом доме № (строительный адрес) второго градостроительного комплекса микрорайона 6А жилого района «Северный» в виде нежилого помещения, общей приведенной площадью по проекту 183,01 кв.м., находящегося на 1 этаже в осях 7-п-10п и 1-п-11п, расположенного по адресу: <адрес>, и признании права пользования земельными участками в части необходимой для достройки указанного помещения, истребовании объекта из незаконного владения ООО «Стройсервис-Инвест», взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в десятидневный срок.
Дата изготовления мотивированного решения – 12.12.2011 года.
Судья С.В. Мороз