дело № 2-1089/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 февраля 2012 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Бондаренко Е.И.
при секретаре Жутиной Я.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ербягина К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л :
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ербягина К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую Ербягина К.Н. , расположенную по адресу: Россия, <адрес> общей площадью 46,9 кв. м, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 2308000 рублей; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1527128,17 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1487163,33 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 2879,25 руб.; начисленные пени в размере 37085,59 руб., а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 11,81 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств кредитного договора или по день реализации квартиры, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Свои требования истец мотивирует тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № 01/0916-09/24-ин от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю Ербягина К.Н. КБ Банк Инвестрастбанк ОАО предоставил ипотечный жилищный заем в размере 1580000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной ив <адрес>. Заем в сумме 1580000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Ербягина К.Н. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере 2308000 рублей.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Красноярскому краю. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и выданной УФРС по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ОАО «Инвестрастбанк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № 24-24-01/141/2009-839. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права которого основываются на договоре купли-продажи закладной и соответствующей отметке на закладной о новом ее владельце.
С августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора займа, ответчиком не производились. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Истцом в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Гончаров А. А. иск поддержал, пояснив, что в настоящее время ответчица задолженность по кредитному договору погасила, а также неустойку в сумме 20000 руб., вошла в график платежей по погашению кредита.
Ответчик Ербягина К.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Пустоваров П. А. просил истцу в иске отказать, так как Ербягина К.Н. погасила часть имеющейся задолженности, неустойку и на момент рассмотрения дела вошла в график платежей.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа).
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Согласно ст. ст. 1, 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции, действующей на момент рассмотрения иска, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченной ипотекой обязательства, уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
Ст. 50 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества вышеуказанных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В силу ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на имущество, обремененное ипотекой и право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.
Согласно ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора займа.
Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В силу ст. ст. 68, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Как следует из договора займа № 01/0916-09/24-ин от ДД.ММ.ГГГГ, закладной от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Инвестрастбанк» и Ербягина К.Н. был заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен заем в размере 1580000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,9 кв.м., в том числе жилой 22 кв.м., расположенной по адресу: Россия, <адрес>. За пользование займом заемщиком подлежат уплате проценты из расчета 11,81 % годовых ежемесячно.
Обеспечением исполнения обязательства заемщика по данному договору являлась ипотека в силу закона – квартира №№ в доме № № по <адрес>, приобретенная Ербягина К.Н. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Договором от ДД.ММ.ГГГГ также предусмотрено, что права займодавца на получение исполнения по денежному обязательству подлежат удовлетворению по закладной без предоставления других доказательств существования этого обязательства; при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; заимодавец имеет право досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, суммы пеней, и обращения взыскания на заложенное имущество, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности ответчика на квартиру зарегистрированы в УФРС по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № 3450115 ОАО «Инвестрастбанк» перечислил Ербягина К.Н. 1580000 рублей в качестве займа физическому лицу с ипотекой в силу закона в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры.
Права залогодержателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченному ипотекой квартиры, в том числе, право требования от должника полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов, пени и обращения взыскания на заложенное имущество при просрочке внесения очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неудовлетворения требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, также удостоверены закладной, выданной УФРС по Красноярскому краю.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в настоящее время является законным владельцем прав по этой закладной, что следует из отметки о смене владельца закладной.
Согласно представленному истцом расчету Ербягина К.Н. на момент рассмотрения дела задолженность погашена, платежи осуществляются согласно графику, ответчиком не погашена лишь начисленная сумма пени в размере 37085,59 руб.
Согласно ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» требований о взыскании с Ербягина К.Н. остатка неисполненных обязательств по кредитному договору не заявлял, в настоящее время ответчиком не уплачена лишь пени, размер которой менее 5% от размера оценки заложенной квартиры 2308000 руб., в связи с этим отсутствуют основания для обращения взыскания на заложенную ответчиком квартиру.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ербягина К.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска.
Судья Е.И. Бондаренко.