РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 марта 2012 года Советский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Петроченко Т.И., при секретаре Холостовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Антонову Вадиму Борисовичу, Ивановой Ирине Онофьевне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с первоначальными требованиями к Антонову В.Б., Ивановой И.О., требуя взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору займа в размере 834 315 руб. 36 коп., в том числе: 686 662 руб. 49 коп.- основной долг, 100 869 руб. 86 коп.- проценты за пользование займом, 46 783 руб. 01 коп.- пени, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 543 руб. 15 коп., определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, обратить взыскание на предмет залога -квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из ее оценки указанной в закладной- 1 033 000 руб.
Требования мотивированы тем, что по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиками, последним Банком был предоставлен ипотечный жилищный заем в сумме 1 100 000 руб., сроком на 180 месяцев, с уплатой 13,5% годовых на приобретение в общую совместную собственность квартиры <адрес>. Сумма займа была зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Антонова В.Б. в Восточно-Сибирском филиале ОАО АКБ «РОСБА» г. Красноярска, что подтверждается платежным поручением № № от указанной даты. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков явилась в силу закона ипотека вышеуказанной квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 033 000 руб. Права залогодержателя ОАО «Дом вашей мечты» по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, законным владельцем которой в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной. Поскольку ответчиками были нарушены обязательства по ежемесячному гашению периодических платежей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ текущая задолженность по договору займа составляла 834 315 руб. 36 коп.
В последствие истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно, просил взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по договору займа на ДД.ММ.ГГГГ в размере 962 122 руб. 22 коп., в том числе: 686 662 руб. 49 коп.- основной долг, 147 162 руб. 24 коп.- проценты за пользование займом, 128 297 руб. 49 коп.- пени, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 543 руб. 15 коп., определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, обратить взыскание на предмет залога- квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из ее оценки произведенной ответчиками- 1 858 000 руб.
В судебном заседании представитель истца- Овчинникова Е.Л. (по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ), исковые требования поддержала, ссылаясь на ст. т. 54, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" пояснила, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика и в данном случае составляет 1 486 400 руб. (из расчета 80% от рыночной стоимости спорной квартиры- 1858 000 руб., согласно отчета ООО «Аудит- Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ).
Ответчики Антонов В.Б., Иванова И.О. исковые требования признали, просили снизить размер начисленной пени (128 297 руб. 49 коп).
Выслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу положений п.1 ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Исходя из требований ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. При этом, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ч.1 ст. 341 ГК РФ).
В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Статьей 48 названного Закона предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.
Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» (займодавец) и Антоновым В.Б., Ивановой И.О. (заемщики) был заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставляет заемщикам заем в размере 1 100 000 руб. сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, под 13,5% годовых, для целевого использования- приобретения в общую совместную собственность заемщиков двухкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., в том числе жилой- 30,6 кв.м., а заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты на сумму займа, начисленные за пользование займом в размере и порядке, установленных договором (п.п.1.1., 1.2 договора займа).
В соответствии с п. 3.3.3 договора займа ежемесячные аннуитетные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Размер аннуитентного платежа составляет 14 331 руб. 46 коп. (п.3.3.5 договора займа). Согласно пунктам 3.3.4 и 3.3.7 договора займа, первый платеж включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты фактического предоставления займа по последнее число расчетного процентного периода, а последний платеж включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов.
Займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования и обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиками осуществления ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней (п.п. 4.4.1, 4.4.3 договора займа). Согласно пунктов 5.2 и 5.3 договора займа, при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов, заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Сумма займа в размере 1 100 000 руб. была зачислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Антонова В.Б. в Восточно-Сибирском филиале ОАО АКБ «РОСБА», что подтверждается платежным поручением № от указанной даты, пояснениями сторон в судебном заседании.
По договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Антонов В.Б., Иванова И.О. приобрели в общую совместную собственность двухкомнатную квартиру <адрес>, общей площадью- 46,3 кв.м., в том числе жилой- 30,6 кв.м., стоимостью 1 280 000 руб., из которых 1 100 000 руб. выплачены за счет заемных средств согласно договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора купли-продажи квартиры).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ право общей совместной собственности на квартиру <адрес> зарегистрировано за Антоновым В.Б., Ивановой И.О. ДД.ММ.ГГГГ, с обременением права- ипотека в силу закона.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира <адрес> ответчиками была передана в залог ОАО «Дом вашей мечты», что подтверждается закладной от ДД.ММ.ГГГГ, выданной и зарегистрированной в Управлении Росреестра по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ
ОАО «Дом вашей мечты» продал права по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося в настоящее время законным владельцем закладной. В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога, обремененного ипотекой.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» уведомило Антонова В.Б., Иванову И.О. о приобретении права по закладной с ДД.ММ.ГГГГ
Письмами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства, ФИО6, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомило Антонова В.Б., Иванову И.О. о допущенной просрочке платежа в счет погашения основного долга и процентов по договору займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, что подтверждается материалами дела, однако, требования ответчиками были проигнорированы.
Согласно отчета об оценке жилого помещения ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного истцом, квартира <адрес> (на ДД.ММ.ГГГГ) была оценена в размере 1 033 000 руб.
Не согласившись с указанной оценкой, по ходатайству ответчика Ивановой И.О., в рамках рассмотрения данного гражданского дела, по определению Советского районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорной квартиры.
Согласно отчета об оценке ООО «Аудит- Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 858 000 руб., с указанной оценкой сторона истца и ответчики согласны, не оспаривают ее, о чем подтвердили в судебном заседании.
Из представленного истцом расчета (уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что ответчики неоднократно нарушали обязательства по ежемесячному гашению задолженности по договору займа, платежи носили нерегулярный характер и не соответствовали размеру ежемесячного аннуитентного платежа; начиная с ДД.ММ.ГГГГ. ответчиками были внесены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ- 3 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 6 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 6 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 4 000 руб., в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 962 122 руб. 22 коп., в том числе: основной долг- 686 662 руб. 49 коп., проценты за пользование займом- 147 162 руб. 24 коп., пени- 128 297 руб. 49 коп., что не оспаривалось ответчиками в судебном заседании.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что в соответствии с действующим законодательством, условиями договора займа, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в то время как ответчики, возложенные на них договором займа обязательства не исполнили, в результате чего образовалась задолженность по кредитному договору в общем размере 962 122 руб. 22 коп.
Ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие оснований для удовлетворения заявленного иска, в том числе, доказательства погашения задолженности по договору займа.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в связи с передачей прав на закладную истец приобрел все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию основной долг по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 686 662 руб. 49 коп., проценты за пользование займом в размере- 147 162 руб. 24 коп.
Суд учитывает, что в соответствии со ст. 54, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, суд полагает возможным обратить взыскание на квартиру <адрес> определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену заложенной квартиры в сумме 1 486 400 руб. (из расчета 80% от рыночной стоимости спорной квартиры- 1858 000 руб., согласно отчета ООО «Аудит- Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ), о чем настаивала представитель истца и не оспаривали ответчики в судебном заседании.
Рассматривая требования об определении подлежащими выплате процентов за пользование займом в размере 13,5% годовых за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему на сумму неисполненных обязательств по основному долгу – 686 662 руб. 49 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры, суд учитывает, что в силу п. 1 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
При таких обстоятельствах, требования об определении подлежащими выплате процентов за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму основного долга 686 662 руб. 49 коп. с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд принимает во внимание, что пеня является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и имеет компенсационный характер; положение ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 543 руб. 15 коп., согласно платежному поручению № № от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
При таких обстоятельствах, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно основной долг по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 686 662 руб. 49 коп., 147 162 руб. 24 коп.- проценты за пользование займом, пени в размере 12 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 543 руб. 15 коп., а всего- 857 367 руб. 88 коп., тогда как в остальной части требования подлежат оставлению без удовлетворения.
Кроме того, с ответчиков в солидарном порядке в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 115 рублей 10 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Антонова Вадима Борисовича, Ивановой Ирины Онофьевны в солидарном порядке в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по основному долгу по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 686 662 рубля 49 копеек, 147 162 рубля 24 копейки- проценты за пользование займом, пени- 12 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины- 11 543 рубля 15 копеек, а всего- 857 367 рублей 88 копеек.
Определить проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму основного долга- 686 662 рубля 49 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на предмет залога- квартиру <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную стоимость заложенной квартиры <адрес> в размере 1 486 400 рублей.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с Антонова Вадима Борисовича, Ивановой Ирины Онофьевны в солидарном порядке государственную пошлину в размере 115 рублей 10 копеек в доход государства.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Т.И. Петроченко