Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 июля 2012г.
Советский районный суд г. Красноярска
в составе: председательствующего судьи Бех О.В.,
при секретаре Хаменковой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску Гребенниковой Светланы Петровны к ООО ПСК «Омега» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства,
встречному иску ООО ПСК «Омега» к Гребенниковой Светлане Петровне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
у с т а н о в и л :
Гребенникова С.П. обратилась в суд с иском к ООО ПСК «Омега» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи арестованного имущества она приобрела право требования квартиры от ООО ПСК «Омега». Основанием права требования является договор от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве четырехкомнатной <адрес>, общей площадью 136.40 кв.м., в жилом доме по <адрес> (строительный адрес). Данным договором предусмотрен срок исполнения обязательств по передаче квартиры - ДД.ММ.ГГГГ Уведомлений об изменении данного срока застройщик истцу не направлял. До настоящего времени квартира истцу не передана. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика 998861.06 рубль в счет неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (даты обращения с иском).
ООО «ПСК «Омега» обратилось в суд со встречным иском к Гребенниковой С.П. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что ответчику принадлежит право требования <адрес> общей площадью 136.4 кв.м., расчетной площадью 140.2 кв.м. Данное право ответчик приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ По данным обмеров органа технической инвентаризации, общая площадь указанной квартиры после сдачи в эксплуатацию составила 141.6 кв.м., расчетная площадь 144.6 кв.м. Таким образом, цена договора составила 8965200 рублей (из расчета 62000 х 144.6), оплачено по договору только 8692400 рублей. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПСК «Омега» уведомило Гребенникову С.П. о наличии задолженности, однако, данная задолженность инвестором не погашена. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика 272800 рублей в счет задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ (из расчета: 8965200 – 8692400).
В судебном заседании представитель истца Харлашин Д.И. иск поддержал, встречный иск не признал. Представитель ответчика Тюкавкина О.А. иск не признала, встречный иск поддержала.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 4 Федерального закона РФ № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта РФ» (далее закон № 214- ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ООО ПСК «Омега» получено разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПСК «Омега» (застройщик) и СИС (участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязательство построить жилой дом по строительному адресу: <адрес> (1 очередь) в срок не позднее II квартала 2010г., и передать участнику объект долевого строительства- квартиру № по указанному адресу, общей площадью 136.4 кв.м., площадью балконов, лоджий – 3.8 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента), всего расчетной площадью 140.2 кв.м., расчетной ценой 1 кв.м. - 62000 рублей, общей стоимостью объекта- 8692 400 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно пункту 2.2 договора, расчетная цена 1 кв.м. общей площади является фиксированной и пересмотру не подлежит. В соответствии с пунктом 2.4 договора, в случае изменения расчетной площади помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации, производится перерасчет общего размера инвестиций, при этом, окончательный расчет между сторонами производится в срок согласно пункту 3.3 договора.
Пунктом 3.3. договора предусмотрена обязанность застройщика по окончании строительства передать участнику по акту приема-передачи помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ при условии внесения участником общего размера инвестиций согласно пунктам 2.1.2, 2.3., 2.4 договора.
ДД.ММ.ГГГГ ООО ПСК «Омега» получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по <адрес> (почтовый адрес).
ДД.ММ.ГГГГ Гребенникова С.П. признана победителем торгов по продаже арестованного имущества – <адрес>, согласно протоколу заседания комиссии об определении победителя торгов.
ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (управление) в лице ООО «Аргумент» (продавец), и Гребенниковой С.П. (покупатель) был подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества, согласно которому организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру по указанному адресу, стоимостью 5550 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (продавец) в лице ООО «Аргумент», и Гребенниковой С.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: Лот № 12 – право требования к ООО ПСК «Омега» по «Договору № участия в долевом строительстве» от ДД.ММ.ГГГГ – четырехкомнатная квартира №, общей площадью 136.40 кв.м., площадью балконов, лоджий – 3.80 кв.м., всего расчетной площадью 140.20 кв.м. на 21-м этаже многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> <адрес>.
Согласно договору, общая стоимость имущества составляет 5550000 рублей, обязательство по оплате имущества покупатель исполнил.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 1.1 внесены изменения в номер договора путем указания по «Договору № участия в долевом строительстве» от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Аргумент» передало, а Гребенникова С.П. приняла указанное помещение. Претензий к качеству передаваемого объекта не имеет. Оплата за переданный объект недвижимого имущества покупателем произведена полностью. Претензий к Гребенниковой С.П. ООО «Аргумент» не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ Гребенникова С.П. обратилась в ООО ПСК «Омега» с претензией об устранении выявленных недостатков, выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда. Данная претензия получена ООО ПСК «Омега» ДД.ММ.ГГГГ
Согласно справке (экспликации), общая площадь <адрес> составляет 141.6 кв.м., площадь балконов (лоджий) – 3 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ ООО ПСК «Омега» направило в адрес Гребенниковой С.П. уведомление о задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 272800 рублей в связи с увеличением расчетной площади до 144.6 кв.м.
По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на спорное помещение, внесена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, квартира передана Гребенниковой С.П.
Представитель истца суду пояснил, что срок передачи квартиры истцу был нарушен. Ответчик пытался устранить недостатки, что приводило к переносу срока передачи квартиры. В связи с нарушением срока передачи квартиры истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 998861 рубль, возражает против ее снижения, в том числе, по основаниям, заявленным ответчиком (увеличение банками процентных ставок, снижение цен на рынке недвижимости, наличие задолженности перед бюджетом). Встречный иск истец не признает, поскольку площадь объекта изменилась в связи с изменением проектной документации, не согласованной с инвестором, пункт 2.4 договора полагает не соответствующим закону. Кроме того, представитель истца полагает необходимым выделение встречного иска в отдельное производство.
Представитель ответчика суду пояснил, что иск не признает, поскольку объект долевого строительства оплачен истицей не в полном объеме. В результате обмеров органа технической инвентаризации установлено увеличение расчетная площади квартиры до 144.6 кв.м. В связи с увеличением площади, по договору истец должен доплатить ответчику 272800 рублей. Данная задолженность истцом не погашена. Ответчик признает факт увеличения площади квартиры истицы в связи с изменением проектных характеристик жилого дома. Данные изменения не подлежали согласованию с инвестором. Надлежащим способом защиты прав истца в случае, если площадь жилого помещения увеличилась существенно, является заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве, согласно статье 9 закона № 214- ФЗ. Однако, истец таких требований не заявлял. Кроме того, в качестве инвестора истец заявил о себе ДД.ММ.ГГГГ Ранее переписка по вопросу переноса сроков строительства и передачи объекта велась с предыдущим инвестором. ДД.ММ.ГГГГ истец заявил о недостатках в квартире, которые окончательно были устранены ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что уплата обусловленной договором участия в долевом строительстве цены объекта недвижимости является обязанностью участника долевого строительства в соответствии со статьей 4 закона № 214.
Материалами дела установлено приобретение истицей права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ от застройщика ООО ПСК «Омега» <адрес> (почтовый адрес), общей площадью 136.4 кв.м., площадью балконов, лоджий – 3.8 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента), всего расчетной площадью 140.2 кв.м., расчетной ценой 1 кв.м. - 62000 рублей, общей стоимостью объекта- 8692 400 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждены договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, Гребенникова С.П. признана победителем торгов по продаже имущества; протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае в лице ООО «Аргумент», и Гребенниковой С.П., согласно которому истице передано право требования квартиры от ООО ПСК «Омега» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Суд принимает во внимание положения статьи 384 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В соответствии с договором купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, право требования помещения по указанному адресу продано на основании исполнительного листа, постановления о передаче на торги, в соответствии с актом описи и ареста имущества.
Договором от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрен перерасчет общего размера инвестиций в случае изменения расчетной площади помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации (пункт 2.4). При этом, под расчетной площадью помещения стороны согласовали сумму общей площади помещения и площади балкона, лоджии с учетом понижающего коэффициента (пункт 1.3). Сторонами согласовано расчетная цена 1 кв.м. общей площади помещения – 62000 рублей, а также правило, в соответствии с которым, данная расчетная цена пересмотру не подлежит (пункт 2.2).
Согласно справке (экспликации), общая площадь <адрес> составляет 141.6 кв.м., площадь балконов (лоджий) – 3 кв.м., всего- 144.6 кв.м.
Из изложенного следует обязанность истицы, приобретшей права по договору долевого участия, по оплате застройщику стоимости 4.4 кв.м. данного объекта по согласованной в договоре цене 1 кв.м. - 62000 рублей, всего- 272800 рублей.
Довод истицы о несоответствии пункта 2.4 договора долевого участия, как предусматривающего возможность изменения цены договора в одностороннем порядке, положениям действующего законодательства, судом не принимается по следующим основаниям.
Пунктом 2.4 договора не предусмотрено право ни одной из сторон на изменение цены договора в одностороннем порядке.
Данным пунктом договора стороны согласовали перерасчет общего размера инвестиций в случае изменения расчетной площади помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации.
В силу положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 4 закона № 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Такие условия как параметры объекта недвижимости, точная площадь каждой квартиры, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, не названы.
Частью 1 статьи 9 закона № 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства, в том числе, в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
Законами № 214 – ФЗ и «О защите прав потребителей» не установлено препятствий для возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, ущемляющих права истицы как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативными актами РФ в области защиты прав потребителей.
Довод истицы о том, что стороны не согласовали размер понижающих коэффициентов, не может быть положен в основу решения об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку стороны согласовали перерасчет общего размера инвестиций в случае изменения расчетной площади помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации.
Из изложенного следует, что стороны согласовали порядок определения расчета общей площади квартиры по данным органа технической инвентаризации.
Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, требования которой обязательны для всех организаций технической инвентаризации.
В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Результаты обмеров помещения истицы представлены в материалы дела в виде справки (экспликации) к поэтажному плану жилого дома (л.д. 49- 51), данные обмеров сторонами не оспорены, поэтому положены в основу расчета суммы доплаты, подлежащей взысканию с Гребенниковой С.П. в пользу застройщика ООО ПСК «Омега».
Довод истицы об изменении застройщиком проектной документации (замена пенобетонных блоков на кирпичные стены, что уменьшило толщину стен и увеличило площадь помещения) без согласования с инвестором, также не может быть положен в основу решения об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку действующим законодательством не предусмотрено согласование застройщиком проектной документации с инвестором.
Так, согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В материалы дела представлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ проверки ООО ПСК «Омега», проведенной Службой строительного надзора и жилищного контроля <адрес> в связи с обращением Гребенниковой С.П.
Согласно акту проверки, право вносить изменения в проектную документацию в процессе строительства имеет главный инженер проекта ООО «Сибаэропроект». По объекту после корректировки проектной документации в части изменения конструкции наружных стен жилого дома для устройства навесного вентилируемого фасада, проектная документация была направлена на государственную экспертизу и получена положительная экспертная оценка. Именно на стадии государственной экспертизы производится оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно- эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
В результате внесения изменений в проектную документацию в части применения кирпича взамен пенобетонных блоков произошло увеличение площади квартиры за счет уменьшения толщины наружных стен.
В случае изменения технических решений, не затрагивающих конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, таких как изменение материала и конструкции перегородок, решение о внесении изменений в проектную документацию принимает ГИП. Такие изменения в проектную документацию были внесены в части изменения технических решений перегородок, а именно, пенобетонные блоки были заменены на пазогребневые плиты, что также привело к увеличению площади квартиры.
При выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации в адрес Службы были представлены исследования по определению максимальных и эквивалентных уровней звука от «организованных», постоянных источников шума (лифт, механическая вентиляция, транспортный шум). Исследования проводились в квартирах с максимально неблагоприятным размещением по отношению к источнику шума. Превышений уровней звука в жилых помещениях не установлено.
В соответствии со статьей 12 закона № 214- ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Истица не представила суду доказательств, подтверждающих выполнение ею обязанностей по договору в части уплаты полной стоимости объекта долевого строительства.
Из изложенного следует, что истица, являясь участником долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, уплатила стоимость объекта долевого строительства не в полном объеме.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым взыскать с Гребенниковой С.П. в пользу ООО ПСК «Омега» 272800 рублей в счет задолженности по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно статье 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поскольку истица не исполнила обязательство по оплате объекта долевого строительства, у застройщика не возникло обязанности по передаче этого объекта.
Таким образом, неисполнение истцом обязательств по договору по уплате объекта долевого строительства исключает возможность привлечения ответчика к ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства в виде неустойки в порядке статьи 6 закона № 214.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленного Гребенниковой С.П. иска к ООО ПСК «Омега» о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и полагает данный иск не подлежащим удовлетворению.
Довод представителя Гребенниковой С.П. о необходимости выделения встречного иска в отдельное производство судом не принят, поскольку, заявленный ООО ПСК «Омега» иск является встречным к иску Гребенниковой С.П. (статья 138 ГПК РФ), поэтому подлежит рассмотрению совместно с первоначальным иском.
В связи с удовлетворением иска ООО ПСК «Омега», с Гребенниковой С.П. в пользу ООО ПСК «Омега» подлежит взысканию госпошлина в размере 5978 рублей (в порядке статьи 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с учетом положений статьи 333.36 НК РФ об освобождении от уплаты госпошлины истцов - по искам, связанным с нарушением прав потребителей; статуса Гребенниковой С.П. по встречному иску, как ответчика, и согласно платежному поручению (л.д. 52)).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Иск ООО ПСК «Омега» удовлетворить.
Взыскать с Гребенниковой Светланы Петровны в пользу ООО ПСК «Омега» 272800 рублей в счет задолженности по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с Гребенниковой Светланы Петровны в доход государства 5928 рублей в счет госпошлины.
Иск Гребенниковой Светланы Петровны к ООО ПСК «Омега» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Бех О.В.