Дело № 2-1134/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 апреля 2011 года Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи – Турановой Н.В.,
при секретаре – Крупельницкой Г.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлова Владимира Николаевича к ООО «Стройтехника» об уменьшении цены по договору, признании права собственности на квартиру, о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Орлов В.Н. обратился в суд с иском к ООО «Стройтехника», указывая на то, что между ним и ответчиком заключен договор №-ПЧ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик принял на себя обязательства построить и передать спорную квартиру надлежащего качества, однако, в ней не выполнено ряд работ, предусмотренных договором, в связи с чем, просит уменьшить цену вышеуказанного договора на сумму 132 499 рублей, взыскать с ответчика в его пользу убытки в виде разницы не переданной площади квартиры в размере 106 200 рублей, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 555 159 рублей, в счет компенсации морального вреда 50 000 рублей, признать за ним право собственности на <адрес> общей площадью 50,33 кв.м. в <адрес> в <адрес> (строительный адрес) (почтовый адрес: <адрес>) (т.1 л.д 3-4).
В дальнейшем истец Орлов В.Н. уточнил исковые требования в части, просил уменьшить цену договора №-ПЧ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ответчиком, на сумму 523 837 рублей, взыскать с ответчика в его пользу убытки в виде разницы не переданной площади квартиры в размере 106 200 рублей, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 555 159 рублей, в счет компенсации морального вреда 90 000 рублей, признать за истцом право собственности на <адрес> общей площадью 50,33 кв.м. в <адрес> в <адрес> (строительный адрес) (почтовый адрес: <адрес>) (т.2 л.д. 123).
В судебном заседании истец Орлов В.Н., его представитель Орлова – Мядзель О.А. (по доверенности) иск поддержали. Представитель ответчика Биляк А.В. (по доверенности) иск не признала. Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в зал суда не явилась, о дне и месте слушания дела извещалась своевременно, должным образом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в ред. от 17.07.2009 года) По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 6 вышеуказанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
В силу ст. 7 настоящего Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Статья 15 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройтехника» (застройщик) и Орловым В.Н. (участник долевого строительства) заключен договор о долевом участии в финансировании строительства, в частности, <адрес> общей площадью 50,33 кв.м., расположенной на 2 этаже во 2 подъезде в <адрес> в <адрес> (т.1 л.д. 7-9), по условиям которого застройщик принял на себя обязательства обеспечить ввод дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передать квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ, обеспечить строительство дома (включая квартиру в нем) и выполнение своими силами или с привлечение подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме и по благоустройству территории домовладения, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения дома (включая квартиру в нем) и для ввода в эксплуатацию; стоимость работ, указанных в п. 3.1.1. договора, составляет 1 207 920 рублей, которые вносятся участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, стоимость работ, указанная в п. 3.1.2. договора, составляет 171 359 рублей и оплачивается участником долевого строительства на основании уведомления и сметного расчета в течение 14 календарных дней с момента уведомления.
Как следует из договора зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцом, заключенного между ООО «Стройтехника» и Орловым В.Н., у ООО «Стройтехника» и Орлова В.Н. имеются взаимные денежные обязательства; п.3 договора предусмотрено, что стороны договорились о зачете взаимных обязательств перед друг другом; у Орлова В.Н. имеется остаток задолженности перед ООО «Стройтехника» в размере 100 559 рублей (т.1 л.д. 10).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройтехника» выдано разрешение на ввод жилого <адрес> инженерным обеспечением, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) (т.1 л.д.81).
ДД.ММ.ГГГГ Орлов В.Н. обратился к ООО «Стройтехника» с претензией, требуя выплатить ему неустойку за просрочку передачи квартиры, убытков в виде разницы в площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.
ДД.ММ.ГГГГ с участием ООО «Стройтехника» и Орловым В.Н. составлен акт о несоответствии качества передаваемого объекта долевого строительства, являющего предметом договора №-ПЧ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.25).
Как следует из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость невыполненных работ, предусмотренных п.3.1, в том числе, п.п.3.1.1 и 3.1.2 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-ПЧ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройтехника» и Орловым В.Н., составляет 584 036 рублей с НДС
Согласно выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> в <адрес> имеет общую площадь всех частей квартиры – 50,0 кв.м., в том числе, общая площадь - 48,4 кв.м., в том числе, жилая – 28,2 кв.м., подсобная 20,2 кв.м., вспомогательная – 1,6 кв.м.
В судебном заседании представитель истца пояснила, что истцом по договору №-ПЧ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ было профинансировано строительство <адрес> общей площадью 50,33 кв.м., расположенную на 2 этаже во 2 подъезде <адрес> в <адрес>, которую ответчик обязался передать по завершению строительства по передаточному акту спорную квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ в надлежащем состоянии, в том числе с выполненными работами, указанными в п. 3.1., п.п. 3.1.1., 3.1.2. договора. Указывая на то, что срок передачи квартиры наступил, однако, последняя истцу по акту приема-передачи не передана, кроме того, имеет ряд невыполненных ответчиком работ, указанных в п. 3.1 договора, которые ответчиком до настоящего времени не устранены, несмотря, на обращения истца с претензией об их устранении, просит уменьшить цену договора о долевом от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 523 837 рублей, признать право собственности за истцом на спорную квартиру, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 555 159 рублей, исчисленную за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указывала на то, что квартира построена меньшей площади, чем предусмотрено договором о долевом, чем истцу причинены убытки в размере 106 200 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 39 643 рублей, которые просит взыскать с ответчика в пользу истца. Более того, полагая, что права истца как потребителя действиями ответчика нарушены, просит, помимо прочего, взыскать с ответчика в его пользу компенсацию морального вреда в размере 90 000 рублей. Считает, что обязательства Орлова В.Н. перед ответчиком исполнены в полном объеме, никаких денежных средств он вносит больше не должен.
Истец Орлов В.Н. пояснения своего представителя поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика суду пояснила, что действительно, квартира, являющаяся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, построена меньшей площадью, чем то предусмотрено договором, в связи с чем, истец имеет право на возврат денежной суммы в счет уменьшения площади квартиры за 0,53 кв.м. из расчета стоимости 1 кв.м. 24 000 рублей, что составит 12 720 рублей. Требования истца об уменьшении цены договора находит необоснованными, ссылаясь на то, что недоделки в квартире могут быть устранены в любое время до ее передачи, а поскольку, спорная квартира истцу по акту приема-передачи не передавалась, в связи с чем, стоимость недоделок в спорной квартире в настоящее время установить невозможно. Кроме того, считает, что не подлежат удовлетворению и требования истца о признании права собственности на спорную квартиру и взыскании с ответчика неустойки, поскольку, финансирование спорной квартиры произведено истцом не в полном объеме, за последним перед ответчиком числиться задолженность в размере 100 559 рублей. Полагает, что в данном случае, истцом не доказан факт причинения ему ответчиком каких-либо нравственных страданий, считая, что оснований для удовлетворения иска не имеется, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Суд, оценивая имеющиеся по делу доказательства, принимает во внимание, что согласно п.2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Закона. По смыслу Закона действие этой нормы распространяется на правоотношения долевого участия, возникшие после 01.04.2005 года, при условии, если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005 года.
Принимая во внимание, что разрешение на строительство многоэтажного жилого <адрес> инженерным обеспечением, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>), в том числе спорной квартиры, выдано ДД.ММ.ГГГГ (продлено до ДД.ММ.ГГГГ), следовательно, в данном рассматриваемом случае, на правоотношения, возникшие между сторонами, распространяется действие указанного выше Закона.
В данном рассматриваемом случае, ответчик построил <адрес> в <адрес> (почтовый адрес), качество которой не соответствует качеству объекта долевого строительства, указанному в договоре №-ПЧ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом, составленном ДД.ММ.ГГГГ с участием ООО «Стройтехника» и Орловым В.Н., ими подписанный; данный факт представителем ответчика в судебном заседании не оспаривался.
Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истец вправе заявлять требования о соразмерном уменьшении цены договора, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 ФЗ.
Принимая во внимание, что застройщик, то есть, ответчик ООО «Стройтехника» обязан передать по акту приема-передачи инвестору квартиру надлежащего качества, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, учитывая, что квартира имеет существенные недостатки, что подтверждается актом о несоответствии качества передаваемого объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного представителем застройщика и инвестором, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, отчетом об оценке рыночной стоимости невыполненных работ по договору отчет, лист 9), из которого следует, что по результатам визуального осмотра выявлено, что ответчиком не выполнен ряд работ, стоимость которых составляет 584 036 рублей, доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено, суд, полагает возможным взыскать с ответчика ООО «Стройтехника» в пользу Орлова В.Н. в счет уменьшения цены договора денежную сумму согласно следующему расчету:
523 837 рублей (сумма, на которую истец просит уменьшить цены договора) - 100 559 рублей (сумма, которую истец Орлов В.Н. должен был внести в кассу ООО «Стройтехника» во исполнение условий договора зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ) = 423 337 рублей.
Довод истца Орлова В.Н., что им исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме, является необоснованным и противоречит имеющимся в деле доказательствам. Так, согласно п.3.1.2. и п.3.2 стоимость работ составляет в совокупности 1 379 279 рублей, из договора зачета взаимных требований следует, что истцом внесены денежные суммы в размере 1 207 920 рублей и 70 800 рублей, задолженность составляет 100 599 рублей, которые также должны оплачиваться истцом.
Требование инвестора о признании за ним права собственности на объект долевого строительства может быть удовлетворено в том случае, если инвестором исполнено обязательно по оплате стоимости данного объекта в полном объеме.
Принимая во внимание, что в соответствии с условиями договора №-ПЧ о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательства по передаче истца спорной квартире по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ, а истец оплатить стоимость квартиры в полном объеме, суд, учитывая, что стоимость спорной квартиры истцом Орловым В.Н. оплачена полностью, посредством зачета взаимных требований между ООО «Стройтехника» и Орловым В.Н. по договору зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, а также уменьшения цены договора №-ПЧ о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание, что срок передачи спорной квартиры наступил, дом в настоящее время сдан в эксплуатацию, однако, спорная квартира в добровольном порядке ответчиком истцу по акту приема-передачи не передана, в связи с чем, суд считает возможным признать за Орловым В.Н. право собственности на <адрес> общей площадью всех помещений 50,0 кв.м., в том числе, жилой - 28,2 кв.м., подсобной – 20,2 кв.м., расположенную на 2 этаже в <адрес> в <адрес>.
Суд считает, что требования истца Орлова В.Н. о взыскании стоимости не переданной площади квартиры подлежат удовлетворению частично, поскольку, из буквального толкования договора №-ПЧ о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ, истцом была произведена оплата за квартиру площадью 50,33 кв.м., фактически квартира построена меньшей площадью – 50,0 кв.м., что подтверждается выпиской из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах дела, и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании, следовательно, разница в площади квартиры составляет: 50,33 – 50,00 = 0,33 кв.м., истец, заявляя указанные требования, просит взыскать разницу в площади квартиры исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 39 643 кв.м., как это следует из договора, заключенного между сторонами, таким образом, стоимость в недостроенных метрах составит: 0,33 кв.м. х 39 643 рублей = 13 082,19 рублей, указанную суму надлежит взыскать с ответчика в пользу истца.
Довод представителя истца о том, что стоимость разницы не переданной площади квартиры должна быть исчислена из площади квартиры равной 53,28 кв.м. суд находит несостоятельным, поскольку, предметом договора № о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ явилась квартира общей площадью 50,33 кв.м., а не квартира площадью 53,28 кв.м., являющаяся предметом договора №-ПЧ-5 об участии в инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ сторонами расторгнут, данный факт никем из сторон не оспаривался.
Требования истца о возмещении причиненного ему действиями ответчика морального вреда, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как на сложившиеся правоотношения (в данной части) распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», и в данном случае, права истца Орлова В.Н., как потребителя нарушены, сумма компенсации которого определяется судом с учетом степени вины ответчика, принципа разумности и справедливости, степени нравственных страданий, в размере 15 000 рублей.
Что касается требований истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры, являющейся предметом договора № –ПЧ от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то в данном рассматриваемом случае, суд не находит оснований для ее взыскания, поскольку, привлечение застройщика к ответственности за ненадлежащее исполнение условия договора в виде взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры возможно лишь в случае, когда участником долевого строительства в полном объеме исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства. Учитывая, что истцом на дату рассмотрения дела обязательства по оплате исполнены не в полном объеме, следовательно, оснований для взыскания с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры не имеется, так как, обязанность застройщика передать квартиру инвестору возникает после внесения последним полном оплаты по договору.
При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования Орлова В.Н. подлежащими удовлетворению и полагает необходимым признать за Орловым В.Н. право собственности на <адрес> общей площадью всех помещений – 50,0 кв.м., в том числе, жилая – 28,2 кв.м., подсобная – 2,0 кв.м., расположенную на 2 этаже в <адрес> в <адрес>, взыскать с ООО «Стройтехника» в пользу Орлова В.Н. в счет уменьшения цены договора денежную сумму в размере 423 278 рублей, убытки размере 13 082,19 рублей, в счет компенсации морального вреда 15 000 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Орлова Владимира Николаевича удовлетворить частично.
Признать за Орловым Владимиром Николаевичем право собственности на <адрес> общей площадью всех помещений – 50,0 кв.м., в том числе, жилая – 28,2 кв.м., подсобная – 2,0 кв.м., расположенную на 2 этаже в <адрес> в <адрес>.
Взыскать с ООО «Стройтехника» в пользу Орлова Владимира Николаевича в счет уменьшения цены договора денежную сумму в размере 423 278 рублей, убытки размере 13 082,19 рублей, в счет компенсации морального вреда 15 000 рублей, всего 451 360, 19 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд через Советский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного теста решения суда с 25.04.2011 года.
ПредседательствующийН.В. Туранова