Дело №2-140/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации (России)
г. Волгоград 22 декабря 2010 года
Советский районный суд города Волгограда в составе:
председательствующего судьи Фадеевой С.А.,
при секретаре Батраковой С.С.,
с участием представителя истца - администрации Волгограда по доверенности
Бондаренко Е.И.,
представителя ответчика Михеева О.Л. по доверенности Ведехиной Т.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Волгограда к Михееву Олегу Леонидовичу о взыскании долга по арендной плате и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Волгограда обратилась в суд с исковым заявлением к Михееву О.Л. о взыскании долга по арендной плате в размере 6 012 133 рубля 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно и неустойки в размере 1 836 340 рублей 20 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а всего 7 848 473 рубля 65 копеек, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка № (учетный №), площадью № расположенного в <адрес>, и земельного участка № (учетный №), площадью 269,1 кв.м., расположенного в <адрес>, для эксплуатации производственной базы сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомлению УФРС Волгоградской области договор аренды прошел государственную регистрацию. П.2.2. договора на арендатора возложена обязанность по уплате арендной платы, определяемой в соответствии с п.2.8. договора. Согласно п.2.4. договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года. Сторонами в п.2.8. договора было установлено, что размере ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Следовательно фактическое изменение размере арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к п.3 ст.424 ГК РФ. Согласно п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Земельный участок, арендуемый ответчиком процедуру разграничения не прошел, а следовательно на него в равной степени распространяется вышеприведенная норма закона. Во исполнение указанного предписания Главой администрации Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ издано постановление № «Об утверждении Порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области». Утвержденным порядком предусматривалась обязанность органов местного самоуправления принять на местно уровне расчетные показатели, используемые для определения арендной платы. В этой связи, ДД.ММ.ГГГГ Волгоградской городской Думой принято решение №, которым среди прочего и устанавливались такие показатели. Расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена проходится на основании порядка, утвержденного постановлением главы администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № «об утверждении порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области». На основании и во исполнение действующего законодательства РФ в г.Волгограде произошло централизованное изменение величины арендной платы, что с учетом требований п.2.8. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ 37219 привело к направлению в адрес ответчика извещения от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным извещением до Михеева О.Л. была доведена информация о размере аренной платы, подлежащей уплате 2008 году, который составил за участок № рубля 99 копеек, а за участок № рублей 98 копеек. В извещении от ДД.ММ.ГГГГ, которое было направлено в адрес ответчика, содержится не только новая сумма годовой арендной платы, и но и расчетная таблица, в которой прописан механизм начисления годовой арендной платы. Вместе с тем, обязательства взятые ответчиком в соответствии с Договором им должным образом не исполняются. П.2.9. договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный законом срок Арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от сумы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Письмом комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ №п ответчик был уведомлен о наличии задолженности и необходимости ее погашения, однако до настоящего времени задолженность не погашена.
Представитель администрации Волгограда, комитета земельных ресурсов администрации Волгограда по доверенностям Бондаренко Е.И. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал и просил удовлетворить их в полном объеме. Не отрицал, что на земельных участках предоставленных ответчику действительно находится производственная база, но полагал, что при определении арендной платы должно учитываться для каких целей в действительности используется предоставленный земельный участок. Поскольку договор аренды заключен с ответчиком как с физическим лицом, следовательно промышленной деятельностью, которая относится с разряду экономической Михеев О.Л, заниматься не может, в этой связи администрацией Волгограда, в соответствии с решением Волгоградской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ при расчете арендной платы использовался коэффициент 1,50 как для земельных участков административно-управленческих о общественных объектов предназначенных для размещения иных объектов. Также пояснил, что Михеев О.Л. действительно ежемесячно перечисляет арендную плату за использование предоставленных ему земельных участков, однако не в той сумме, в которой предусмотрено действующим законодательством и о размере которой он был извещен. Доказательств того, что ответчик осуществляет на арендуемом земельном участке эксплуатацию производственного объекта не представлено, в случае несогласия с расчетом арендной платы ответчик должен обратиться в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением об изменении порядка расчета, предоставив пакет документов, подтверждающих вид деятельности «Эксплуатация производственной базы», а именно свидетельство о регистрации лица в качестве ИП, сведения из статистического реестра хозяйствующих субъектов об идентификационных кодах по Общероссийском классификаторам, установленных органами государственной статистики хозяйствующему субъекту, заключение комитета по промышленности, транспорта и связи администрации Волгограда о промышленном виде деятельности. При подтверждении указанными документами и мероприятиями промышленного вида деятельности на земельном участке производится перерасчет с использованием показателя кадастровой стоимости земельного участка для земель под промышленными объектами. Однако с таким заявление ответчик не обращался.
Ответчик Михеев О.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще и своевременно.
Представитель ответчика по доверенности Ведехина Т.Б. в судебном заседании исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать. Суду пояснила, что согласно п.1.3. договора аренды земельные участки предоставлены ее доверителю для эксплуатации производственной базы в составе: промышленно-лабораторного корпуса, проходной, компрессорной, цеха, склада, неоконченного строительством складского корпуса и неоконченного строительством служебного помещения. Из кадастровых паспортов от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ № разрешенное использование земельных участков - эксплуатации производственной базы. Из формулы расчета арендной платы усматривается, что одним из коэффициентов положенных в основу расчета является кадастровая стоимость земельного участка. Постановлением администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждается кадастровая стоимость земель по кадастровым кварталам и городах и поселках городского типа с населением более 10 тыс. жителей, согласно которой земельный участок с кадастровым номером № при нахождении на нем объектов промышленности имеет кадастровую стоимость равную №. Данный показатель кадастровой стоимости также отражен в Кадастровых паспортах земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ №. Вместе с тем, администрацией Волгограда при расчете арендной платы применяется показатель кадастровой стоимости земельного участка под административно-управленческими и общественными объектами. Согласно приложения № к Порядку расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена к землям под административно-управленческими и общественными объектами относятся земельные участки административно-управленческих и общественных объектов: предназначенные для размещения органов власти и управления, административных помещений и офисов административно-управленческих и общественных организаций, для размещения посольств, консульств и т.д. Указанные объекты на арендуемых земельных участках не располагаются. Следовательно применение кадастровой стоимости, установленной для административно-управленческих и общественных объектов является ошибочной. В соответствии с п.2.8. договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в г.Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Вместе с тем, арендодатель не направлял в адрес ответчика извещение об увеличении стоимости арендной платы, в связи с чем, Ответчик не был надлежащим образом извещен об изменении механизма исчисления арендной платы и уплачивал платежи по ставке, установленной на момент заключения договора аренды. В связи с чем полагает, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за Ответчиком числится переплата по арендной плате в размере 295 127 рублей 82 копейки и требования истца являются необоснованными.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования администрации Волгограда не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 606 ГК РФ - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ - имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ - арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда в лице председателя Комитета Земельных ресурсов администрации города и гр.Михеевым О.Л. был заключен договора аренды земельных участков №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов учетный номер уч.№, кадастровый номер №, площадью № кв.м., уч.№, кадастровый номер №, площадью № кв.м., расположенные по адресу: Волгоград, <адрес>, №. (л.д.10-21,28-29). Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Волгоградской области.
ДД.ММ.ГГГГ в Договор внесены изменения, подписанные обеими сторонами об уточнении адреса места расположения земельных участков: <адрес>, <адрес> (л.д.21).
Как усматривается из п.1.3., п.1.4. Договора, участки предоставлены Арендатору для эксплуатации объектов, распложенных на этих участках, а именно производственной базы в составе: промышленно-лабораторного корпуса, проходной, компрессорной, цеха, склада, неоконченного строительством складского корпуса и неоконченного строительством служебного помещения.
Согласно п.2.2. Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п.2.8. раздела 2 настоящего Договора, из которого следует, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в г.Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ.
Как следует из расчета арендной платы за земельные участки к договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ сумма годовой арендной платы за оба земельных участка составляет 906 713 рублей 24 копейки (л.д.19), что ежемесячно составляет 75 559 рублей 44 копейки.
Представителем ответчика предоставлены копии платежных поручений подтверждающих оплату Михеевым О.Л. арендной платы за земельные участки, находящиеся него в аренде, за весь период, с момента заключения договора аренды по июнь 2010 года (л.д.99-137).
В судебном заседании представитель истца не оспаривал внесение Михеевым О.Л. денежных сумм в счет погашения арендной платы за землю, однако полагал, что ответчиком при ее расчете используется неверный показатель кадастровой стоимости земельных участков.
Однако, суд полагает, что истцом не доказана правомерность применения при расчете арендной платы, показателя кадастровой стоимости земельных участков для земель под административно-управленческими и общественными объектами, а именно 10 321, 48 руб./кВ.м.
Так, как уже ранее указывалось, в п.1.3., п.1.4. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № определено, что земельные участки предоставлены Михееву О.Л. для эксплуатации объектов, расположенных на этих участках, а именно производственной базы в составе: промышленно-лабораторного корпуса, проходной, компрессорной, цеха, склада, неоконченного строительством складского корпуса и неоконченного строительством служебного помещения.
Согласно плана границ земельных участков, арендуемых ответчиком (л.д.17,18) на обоих земельных участках расположена производственная база.
Копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного Михееву О.Л. ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Волгоградской области подтверждается, что ответчику на праве собственности принадлежит Производственная база в составе: промышленно-лабораторного корпуса, проходной, компрессорного цеха, склада, неоконченного строительством складского корпуса и неоконченного строительством служебного помещения, расположенная по адресу: <адрес>. <адрес> Назначение указанных объектов указано как промышленное (л.д.142).
Кроме того, из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что вышеуказанный земельный участок, разрешено использовать для эксплуатации производственной базы (л.д.152-154).
По мнению суда, вышеперечисленные документы подтверждают доводы ответчика о том, что на используемых им земельных участках расположены объекты, не относящиеся к административно-управленческим и общественным, на них не располагаются органы власти и управления, административные помещения и офисы административно-управленческих и общественных организаций, посольства, консульства и т.п. В связи с чем применение истцом при расчете арендной платы, показателя кадастровой стоимости земельных участков для земель под административно-управленческими и общественными объектами, а следовательно и изменение арендной платы, в связи с чем и образовалась указанная администрацией города задолженность, не могут быть признаны судом обоснованными.
При этом, суд также считает несостоятельной ссылку истца и на п.2.8. Договора аренды, в соответствии с которым размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в г.Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ, поскольку в рассматриваемом случае истцом изменена категория использования земельного участка и соответственно в связи с этим применены иные коэффициенты и ставки арендной платы.
Помимо этого, Договором аренды также определено, что Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В материалах дела имеется копия сопроводительного письма от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что Михееву О.Л. было направлено извещение к договору аренды земельных участков и изменение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22-24). Однако, сведения о наличии приложения к сопроводительному письму, то есть о документах направленных ответчику, оно не содержит. Более того, не представлено суду доказательств того, что Михеев О.Л. получил извещение от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку уведомление о вручении ему этого документа в материалах дела отсутствует.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не выполнено надлежащим образом обязательство взятое на себя по договору аренды, об извещении арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Тогда как именно в этом извещении сообщалось об увеличении размера арендной платы.
Вместе с тем, суд принимает как доказательство получение Михеевым О.Л. изменения от ДД.ММ.ГГГГ о порядке и сроках перечисления арендной платы, поскольку оно подписано ответчиком, что не оспаривалось его представителем в судебном заседании.
Не может суд принять во внимание как доказательство уведомления Михеева О.Л. об образовавшейся у него задолженности в сумме 7 848 473 рубля 65 копеек и копию письма направленного в адрес Михеева О.Л. ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сведения о получения указанного письма ответчиком, суду в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлены (л.д.25-27).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия задолженности Михеева О.Л. по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем у суда не имеется оснований и для взыскания с ответчика неустойки.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации Волгограда к Михееву Олегу Леонидовичу о взыскании долга по арендной плате в размере 6 012 133 рубля 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно и неустойки в размере 1 836 340 рублей 20 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а всего 7 848 473 рубля 65 копеек - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Советский районный суд г.Волгограда в течение 10 дней со дня получения полного (мотивированного) текста решения.
Судья С.А. Фадеева
Мотивированный текст решения изготовлен 27 декабря 2010 года.
Судья С.А. Фадеева