Дело № 2-1977/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Советский районный суд г. Волгограда в составе: председательствующего судьи Хромовой М.Ю. при секретаре Абрамович И.Е. 26 декабря 2011 года в городе Волгограде, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тащилина Александра Германовича к ООО «Фрегат», ООО « Фортуна», АО « БТА Банк», Михеевой Анне Андреевне о понуждении к заключению договора купли- продажи, признании договора ипотеки незаключенным, по встречным исковым требованиям АО «БТА Банк» к Тащилину Александру Германовичу, ООО « Фрегат», ООО « Фортуна», ООО «Клон», ООО «ДИО» о признании недействительным предварительного договора купли- продажи от 15.10.2010 года, УСТАНОВИЛ: Истец Тащилин А.Г. обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями к ответчикам, мотивируя тем, что между ним и ООО « Фрегат», ООО «Фортуна», ООО «ДИО», ООО «Клон» 15.10.2007г. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества и права аренды принадлежащего на праве собственности ООО «Клон»: нежилого здания гостиницы с пристройками площадью 4862,6 кв.м. и земельного участка площадью 5168 кв.м. по адресу: <адрес>.; инженерно-лабораторного корпуса площадью 4 332,4 кв. м. по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка площадью 4918 кв.м. по тому же адресу; - нежилого помещения площадью 2 817,9 кв.м. по адресу: <адрес> права аренды земельного участка площадью 5129 кв.м. по тому же адресу; - гостиницы с подвалом общей площадью 5112,9 кв.м. по адресу: <адрес>. - помещения ресторана площадью 1010,8 кв.м. по адресу: <адрес> земельного участка площадью 5271 кв.м. по тому же адресу; Принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Фрегат» и ООО «Фортуна» в равных долях: - здания производственного корпуса площадью 8198,6 кв. м. по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка площадью 5 314 кв.м. по тому же адресу; принадлежащего на праве собственности ООО «ДИО»: - административного здания производственной базы площадью 7 809 кв.м. по адресу: <адрес> права аренды земельного участка площадью 3 993,1 кв.м. по тому же адресу. Во исполнение предварительного договора истец перечислил на расчетные счета ООО «ДИО», ООО «Клон», ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат» денежные средства в размере по 100 000 рублей каждому из юридических лиц. В связи с наступлением срока заключения основного договора купли-продажи, истец направил ответчикам требования о его заключении, но они исполнены не были. Объекты недвижимости и права аренды, в отношении которых должен быть заключен основной договор купли-продажи обременены ипотекой в пользу АО «БТА Банк», в том числе по договору ипотеки от 12.09.2007г. между Банком и ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат», заключенных в обеспечение исполнения обязательств ООО «Митас» перед АО «БТА Банк» по договору банковского займа № от 09 августа 2007 года, а также по генеральному кредитному договору № от 09 августа 2007г. В соответствии с протоколом общего собрания участников от 31.03.2009г. ООО «Митас» сменило наименование на ООО «Миг». 14.04.2010 г. ООО «Центр отдыха», ООО «Вояж», ООО «Митас», ООО «Виктория-М» прекратили свою деятельность путем слияния и образования ООО «Клон». Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17.11.2010г. по иску ООО « Миг» к ФИО7 договор банковского займа № от 09.08. 2007г., заключенный между АО « Банк ТуранАлем» / в настоящее время АО « БТА Банк» и ООО « «Митас» / в настоящее время ООО «Миг»/, а также генеральный кредитный договор № от 09.08.2007г. между теми же сторонами были признаны незаключенными. Признание вышеуказанных договоров незаключенными означает, что условие о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, является несогласованным, а договор ипотеки - незаключенным. В соответствии с п. 1.2 предварительного договора, указанные в п. 1.1 настоящего договора объекты и права аренды на момент заключения основного договора не будут находиться в залоге. Таким образом, необходимым условием для заключения основного договора купли-продажи между истцом и ответчиками является погашение регистрационной записи об ипотеке. В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"- регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 25 этого закона предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Истец просит суд: 1. обязать ООО «Фрегат» и ООО «Фортуна» заключить с ним основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором от 15.10.2010 г. в отношении имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Фрегат», ООО «Фортуна» в равных долях, а именно: здания производственного корпуса площадью 8 198,6 кв. м. по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка площадью 5314 кв.м. расположенного по тому же адресу. 2.признать незаключенными договор об ипотеке от 12.09.2007г. № между АО «БТА Банк» и ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат»; прекратить ипотеку в отношении вышеуказанного имущества и признать обременение АО «БТА Банк» на эти объекты отсутствующим. АО «БТА Банк» обратился со встречными исковыми требованиями о признании недействительным предварительного договора купли- продажи от 15.10.2010 года, мотивируя тем, что предварительный договор был заключен в отношении имущества, являющегося залоговым и согласия на его отчуждение банк не давал. Истец Тащилин А.Г., его представители в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. Представители ответчиков ООО « Фрегат», ООО « Фортуна», ООО «Клон», ответчик Михеева А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом. Представитель ответчика / истец / по встречным исковым требованиям - АО « БТА Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчиков, поскольку ими не представлено суду доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание. Представитель 3 -го лица - ООО « ДИО» по доверенности Попов А.А. в судебном заседании при принятии решения по иску Тащилина А.Г. полагается на усмотрение суда, а встречные исковые требования полагает необоснованными, так как банком заявлено требование о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 15 октября 2010 года № между Тащилиным А.Г. и ООО «Фортуна», ООО «Фрегат», ООО «Клон», ООО «ДИО» в целом, тогда как Тащилиным А.Г. заявлены требования об обязании ответчиков заключить основной договор купли- продажи только в отношении имущества, принадлежащего ООО « Фрегат» и ООО « Фортуна». Кроме того, банк не является стороной по сделке и не вправе ее оспаривать. Суд, выслушав представителя 3-го лица - ООО « ДИО», исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Тащилина А.Г. и отказу в удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям: На основании пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По смыслу пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. В судебном заседании установлено, что между Тащилиным А.Г. и ООО « Фрегат», ООО «Фортуна», ООО «ДИО», ООО «Клон» 15.10.2007г. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества и права аренды: принадлежащего на праве собственности ООО «Клон»: нежилого здания гостиницы с пристройками площадью 4862,6 кв.м. и земельного участка площадью 5168 кв.м. по адресу: <адрес>.; инженерно-лабораторного корпуса площадью 4 332,4 кв. м. по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка площадью 4918 кв.м. по тому же адресу; - нежилого помещения площадью 2 817,9 кв.м. по адресу: <адрес> права аренды земельного участка площадью 5129 кв.м. по тому же адресу; - гостиницы с подвалом общей площадью 5112,9 кв.м. по адресу: <адрес>. - помещения ресторана площадью 1010,8 кв.м., по адресу: <адрес> земельного участка площадью 5271 кв.м. по тому же адресу; Принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Фрегат» и ООО «Фортуна» в равных долях: - здания производственного корпуса площадью 8198,6 кв. м. по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка площадью 5 314 кв.м. по тому же адресу. Принадлежащего на праве собственности ООО «ДИО»: - административного здания производственной базы площадью 7 809 кв.м. по адресу: <адрес> права аренды земельного участка площадью 3 993,1 кв.м. по тому же адресу. Согласно п. 4.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.12.2010 года. Во исполнение предварительного договора истец перечислил на расчетные счета ООО «ДИО», ООО «Клон», ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат» денежные средства в размере по 100 000 рублей каждому из юридических лиц. Данные обстоятельства подтверждаются копией предварительного договора и копиями квитанций о получении денежных средств продавцами/ л.д. 16-18, 19/. В связи с наступлением срока заключения основного договора купли-продажи, истец направил ответчикам требования о его заключении, но они исполнены не были / л.д. 28-39/. В соответствии с протоколом общего собрания участников от 31.03.2009г. ООО «Митас» сменило наименование на ООО «Миг». 14.04.2010 г. ООО «Центр отдыха», ООО «Вояж», ООО «Митас», ООО «Виктория-М» прекратили свою деятельность путем слияния и образования ООО «Клон», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ / л.д. 88-91/. 09.08.2007г. между АО «БТА Банк» и ООО «Митас» (в настоящее время ООО «Миг») были заключены Генеральный кредитный договор № и договор банковского займа №, в соответствии с которыми ООО «Митас» был предоставлен заем в сумме 45 273 558 долларов США. В обеспечение исполнения обязательств должника по кредитным договорам между истцом и ответчиками были заключены следующие договора ипотеки: 1. с ООО «Виктория-М» (правопреемник ООО "Клон") заключен договор ипотеки от 5.06.2008г. №, согласно которого ООО «Виктория -М» передало АО "БТА Банк" в залог имущество и права: инженерно-лабораторный корпус, общей площадью 4 332,4 кв.м. по адресу: <адрес> и право аренды земельного участка площадью 4 918 кв.м., расположенного по тому же адресу; 2. с ООО «ДИО» заключен договор ипотеки от 5.06.2008 г. №, согласно которого ООО "ДИО" передало АО "БТА Банк" в залог имущество и права: административное здание производственной базы площадью 7 809 кв. м. по адресу: <адрес> и право аренды земельного участка, площадью 3 993,1 кв. м., расположенного по тому же адресу: 3. с ООО «Центр отдыха» (правопреемник ООО "Клон") заключен договор ипотеки от 4.06. 2008 г. № №, согласно которого ООО "Центр отдыха" передало АО "БТА Банк" в залог имущество и права: нежилое помещение площадью 2 817,9 кв.м. по адресу: <адрес> право аренды земельного участка площадью 5 129,0 кв.м., расположенного по тому же адресу; 4. с ООО «Вояж» (правопреемник ООО "Клон") был заключен договор ипотеки от 4.06. 2008 г. №, согласно которого ООО "Вояж" передало АО "БТА Банк" в залог имущество: нежилое здание с пристройками и земельный участок площадью 5 168 кв.м. по адресу: <адрес>; 5. с ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат», был заключен договор ипотеки от 12.09. 2007 г. №, согласно которого ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат» передают в залог, принадлежащее им на праве общей собственности в равных долях имущество и права: здание производственного корпуса площадью 8 198, 6 кв.м. по адресу: <адрес> и право аренды земельного участка общей площадью 5 314 кв.м., расположенное по тому же адресу; 6. ООО «Митас» (правопреемник ООО "Клон") был заключен договор ипотеки от 5.09. 2008 г. №, в соответствии с которым ООО "Микс" передало залогодержателю в залог имущество и права: гостиница с подвалом общей площадью: 5 212, 9 кв.м. по адресу: <адрес>; помещение ресторана с подвалом общей площадью 1 010,8 кв.м. и земельный участок, площадью 5 271 кв.м. по тому же адресу. Данные обстоятельства подтверждаются копиями договоров и выписками из ЕГРП / л.д. 107- 154/. Истец Тащилин А.Г. просит обязать ответчиков ООО « Фортуна» и ООО «Фрегат» заключить с ним основной договор купли- продажи недвижимого имущества, мотивируя тем, что ответчиками условия предварительного договора не исполнены и, кроме того, решением Советского районного суда г. Волгограда от 17.11.2010г. были признаны незаключенными Генеральный кредитный договор № от 09.08.2007 года и договор банковского займа № от 09.08.2010 года / л.д. 11-15/. Исковые требования истца Тащилина А.Г. об обязании заключить основной договор купли- продажи спорного имущества удовлетворению не подлежат, поскольку в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По смыслу указанной нормы, предложение о заключении основного договора купли-продажи должно быть направлено другой стороне до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, при этом доказательства направления предложения заключить основной договор должны соответствовать требованиям ст. 60 ГПК РФ. В подтверждение своих доводов об уклонении ответчиков от заключения основного договора истцом представлены копии требований о его заключении в адрес ООО « Фрегат», ООО « Фортуна», ООО « ДИО» / л.д. 34-39/. Однако, доказательств того, что указанные письменные доказательства были направлены ответчикам и получены, суду в соответствии со ст. 445 ГК РФ для понуждения заключить такой договор не имеется. Кроме того, недвижимое имущество, в отношении которого истец просит заключить основной договор купли- продажи, обременено ипотекой по договору от 12.09.2007г. между АО « Банк ТуранАлем» / АО « БТА Банк» / и ООО «Фортуна» и ООО «Фрегат», заключенных в обеспечение исполнения обязательств ООО «Митас» перед АО «БТА Банк» по договору банковского займа № от 09 августа 2007 года, а также по генеральному кредитному договору № от 09 августа 2007г., что подтверждается копией договора от 12.09.2007г. и дополнительных соглашений об ипотеке от 04.06.2008г. и от 05.06.2008г. / л.д. 20-24, 25, 26-27/. Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.02. 2010г. по делу № АО 1-1922/2009 по иску АО « БТА Банк» к ООО « Митас», с учетом изменений внесенных Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суд от 16.08. 2010 г. по делу № 15АП-3120/2010 и оставленным в силе судом кассационной инстанции (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2010 года) на спорное имущество обращено взыскание / л.д. 162-165, 167-169/. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.11.2010 г. в рамках дела № А12-11127/2010 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Миг» требование АО «БТА Банк» в размере 2 810 237 150 руб. установлены и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Миг» / л.д.166/. Кассационным определением Волгоградского областного суда от 14.07.2010 г. было оставлено без изменения решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 02.04.2010 года по иску АО «БТА Банк» к ФИО9, согласно которому с поручителя ООО «Миг» ФИО10 взыскана задолженность по кредитным договорам 2 210 081 684 рубля / л.д. 155-161/. Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 16.12.2010 г. по делу № 2-5705/2010 отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным договора поручительства №/zp от 12.09.2007г. между АО «БТА Банк» и ФИО10 Определением Волгоградского областного суда от 02.03.2011 решение оставлено без изменения. / 175-177, 178-179/. Кроме того, 11.08.2011 года решение Советского районного суда г. Волгограда, на которое ссылается истец в обоснование своих доводов/ от 17.11.2010 года по гражданскому делу по иску ООО « Миг» к ФИО7 о взыскании убытков по договору поручительства, судебных расходов, по встречному иску ФИО7 к ООО « Миг» о признании генерального кредитного договора и договора банковского займа незаключенными в части удовлетворения исковых требований ФИО7 к ООО « Миг» о признании генерального кредитного договора, договора банковского займа, договора поручительства незаключенными отменено и по делу в этой части постановлено новое решение, которым : в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ООО « Миг» о признании незаключенными генерального кредитного договора № и от 09.08.2007г. АО « Банк ТуранАлем» и ООО « Микс», договора поручительства от 12.09.2007г. между ФИО7 и ООО « Микс» - отказано. Исковые требования истца о прекращении ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества, принадлежащего в равных долях ООО « Фортуна» и ООО « Фрегат»: здания производственного корпуса и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, признании обременения АО « БТА Банк» отсутствующим удовлетворению не подлежат, так как истец не является стороной по договору и обязательства по этим договорам не создают для него каких либо обязанностей. Встречные исковые требования АО «БТА Банк» о признании предварительного договора купли- продажи не подлежат удовлетворению по следующим основаниям: Как установлено в судебном заседании, предметом предварительного договора купли-продажи от 15.10.2007 года являлось недвижимое имущество, переданное АО « БТА Банк» в залог. Представитель истца по встречным исковым требованиям в своем исковом заявлении утверждает о том, что в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ « Об ипотеке / залоге недвижимости/ - имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Поскольку АО "БТА Банк" согласия на отчуждения предмета залога не давал, залогодатели за получением такого разрешения не обращались и в нарушение статьи 310 ГК РФ, в одностороннем порядке отказавшись от исполнения, то предварительный договор является ничтожным, так как не соответствует закону. Данный вывод нельзя признать правильным, так как заключение предварительного договора купли- продажи спорного недвижимого имущества влечет за собой только обязательство заключить в будущем договор купли- продажи, но никак не отчуждение имущества, в связи с чем, на заключение такого договора согласия залогодержателя не требуется. При заключении предварительного договора, при отсутствии согласия залогодержателя, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено, продавец не сможет исполнить свои обязательства по предварительному договору, то есть заключить договор купли- продажи. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ : В удовлетворении исковых требований Тащилина Александра Германовича к ООО « Фрегат», ООО « Фортуна», АО « БТА Банк», Михеевой Анне Андреевне о понуждении к заключению договора купли- продажи недвижимого имущества - здания производственного корпуса общей площадью 8 198, 6 кв.м. и права аренды земельного участка площадью 5314 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> признании незаключенным договора об ипотеке от 12.09.2007 года, заключенного между АО « БТА Банк» и ООО « Фортуна», прекращении ипотеки и признании отсутствующим обременения недвижимого имущества - отказать. В удовлетворении встречных исковых требований АО « БТА Банк» к Тащилину Александру Германовичу, ООО « Фрегат», ООО « Фортуна», ООО «Клон», ООО «ДИО» о признании недействительным предварительного договора купли- продажи от 15.10.2010 года, заключенного между ООО «Клон», ООО «Фрегат», ООО « Фортуна», ООО « ДИО» и Тащилиным Александром Германовичем - отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в 10 дневный срок после изготовления решения суда в окончательной форме в кассационную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи кассационных жалоб через Советский районный суд г. Волгограда. Председательствующий судья М.Ю. Хромова