Дело №2-127/2010

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П.Сосновское <***> года

Судья Сосновского районного суда Нижегородской области Рябова ТН,

Адвоката Авдошина ВВ, ордер <***>

При секретаре Бакулиной МА

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданского дело по иску Большухина Н..В. к Товариществу собственников жилья «Шанс» о понуждении заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

У С Т А Н О В И Л:

Большухина НВ. обратился в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Шанс» о понуждении заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, ссылаясь на то, что он является собственником жилого помещения квартиры № <***> в доме <***> по ... в .... В их многоквартирном доме было создано Товарищество собственников жилья «Шанс», он был не согласен с условиями деятельности ТСЖ «Шанс», поэтому <***> года он вручил председателю правления заявление о выходе из ТСЖ. Являясь собственником жилья, но не членом ТСЖ «Шанс» он должен нести расходы по оплате коммунальных услуг и оплачивать содержание, текущий и капитальный ремонт. В соответствии с требованиями ст. 138 ч.2 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. В силу ст. 155 ч.6 ЖК РФ собственники жилья не являющие членами ТСЖ вносят плату за жилье и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Он подготовил проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме от <***> г., которые предложил заключить ТСЖ. Однако ТСЖ уклоняется от заключения данного договора. Считает, что ТСЖ «Шанс» нарушает его права, необоснованно уклоняется от заключения договора. Просит обязать ТСЖ «Шанс» заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, указанных в проекте данного договора.

В судебном заседании Большухин НВ свои исковые требования поддержал и пояснил, что с 1981 года он проживает в квартире, которая находится у него в собственности. Ранее их многоквартирный дом был ЖСК, затем его реорганизовали в ТСЖ «Шанс». Он был не согласен с деятельностью ТСЖ, поэтому <***> года написал заявление о выходе из ТСЖ. Затем ТСЖ «Шанс» заключило договор управления многоквартирным домом с ТСЖ «Лидер- 1», которое выполняет функции по управлению и содержанию жилья. Он не согласен с теми условиями и размером оплаты за коммунальные услуги и за содержание жилья, которые следуют из договора управления. В мае месяце он не стал производить оплату за квартиру. В мае 2010 года он обратился к председателю правления ТСЖ «Шанс» Попковой ОН с предложением о заключении с ним договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, указанных в проекте его договора. Ему было отказано в заключении договора и было предложено заключить договор с ТСЖ «Лидер-1», но действующее законодательство предусматривает заключение подобного договора только с ТСЖ дома, в котором собственник имеет жилье. Он не согласен платить 10 рублей за кв. м. на содержание жилья, как было установлено на общем собрании ТСЖ, и платить коммунальные платежи с перечислением получателю ТСЖ «Лидер -1».

Он согласен производить платежи на содержание и ремонт общего имущества в доме по предоставлению ему документов и окончательной сдачи результатов работы, при условии, что работа будет выполнена действительно специалистом, качественным и надлежащим материалом и в установленный срок. После чего он соразмерно своей доли производит платежи. Он намерен производить платежи за работу и знать, куда расходуются его платежи. Считает, что ТСЖ «Шанс» обязано заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на его условиях в соответствии с требованиями ст.138 ч.2 ЖК РФ, данный договор является возмездным и условия и правовое регулирование данных отношений определяются положениями о подряде, бытовом подряде.

Ответчик ТСЖ «Шанс»- председатель правления Попкова ОН с иском Большухина НВ не согласна, пояснив, что дом, в котором находится в собственности квартира Большухина НВ, был построен в 80 годах. Дом находится в плохом состоянии и ему требуется ремонт. Ранее у них был ЖСК, как члены ЖСК они никогда не платили деньги на содержание жилья. Все работы по ремонту дома проводились по мере возникновения, тогда собирались деньги на какие-то срочные работы, и то деньги на данные мероприятия отдавали не все. Затем, им были выделены централизовано из бюджета по программе деньги на ремонт крыши, они решили на общем собрании сменить форму правления, и создали Товарищество собственников жилья «Шанс». Они утвердили на общем собрании устав, состав правления, товарищество является юридическим лицом, открыли счет только на перечисление денег на ремонт крыши, которые находятся на данном счете и расходуются строго по целевому назначению. Других счетов в банке у них нет, поскольку на открытие счета и работу с ним, ведению финансовой и бухгалтерской документации требуется рабочий персонал, которым необходимо платить заработную плату, а у ТСЖ «Шанс» нет денежных средств на содержание данных работников.

<***> года Большухин НВ подал заявление о выходе из ТСЖ.

<***> года состоялось общее собрание, на котором были решены вопросы об утверждении тарифа на содержание жилья собственниками дома и избрании в качестве управляющей компании многоквартирного дома. Большухин НВ принимал участие в голосовании по данным вопросам. Он знал, что установили большинством голосов тариф на содержание жилья -10 руб. за 1 кв.м., что избрали управляющего домом ТСЖ «Лидер-1», которое согласилось выполнять функции по управлению и содержанию дома. В данном ТСЖ «Лидер-1» есть свой штат работников, свой расчетный счет. Любой собственник дома может обратиться в ТСЖ «Лидер-1» по поводу оплаты, расчетов и расхода денежных средств управляющей организацией. Решение общего собрания они вывешивают в подъездах домов, и каждый собственник жилья видел данное решение. <***> года они заключили договор управления многоквартирным домом, где указаны платежи по договору, которые включают в себя - плату за содержание жилья и ремонт общего имущества, плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества в доме, и плату за коммунальные услуги, включая плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, отопление. Оплату за коммунальные услуги они производят по установленным законодательством тарифам. Тариф по 10 рублей за 1 кв.м. был установлен общим собранием собственниками дома. Расход и приход денежных средств по их дому можно в любое время проверить. В начале мая 2010 года к ней обратился Большухин НВ и предложил заключить с ним отдельный договор о содержании и ремонте общего имущества в доме. Они не против заключения с ним договора, но не на таких условиях, которые он указал в договоре.

Он не согласен с оплатой на содержание жилья, утвержденной на общем собрании собственников жилья дома. По условиям его договора, они обязаны иметь штатных работников, которые будут заниматься финансовой и бухгалтерской деятельностью, представлять ему информацию по каждой работе, о специалистах, которые привлекаются для выполнения работы, сведения о качестве материалов, стоимости работы и материала, произвести оплату и после проведения оплаты, истцом лишь будет произведена оплата соразмерно его доли в общем имуществе. Плату за коммунальные услуги производить по платежным документам МУП «Сосновский РКЦ», но для работы с ними также необходимо заключать договор на оказание услуг. Кроме того, по его договору необходимо открытие счета в банке, а за открытие счета и его содержание также нужно производить платежи. Всей этой работой занимается ТСЖ «Лидер-1», оно же будет проводить работы по содержанию жилья, его ремонт и обслуживание. Поэтому с требованиями истца не согласны.

3-е лицо - представитель ТСЖ «Лидер-1» Зрячев СВ с требованиями Большухина НВ. не согласен, в судебном заседании пояснил, что ТСЖ «Лидер -1» по договорам управления обслуживает несколько многоквартирных домов. Он долго не соглашался на обслуживание многоквартирного дома, где имеет в собственности жилье Большухин НВ, поскольку дом в эксплуатации более 25 лет, требует капитального ремонта.

Но затем на общем собрании решили избрать управляющего ТСЖ «Лидер -1». На данном собрании собственники жилья установили тариф на содержание жилья 10 рублей за 1 кв.м. ТСЖ «Лидер-1» выдает собственникам жилья квитанции на оплату коммунальных услуг и на содержание жилья, деньги поступают к ним на счет, коммунальные платежи осуществляются согласно установленных тарифов. Любой собственник имеет право получать информацию о деятельности ТСЖ, о поступающих платежах и их расходах. К ним с предложением о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме истец не обращался. В настоящее время Большухин НВ не производит платежи по квитанциям ни за коммунальные услуги, ни за содержание жилья. Считает, что как собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ «Шанс», истец обязан производить платежи как другие собственники жилья ТСЖ в таких же размерах и в на таких же условиях.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Большухин НВ. НВ является собственником квартиры <***> в доме <***> по ... ... района ....

<***> года истец Большухин НВ обратился с заявлением об исключении его из членов ТСЖ «Шанс».

Согласно ч.3 ст. 143 ЖК РФ - Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Затем в мае 2010 года истец обратился к ответчику с предложением о заключении с ним как собственником жилья в многоквартирном доме, но не являющим членом ТСЖ «Шанс», договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, представил проект договора.

Согласно ст. 138 ЖК РФ- Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

В судебном заседании установлено, что ответчик не согласен заключать с истцом договор о содержании и ремонте общего имущества на условиях, предложенных истцом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 ГК РФ-1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно протокола <***> и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <***> по ... было принято решение об утверждении тарифа на содержания жилья -10 рублей за 1 кв.м и избрании в качестве управляющего многоквартирным домом ТСЖ «Лидер-1».

В предложенном истцом договоре «о содержании и ремонте имущества в многоквартирном доме» в п. 3.1.4 указано, что при заключении договора о техническом обслуживании, а также последующем его изменении Товарищество предоставляет Собственнику/ т.е. истцу/ смету расходов на проведение каждого вида работ и документы, подтверждающие расценку на их выполнение, товарные чеки на приобретение каждого вида работ и документы, подтверждающие расценки на их выполнение, товарные чеки на приобретение материалов, платежные ведомости или расписки в получении денег за выполненную работу. А также расчет того, как стоимость услуг делится между жильцами. Это же относится к разовым работам / все виды ремонта, благоустройства и т.п./ После проведения разовой работы Товарищество должно выставлять собственнику счет, к которому должны прилагаться смета, обоснование расценок, товарные чеки на приобретение материалов, платежные ведомости или расписки в получении денег за выполненную работу и расчет величины оплаты каждым жильцом.

П.4.2 Плата по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме производится на основании предоставленных Собственнику документов, предусмотренных пунктом 3.1.4 настоящего договора, после окончательной сдачи результатов работы, при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Сумма оплаты определяется согласно долевого участия Собственника в общем имуществе многоквартирного дома и не может превышать суммы установленной для других собственников жилья, членов ТСЖ.

П.4.1.1. Плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых МУП « Сосновский расчетно-кассовый центр», не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемых по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленных органами государственной власти субъектов РФ.

4.1.2. Коммунальные услуги включат в себя плату за холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, отопление.

Однако ответчик заключать договор, на данных предложенных условия Большухина НВ, отказывается.

Согласно ч.2 п.5 ст. 153 ЖК РФ- обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Согласно п. 1 ч.2 ст.154 ЖК РФ- Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

<***> года ТСЖ «Шанс» и управляющая организация ТСЖ «Лидер-1» заключили договор управления многоквартирным домом, согласно которого п.4.1 собственники производят оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном дома и плату за коммунальные услуги, включая в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

4.2. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании Собственников помещений с учетом предложения Управляющей организации и устанавливается не менее чем на один год.

Согласно данному договору плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносятся на расчетный счет управляющей организации на основании платежных документов, представленной Управляющей организацией.

Истец же в своем договоре о ремонте и содержании общего имущество в многоквартирном доме / п.4.1.1/ понуждает ТСЖ «Шанс» заключать договор с МУП «Сосновский расчетный- кассовый центр» для оплаты истцом коммунальных услуг на основании платежных документов для оплаты и на расчетный счет МУП «Сосновский РКЦ».

При разрешении спора суд пришел к выводу, что положение п.2 ст.138 ЖК РФ об обязанности товарищества заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества, не предусматривает обязанность товарищества по заключению договоров на оказание коммунальных услуг.

Истец не вправе понудить ТСЖ «Шанс» заключить договор с МУП «Сосновский расчетный центр» по расчетам за коммунальные услуги.

Согласно п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 - при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается не менее чем на один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Данные Правила, принятые в соответствии с требованиями ст. 39 и ст. 156 ЖК РФ, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном доме.

Отношения между ТСЖ «Шанс» и собственником помещения Большухиным НВ должны соответствовать требованиям жилищного законодательства.

В судебном заседании установлено, что ТСЖ «Шанс» не отказывается от заключения договора, тогда как Большухин НВ настаивает на заключении договора в предложенной им редакции, где плата на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не соответствует установленному размеру платы на содержание и ремонт общего имущества, утвержденного на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от <***> года.

Суд приходит к выводу, что у истца отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению спорного договора.

Давая оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к выводу, что исковые требования Большухина НВ не подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями ст. 100 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика расходов за услуги адвоката.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Большухина Н.В. к Товариществу собственников жилья «Шанс» о понуждении заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сосновский райсуд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Рябова ТН.