РЕШЕНИЕ
Именем Российский Федерации
11 ноября 2010 года в г. Сосновый Бор
Сосновоборский городской суд Ленинградской области в составе
Председательствующего судьи - Михиной И.И.
При секретаре – Акуленок Н.А..
С участием представителя ответчика ЗАО «Триада» - Юпатовой М.Б. и представителя ответчика Товарищества на вере «ООО «Управление капитального строительства» и компания» - Горелова А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кутеповой Снежаны Михайловны к Товариществу на вере «ООО «Управление капитального строительства» и компания» и ЗАО «Триада» о признании права собственности на квартиру
у с т а н о в и л:
Кутепова А.В. обратилась в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к Товариществу на вере ООО «Управление капитального строительства» и компания» (далее - Товариществу на вере ООО «УКСиКо») и ЗАО «Триада» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>В обоснование исковых требований указала, что 12 сентября 2008 года между истцом - Кутеповой Снежаной Михаловной и ответчиком ЗАО «Триада» был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дом по адресу: <адрес> После получения разрешения на ввод его в эксплуатацию застройщик принял на себя обязательство передать участнику долевого строительства, объект долевого строительства, указанный в п.1.2. договора - двухкомнатную квартиру под условным номером <адрес> <адрес>
От имени и за счет ЗАО «Триада» выступило Товарищество на вере «ООО «Управление капитального строительства» и компания», действующее на основании агентского договора № А01-62 от 24.04.2003 года. Также 24.09.2008 года была проведена государственная регистрация договора в Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт – Петербургу и Ленинградской области по городу Сосновый Бор.
При заключении договора стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе:
- общий размер долевого взноса составил 3033360 рублей, (пункт 5.1. договора)
- срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) не позднее 30 апреля 2008 года.
В соответствии с договором Кутеповой Снежанной Михаловной была проведена оплата взноса, в соответствии с пунктом 5.1. и приложением 3 договора, а именно:
- внесено наличными через банк Таврический 1000000 рублей - 02.10.2008 года;
- внесено наличными через банк Таврический 1300000 рублей - 27.10.2008 года;
- внесено наличными через банк Таврический 625000 рублей - 12.11.2008 года;
- внесено наличными через банк Таврический 108360 рублей - 04.02.2009 года.
Деньги внесены дольщиком полностью, в надлежащий договором срок, т.е. истец выполнил свое обязательство в полном объеме.
Разрешение застройщиком на ввод объекта в эксплуатацию объекта получено, инвентаризационная стоимость квартиры составляет 265 514 рубля.
Ответчиками по делу был предоставлен доступ и разрешен осмотр построенного объекта, в ходе которого установлен факт нарушения застройщиком договора и проекта при строительстве.
В соответствии с проектом № СМП -01-24 – предусматривалось устройство наружных стен объекта из газобетонных блоков t= 400 мм, y= 500 кг/м3, с облицовкой керамического кирпича t= 120 мм. Толщина внешней (наружной) стены объекта должна была составлять 530 мм. ЗАО «Триада» же выполнило внешние (наружние) стены из иных материалов, толщиной не более 300 мм, а также застройщик значительно упростил и значительно удешевил строительство, что по договору право делать не имел. Также явно нарушен договор № № от 31 марта 2008 года, в части приложения № 2 к нему, что в свою очередь влечет объективное сомнение, в возможности безопасного проживания в этой квартире, так как прочность и толщина внешних (наружных) стен объекта (квартиры), не соответствует не только строительным нормам и правилам, постановлениям Правительства РФ, постановлениям Правительства Ленинградской области, но и здравому смыслу.
Застройщик умышленно допустил наглый и циничный «самострой», который делает невозможным подписание акта приема передачи, до устранения всех несоответствий и недостатков квартиры, указанных в акте о несоответствии качества представленного объекта от 10 декабря 2010 года.
В связи с производством этих нарушений при строительстве, принятие такого объекта дольщиком, до устранения допущенных застройщиком несоответствий не возможно, что в свою очередь, влечет невозможность передачи объекта застройщиком дольщику.
В соответствии с п. 1.2. договора Инвестирование Дольщиком строительства Многоквартирного дома в размере, указанном в п.5.1. настоящего договора является основанием для возникновения с момента государственной регистрации право собственности дольщика на объект долевого строительства.
По состоянию на 01 августа 2010 года срок не выполнения обязательств по договору ЗАО «Триада» и ООО Товарищество на вере «ООО «Управление капитального Строительства» и компания» составляет 1 год 2 месяца и в связи с возникшим спором по качеству строительства, правомерности односторонних изменений при строительстве и иных нарушений допущенных застройщиком, прогнозировать его разрешение ближайшее время не представляется возможным.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ, истец по делу воспользовался одним из способов защиты своих гражданских прав - признание права. Поводом для обращения в Федеральный суд явились постоянные угрозы со стороны застройщика и его представителей, в виде заявлений о самоуправном отчуждении данного объекта третьим лицам, о расторжении договора и взыскании неустойки по нему, а также проведение изъятие объекта, с последующей не выплатой внесенных дольщиком денег. Истец по делу опасается, что не получит объект и считает угрозу потери своих денежных средств, более чем реальной.
Признание права собственности - классический иск, который широко практикуется при рассмотрении споров о признание права, как на законченные строительством объекты, так и на не завершенные объекты долевого участия.. (см. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.")
Кроме того истец полагает, что застройщиком в своем отзыве приводятся нормы закона 214-ФЗ от 30.12.2004 года, а именно: право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект является передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. (лист 2 абзац 8,9 отзыва)
Полагает, что данные нормы не имеют отношения к поданному иску, как так как истец не заявляет в своем иске требования о проведении государственной регистрации права собственности на объект долевого участия.
Также истец не согласен, что ответчик в своем отзыве на иск указывает, что застройщик усматривает в действиях истца - злоупотреблении правом, что в соответствии со статьей 10 ГК РФ не допустимо. (лист 3 абзац 2 отзыва).
В соответствии со статей 10 ГК РФ, «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке».
В связи с отсутствием конкретного заявления или объяснения, истцу не понятно каким образом истец по мнению ответчика планирует злоупотребить или злоупотребил правом при подаче иска, какие неблагоприятные последствия наступят для ответчикам и других лиц, в случае удовлетворения поданного иска судом, я на правах представителя истца считаю, что заявление ответчиков о злоупотреблении правом несостоятельно, ссылка ответчика на статью 10 ГК РФ необоснованна.
- принятие объекта на день подачи искового заявления истца и заявления представителя невозможно, так как непосредственно застройщик на объекте проводит строительные работы, устраняет им же допущенные недостатки. В настоящее время проводится выравнивание всех внутренних стен квартиры, выравнивание полов объекта. По состоянию на 11.11.2010 года практически закончены работы исправлению недостатков системы отопления квартиры.
Акт передачи истцом по делу будет однозначно подлежать к подписанию, только в случае полной достройки объекта и устранения всех заявленных истцом недостатков застройщиком.
Истец считает, что действия ответчиков нарушают его право на приобретение квартиры в собственность.
В судебное заседание истец Кутепова С.М., извещенная о времени и месте слушания дела не явилась, представил заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители ответчиков Товариществу на вере ООО «УКСиКо»- Горелов А.В., действующий по доверенности и ЗАО «Триада» - Юпатова М.Б., действующая по доверенности, иск не признали, поддержал доводы, ранее изложенные в объяснениях и отзывах на иск.
При таких обстоятельствах, суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел гражданское дело в отсутствии истца, с учетом его доводов изложенных в исковом заявлении и ранее данных пояснениях, поскольку ее неявка в судебное заседание, не препятствует рассмотрению дела по существу.
Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, и не оспаривается ответчиками, что 31 марта 2008 г. между истцом и застройщиком - ЗАО «Триада», в лице Товариществу на вере ООО «УКСиКо» (ответчиков по делу) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №.
По условиям данного договора застройщик ЗАО «Триада», в лице Товариществу на вере ООО»УКСиКо» был обязан после окончания строительства многоквартирного дома (строительный номер № расположенного в <адрес> передать в собственность истца, при условии инвестирования истцом доли в строительстве жилого дома обусловленной Договором в размере 2609 840 руб.00 коп. - двухкомнатную квартиру, условный номер №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на шестом этаже в пятой секции указанного дома не позднее 31 октября 2008 года. Согласно условиям договора передача доли осуществляется после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.
14 апреля 2008 г. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 31 марта 2008 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной служба по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Там же 24 ноября 2009 г. зарегистрировано Дополнительное соглашение между сторонами к вышеуказанному договору.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2009 г. Кутепову А.В. отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Триада» об обязании передать спорный объект долевого строительства. Решение суда вступило в закону силу 17 сентября 2009 г.
Из разъяснений содержащихся в п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" следует, что согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, обстоятельства установленные, вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2009 г. по иску Кутепова А.В. к ЗАО «Триада» не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица
Истцом обязательства по внесению денежных средств исполнены в полном объеме в следующие сроки: 16 апреля 2008 г. в размере 1350000 руб.00 коп.; 17 апреля 2009 г. в размере 1222672 руб.00 коп.; 30 ноября 2009 г. в размере 37168 руб.00 коп., однако по состоянию на день подачи иска – 19 апреля 2010 г. объект строительством завершен, в установленном порядке сдан в эксплуатацию, но акт либо иной документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства не подписан.
10 декабря 2009 г. при осмотре построенного объекта истцом был установлен факт нарушения застройщиком - ЗАО «Триада», в лице Товариществу на вере ООО «УКСиКо» Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № и Проекта при строительстве. 11 января 2010 г. допущенные отклонения были предъявлены истцом застройщику в Акте о несоответствии объекта долевого строительства.
Согласно Акта комиссионного обследования спорной квартиры от 15 марта 2010 г. недостатки, подлежащие устранению, были устранены застройщиком.
13 мая 2010 г. письменным извещением истец был извещен о готовности квартиры её передаче ему.
Согласно акта от 18 мая 2010 г. истец в присутствии представителей ответчиков отказался от приемки квартиры, сославшись на нарушение застройщиком условий Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № в части толщины стен и использовании при их строительстве некачественных материалов (п.17 Акта о несоответствии объекта долевого строительства от 10 декабря 2009 г.) в связи с чем по его мнению произошло необоснованное увеличение размера площади квартиры..
Из пояснений представителей ответчиков в судебном заседании следует, что действия истца не направлены на решение вопроса, в результате которого он сможет зарегистрировать свои права на указанную квартиру после подписания Акта приема-передачи спорной квартиры, поскольку его доводы о нарушении условий Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № в части толщины стен и использования при их строительстве некачественных материалов считают безосновательными, ссылаясь на Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и Протокол испытаний испытательной строительной лаборатории ОАО «УПП» №.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (в ред.17 июля 2009 г.) (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п.1 ст. 16 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(в ред от 18 декабря 2006 г.) и настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо того, что государственная регистрация служит актом признания права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, с момента такой регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земельный участок и возводимый объект.
Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Понуждение истца ответчиками к подписанию передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства суд расценивает как от кабальную сделку навязываемую ему застройщиком или его аффилированными лицами.
Часть 4 комментируемой статьи особо подчеркивает право участника долевого строительства или его наследников самостоятельно без застройщика обратиться в уполномоченный государственный орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором.
Такое право возникает у участника долевого строительства сразу после подписания между ним (его наследниками) и застройщиком передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Данное право позволяет участнику долевого строительства зарегистрировать возникшее право собственности, даже если застройщик со своей стороны не осуществляет определенных действий, направленных на такую регистрацию.
Государственная регистрация же должна только подтвердить уже существующее право. Другими словами, на любой результат строительной деятельности должно возникать право общей долевой собственности всех участников инвестиционного процесса.
Согласно сведениям их Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 25 мая 2010г. записи о регистрации прав на объект недвижимости – квартиру № 106 <адрес> кадастровый (или условный) номер № отсутствуют. На момент выдачи уведомления в ЕГРП на данный объект наложен арест № от 29 июня 2009 г.
Поскольку стороны не имеют взаимных претензий по исполнению денежных обязательств, установленных договором № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 31 марта 2008 г. и дополнительного соглашения к нему от 10 ноября 2009 г. доводы ответчиков не могут быть положены в основу решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Со своей стороны ответчики возражая против иска встречных требований не заявляли, при этом судом при подготовке дела в заседанию была разъяснена обязанность добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ч.1 ст. 35 ГПК РФ).
Оценивая в совокупности исследованные доказательства, суд находит, исковые требования Кутеповов С.М. подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кутеповой Снежаны Михайловны – удовлетворить
Признать за Кутеповой Снежаной Михайловной, ДД.ММ.ГГГГ г.рожд., право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Сосновоборский городской суд в течение десяти дней.
Судья – подпись
Копия верна:
Судья - Михина И.И.