ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Сосновоборский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Петрушиной Л.М.,

при секретаре ФИО1,

с участием:

истицы <данные изъяты>

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне истца ФИО4, и ее представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крахмалёвой Натальи Викторовны к Открытому акционерному обществу «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании недействительным договора стабилизационного займа в части обязательства о заключении последующего договора ипотеки, договора о последующей ипотеке, и снятия обременения с жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Крахмалёва Н.В. обратилась в суд с иском в последствии уточненным к ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» о признании недействительным договора стабилизационного займа в части обязательства о заключении последующего договора ипотеки, договора о последующей ипотеке, и снятия обременения с жилого помещения, ссылаясь на то, что между нею и ОАО «ТРАСТ» был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истица обязана была выплачивать ежемесячно 21375,52 рублей. Обеспечением договора займа по договору ипотеки выступало недвижимое имущество – квартира, общей площадью 65,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

В связи с неблагоприятными финансово-экономическими условиями, доходы истицы в период 2009-2010 годы значительно уменьшились, и она не смогла оплачивать ежемесячные платежи по договору. В связи с чем, истицей был заключен договор стабилизационного займа с ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» №-СЗ от ДД.ММ.ГГГГ, и последующий договор ипотеки №-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ, в которых истица выступает заемщиком и залогодателем. Согласно указанным договорам истица обязалась обеспечить заем с передачей в последующий залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес>8, которая на момент заключения договоров уже находилась в ипотеке у ОАО Национальный банк «ТРАСТ».

Поскольку финансовое состояние истицы не улучшилось, ею было принято решение о продаже объекта недвижимости, являвшегося предметом ипотеки, о чем был уведомлен первоначальный кредитор, от которого было получено согласие на продажу квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО4 был подписан договор купли-продажи квартиры, являвшейся предметом залога, согласно п.5 которого: по соглашению сторон актом приема-передачи квартиры является настоящий договор, а в соответствии с п.3 договора покупатель уплатила истице сумму в размере 1750000 рублей наличными, до момента подписания договора купли-продажи (расписки в передаче денежных средств).

Полученные по сделке денежные средства истица в свою очередь потратила на погашение задолженности по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, также в полном объеме был погашен первоначальный заём в ОАО НБ «ТРАСТ», получена погашенная закладная.

ДД.ММ.ГГГГ истицей и покупателем ФИО4 были переданы документы на регистрацию права собственности в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Сосновоборский отдел. Однако ДД.ММ.ГГГГ указанным государственным регистрирующим органом был выдан отказ в государственной регистрации, основанием которого послужило наличие сведений о том, что квартира находится в залоге у ответчика. О том, что необходимо получить погашенную закладную от ответчика, истица не предполагала, в связи с тем, что в соответствии с законом «Об ипотеке» закладная выдается только при первоначальном залоге. После неоднократных обращений ответчик отказал выдать согласие на отчуждение предмета залога.

Стоимость объекта обеспечения является явно не соразмерной кредитным обязательствам, в связи с тем, что стоимость квартиры составляет 1800000 рублей, а кредитные обязательства по договору стабилизационного займа составляют 307102,10 рублей. Истица полагает, что снятие обременения на принадлежащую ей квартиру не может затруднить или сделать невозможным исполнение обязательства по договору стабилизационного займа, заключенному с ответчиком. Денежные выплаты для погашения кредитного обязательства истицей производятся своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанциями о принятии денежных средств.

Кроме того, согласно п.4.1.26 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истицей и ОАО Национальный банк «ТРАСТ», предусмотрен запрет на отчуждение квартиры, осуществление последующей её ипотеки и распоряжения без предварительного письменного согласия кредитора.

При заключении с ответчиком договора стабилизационного займа №-СЗ от ДД.ММ.ГГГГ и последующего договор ипотеки №-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ согласие кредитора по предшествующему договору получено не было. То есть необходимые условия для заключения последующего договора об ипотеке соблюдены не были. А в соответствии с п.3 ст.43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным. Таким образом, недействительный по основаниям, предусмотренным ст.167 ГК РФ, договор ипотеки не подлежал государственной регистрации, в связи с чем, регистрационная запись об ипотеке также является недействительной.

На основании изложенного истица просит признать недействительными договор стабилизационного займа в части обязательства о заключении последующего договора ипотеки, последующий договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и снять обременение с квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истица Крахмалёва Н.В. заявленные исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель истицы Крахмалёвой Н.В. - Крахмалёва А.В., принимавшая участие в рассмотрении дела по устному ходатайству истицы, в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка о вручении судебной повестки, имеющаяся в материалах дела.

Представитель ответчика ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также возражения на исковое заявление согласно которым, в рамках реализуемой ОАО «АРИЖК» Программы государственной помощи ипотечным заемщикам – физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и недопущения потери ими единственного жилья ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор стабилизационного займа №-СЗ. Согласно условий указанного договора займодавцем является ОАО «АРИЖК», а заемщиком – Крахмалёва Н.В.. По условиям договора Агентство предоставляет заемщику стабилизационный заем с лимитом в размере 307102,10 рублей под проценты из расчета 13,75 % годовых для целевого использования, а именно для погашения просрочено задолженности, уплаты ежемесячных платежей по ипотечному кредитному договору, заключенному с Национальным банком «ТРАСТ» (ОАО). В обеспечение исполнения обязательств по договору стабилизационного займа между Агентством и Истицей был заключен последующий договор об ипотеке №-ПИ, в соответствии с которым Истицей была передана в последующий залог Агентству квартира, состоящая из 3 комнат, общей площадью 65,9 кв.м., жилой площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Последующая ипотека квартиры была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ за №.

Последующий договор об ипотеке заключен в полном соответствии с действующим законодательством.

Доводы Истицы о том, что при заключении последующего договора об ипотеке нарушены положения ст.43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно не получено согласие предшествующего залогодержателя на передачу имущества в последующую ипотеку, не соответствуют действительности. Согласие Национального банка «ТРАСТ» (ОАО) на передачу квартиры в последующий залог ответчиком было получено ДД.ММ.ГГГГ. Указанное согласие было предоставлено в регистрирующий орган в ходе регистрации последующей ипотеки, регистрирующим органом в соответствии с положениями ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была проведена правовая экспертиза документов и проверена законность сделки. Последующая ипотека была зарегистрирована как сделка, соответствующая требованиям действующего законодательства.

Таким образом, по мнению ответчика требования Крахмалёвой Н.В. о признании недействительным последующего договора об ипотеке, договора стабилизационного займа в части обязательства заключить последующий договор ипотеки, снятии обременения с жилого помещения не подлежат удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне истца, ФИО4 и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, полностью поддержали мнение истицы, полагая заявленные требования подлежащими удовлетворению, суду дополнили, что при подписании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>8, ФИО4 было известно, что квартира в залоге в ОАО НБ «ТРАСТ». По договору купли-продажи квартиры ФИО4 передала Крахмалёвой Н.В. по расписке 1750000 рублей. О том, что квартира также находится в залоге у ОАО «АРИЖК» стало известно при обращении в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности на квартиру, где в регистрации сделки купли-продажи отказали именно по причине того, что предмет договора находится в залоге у ответчика, от которого не поступило согласия на регистрацию сделки. В настоящее время ФИО4 проживает в спорном жилом помещении и пользуется им на правах собственника, однако зарегистрировать свое право в установленном законом порядке не может.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика ОАО НБ «ТРАСТ» в судебное заседание не явился о дате времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка о получении на извещении суда.

Заслушав участников процесса исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч.1 ст.21 указанного Федерального закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 37 Закона установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствие с частями 1 и 2 ст.43 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В соответствии с ч.2 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В силу абз.10 ч.1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

В соответствии с ч.2 ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истицей Крахмалёвой Н.В и ОАО Национальный банк «ТРАСТ» был заключен кредитный договор №, согласно которому ОАО НБ «ТРАСТ» как кредитор предоставило Крахмалёвой Н.В. как заемщику кредит в размере 1620000 рублей сроком до 180 месяцев под 13,75 % годовых. Кредит предоставляен для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Согласно п.1.3.1 договора одним из обеспечений исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры, на приобретение которой выдан кредит. В соответствии с п.4.1.26 договора заемщик обязан не отчуждать квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей Крахмалёвой Н.В. и ответчиком ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» был заключен договор стабилизационного займа №-СЗ, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 которого ОАО «АРИЖК» как займодавец предоставило Крахмалёвой Н.В. как заемщику стабилизационный заём в пределах лимита выдачи по договору в размере 307102,10 рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ под 13,75% годовых для уплаты ежемесячных платежей, погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов по Первичному кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с целью приобретения квартиры, по адресу: <адрес>8, а также для уплаты суммы страхового взноса по Первичному договору страхования. В соответствии с п.1.8 договора обеспечением исполнения обязательств заёмщика по договору является, в том числе последующая ипотека недвижимого имущества на основании заключаемого с займодавцем последующего договора об ипотеке.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей Крахмалёвой Н.В. и ответчиком ОАО «АРИЖК» был заключен последующий договор об ипотеке №-ПИ, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 1.5 которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заёмщика по договору стабилизационного займа, залогодатель передает залогодержателю в последующий залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес>8, заложенную ранее в обеспечение исполнения обязательств заёмщика по возврату ипотечному кредитору суммы кредита, предоставленной по первоначальному кредиту. Предмет ипотеки остаётся у залогодателя, которому принадлежит на праве собственности. Залогодатель обязуется не осуществлять действий, направленных на продажу, дарение, аренду, наём без письменного согласия залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО НБ «ТРАСТ», как залогодержатель жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>8, было выдано согласие о предоставлении в последующий залог указанного объекта недвижимости в обеспечение обязательств по указанному договору стабилизационного займа, заключаемому между ОАО «АРИЖК» и Крахмалёвой Н.В. в целях обеспечения последней исполнения своих обязательств перед кредитором по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Крахмалёвой Н.В. как продавцом и ФИО4 как покупателем заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>8, документы на регистрацию которого были переданы в государственный регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Сосновоборского отдела в адрес Крахмалёвой Н.В. было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации, согласно которому в государственной регистрации договора купли-продажи отказано в связи с отсутствием необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов, а именно согласия залогодержателя ОАО «АРИЖК» на государственную регистрацию сделки.

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора стабилизационного займа №-СЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующего договора об ипотеке №-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ, имелось согласие от ДД.ММ.ГГГГ от ОАО НБ «ТРАСТ» как залогодержателя на предоставление в последующий залог объекта недвижимости, являвшегося предметом залога по первоначальному кредитному договору. Договоры были заключены с соблюдением принципа добровольности, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договоров. Каких-либо нарушений действующего законодательства, а также нарушений условий предшествующего кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ при заключении указанных договоров стабилизационного займа и последующей ипотеки допущено не было.

Истицей по собственной воле, без какого-либо принуждения, в обеспечение своих обязательств по договору стабилизационного займа, было предоставлено в последующую ипотеку жилое помещение, являвшееся предметом залога по первоначальному кредитному договору, с согласия первоначального кредитора.

При этом, согласно п.2.1.1 последующего договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ истица обязана в течение 30 рабочих дней с даты подписания договора совместно с залогодержателем – ответчиком подать в орган осуществляющий государственную регистрацию прав, все необходимые документы для регистрации последующей ипотеки предмета ипотеки, что и было сделано. Последующий договор об ипотеке №-ПИ от ДД.ММ.ГГГГ и связанные с ним обременения были зарегистрированы в установленном законом порядке после проведения экспертизы представленных на регистрацию документов уполномоченным государственным регистрирующим органом. В связи с чем, истица не могла не знать о наличии указанного обременения и обязана была в силу ч.2 ст.346 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.1.3 последующего договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ получить согласие последующего залогодержателя на совершение сделки купли-продажи предмета последующей ипотеки, а также сообщить о наличии обременения покупателю.

В связи с несоблюдением указанных условий истице законно и обоснованно отказано в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Доводы истицы о несоразмерности стоимости предмета обеспечения величине кредитных обязательств по договору стабилизационного займа не могут быть приняты судом во внимание, поскольку при подписании указанного договора стороны пришли к соглашению относительно предмета обеспечения обязательств исходя из принципа свободы волеизъявления, гарантированного законом.

Учитывая изложенное, заявленные исковые требования являются не законными и не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать Крахмалёвой Наталье Викторовне в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора стабилизационного займа в части обязательства о заключении последующего договора ипотеки, договора о последующей ипотеке, и снятия обременения с жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение 10 суток, со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>а