01 августа 2012 года г. Сосновоборск

Сосновоборский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Петрушиной Л.М.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО4, действующего на основании доверенности от 27.06.2012 года №2/482,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями кредитного договора №КДИ/24-01 заключенного между ЗАО АКБ Содействия благотворительности и духовному развитию отечества «ПЕРЕСВЕТ» (кредитором) и ФИО2 (заемщиком) ДД.ММ.ГГГГ, последней был предоставлен ипотечный жилищный кредит на сумму 1500 000 рублей под 12,7% годовых за пользование кредитом на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>80. По состоянию на 30.05.2011 года квартира была оценена в размере 2180 000 рублей. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчицей как заемщиком-залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО АКБ Содействия благотворительности и духовному развитию отечества «ПЕРЕСВЕТ» 16.06.2011 года. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором - залогодержателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». С августа 2011 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им ответчицей производятся несвоевременно и не в полном объеме. По состоянию на 23.05.2012 года задолженность ответчицы по указанному кредитному договору составляет 1 666 146 рублей 76 копеек, из которых: остаток неисполненных средств по основному долгу – 1498738 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 146142 рубля, начисленные пени – 21266 рублей 76 копеек. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Просит суд: обратить взыскание на принадлежащую ответчице вышеуказанную квартиру, определив сумму подлежащую уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 1666146 рублей 76 копеек; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную цену квартиры в размере 2 180 000 рублей; начиная с 24.05.2012 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1498738 рублей и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчицы в расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщила, о дне, времени и месте судебного заседания извещалась путем направления телеграммы, которая не была вручена адресату, по причине того, что адресат за телеграммой не является. Указанное поведение суд расценивает, как злоупотребление процессуальными правами и отказ от принятия извещения, считает ответчицу извещенной о времени и месте судебного разбирательства (ч. 2 ст. 117 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, в соответствии с ч.1 ст. 233 ГПК РФ, суд выносит решение по делу в порядке заочного производства.

Заслушав представителя истца ФИО4, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Часть 1, ч.2, ч.3 ст.348 ГК РФ предусматривают, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ч.1). Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (ч.2). Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч.3).

Согласно ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Статьями 2 и 3 названного Федерального закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п.1, п.2 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.1). Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2).

Пунктом 1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. К залогу квартиры применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно п.1, п.2 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1). К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2).

Как установлено в судебном заседании, 09.06.2011 года между АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «ПЕРЕСВЕТ» (ЗАО) (кредитор) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор №/КДИ/24-01, согласно которому кредитор предоставил заемщику целевой кредит в размере 1500 000 рублей сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, под 12,7% годовых, для приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: Россия, <адрес>80, стоимостью 2 150000 рублей.

Согласно разделу «Термины и определения» указанного кредитного договора, закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права её законного владельца на получение исполнения по настоящему договору, обеспеченному залогом квартиры, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на квартиру, обремененную ипотекой в силу закона (ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ); залогодержатель (кредитор) – законный владелец закладной. В случаях перехода прав кредитора по настоящему договору к другому лицу вследствие передачи кредитором прав на закладную другому лицу (а также в случае последующей передачи прав на закладную), залогодержателем (кредитором по условиям настоящего договора) будет являться законный владелец закладной.

В соответствии с пунктом 1.2 и 4.1 договора ФИО2 обязалась возвратить сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном указанным договором.

В силу п.1.4, п.1.5 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона вышеуказанного недвижимого имущества. Права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению Закладной, составляемой заемщиком.

Согласно п.3.13 договора в случае возникновения просроченного платежа кредитор начисляет проценты по ставке, установленной в п.1.1 настоящего договора на сумму кредита, указанную в графике платежей на начало соответствующего процентного периода, за период, равный количеству дней в соответствующем процентном периоде, и на просроченный платеж в счет возврата суммы кредита за каждый календарный день просрочки по дату фактического погашения просроченного платежа (включительно). При этом кредитор уведомляет заемщика об обязанности уплаты, помимо ежемесячного платежа, суммы просроченных платежей, суммы процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы кредита, суммы неустойки (в случае её начисления).

Согласно п.4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в частности, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (п. «а»); при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. «б»).

Согласно п.4.4.2 договора кредитор имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных п.4.4.1.

В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов за каждый календарный день просрочки.

Кроме того, п.4.4.4 кредитного договора предусмотрено право кредитора уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с законодательством РФ и передачи самой закладной.

Согласно передаточным надписям на закладной, 21.06.2011 года права по закладной были переданы ООО «Межрегиональное ипотечное агентство», а затем ООО «Ростовское ипотечное агентство «Адмирал-ипотека».

С 24.06.2011 года права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что также подтверждается передаточной надписью на закладной.

16.06.2011 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (Сосновоборский отдел) ФИО2 зарегистрировала свое право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <адрес>80, с ограничением (обременением) права ипотекой в силу закона.

ФИО2 с августа 2011 года систематически нарушаются условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и процентов за пользование им: допущены просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, сумма и сроки просрочки по кредитному договору являются значительными, что подтверждается справкой о фактических платежах по кредитному договору (за весь период кредитования внесены платежи: 25.07.2011 года 16550,00 руб., 25.07.2011 года 6411,00 руб.), расчетом задолженности.

06.10.2011 года истцом ответчице предъявлялось требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, предусмотренных условиями данного договора, в течение 15 дней, однако ответчицей данное требование не исполнено.

Согласно расчету задолженности, предоставленному истцом, произведенному верно, по состоянию на 23 мая 2012 года размер задолженности ответчицы перед истцом составляет 1666 146 рублей 76 копеек, в том числе: основной долг 1498738 рублей, сумма не уплаченных процентов за пользование кредитом – 146142 рубля, начисленные пени 21266 рублей 76 копеек.

Обеспечением исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору является ипотека в силу закона вышеуказанной квартиры (п. 1.4 договора).

Согласно ст.ст. 50, 54.1, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. К залогу квартиры применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

На основании изложенного, суд признает правомерными требования истца об обращении взыскания на принадлежащую ответчице квартиру, расположенную по адресу: <адрес>80, заложенную по кредитному договору с ипотекой в силу закона, для удовлетворения за счет стоимости данной квартиры требований, вызванных неисполнением ответчицей обеспеченных данной ипотекой обязательств по заключенному кредитному договору.

Судом принимается во внимание, что в соответствии с размером задолженности, размером стоимости имущества, обремененного ипотекой, периода образования задолженности, отсутствуют предусмотренные ст.ст.54, 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основания для отказа в обращении взыскания на спорное заложенное имущество.

В соответствии со ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, определяемую на основе соглашения сторон, а в случае спора – судом.

При таких обстоятельствах требования истца об определении процентов с 24 мая 2012 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору или реализации квартиры подлежат удовлетворению. Суд определяет к начислению 12% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1498 738 рублей с 24 мая 2012 года по день полного погашения обязательств по кредитному договору или реализации квартиры.

Суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества согласно стоимости предмета ипотеки, определенная сторонами в закладной и в отчете ООО «Эксперт-Аудит» №оц.76-2011 от 02.06.2011 года, равной 2180 000 рублей.

Требования истца об определении пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, не подлежат удовлетворению, поскольку применение пени при досрочном взыскании долга поставит залогодателя (должника) в кабальные условия.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца подлежит сумма госпошлины, уплаченная истцом при подаче искового заявления в размере 4000 рублей 00 копеек (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.

Определить к начислению с 24 мая 2012 года на сумму основного долга в размере 1498 738 рублей по день полного погашения обязательств по кредитному договору или реализации заложенной квартиры 12% годовых.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Способом реализации заложенного имущества определить публичные торги в форме открытого аукциона. Начальную продажную цену квартиры установить равной 2180 000 рублей.

Определить сумму, подлежащую уплате в пользу ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества в размере 1666146 рублей 76 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ОАО «Агенство по ипотечному кредитованию» уплаченную госпошлину в размере 4000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке Красноярский краевой суд в течение 10 дней по истечении срока, предусмотренного для подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, с подачей жалобы через Сосновоборский городской суд.

Председательствующий: Л.М. Петрушина