Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА
Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
Председательствующего судьи Д.В.Е.
При секретаре Л.А.Г.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску открытого акционерного общества ОАО "Ч*" к М.М.А. об обязании освободить незаконно занимаемую квартиру, иску М.М.А. к открытому акционерному обществу ОАО "Ч*", открытому акционерному обществу ОАО "Г*", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании договора купли-продажи незаключенной сделкой, о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, признании незаконными действий
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество ОАО "Ч*" ( далее ОАО "Ч*") обратилось к М.М.А. с иском об обязании освободить незаконно занимаемую квартиру по адресу : АДРЕС, и передать указанную квартиру по акту приёма-передачи ОАО "Ч*"; о взыскании доходов, полученных в результате безвозмездного пользования и владения квартирой, в размере 45 000 руб.; о взыскании судебных издержек.
В обоснование указало следующее.
На основании договора купли-продажи НОМЕР от ДАТА истец приобрел в собственность квартиру по адресу : АДРЕС ( далее спорная квартира). После регистрации договора оказалось, что спорной квартирой без соответствующих законных оснований владеет и пользуется ответчица.
ДАТА ответчице было передано уведомление от ДАТА об освобождении до ДАТА спорной квартиры, которое не исполнено.
Среднерыночная плата за найм жилого помещения в АДРЕС составляет 5000 руб. Истец 9 месяцев является собственником квартиры. Ответчица за владение и пользование квартирой затраты не несла и потому извлекла доход в размере 45 000 руб. (л.д. 3-4 т.1).
В заявлении об уточнении иска ( уменьшении размера исковых требований) истец просит обязать ответчицу освободить незаконно занимаемую спорную квартиру и передать её по акту приёма-передачи истцу (л.д. 123 т.1).
М.М.А. предъявила встречный иск к ОАО "Ч*" и ОАО "Г*" о признании за ней права бессрочного пользования квартирой НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС; признании договора купли-продажи спорной квартирой от ДАТА между ОАО "Г*" и ОАО "Ч*" не заключенной сделкой; признании недействительным зарегистрированное ДАТА право собственности ОАО "Г*" на спорную квартиру (л.д. 59-61 т.1).
Затем ответчица предъявила встречное исковое заявление к ОАО "Ч*", ОАО "Г*", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ( далее Управление Росреестра по Челябинской области ) о признании незаконными действия Управления Росреестра ( Сосновский отдел ) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее ЕГРП ) записи о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру; об обязании Управления Росреестра ( Сосновский отдел ) аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру (л.д. 202-203 т.1).
В уточненном встречном иске, предъявленным к ОАО "Ч*", ОАО "Г*", Управлению Росреестра по Челябинской области, М.М.А. просит :
- о признании договора купли-продажи квартиры НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС от ДАТА. незаключенной сделкой,
- о признании недействительным зарегистрированного ДАТА права собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру;
- о признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области по внесению в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру;
- об обязании Управления Росреестра по Челябинской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру;
- о признании недействительным зарегистрированного ДАТА права собственности ОАО "Г*" на спорную квартиру;
-об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области аннулировать запись от ДАТА о государственной регистрации права собственности ОАО "Г*" на спорную квартиру.
В обоснование указала следующее.
Она с ДАТА зарегистрирована и проживает в спорной квартире, которая была предоставлена её супругу как служебное жилье. Муж умер в ДАТА Квартира находилась на балансе ОАО "Г*". Спорная квартира является единственным и постоянным её местом жительства.
ОАО "Ч*" утверждает, что ДАТА был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС. Однако в п. 1 данного договора предметом купли-продажи является квартира по адресу: АДРЕС. Таким образом, фактически ОАО "Г*" продало, а ОАО "Ч*" купило квартиру по адресу: АДРЕС. Кроме того, вселение семьи М.М.А. и их регистрация в спорной квартире произведено по письменному ходатайству ОАО "Г*" что позволяет сделать вывод о признании за данными гражданами права на жилое помещение. В спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи была зарегистрирована и проживала М.М.А., чьё право пользования никем не было оспорено. На момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования третьи лицом спорным жилым помещением, однако не указали М.М.А. в договоре купли-продажи.
Регистратор незаконно самостоятельно уточнил предмет договора купли-продажи и зарегистрировал право собственности ОАО "Ч*" на спорную квартиру.
Право собственности ОАО "Г*" на спорное жилое помещение зарегистрировано ДАТАг.., тогда как дом был построен в 1995г. Документы, указанные как правоустанавливающие, в свидетельстве о государственной регистрации права на спорную квартиру за ОАО "Г*", не содержат сведений о возникновении права у ОАО "Г*" (л.д. 1-5 т.2).
Представитель истца К.А.В. ( доверенность нал.д. 46 т.1 ) иск об обязании ответчицы освободить незаконно занимаемую спорную квартиру и передать её по акту приёма-передачи истцу поддержал. Встречный иск не признал. Пояснил следующее. Ответчица проживает в спорной квартире, относящейся к частному жилому фонду, без законных оснований. Регистрация ответчицы в спорной квартире не влечет возникновение жилищных прав. Кроме того, она незаконна, так как в 1997г. спорное помещение являлось не жилым. Факт регистрации может свидетельствовать о возможных договоренностях умершего супруга ответчицы и бывшего собственника спорной квартиры о предоставлении супругам М.М.А. право проживать в помещении на условиях безвозмездности. Отношения безвозмездного пользования спорной квартирой прекратились со смертью супруга ответчицы. Ответчица, не являясь стороной сделки, не имеет основанного на законе интереса и потому не имеет права требовать признания договора купли-продажи от ДАТАг. не заключенной сделкой. Представил письменные пояснений на встречный иск (л.д. 191-194).
Ответчица М.М.А., её представитель В.М.Г. ( доверенность нал.д.91 т.1) иск ОАО "Ч*" не признали. Полагают, что М.М.А. имеет право пользоваться спорной квартирой. Встречный иск поддержали. Считают, что договор купли-продажи спорной квартиры между ОАО "Ч*" и ОАО "Г*" не заключен, так как предметом указанного договора является другая квартира - в АДРЕС.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Л.А.Г. ( доверенность нал.д. 18 т.2) иск М.М.А. М,А. не признала. Поддержала отзыв и дополнительный отзыв ответчика на иск ( т. 1л.д. 216-217, т. 2л.д. 14-16). Пояснила следующее. В рамках искового производства не могут быть рассмотрены встречные требования о признании незаконными действий государственного органа. Регистрация права собственности истца на спорную квартиру произведена в соответствии с действующим законодательством. Наличие технической описки в договоре - АДРЕС- не препятствует идентификации объекта. М.М.А. не доказала какие её права и законные интересы нарушены в результате государственной регистрации права собственности ОАО "Г*" и в последующем ОАО "Ч*" ; она не являлась и не является собственником спорной квартиры.
Ответчик ОАО "Г*" о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и заблаговременно ( судебное извещение получил ДАТАг.-л.д. 8 т.2), представитель в судебное заседание не явился. Мнение по иску не сообщил.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ОАО "Ч*" и М.М.А. следует отказать.
Установлено следующее.
М.М.А. состояла в браке с М.И.Е, с ДАТА до дня его смерти( копия свидетельства о браке нал.д. 85 т.1).
М.И.Е, работал в ОАО "Г*" с ДАТАг. по день смерти -ДАТАг. ( копия трудовой книжки нал.д. 82-83 т.1). ОАО "Г*" переименовано в ОАО "Г*" (л.д. 67 т.1).
М.И.Е, был зарегистрирован по месту жительства по адресу: АДРЕС, с ДАТАг. по день смерти (л.д. 64, 70-71 т.1).
М.М.А. ДАТАг. зарегистрирована по месту жительства по адресу : АДРЕС (л.д. 69 т.1).
Регистрация М.И.Е, и М.А. по указанному адресу произведена на основании письма исполнительного директора ОАО "Г*" НОМЕР (л.д. 118,119 т.1).
Дому по адресу : АДРЕС, в ДАТА был присвоен адрес : АДРЕС (л.д. 68 т.1).
С сентября ДАТА и по настоящее время М.М.А. проживает постоянно по адресу: АДРЕС. Данное обстоятельство подтверждается справкой администрации Н............ от ДАТАг. (л.д. 92 т.1), выпиской из паспорта (л.д. 72-74 т.1), копией похозяйственной книги (л.д. 65 т.1), объяснениями ответчицы в судебном заседании, письменным заявлением ответчицы от ДАТАг. (л.д. 11 т.1) и не опровергнуто истцом.
Помещение по адресу : АДРЕС, являлось домом оператора и находилось на балансе ОАО "Г*" (л.д. 119 т.1).
ДАТАг. дом оператора был принят в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией ( акт приёмки нал.д.128-130 т.1).
Постановлением главы Сосновского района Челябинской области от ДАТАг. НОМЕР был разрешен перевод здания дом оператора в двухквартирный жилой дом в п. Н............ района для ОАО "Г*"л.д. 165 «б» т.1).
ДАТАг. государственная приёмочная комиссия приняла в эксплуатацию двухквартирный жилой дом в п. Н............ ( бывший дом оператора) (л.д. 138 т.1).
По состоянию на ДАТАг. составлен технический паспорт на жилой дом (л.д. 182-190 т.1).
Постановлением главы Кременкульского сельсовета Сосновского района Челябинской области от ДАТАг. НОМЕР утвержден акт государственной комиссии о приёмке в эксплуатацию двухквартирного жилого дома в АДРЕС, дому присвоен порядковый номер НОМЕРл.д. 139 т.1). В постановлении застройщиком указан генеральный директор ОАО "Г*" Б.В.П.
ДАТАг. произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Г*" на квартиру по адресу: АДРЕС ( копия дела правоустанавливающих документов в отношении указанного объекта нал.д. 124-152 т.1).
ДАТАг. между ОАО "Г*" и ОАО "Ч*" заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 79,9 кв.м. по адресу: АДРЕС АДРЕС АДРЕС ( копия договора купли-продажи нал.д. 233-234 т.1).
ДАТАг. стороны договора обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области ( сейчас Управление Росреестра по Челябинской области ) с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи от ДАТАг. и право собственности ОАО "Ч*" на квартиру по адресу: АДРЕС ( копия дела правоустанавливающих документов нал.д. 222-243 т.1).
ДАТАг. произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Ч*" на квартиру общей площадью 79,9 кв.м. по адресу: АДРЕС (л.д. 9 т. 1).
ДАТАг. ОАО "Ч*" предложило М.М.А. освободить занимаемую её квартиру по адресу: АДРЕС, в срок до ДАТАг. (л.д. 10 т.1).
Ответчица отказалась освободить квартиру. В заявлении от ДАТАг. указала, что указанная квартира была предоставлена её супругу как служебная, она зарегистрирована по месту жительства в квартире, постоянно проживает с сентября ДАТА и имеет преимущественное право на покупку (л.д. 11 т.1).
В связи с этим ОАО "Ч*" предъявило иск об обязании М.М.А. освободить незаконно занимаемую квартиру, а М.М.А. предъявила встречный иск.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов,
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд ( ст. 11 ГК РФ).
Суд считает, что М.М.А. не является заинтересованным лицом по иску о признании не заключенным договора купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС ( далее спорная квартира ), от ДАТАг. между ОАО "Ч*" и ОАО "Г*", о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Ч*" и ОАО "Г*" на спорную квартиру, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру и об обязании аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ОАО "Г*" и ОАО "Ч*" на спорную квартиру.
При этом суд исходит из следующего.
М.М.А. не являлась собственником спорной квартиры, не имела преимущественного права на приобретение спорной квартиры в собственность, не является стороной сделки купли-продажи от ДАТАг. Сам по себе факт проживания ответчицы в спорной квартире на протяжении 14 лет не влечет за собой возникновение у неё права на преимущественное приобретение занимаемой квартиры в собственность. Между М.М.А. и ОАО "Г*" не заключался договор о преимущественном праве ответчицы на приобретение занимаемой квартиры в собственность. Она не представила доказательств того, каким образом оспариваемая сделка нарушает её имущественные права или законные интересы. Защищаемый интерес должен непосредственно касаться М.М.А. и состоять в восстановлении положения, существовавшего до нарушения её прав и интересов. Права ответчицы не нарушены ни сделкой купли-продажи спорной квартиры, ни действиями Управления Росреестра по Челябинской области.
М.М.А. не является надлежащим истцом по заявленным ею требованиям и потому её иск не подлежит удовлетворению.
Иск ОАО "Ч*" предъявлен по основаниям, предусмотренным ст. ст. 209, 301 ГК РФ.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ( ст. 209 ГК РФ).
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения ( ст. 301 ГК РФ).
Суд считает, что между ОАО "Г*" (первоначальным собственником спорного жилого помешения ) и М.М.А. был заключен договор найма жилого помещения ( ст. 671 ГК РФ).
Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения ( ст. 674 ГК РФ) не влечет его недействительности.
ГК РФ содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма - найма социального и найма коммерческого. Однако, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда ( ст. 4 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан регулируются главой 7 ЖК РФ.
Основанием для возникновения жилищных прав (прежде всего, права пользования помещением не собственником) является факт вселения этого лица в жилое помещение в установленном законом порядке.
М.М.А. в установленном законом порядке собственником спорного жилого помещения ОАО "Г*" была вселена в ДАТА. в спорное жилое помещение, а в ДАТА с согласия собственника зарегистрирована в нем по месту постоянного жительства. С ДАТА и по настоящее время она проживает и пользуется спорной квартирой.
ОАО "Г*" не оспаривало право пользования ответчицей спорным жилым помещением и не предъявляло к ней требований о выселении.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.
Истцом не заявлены требования о признании М.М.А. не приобретшей права пользования спорным жилым помещением, или о признании не заключенным договора найма, или о прекращении права пользования спорным жилым помещением и о выселении, или другие требования.
Суд разъяснял истцу право на изменение оснований или предмета иска, так как предметом спора является жилое помещение, однако требования заявлены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (л.д. 153 т.1). Однако истец настаивает на рассмотрении дела по заявленным требованиям.
Доводы истца о том, что факт регистрации может свидетельствовать о возможных договоренностях умершего супруга ответчицы и бывшего собственника спорной квартиры о предоставлении супругам М.М.А. права проживать в помещении на условиях безвозмездности, отношения безвозмездного пользования спорной квартирой прекратились со смертью супруга ответчицы, не обоснованны.
Доказательств заключения договора безвозмездного пользования спорным жилым помещением суду не представлено.
Ответчица зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом помещении после смерти супруга с согласия собственника этого помещения и постоянно проживает в указанном помещении на протяжении 14 лет.
Истец не заявил требований о признании недействительной или незаконной регистрации ответчицы в спорном жилом помещении в связи с тем, что оно в ДАТА. являлось не жилым.
То обстоятельство, что в ДАТА спорное помещение не являлось жилым, а было домом оператора, не свидетельствует об отсутствии жилищных правоотношений между ОАО "Г*" и М.М.А. : в 2003г. осуществился перевод нежилого помещения дома оператора в жилой двухквартирный дом и ответчица продолжала проживать в этом помещении.
Руководствуясь ст. ст. 8,11, 209, 301, 671,674,675 ГК РФ, ст. ст. 4,10,35 ЖК РФ, ст. ст. 3, 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Открытому акционерному обществу « Челябинскгазком» отказать в удовлетворении иска к М.М.А. об обязании освободить незаконно занимаемую квартиру по адресу : АДРЕС, и передать указанную квартиру по акту приёма-передачи ОАО "Ч*".
М.М.А. отказать в удовлетворении иска к ОАО "Ч*", ОАО "Г*", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании договора купли-продажи квартиры НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС от ДАТАг. незаключенной сделкой, о признании недействительным зарегистрированного ДАТАг. права собственности ОАО "Ч*" на квартиру по адресу: АДРЕС, признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на квартиру по адресу: АДРЕС; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Ч*" на квартиру по адресу: АДРЕС; о признании недействительным зарегистрированного ДАТАг. права собственности ОАО "Г*" на квартиру по адресу: АДРЕС; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области аннулировать запись от ДАТАг. о государственной регистрации права собственности ОАО "Г*" на квартиру по адресу: АДРЕС.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Сосновский районный суд.
Председательствующий
Копия верна. Решение в законную силу не вступило.
Судья Д.В.Е.