Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТАг.
Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
Председательствующего судьи Д.В.Е.
При секретаре Ф.И.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью А* к С.Ф.А., Э.С.А., комитету по управлению имуществом и земельными отношениями С* муниципального района о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. между ООО А* и С.Ф.А. недействительной сделкой; о применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи земельного участка, заключенному ДАТАг. между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района и С.Ф.А.; о применении последствий ничтожной сделки недвижимого имущества от ДАТАг. между С.Ф.А. и Э.С.А.; по иску общества с ограниченной ответственностью А* к С.Ф.А. и Управлению Федеральной регистрационной службы по Ч* области о признании договора купли-продажи от ДАТАг. между обществом с ограниченной ответственностью А* и С.Ф.А. не заключенным; иску С.Ф.А. к Э.С.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. между С.Ф.А. и Э.С.А. недействительным и о применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственность А* (далее ООО А*) обратилось к С.Ф.А., Э.С.А., комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации С* муниципального района с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки и просит:
- признать договор купли - продажи недвижимого имущества от ДАТАг., между ООО А* и С.Ф.А. по продаже нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР - недействительной сделкой;
- применить последствия ничтожной сделки к договору купли-продажи земельного участка от ДАТАг. НОМЕР, заключенному между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района
- применить последствия ничтожной сделки недвижимого имущества от ДАТАг., между С.Ф.А. и Э.С.А. по продаже нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР и земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер: НОМЕР, из категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», целевым назначением «под производственную базу».
В обоснование исковых требований указало следующее:
Сделка купли-продажи от ДАТАг. не соответствует нормам гражданского законодательства, и нарушает законные права и интересы общества ( п. 1 ст. 168 ГК РФ).
В нарушение условий п. 3.1. договора купли-продажи от 31.03. 2009г., положений п.п. 1,2 ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи имущества сторонами не составлялся, фактическая передача имущества не проводилась.
В силу ст.ст.224,443,556 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание или другое недвижимое имущество.
31.03. 2009г. ООО А* заключило с С.Ф.А. - договор уступки права аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый номер: НОМЕР, из категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», целевым назначением «под производственную базу».
Постановлением главы С* муниципального района Ч* области от ДАТАг., вышеуказанный земельный участок предоставлен С.А.Ф. в собственность, что незаконно.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения или строения может производиться только с земельным участком.
Согласно кадастрового паспорта земельного участка с номером: НОМЕР, на земельном участке, кроме объекта недвижимости поименованном в договоре купли-продажи от ДАТАг., находится еще ряд объектов недвижимости, в том числе: здание модуля, задние складов. Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат ООО А*
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.
Поскольку у С.Ф.А. не возникло право на получение объекта недвижимости, кроме того, у него отсутствовало право на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, следовательно у него отсутствовало и право на выкуп земельного участка.
С.Ф.А. на основании договора купли-продажи от ДАТАг. произвел перепродажу вышеуказанного имущества (нежилое здание и земельный участок) Э.С.А..
Поскольку С.Ф.А. не получал имущество, то не мог заключать договор купли-продажи, и соответственно передать его в собственность третьему лицу. ( т. 1л.д.4-7).
По иску возбуждено дело НОМЕР.
Затем ООО А* изменило основания данного иска, указав следующее.
Между ответчиками Э.С.А. и С.Ф.А. ДАТАг. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания - гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по АДРЕС кадастровый номер НОМЕР и земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер: НОМЕР.
При этом, между теми же лицами ДАТАг. подписан договор денежного займа на сумму 9400 000 рублей.
Подписав договор купли- продажи, Э.С.А. фактически не принимал данное имущество и не содержал его, так как :
- не заключил договоры со снабжающими организациями и не производил оплату их услуг;
- не заключил договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию прилегающей территории, и не производил оплату их услуг;
- не предпринимал фактических действий, связанных с поддержанием технически исправного состояния здания в зимний период.
В указанный промежуток времени фактической эксплуатацией здания, а так же содержанием здания занималось ООО А*, что подтверждается наличием действующих хозяйственных договоров, фактическими действиями, а также произведением оплаты коммунальных платежей.
То есть фактически между Э.С.А. и С.Ф.А. заключен не договор купли-продажи, а договор залога недвижимого имущества - направленный на обеспечение возврата С.Ф.А. полученного займа по договору от ДАТАг.
( т. 1л.д.193-194).
ООО А* обратилось к С.Ф.А., управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ч* области с иском о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. незаключенным.
В обосновании иска указало следующее.
ООО А*, в лице директора Г.С.В.,. ДАТАг. подписало договору купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м.
Г.С.В. нарушил решение единственного учредителя ООО А* от ДАТАг., согласно которого он должен был:
- осуществить реализацию нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по АДРЕС, по рыночной стоимости, в соответствии с требованиями закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
- осуществить выделение земельного участка под объектом - нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по АДРЕС - в соответствии с действующим законодательством РФ, с целью выкупа и дальнейшей реализации совместно с вышеуказанным объектом недвижимости.
ДАТА ООО А* и С.Ф.А. подписали договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно условий п. 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг., недвижимое имущество передается продавцом покупателю по передаточному акту.
Акт приема-передачи имущества сторонами не составлялся, и фактическая передача имущества не проводилась.
Таким образом, в силу положений ст.ст.224,443, 549, 556 ГК РФ договор купли-продажи от ДАТАг. считается не заключенным.
В договоре купли-продажи предмет определен как: «нежилое здание - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенным по АДРЕС.
Однако, согласно кадастрового паспорта вышеуказанного объекта от ДАТАг., общая площадь объекта недвижимости составила - 3767,2 кв.м. (п. 1.3. кадастрового паспорта от ДАТАг.).
Причиной изменений явилось проведение перепланировки, а так же возведения пристроя ( п.1.9 кадастрового паспорта от ДАТАг.).
Таким образом, в нарушение ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Потому условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В нарушение п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, покупатель в счет оплаты имущества не передал продавцу денежные средства в размере 1635 284 руб., так как кассу или на расчетный счет ООО А* денежные средства от С.Ф.А. не поступали.
В соответствии с п. 13 Письма ЦБ РФ от 04 октября 1993г. № 18 «Об утверждении порядка ведения кассовых операций в РФ», прием наличных денежных средств осуществляется через кассу предприятия по приходным кассовым ордерам. Подтверждением приема денежных средств является квитанция к приходно-кассовому ордеру, за подписью кассира и главного бухгалтера, заверенная печать предприятия.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи, продавец обязуется передать товар, а покупатель принять и оплатить товар.
Следовательно, при регистрации данной сделки возник залог в силу закона, в соответствии со ст. 69.1 закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке».
Однако данный факта не отражен в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. (л.д. 95-97 т.1).
По иску возбуждено дело НОМЕР.
С.Ф.А. обратился с иском к Э.С.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным вследствие его притворности и применении последствий недействительности сделки и просил:
- признать договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, и расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., инв НОМЕР, недействительным в силу его притворности и применить последствия недействительности сделки.
В обоснование иска указал следующее.
ДАТАг. между С.Ф.А. и Э.С.А. был заключен договор денежного займа на сумму 9400 000 руб. с начислением 127,65 % годовых начиная с ДАТАг.
Основным условием получения займа, предъявленным ответчиком, являлось переоформление на него принадлежащего истцу земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. С.Ф.А. объяснили, что данное переоформление является по существу залоговым обеспечением и недвижимость (здание и земельный участок) будут возвращены истцу после погашения суммы займа и выплаты процентов по нему. Оформлять договор залога Э.С.А. отказался, мотивируя сложившейся практикой выдачи займов. В связи с этим ДАТАг. между истцом и Э.С.А. был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, а именно:
- земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР,
- расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., инв НОМЕР, литер А, этажность -2, подземная этажность - 1.
Заключая договор купли-продажи имущественного комплекса с Э.С.А., стороны не провели независимую оценку недвижимости. Потому стоимость земельного участка и расположенного на нем здания была занижена в несколько раз и составила всего 1600 000 рублей, из которых стоимость земельного участка - 150 000 рублей, а стоимость здания - 1 450 000 рублей.
Истец считает данный договор купли-продажи притворным, так как он не направлен на возникновение вытекающих из него гражданско-правовых последствий, и фактически является договором залога, прикрывая иную волю участников сделки, следовательно, к данному договору применяются последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.
(л.д. 249-251 т.1).
По иску возбуждено дело НОМЕР.
Затем С.Ф.А. изменил основания исковых требований. Указывает, что при заключении указанного договора купли- продажи он был введен Э.С.А. в заблуждение, так как считал, что по свое природе данный договор является договором залога. В результате ему был причинен значительный материальный ущерб. (л.д. 87-88 т.2).
12. 04. 2010г. суд объединил гражданские дела НОМЕР, НОМЕР НОМЕР в одно производство для совместного рассмотрения под НОМЕР. (л.д. 279 т.1).
Представители истца ООО А*( одновременно 3 лицо ) И.А.А. ( директор общества - решение учредителя нал.д. 100, устав нал.д. 108-126 т.1) и Д.М.Ю. ( доверенность нал.д. 10 т.1) исковые требования поддержали в полном объеме. Поддержали письменные пояснения к иску (л.д.30-31 т.2).
Ответчик и одновременно истец С.Ф.А. поддержал свои исковые требования. Согласен с иском ООО А*.
Представитель С.Ф.А.- И.А.Л. ( доверенность в деле) иск С.Ф.А. поддержал.
Ответчик ( одновременно 3 лицо ) Э.С.А. о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился. Просит дело рассмотреть в его отсутствие. (л.д. 195-196 т.2).
Представитель ответчика Э.С.А. - Ж.А.О. ( доверенность нал.д. 188 т.1) исковые требования не признала. Поддержала письменный отзыв (л.д. 7-10 т.2) и дополнения к нему (л.д. 97-99 т.2). Указала следующее. Истцы не вправе оспаривать обстоятельства, установленные решением С* районного суда Ч* области от ДАТАг. по делу НОМЕР, которым установлены: добросовестность Э.С.А. при заключении договора купли-продажи от ДАТАг.; разный правовой титул на земельный участок у ООО А* ( право аренды) и Э.С.А. ( право собственности ) и невозможность в связи с этим применить двустороннюю реституцию по договору купли-продажи от ДАТАг.; факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. между ООО А* и С.Ф.А. ООО А* не представило доказательств, подтверждающих право собственности на предмет спора; не оспорило постановление главы С* муниципального района Ч* области от ДАТАг., которое являлось правовым основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка от ДАТАг. НОМЕР зем. С.Ф.А. не вправе оспаривать обстоятельства, установленные решением Т* районного суда г.Ч* от ДАТАг. по делу НОМЕР, которым с С.Ф.А. в пользу Э.С.А. взыскан долг по договору займа от ДАТАг. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества либо таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Стороны сделки купли-продажи от ДАТАг. детально прописали взаимные обязательства друг друга и из текста договора ясно и недвусмысленно следует, что С.Ф.А. передает в собственность Э.С.А. недвижимое имущество. Э.С.А. оплатил приобретенное имущество и принял его по акту приёма-передачи от ДАТАг. С.Ф.А., заключая договор и передавая недвижимое имущество Э.С.А., не мог не понимать правовую природу заключенного им договора.
Ответчик и одновременно 3 лицо управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ч* области ( управление Росреестра ) о времени и месте рассмотрения дела извещен, представитель в судебное заседание не явился. В мнении по иску (л.д. 79-80 т.1) указало, что основанием погашения регистрационных записей является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной и о применении её последствий.
Ответчик Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района Ч* области о времени и месте рассмотрения дела извещён, представитель не явился, мнение по иску не сообщил.
Выслушав доводы представителей сторон, ответчика(истца) С.Ф.А., исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в части.
Установлено следующее.
ДАТАг. между ООО А* в лице директора Г.С.В., действующего на основании устава, и С.Ф.А. был заключен договор купли-продажи нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727.1 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, за 1635 284 руб. Договором предусмотрено, что указанное имущество передается продавцом покупателю по передаточному акту ( п. 3.1) (л.д. 63-64 т.1).
Нежилое здание гаража с пристроенным административно-бытовым корпусом расположено на земельном участке, находившимся в аренде у ООО А*.
ДАТАг. директор ООО А* Г.С.В. и С.Ф.А. заключили договор уступки права по договору аренды земельного участка от ДАТАг. НОМЕР на земельный участок площадью 25 000 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, вязи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», целевым назначением «под производственную базу» (л.д. 18-19 т1).
Постановлением главы С* муниципального района от ДАТАг. НОМЕР С.Ф.А. в собственность передан указанный участок, установлена выкупная цена 108168 руб. (л.д. 20-21 т.1).
ДАТАг. между С* муниципальным районом и С.Ф.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТАг. НОМЕР.
ДАТАг. между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района и С.Ф.А. заключен договор купли-продажи НОМЕРзем. земельного участка площадью 25 000 кв.м., расположенного по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, вязи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», целевым назначением «под производственную базу», за 108 168 руб. (л.д. 22-25 т.1). Земельный участок передан С.Ф.А. по акту приема-передачи от ДАТАг. (л.д. 26 т.1).
ДАТАг. зарегистрировано право собственности С.Ф.А. на нежилое здание - гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом. ДАТАг. зарегистрировано право собственности С.Ф.А. на земельный участок площадью 25 000 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР (л.д. 59-64 т.1).
ДАТАг. С.Ф.А. продал Э.С.А. за 1600 000 руб. нежилое здание - гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727.1 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР и земельный участок площадью 25 000 кв.м., расположенный по АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, вязи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», целевым назначением «под производственную базу». Договором определена стоимость нежилого здания 1450 000 руб., стоимость земельного участка 150 000 руб. ДАТАг. был составлен акт приёма-передачи указанного имущества от продавца к покупателю.
ДАТАг. произведена государственная регистрация права собственности Э.С.А. на нежилое здание - гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом и земельный участок (л.д. 70-78 т.1).
Решением С* районного суда Ч* области от ДАТАг. по делу НОМЕР, вступившем в законную силу, ООО А* отказано в удовлетворении иска к С.Ф.А. и Э.С.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг., заключенного между ООО А* и С.Ф.А., недействительной сделкой, о применении последствий недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг., о применении последствий ничтожной сделки недвижимого имущества от ДАТАг., заключенной между С.Ф.А. и Э.С.А.
Суд, исследовав совокупность доказательств, считает, что следует
- применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенного по АДРЕС, НОМЕРзем., заключенного ДАТАг. между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района Ч* области и С.Ф.А., стороны привести в первоначальное положение : земельный участок площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенный по АДРЕС, возвратить в государственную собственность, взыскать в пользу С.Ф.А. с муниципального образования С* муниципальный район Ч* области в лице финансового отдела администрации С* муниципального района Ч* области 108 168 руб. 75 коп.;
- применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДАТАг., заключенного между С.Ф.А. и Э.С.А., в части купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенного по АДРЕС, и земельный участок площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенный по АДРЕС, возвратить в государственную собственность; взыскать с С.Ф.А. в пользу Э.С.А. 150 000 руб.
При этом суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом либо независимо от такого признания. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке ( п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения ( ст. 168 ГК РФ).
Согласно ст. 1 п.5 ЗК РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу положений ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования ( п.1).
Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст. 36 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25. 10. 2001 г. N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что на земельном участке площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР расположенным по АДРЕС, находившемся в аренде у ООО А* сроком на 49 лет (л.д. 167-173 т.2), располагаются объекты недвижимости : нежилое здание-гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., склады, здание модуля, здание котельной, комплекс очистных сооружений, пожарный резервуар полуавтоматической системы пожаротушения, что усматривается из кадастрового паспорта здания, выданного С* филиалом ОГУП Обл.ЦТИ по Ч* области (л.д. 14 т.1); технического паспорта, составленного С* филиалом ОГУП Обл.ЦТИ по Ч* области по состоянию на ДАТАг. (л.д.173-187 т.1); технического паспорта, составленного ДАТАг. МУП С* БТИ Ч* области (л.д. 100-113 т.2); технических паспортов, составленных ДАТАг. Тр* филиалом МУ «СЗ» в г. Ч* Бюро Технической инвентаризации, на здание котельной ( литера А2), пристроенной к нежилому зданию-гаражу на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, на здание модуля ( литера Б), на комплекс очистных сооружений ( литера Г), складов ( литера Д), пожарный резервуар полуавтоматической системы пожаротушения ( литера Е) (л.д. 120-166 т.2); землеустроительного дела за ДАТА. НОМЕР по межеванию земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по АДРЕС (л.д. 164-190 т.2); кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по АДРЕС, от ДАТАг. (л.д. 191-194 т.2); справки С* филиала ОГУП Обл.ЦТИ по Ч* области от ДАТА (л.д. 198-199 т.2); приложения к договору аренды НОМЕР от ДАТАг. ( производственная база АОЗТ Агр.* -л.д. 197 т.2); землеустроительного плана Агр.* от ДАТАг. (л.д. 202 т.2); генерального плана ООО А* (л.д. 203 т.2).
Предметом договора купли-продажи от ДАТАг. являлось только нежилое здание - гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом. Остальные объекты недвижимости на указанном земельном участке на ДАТАг. существовали, принадлежали ООО А*, но не были проданы.
Согласно заключения ОГАУ « Управление государственной экспертизы проектной документации, проектов документов территориального планирования и инженерных изысканий Ч* области ( Госэкспертиза Ч* области ) склады, здание модуля, здание котельной, комплекс очистных сооружений, пожарный резервуар полуавтоматической системы пожаротушения являются недвижимым имуществом, так как их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ( ст. 130 ГК РФ ). (л.д. 119 т.2).
По договору купли-продажи от ДАТАг. ООО А* приобрело у ЗАО Агр.* нежилое здание-гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом площадью 3727,1 кв.м., помещение пристроя к гаражу и административно-бытовому корпусу ( газовая котельная ) площадью 82 кв.м., помещение холодного склада площадью 270 кв.м., помещение модульного склада площадью 946 кв.м., помещение модульного склада площадью 951 кв.м. (л.д. 72-74 т.2).
Указанное недвижимое имущество принадлежало ЗАО Агр.* ( ранее арендное автотранспортное предприятие треста « Ч*опромсельстрой»), что подтверждается решением Ч* областного комитета по управлению государственным имуществом от ДАТАг. НОМЕР, которым арендному автотранспортному предприятию треста "Че*" разрешен досрочный выкуп государственного имущества (л.д. 200-201 т.2). На основании данного решения была произведена государственная регистрация права собственности общества Агр.* на нежилое здание-гараж с пристроенным административно-бытовым корпусом, затем регистрация прекращения права собственности общества Агр.* в связи с заключением договора купли-продажи от ДАТАг. (л.д. 201 т.2).
На эксплуатацию здания котельной- система газопотребления предприятия ( литера А2), пристроенной к нежилому зданию-гаражу на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, ООО А* ДАТАг. Управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Ч* области было выдано свидетельство о регистрации опасного производственного объекта - системы газопотребления предприятия (л.д. 161-163 т.2).
Документы, разрешающие строительство помещения пристроя к гаражу и административно-бытовому корпусу ( газовая котельная ), помещения холодного склада площадью, помещений модульных складов, комплекса очистных сооружений, пожарного резервуара полуавтоматической системы пожаротушения, отсутствуют.
В соответствии со ст. 218 п.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Государственная регистрация права собственности ЗАО Агр.* ( и ООО А*) на помещения пристроя к гаражу и административно-бытовому корпусу ( газовая котельная ), помещения холодного склада площадью, помещений модульных складов, комплекса очистных сооружений, пожарного резервуара полуавтоматической системы пожаротушения, не произведена.
Однако в собственность ЗАО Агр.* это имущество перешло в
результате приватизации государственного имущества в соответствии с Законом РСФСР от 3 июля 1991 г. N 1531-I « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и решением Ч* областного комитета по управлению государственным имуществом от ДАТА. НОМЕР
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
права на недвижимое имущество, возникшие до момента настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При таких обстоятельствах суд считает, что при заключении ДАТАг. между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района Ч* области и С.Ф.А. договора купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер 74:19:2002001:13, расположенного по АДРЕС НОМЕР., было нарушено право ООО А* на приватизацию земельного участка, на котором находятся принадлежащие ООО А* вышеуказанные объекты недвижимости, и требования ст. ст.1 п.5, 35 п.3, 36 п.1 ЗК РФ, то есть договор купли-продажи является ничтожным. Площадь земельных участков, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости и которые необходимы для их обслуживания, не определена.
Оснований, предусмотренных ст. 180 ГК РФ, для признания недействительным в части указанного договора купли-продажи не имеется.
Как последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка от ДАТАг. НОМЕРзем. стороны по сделке комитет по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района Ч* области следует привести в первоначальное положение.
Также как последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка от ДАТАг. НОМЕРзем. стороны по сделке купли-продажи ДАТАг. С.Ф.А. и Э.С.А., в части купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, следует привести в первоначальное положение.
Постановление главы С* муниципального района от ДАТАг. НОМЕР о передаче С.Ф.А. в собственность вышеуказанного земельного участка и установлении выкупной цены, не соответствует требованиям закона - ст. ст. 1 п.5, 35 п.3, 36 п.1 ЗК РФ, потому является ничтожным без оспаривания его истцом.
ООО А* следует отказать в удовлетворении иска о признании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДАТАг. недействительной сделкой; о применении последствий ничтожной сделки недвижимого имущества от ДАТАг. между С.Ф.А. и Э.С.А. по продаже нежилого здания - гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., расположенного по АДРЕС; о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. незаключенным.
При этом суд исходит из следующего.
Истец не вправе оспаривать обстоятельства, установленные решением С* районного суда Ч* области от ДАТАг. по делу НОМЕР, вступившим в законную силу ( ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). Указанным решением установлены: добросовестность Э.С.А. при заключении договора купли-продажи от ДАТАг.; разный правовой титул на земельный участок у ООО А* ( право аренды) и Э.С.А. ( право собственности ) и невозможность в связи с этим применить двустороннюю реституцию по договору купли-продажи от ДАТАг.; факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАг. между ООО А* и С.Ф.А.
Требования ООО А* о признании договора купли-продажи от ДАТАг., заключенного между С.Ф.А. и Э.С.А., недействительной сделкой, так как она совершена с целью прикрыть другую сделку - залога недвижимого имущества, направленного на обеспечение возврата С.Ф.А. полученного займа по договору от ДАТАг., удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
По основаниям притворности ( п. 2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Из доводов представителя Э.С.А. усматривается, что он не имел намерение заключить с С.Ф.А. договор залога. По заявлению Э.С.А. произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от С.Ф.А. к Э.С.А.
Иск С.Ф.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества либо таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Суд, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к выводу о том, что С.Ф.А. заблуждался относительно природы сделки от ДАТАг., полагая, что заключается не договор купли-продажи, а договор залога в обеспечение исполнения возврата заёмных средств по договору займа от ДАТАг..
При этом суд исходит из следующего.
ДАТАг. между Э.С.А. ( займодавец) и С.Ф.А. ( заёмщик) был заключен договор займа, в соответствии с условиями которого займодавец передал заёмщику 9400 000 руб. на срок до ДАТАг. (л.д. 12-14 т.2).
Договор купли-продажи между Э.С.А. и С.Ф.А. был заключен ДАТАг.
Из объяснений С.Ф.А. в судебном заседании усматривается следующее. Истец нуждался в деньгах, а Э.С.А. согласился предоставить ему заёмные средства. Основным условием получения займа, предъявленным ответчиком, являлось переоформление на него принадлежащего истцу земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. Ему объяснили, что данное переоформление является по существу залоговым обеспечением и недвижимость (здание и земельный участок) будут возвращены после погашения суммы займа и выплаты процентов по нему. Оформлять договор залога Э.С.А. отказался, мотивируя сложившейся практикой выдачи займов. В связи с этим ДАТАг. между истцом и Э.С.А. был заключен договор купли-продажи.
Его объяснения подтверждаются доказательствами:
- показаниями свидетеля Г.Е.А. от ДАТАг. (л.д. 19-19 об. т.2) о том, что предприятие ООО "У*", которым руководил С.Ф.А., нуждалось в деньгах, С.Ф.А. попросил её подготовить документы для передачи в залог купленной у ООО А* базы; она подготовила такие документы, но займодавец выставил условие о переоформлении базы с С.Ф.А. на него; она предупреждала С.Ф.А. о последствиях такой сделки, но он не понимал;
- заключением договора займа ДАТАг., а договора купли-продажи ДАТАг.;
- письмом заместителя управляющего филиалом В* от ДАТАг. (л.д. 89 т.2) о том, что ООО "У*" обращалось в ДАТА с просьбой о предоставлении кредита под залог производственной базы с земельным участком в АДРЕС;
- согласием С.И.Е. ( супруги С.Ф.А.) от ДАТАг. на залог нежилого здания-гаража и земельного участка в АДРЕС в обеспечение любых его обязательств или обязательств третьих лиц (л.д. 71 т.2).
Гражданам и юридическим лицам предоставляется возможность приобретать и осуществлять принадлежащие им гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Суд считает, что волеизъявление С.Ф.А. не соответствовало его действительной воле вследствие заблуждения. Его воля была направлена не на заключение договора купли-продажи, а на заключение договора залога.
Заблуждение С.Ф.А. являлось существенным.
Руководствуясь ст. ст. 1, 11,12, 166-168, 170, 178, 180, 269,271, 552 ГК РФ, ст. ст. 1, 35, 36 ЗК РФ, ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск общества с ограниченной ответственностью « Автолинии» удовлетворить в части.
Применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенного по АДРЕС, НОМЕР., заключенного ДАТАг. между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям С* муниципального района Ч* области и С.Ф.А., и стороны привести в первоначальное положение : земельный участок площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенный по адресу : Ч* область С* район в районе АДРЕС, возвратить в государственную собственность, взыскать в пользу С.Ф.А. с муниципального образования С* муниципальный район Ч* области в лице финансового отдела администрации С* муниципального района Ч* области 108 168 руб. 75 коп.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДАТАг., заключенного между С.Ф.А. и Э.С.А., в части купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенного по АДРЕС, и земельный участок площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенный по АДРЕС, возвратить в государственную собственность; взыскать с С.Ф.А. в пользу Э.С.А. 150 000 руб.
Обществу с ограниченной ответственностью А* отказать в удовлетворении остальных исковых требований.
Иск С.Ф.А. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер НОМЕР, расположенного по АДРЕС, и расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости - нежилого здания-гаража на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., инвентарный номер 8781. Стороны привести в первоначальное положение : объект недвижимости - нежилое здание-гараж на 150 машин с пристроенным административно-бытовым корпусом, общей площадью 3727,1 кв.м., инвентарный номер 8781, возвратить в собственность С.Ф.А., взыскать с С.Ф.А. в пользу Э.С.А. 1450 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Сосновский районный суд.
Председательствующий
Решение в окончательной форме изготовлено ДАТАг.
Копия верна. Решение в законную силу не вступило. Судья Д.В.Е.