2-410 Решение по иску Штейн З.И. к ООО `А*`, СБ*

Дело НОМЕР

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Штейн З.И. к Обществу с ограниченной ответственностью А* о признании договора целевого займа и договора о преимущественном праве единым договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Штейн З.И. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью А* (далее ООО А*), СБ* (далее Банк), просила:

- признать заключенный между Штейн З.И. и ООО А* договор целевого займа НОМЕР от ДАТА и договор НОМЕР от ДАТА о преимущественном праве от ДАТА единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕРстр., расположенном по АДРЕС

- признать за Штейн З.И. право собственности на квартиру НОМЕР общей площадью 40,5 кв.м., в жилом доме по АДРЕС

- прекратить обременение в виде ипотек в пользу СБ* на квартиру НОМЕР в жилом доме НОМЕР по АДРЕС, установленных договорам ипотеки, заключенными между СБ* и ООО А*

В обоснование ссылается на следующее: решила приобрести квартиру в строящемся доме в АДРЕС\стр. у ООО А*, оформить договор купли-продажи общество не могло, поскольку дом не был сдан в эксплуатацию, а от заключения договора долевого участия ООО А* отказался и предложил заключить договор целевого займа и договор о преимущественном праве, при этом ее (истца) волеизъявлением было приобрести квартиру в собственность.

С нею был заключен договор целевого займа и договор о преимущественном праве, стоимость квартиры оплачена полностью, считает, что, по своей сути, заключенные с ООО А* договоры являются договором долевого участия в строительстве, поскольку прикрывали данный договор.

Между нею (Штейн З.И.) и ООО А* был подписан акт приема-передачи жилого помещений, переданы ключи от квартиры.

На момент предъявления иска уже утрачена возможность регистрации договора долевого участия в строительстве, поскольку строительство объекта - жилого дома в с.К* Сосновского района завершено, а сам объект введен в эксплуатацию.

Признание договора долевого участия в строительстве действительным и заключенным необходимо для защиты ее (истца) права на получение объекта долевого строительства в собственность, а также для защиты от обременений, наложенных на объект строительства, поскольку в ДАТА ответчик ООО А* зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по АДРЕС и впоследствии передан в залог СБ* в обеспечение обязательств по договорам с ООО «ПА*», ООО «Ф*».

Поскольку введенный в эксплуатацию объект незавершенного строительства, в состав которого входит объект долевого строительства истца - квартира НОМЕР, находится в залоге у СБ*, то указанное обстоятельство является препятствием для оформления права собственности истца на квартиру НОМЕР в жилом доме.

В то же время, при заключении договоров о преимущественном праве ООО А* гарантировал, что до заключения договора квартира никому не продана, не заложена, правами третьих лиц не обременена.

При заключении договора ипотеки на объект незавершенного строительства ответчик ООО А* обязан был получить согласие всех участников долевого строительства, имеющихся на момент совершения залоговых сделок и предупредить банк о правах и других лиц, то есть истца, на предмет ипотеки, что не было сделано, а он (истец) своего согласия ответчику на ипотеку объекта незавершенного строительства не давала.

Ссылается на то, что с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании договора с банком, не распространяется на данный объект строительства.

Полагает, что имущество истца не может обеспечивать исполнение обязательств по кредитным договорам заемщиков ООО «ПА*» и ООО «Ф*», а одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки.

л.д. 3-11)

Затем истец уточнила предмет иска, просила по тем же основаниям:

- признать заключенный между Штейн З.И. и ООО А* договор целевого займа НОМЕР от ДАТА и договор НОМЕР от ДАТА о преимущественном праве от ДАТА единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕРстр., расположенном по АДРЕС

- признать за Штейн З.И. право собственности на квартиру НОМЕР общей площадью 40,5 кв.м., в жилом доме по АДРЕС

л.д. 49)

Истец Штейн З.И. извещена, не явилась, просит рассматривать дело в свое отсутствие с участием представителя Коростелевой Л.С.

л.д. 48, 73)

В судебном заседании представитель истца Коростелева Л.С. (по доверенностил.д. 32) поддержала исковые требования по уточненному исковому заявлению.

Ответчик ООО А* извещен, представитель не явился, в суд направлен отзыв о согласии с иском и пояснениями, в которых ответчик подтвердил, что заключенные с истцом договоры были направлены на возникновение у нее права собственности на жилые помещения - квартиру в строящемся доме НОМЕР «а» (строительный НОМЕР) по АДРЕС.

Целью заключения договоров являлось привлечение денежных средств для строительства 59-квартирного дома НОМЕР(стр.) по АДРЕС. Строительство указанного объекта производилось не самостоятельно ООО А*, а с привлечением подрядных организаций, инвесторов физических лиц (по договорам целевого займа и преимущественного права) и инвесторов юридических лиц.

На момент регистрации права собственности ООО А* на объект незавершенного строительства осуществлялись строительно-монтажные работы в соответствии с договором генподряда.

На момент заключения первого договора ипотеки НОМЕР от ДАТА с СБ*, ООО А* имел заключенные договоры займа и преимущественного права с физическими лицами, которые внесли денежные средства в строительство многоквартирного дома.

Договор ипотеки НОМЕР от ДАТА заключенный между ООО А* и СБ*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по ДАТА, стр. НОМЕР, обеспечивал договор об открытии не возобновляемой кредитной линии НОМЕР, заключенный между Залогодержателем и ООО «ПА*» с лимитом 40 000 000 руб. В ДАТА. договор НОМЕР был исполнен.

л.д. 33, 70)

ООО «ПА*» и ООО «Ф*» извещены, представители не явились, в суд направлены отзывы ликвидатора указанных предприятий З.Е.В. о согласии с иском.

л.д. 42-45, 71, 72)

Представитель ответчика СБ* Б.А.А. (по доверенности) с иском Штейн З.И. не согласна, указывает, что ст. 12 ГК РФ не предусмотрен такой способ защиты права, как признание одного договора другим.

Также ссылается на то, что из представленных документов следует, что истец заключила с ООО А* договор целевого займа денежных средств, которые возвращаются путем передачи квартиры в собственность. Поскольку квартира передана по акту приема-передачи, то обязательства сторон исполнены, а цель заключенных сторонам договоров достигнута и они не могут быть признаны притворной сделкой. Целью заключения данных договоров явилось уклонение от государственной регистрации и выполнения иных требований, предъявляемых к застройщику.

Полагает, что если бы истец и ООО А* действительно имели в виду сделку по заключению договора долевого участия в строительстве, то они придали бы ей соответствующую форму, но взяв на себя риск неисполнения застройщиком своих обязательств, истец оставила себе только один способ защиты для восстановления нарушенного права - взыскание денежных средств. Договоры целевого займа и преимущественного права не могут быть признаны заключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию.

Удовлетворение требований истца необоснованно повлечет ущемление прав банка как добросовестного залогодержателя. Спорные квартиры находятся в залоге и СБ* по кредитам ООО «ПА*» и ООО «Ф*», кредитные обязательства не исполняются, в отношении указанных должников возбуждены дела о банкротстве, при удовлетворении исковых требований банк будет лишен возможности реализовать свои права залогодержателя.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика СБ* Б.А.А., исследовав все представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

ООО А* осуществлял строительство жилого дома по АДРЕС, стр.НОМЕР.

ДАТА под строительство дома ООО А* был предоставлен земельный участок в аренду, а ДАТА Администрацией С* муниципального района выдано разрешение на строительство пятиэтажного 59 квартирного жилого дома НОМЕРстр. в центральной части с.К* Сосновского района Челябинской области.

л.д. 38)

ДАТА в ЕГРП сделана запись о регистрации права собственности ООО А* на объект незавершенного строительства площадью застройки 816,3 кв.м., со степенью готовности объекта 90%, с местоположением с. К* Сосновского района Челябинской области.

л.д. 39)

ДАТА между Штейн З.И. и ООО А* по предложению ответчика был заключен договор НОМЕР целевого займа, по условиям которого полученные ответчиком от истца денежные средства в размере 1000 000 руб. направляются на строительство в с. К* Сосновского района Челябинской области жилого и нежилого фонда и на финансирование деятельности, связанной со строительством.

л.д. 12-13)

По условиям договора сумма 1 000 000 рублей подлежала уплате в срок до ДАТА

Из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА на 200 000 руб. и НОМЕР от ДАТА следует, что Штейн З.И. уплатила в ООО А* 1 000 000 руб. по договору целевого займа НОМЕР от ДАТА., что подтверждается копиями приходных кассовых ордеров и справкой ООО А* о том, что по состоянию на ДАТА расчет между сторонами произведен в полном объеме, претензий к Штейн З.И. не имеется.

л.д. 16, 74-75)

ДАТА между ООО А* и Штейн З.И. был заключен договор НОМЕР о преимущественном праве, по условиям которого Штейн З.И. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещение - квартиру НОМЕР в строящемся доме НОМЕР/стр. по АДРЕС, состоящую из 1 жилой комнаты и расположенную на первом этаже первого подъезда. Согласно п. 1.4 договора запланированный срок окончания строительства дома Ш квартал ДАТА., то есть не позднее ДАТА

л.д.17-20)

По дополнительному соглашению от ДАТА к договору целевого займа НОМЕР от ДАТА., денежные средства, полученные по настоящему договору Заемщик направляет на строительство пятиэтажного жилого дома НОМЕРстр. по АДРЕС района и финансирование деятельности, связанной со строительством, а возврат указанной в договоре суммы займа производится до ДАТА путем передачи в собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве НОМЕР от ДАТА после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

л.д. 15)

По дополнительному соглашению от ДАТА к договору о преимущественном праве НОМЕР от ДАТА., пункт 3.1 договора был дополнен положением о том, что гарантийный срок на объект строительства - квартиру НОМЕР в строящемся доме НОМЕРстр. по АДРЕС составляет 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.

л.д. 23)

По дополнительному соглашению от ДАТА. к договору о преимущественном праве НОМЕР от ДАТА, последний абзац раздела «Основные понятия» был изложен в редакции: «оговор, направленный на возникновение (приобретение права собственности, заключаемый между сторонами - договор купли-продажи недвижимого имущества, договор участия в долевом строительстве и (или) иное соглашение сторон и (или) акт приема передачи направленный на возникновение (приобретение) права собственности у Стороны-2 (Штейн З.И.) на объект строительства, определенный настоящим договором», а пункт 3.1 данного договора был дополнен положением о том, что гарантийный срок на объект строительства - квартиру НОМЕР в строящемся доме НОМЕРстр. по АДРЕС составляет 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.

л.д. 21)

ДАТА между ООО А* и Штейн З.И. подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому во исполнение обязательств по договору целевого займа НОМЕР от ДАТА и договору о преимущественном праве НОМЕР от ДАТА. ООО А* передает, а Штейн З.И. принимает в собственность квартиру НОМЕР по АДРЕС, общая площадь квартиры 40,5 кв.м.

л.д. 22)

ДАТА глава Администрации С* района выдал разрешение НОМЕР на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешено ввести в эксплуатацию пятиэтажный 59-квартирный жилой дом НОМЕР, расположенный по АДРЕС

л.д. 40)

Постановлением главы администрации Кр* сельского поселения Сосновского района от ДАТА НОМЕР в связи с завершением строительства пятиэтажного жилого дома в с.К* Сосновского района, на основании решения Совета депутатов Кр* сельского поселения второго созыва НОМЕР от ДАТА жилому дому присвоен почтовый АДРЕС собственник дома ООО А*

л.д. 41)

После регистрации в ДАТА права собственности ООО А* на объект незавершенного строительства, указанное недвижимое имущество было передано в залог СБ* в обеспечение обязательств по договорам:

- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА (заемщик - ООО «ПА*», обеспечение - договор ипотеки НОМЕР от ДАТА);

- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА (заемщик - ООО «Ф*», обеспечение - договор ипотеки НОМЕР от ДАТА.);

- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА (заемщик - ООО «ПА*», обеспечение - договор ипотеки НОМЕР от ДАТА.).

Ответчик ООО А* ссылается на то, что договор ипотеки НОМЕР от ДАТА, заключенный между ООО А* и СБ*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по АДРЕС, стр. НОМЕР, обеспечивал договор об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР, заключенный между Залогодержателем и ООО «ПА*» с лимитом 40 000 000 руб., но в ДАТА. договор НОМЕР был исполнен.

С ДАТА ООО А* является залогодателем по договору НОМЕР об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенным между ООО «Ф*» и СБ* с лимитом 30 000 000 руб., предметом залога по указанному договору является, в том числе, и объект незавершенного строительства по АДРЕС, стр. НОМЕР (по договору ипотеки НОМЕР с ООО А* от ДАТА.).

Решением Сосновского районного суда от ДАТА вступившим в законную силу ДАТА., признаны недействительными:

- договор ипотеки НОМЕР от ДАТА, заключенный между акционерным СБ* и ООО А*;

- записи в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации сделки за НОМЕР от ДАТА;

- дополнительное соглашение НОМЕР от ДАТА

- запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации дополнительного соглашения за НОМЕР от ДАТА;

- договор ипотеки НОМЕР от ДАТА,
заключенный между СБ* и обществом с ограниченной ответственностью А*

- записи в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации ипотеки за НОМЕР от ДАТА.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что фактически между истцом и ООО А* был заключен договор участия в долевом строительстве, заключаемый между гражданином с одной стороны и строительной организацией - застройщиком с другой, так как договор целевого займа и о преимущественном праве предусматривали участие истца Штейн З.И. в долевом строительстве квартир, поскольку истец по указанным договорам обязывалась вложить определенную денежную сумму в строительство конкретного жилого помещения, а ООО А* обязывалось осуществить строительство на привлеченные денежные средства и принимало на себя обязательство по окончании строительства предоставить истцу жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании заключенного с истцом договора оформлялась им собственность, что соответствует положениям ст.ст. 2, 3, 4 Федерального закона от ДАТА НОМЕРФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон НОМЕРФЗ).

При определении характера договоров, заключенных ООО А* в ДАТА с истцом, суд учитывает цель, преследуемую сторонами при их заключении - строительство жилого дома ответчиком ООО А* за счет привлеченных денежных средств и приобретение в указанном доме истцом квартиры в собственность для личных нужд - для проживания.

В договорах, заключенных между ООО А* и истцами, с дополнительными соглашениями к указанным договорам, имеется прямое указание на то, что денежные средства, полученные по настоящему договору, направляются на строительство объекта - пятиэтажного 59-квартирного жилого дома НОМЕРстр. по АДРЕС, а возврат указанной в договоре суммы займа производится путем передачи в собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из изложенного, названия вышеуказанных договоров не соответствовали их содержанию, а фактически договоры НОМЕР от ДАТА о преимущественном праве и НОМЕР от ДАТА целевого займа с дополнительными соглашениями фактически прикрывали договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к заключенным договорам должны применяться правила, относящиеся к договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от ДАТА НОМЕРФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договоры от ДАТА заключены в письменной форме, но не зарегистрированы в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, цель указанных договоров, направленных на возникновение за плату права собственности у истцов на жилые помещения в строящемся доме, не изменилась, договоры исполнены, а квартира передана по акту приема-передачи истцу Штейн З.И., которая вселилась в указанную квартиру и проживает в ней, что следует из пояснений представителя истца, ответчиками не оспорено.

Суд учитывает, что по условиям договора о преимущественном праве, заключенного ООО А* с истцом, преимущественное право осуществляется в течение 30 дней после направления ООО А* уведомления о готовности документов для заключения договора, направленного на возникновения права собственности на указанную квартиру, в течение 30 дней ответчик обязуется заключить договор, направленный на возникновение права собственности, а в силу положений п.1.6 договора о преимущественном праве, основанием для заключения соответствующего договора является надлежащее выполнение обязательств, то есть, предоплата стоимости квартиры.

Установлено, что истец выполнила в полном объеме свои обязательства по указанным договорам, что подтверждают представленные ею квитанции к приходным кассовым ордерам, и не оспаривается ответчиком, более того, ответчик ООО А* в своем отзыве подтверждает, что заключенные с истцом договоры были направлены на возникновение у нее права собственности на жилое помещение в строящемся доме НОМЕР «а» (строительный НОМЕР) по АДРЕС. Целью заключения договоров являлось привлечение денежных средств для строительства 59-квартирного дома НОМЕР (стр.) по АДРЕС, а оплата истцом произведена полностью.

Так как стоимость квартиры полностью оплачена истцом, что свидетельствует о полном выполнении условий договоров с ответчиком ООО А* то суд полагает возможным признать за Штейн З.И. право собственности на квартиру НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС

Суд полагает несостоятельными возражения по иску представителя СБ* и его ссылку на договор ипотеки, заключенный с ООО А* обеспечивающий исполнение обязательств ООО «Ф*» и ООО «ПА*», предметом залога по которому является незавершенный строительством объект - жилой дом НОМЕР стр. по АДРЕС.

Кроме того, из отзыва ответчика ООО А* следует, что на момент заключения первого договора ипотеки НОМЕР от ДАТА с СБ*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по АДРЕС, стр. НОМЕР и обеспечивал исполнение обязательств по кредитному договору НОМЕР, заключенный между Залогодержателем и ООО «ПА*», ООО А* уже заключил с гражданами договоры займа и преимущественного права на внесение денежных средств в строительство многоквартирного дома.

На момент регистрации права собственности ООО А* на объект незавершенного строительства на указанном объекте осуществлялись строительно-монтажные работы в соответствии с договором генподряда на строительство объекта недвижимости НОМЕР между ООО А* и ООО «У*» от ДАТА предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по АДРЕС (стр.)

л.д. 103-112)

С ДАТА ООО А* является залогодателем по договору НОМЕР об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенным между ООО «Ф*» и Уральским банком СБ* РФ (ОАО) Челябинским отделением НОМЕР с лимитом 30 000 000 руб., предметом залога по указанному договору является, в том числе, и объект незавершенного строительства по АДРЕС, стр. НОМЕР (по договору ипотеки НОМЕР с ООО А* от ДАТА.).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об ипотеке» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Однако, Ответчик ООО А* при заключении договоров ипотеки ДАТА и ДАТА не предупредил банк о существовании обязательств перед гражданами по передаче им квартир в собственность.

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона НОМЕРФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Таким образом, с ДАТА незавершенный строительством объект - жилой дом НОМЕР стр. по АДРЕС области - находился в залоге у участников долевого строительства и последующий залог (у Банка) мог быть осуществлен только с соблюдением правил, предусмотренных ст. 342 ГК РФ и положений Федерального закона НОМЕРФЗ.

Пунктом 7 ст. 13 Закона НОМЕРФЗ установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Однако, кредит предоставлялся банком не на строительство многоквартирного дома, являющегося предметом залога и обеспечивающим исполнение обязательств третьих лиц ООО «Ф*» и ООО «ПА*» перед Банком по договорам об открытии не возобновляемой кредитной линии, а для пополнения оборотных средств ООО «Ф*» и ООО «ПА*», что следует из содержания вышеуказанных кредитных договоров, обозревавшихся ранее в судебном заседании.

Потому при заключении договора залога требовалось получение согласия участников долевого строительства, при отсутствии которого ссылки на договор залога в обоснование возражений по иску судом не принимаются в силу его ничтожности.

Кроме того, договоры ипотеки, на которые ссылается представитель Банка, уже признаны судом недействительными, потому доводы представителя ответчика на то, что удовлетворение требований истца необоснованно повлечет ущемление прав банка как добросовестного залогодержателя на реализацию своих прав по обращению взыскания на заложенное имущество, находящееся в залоге у СБ* по кредитам ООО «ПА*» и ООО «Ф*», кредитные обязательства которых не исполняются, судом не принимаются.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, ст. ст. 218, 309, 342 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать заключенные между Штейн З.И. и ООО А* договор целевого займа НОМЕР от ДАТАг. и договор НОМЕР о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья.

Признать за Штейн З.И. право собственности на однокомнатную квартиру НОМЕР общей площадью 40,5 кв.м., в жилом доме по АДРЕС

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий: