Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА
Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
Председательствующего Давыдовой В.Е.
При секретаре Ахмеровой И.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску Падылиной Д.М. к обществу с ограниченной ответственностью А* и СБ* о признании договора целевого займа и договора преимущественного права единым договором участия в долевом строительстве, о признании права собственности на квартиры
У С Т А Н О В И Л:
Падылина Д.М. обратилась к ООО « А*» и СБ* с иском о
- признании договоров целевого займа НОМЕР от ДАТА и НОМЕР о преимущественном праве от ДАТА., заключенных между Падылиной Д.М.и ООО А*, единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕР / стр., расположенном по АДРЕС ( почтовый АДРЕС);
- признании договоров целевого займа НОМЕР от ДАТАг. и НОМЕРП о преимущественном праве от ДАТАг., заключенных между Падылиной Д.М. и ООО А*», единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕР / стр., расположенном по АДРЕС ( почтовый АДРЕС);
- о признании за Падылиной Д. М. права собственности на квартиры НОМЕР общей площадью 63,10 кв.м. и НОМЕР общей площадью 63,20 кв.м., расположенные по АДРЕС ( строительный АДРЕС.),
- о прекращении обременения в виде ипотек в пользу СБ* на указанные квартиры.
В качестве третьих лиц без права предъявления самостоятельных требований относительно предмета спора суд привлек ООО « Ф*» и ООО « П*».
В предварительном судебном заседании ДАТА. Падылина Д.М. от требований о прекращении обременения в виде ипотек в пользу СБ* на квартиры НОМЕР общей площадью 63,10 кв.м. и НОМЕР общей площадью 63,20 кв.м., расположенные по АДРЕС ( строительный АДРЕС.), отказалась. Отказ от данных требований суд принял и производство по делу в этой части прекратил ДАТА
Истица и её представитель В.П.В.поддержали требования о признании договора целевого займа и договора преимущественного права единым договором участия в долевом строительстве, о признании права собственности на квартиры.
Представитель СБ* (открытое акционерное общество ) ( в лице Челябинского отделения НОМЕР) Б.А.А. ( доверенность в деле ) считает иск не обоснованным. Представила в письменно форме возражения на иск.
Пояснила следующее. При разрешении спора не может применяться ч. 2 ст. 170 ГК РФ о признании договоров целевого займа и преимущественного права притворными сделками, так как стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности. Цель, которая была установлена заключенными договорами между сторонами, была достигнута. Единственной целью заключения таких договоров, а не договоров долевого участия в строительстве, являлось уклонение от государственной регистрации, а также иных требований к застройщику, предусмотренных ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Удовлетворение судом требований установит, что соблюдение требований указанного ФЗ не обязательно. Если бы истцы и ООО « А*» действительно имели в виду сделку по заключению договора долевого участия в строительстве, они бы придали ей форму, соответствующую требованиям закона. Истцы, взяв на себя риск неисполнения застройщиком своих обязательств и как следствие неполучение квартир в собственность, фактически оставили себе лишь один способ для восстановления нарушенного права - взыскание денежных средств. Признанные договоры целевого займа и преимущественного права не могут быть признаны заключенными договорами долевого участия в строительстве, так как в силу прямого указания закона являются незаключенными. Удовлетворение требований истцов необоснованно повлечет ущемление прав банка как добросовестного залогодержателя.
Ответчик ООО А* о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель в судебное заседание не явился. В отзыве на иск заявленные требования признал в полном объеме.
3 лица ООО « П*» и ООО « Ф*» о времени и месте рассмотрения дела извещены, их представители не явились. В отзывах исковые требования считают обоснованными.
Выслушав доводы истицы, представителей истицы и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежит удовлетворению полностью.
Установлено следующее.
ООО А* осуществляло строительство жилого дома по АДРЕС
ДАТА между ООО А* ( заказчик) и ООО « У*» (генеральный подрядчик) был заключен договор генерального подряда на строительство объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома по АДРЕС
ДАТА Администрацией С* муниципального района выдано ООО « А*» разрешение на строительство пятиэтажного 59 квартирного жилого дома НОМЕРстр. в центральной части АДРЕС
ДАТА произведена государственная регистрация права собственности ООО А* на объект незавершенного строительства площадью застройки 816,3 кв.м., с степенью готовности объекта 90%, местоположением АДРЕС
ДАТА между ООО « А*» ( заёмщик ) и Падылиной Д.М. ( займодавец) был заключен договор НОМЕР целевого займа на сумму 1872 000 руб. (л.д. 13-14).
Согласно графика передачи суммы займа, являющегося неотъемлемой частью договора, Падылина Д.М. должна была передать указанную сумму в срок до ДАТА (л.д. 15). Предусмотренные данным договором суммы уплачены полностью (л.д. 17).
ДАТА между ООО « А*» ( заёмщик ) и Падылиной Д.М. ( займодавец) был заключен договор НОМЕР целевого займа на сумму 1872 000 руб. (л.д. 23).
Согласно графика передачи суммы займа, являющегося неотъемлемой частью договора, она должна передать указанную сумму частями сроком до ДАТА (л.д. 24 ). Предусмотренные данным договором суммы уплачены полностью (л.д.26).
В соответствии с указанными договорами денежные средства направляются на строительство жилого и нежилого фонда в с. К* Сосновского района и финансированием деятельности, связанной со строительством; возврат указанной суммы производится до ДАТА путем выдачи денежных средств либо иным способом по соглашению сторон; по обоюдному соглашению сторон заёмщик имеет право возвратить заём с учетом процентов путем заключения с займодавцем договора купли-продажи (п. 1.3, 2.1).
Дополнительными соглашениями от ДАТА (л.д. 16,25), заключенными между Падылиной Д.М. и ООО « А*», изменены п.1.3 и п. 2.1 вышеуказанных договоров целевого займа. Указано, что заем является целевым; денежные средства заемщик направляет на строительство объекта - пятиэтажного 59-квартирного жилого дома НОМЕРстр. по АДРЕС (центральной части) и финансирование деятельности, связанные со строительством; возврат указанной суммы займа производится до ДАТА путем передачи в собственность займодавцу квартир, определенных договорами о преимущественном праве, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Одновременно по предложению ООО А* с истицей ДАТА были заключены договоры о преимущественном праве НОМЕР и НОМЕР.(л.д. 18-19, 27-28).
Согласно пункту 1.1. указанных договоров Падылина Д.М. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ООО А* договоров, направленных на возникновение у не1 права собственности на квартиры НОМЕР и НОМЕР в строящемся жилом доме НОМЕРстр. по АДРЕС. Договорами установлены срок окончания строительства указанного дома, обязательство ООО А* передать истице квартиры по качеству, соответствующему утвержденному проекту, с внутренней рядовой отделкой, укомплектованные окнами со стеклопакетами, без газовых плит ( п. 1.5, 3.1). Преимущественное право осуществляется в течение 30 дней после направления ООО А* уведомления истцам о готовности документов для заключения договора, направленного на возникновения права собственности на квартиры, определенные настоящими договорами. В течение данного срока ответчик обязуется заключить с истцами договоры купли-продажи, направленные на возникновение права собственности. Основанием для осуществления преимущественного права, предусмотренного договором о преимущественном праве, является надлежащее выполнение обязательств- предоплата квартир ( п. 1.6, 1.7).
К договорам о преимущественном праве были заключены ДАТА дополнительные соглашения, согласно которых последний абзац раздела «основные понятия, используемые в договоре» изложен в следующей редакции: « договор, направленный на возникновение приобретение) права собственности, заключаемый между сторонами - договор купли-продажи недвижимого имущества, договор участия в долевом строительстве и/или иное соглашение сторон и/или акт приема-передачи, направленный на возникновение (приобретение) права собственности на объект строительства, определенный настоящим договором»; а п. 3.1. дополнен установлением гарантийного срока на объект строительства - квартиру в строящемся жилом доме, составляющим 5 лет. (л.д. 20,29).
ООО А* в исполнение условий указанных договоров передал истице ключи от квартиры НОМЕР - ДАТА.(л.д.21) и ключи от квартиры НОМЕР ДАТА (л.д. 30).
ДАТА Администрация С* муниципального района Челябинской области выдала ООО А* разрешение НОМЕР на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - пятиэтажного 59-квартирного жилого дома НОМЕР, расположенного в АДРЕС (л.д. 63).
После этого по актам приема-передачи от ДАТА ООО А* передал Падылиной Д.М. квартиры НОМЕР и НОМЕР в вышеуказанном жилом доме (л.д. 22,31).
Постановлением главы Администрации Кр* сельского поселения Сосновского района от ДАТА НОМЕР в связи с завершением строительства пятиэтажного жилого дома в с.К* Сосновского района, на основании решения Совета депутатов Кр* сельского поселения второго созыва НОМЕР от ДАТА жилому дому присвоен почтовый АДРЕС (л.д.64).
ДАТА ООО А* передал СБ* в залог объект незавершенного строительства площадью застройки 816,3 кв.м., с степенью готовности объекта 90%, кадастровый ( условный ) НОМЕР и право аренды земельного участка сроком на три года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 3506 кв.м., местоположением АДРЕС. Был заключен договор ипотеки НОМЕР. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО « П*», возникших на основании договора об открытии не возобновляемой кредитной линии НОМЕР, заключенного между заёмщиком и кредитором ДАТА ДАТА произведены государственная регистрация : сделки, запись регистрации НОМЕР, ипотеки, запись регистрации НОМЕР, договора ипотеки, запись регистрации НОМЕР.
Дополнительным соглашением НОМЕР от ДАТА к договору ипотеки НОМЕР от ДАТА установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО « П*», возникших на основании договора об открытии не возобновляемой кредитной линии НОМЕР, заключенного между заёмщиком и кредитором ДАТА Дополнительное соглашение зарегистрировано ДАТА., запись регистрации НОМЕР
ДАТА между СБ* и ООО «А*» заключен договор ипотеки НОМЕР, по которому «А*» передал СБ* в залог объект незавершенного строительства площадью застройки 816,3 кв.м., с степенью готовности объекта 90%, кадастровый ( условный ) НОМЕР и право аренды земельного участка сроком на три года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 3506 кв.м., местоположением АДРЕС. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО « Ф*», возникших на основании договора НОМЕР об открытии не возобновляемой кредитной линии.
Решением С* районного суда Челябинской области от ДАТА ( вступившем в законную силу ДАТА ) признаны недействительными:
- договор ипотеки НОМЕР от ДАТА,
заключенный между СБ* и ООО «А*»;
- записи в ЕГРП о регистрации договора ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации сделки за НОМЕР от ДАТА.;
- дополнительное соглашение НОМЕР от ДАТА
к договору ипотеки НОМЕР от ДАТА, заключенное между СБ* и ООО «А*»;
- запись в ЕГРП о регистрации дополнительного соглашения за НОМЕР от ДАТА;
- договор ипотеки НОМЕР от ДАТА,
заключенный между СБ* и ООО «А*»;
- записи в ЕГРП о регистрации договора ипотеки за НОМЕР от ДАТА, о регистрации ипотеки за НОМЕР от ДАТА.
В соответствии со ст. 11,12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.
Суд, исследовав представленные доказательства в совокупности, считает,
что фактически между истицей и ООО « А*» были заключены договоры участия в долевом строительстве, заключаемые между гражданином с одной стороны и строительной организацией - застройщиком с другой, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДАТА НОМЕР-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Привлечение ООО « А*» денежных средств истицы для строительства 59 квартирного жилого дома по АДРЕС произведено ответчиком на основании договоров целевого займа и преимущественного права.
Из представленных суду доказательств усматривается, что воля сторон при заключении указанных договоров фактически была направлена на достижение иных целей, чем предусмотрено договор займа ( передать денежные средства в собственность заёмщика с условием их последующего возврата).
Договор целевого займа и договор о преимущественном праве предусматривали участие Падылиной Д.М. в долевом строительстве квартир. Падылина Д.М. обязывалась вложить определенные денежные суммы в строительство конкретных жилых помещений в соответствии с условиями договоров целевого займа, договоров о преимущественном праве, соглашений и дополнительных соглашений к указанным договорам. ООО « А*» обязывалось осуществить строительство на привлеченные денежные средства и принимало на себя обязательство по окончании строительства предоставить истцам конкретные квартиры для оформления этих квартир в их собственность. Указанное соответствует положениям ст.ст. 2, 3, 4 Федерального закона от ДАТА НОМЕР-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сторонами соблюдены, так как
-определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- установлены срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Истцы и ООО « А*» заключили договоры целевого займа и преимущественного права с целью строительства жилого дома ответчиком за счет привлеченных денежных средств и приобретение в указанном доме истцами квартир в собственность для личных нужд - для проживания.
Дополнительные соглашения к договорам целевого займа предусматривают, что денежные средства заемщик направляет на строительство объекта - пятиэтажного 59-квартирного жилого дома НОМЕРстр. по АДРЕС (центральной части) и финансирование деятельности, связанные со строительством; возврат указанной суммы займа производится в установленные дополнительными соглашениями сроки путем передачи в собственность займодавцу квартиры, определенной договором о преимущественном праве, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Таким образом, название вышеуказанных договоров не соответствует их содержанию. Заключенные между сторонами договоры целевого займа и о преимущественном праве являются притворными, совершенными с целью прикрыть договор участия в долевом строительстве.
Потому к заключенным договорам должны применяться правила, относящиеся к договору участия в долевом строительстве ( п. 2 ст. 170 ГК РФ).
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; и по иным основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договоры между Падылиной Д.М. и ООО А* заключены в письменной форме, но не зарегистрированы в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако, суд учитывает, что цель указанных договоров, направленных на возникновение за плату права собственности у истицы на квартиры в строящемся доме, не изменилась.
Договорами о преимущественном праве предусмотрено, что преимущественное право осуществляется в течение 30 дней после направления ООО А* уведомления Падылиной Д.М. о готовности документов для заключения договора, направленного на возникновения права собственности на квартиры, определенные настоящими договорами. В течение данного срока ответчик обязуется заключить с истцом договор купли-продажи, направленный на возникновение права собственности. ( п.1.6) Основанием для осуществления преимущественного права, предусмотренного договором о преимущественном праве, является надлежащее выполнение обязательств- предоплата квартиры ( п. 1.7).
Таким образом, из указанных договоров усматривается, что Падылина Д.М. имеют преимущественное перед другими лицами право на получение в собственность квартир, указанных в договорах о преимущественном праве.
Истица полностью выполнила свои обязательства по указанным договорам, что подтверждается документами : квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДАТА., от ДАТА., от ДАТА (л.д. 17), от ДАТА., от ДАТА., от ДАТА., от ДАТА (л.д. 26).
Из пояснений истицы усматривается, что одна квартира приобретена для её проживания, а вторая квартира для проживания ее матери.
В соответствии с актами приема-передачи квартир в доме НОМЕР (строительный НОМЕР) по АДРЕС, истица и её мать с ДАТА пользуются квартирами НОМЕРНОМЕР,НОМЕР, оплачивают коммунальные платежи.
Учитывая изложенное, суд считает возможным признать заключенные ООО А* с Падылиной Д.М. договоры целевого займа и преимущественного права единым договором долевого участия в строительстве.
По основаниям, предусмотренным ст. 218 ГК РФ, суд считает, что за Падылиной Д.М. следует признать право собственности на спорные квартиры, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ застройщик ( ответчик ) передал, а участники долевого строительства ( истцы ) приняли по акту приёма-передачи объект долевого строительства - квартиры.
Договоры долевого участия в строительстве полностью исполнены ООО « А*» и истицей, которая полностью оплатила стоимость квартиры ( ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ).
В соответствии с договорами от ДАТА Падылина Д.М. имеет преимущественное перед другими лицами право на получение в собственность квартир НОМЕР и НОМЕР в доме НОМЕР стр. по АДРЕС.
Доводы представителя СБ* о том, что при разрешении спора не может применяться ч. 2 ст. 170 ГК РФ о признании договоров целевого займа и преимущественного права притворными сделками, так как стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности; цель, которая была установлена заключенными договорами между сторонами, была достигнута; единственной целью заключения таких договоров являлось уклонение от государственной регистрации, а также иных требований к застройщику, предусмотренных законом; удовлетворение требований истцов необоснованно повлечет ущемление прав банка как добросовестного залогодержателя, не состоятельны.
Суд установил, что целью, которую преследовали стороны при заключении указанных договоров, являлось вложение истицей определенных денежных сумм в строительство конкретных жилых помещений в соответствии с условиями договора целевого займа, договора о преимущественном праве, соглашений и дополнительных соглашений к указанным договорам, обязательством ООО « А*» осуществить строительство на привлеченные денежные средства и по окончании строительства предоставить Падылиной Д.М. конкретные квартиры для оформления этих квартир в их собственность.
Договоры ипотеки, заключенные между СБ* и ООО « А*», признаны по решению суда недействительными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить.
Признать договор целевого займа НОМЕР от ДАТА и договор НОМЕР о преимущественном праве от ДАТА., заключенные между Падылиной Д.М. и ООО А*, единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕР / стр., расположенном по АДРЕС ( почтовый АДРЕС).
Признать договор целевого займа НОМЕР от ДАТА и договор НОМЕР о преимущественном праве от ДАТА., заключенные между Падылиной Д.М. и ООО А*, единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР в жилом доме НОМЕР / стр., расположенном по АДРЕС ( почтовый АДРЕС).
Признать за Падылиной Д.М. право собственности на квартиру НОМЕР общей площадью 63,10 кв.м., расположенную по АДРЕС ( строительный АДРЕС.).
Признать за Падылиной Д.М. право собственности на квартиру НОМЕР общей площадью 63,20 кв.м., расположенную по АДРЕС ( строительный АДРЕС.).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью А* государственную пошлину в размере 4000 руб. в доход бюджета.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Сосновский районный суд.
Председательствующий
Копия верна. Решение в законную силу не вступило. Судья В.Е.Давыдова