Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА | с. Долгодеревенское |
Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
Председательствующего судьи | Куценко Т.Н. |
При секретаре судебного заседания | Романовой М.В. |
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Коростелевой Л.С., Мельниковой О.А., Болдыревой (Беляевой) Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «А*», Ак.*, Обществу с ограниченной ответственностью «Ф*», Обществу с ограниченной ответственностью «П*» о признании договоров целевого займа и договоров о преимущественном праве договорами долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиры, прекращении обременения права собственности, освобождении от арестов и запрещений квартир,
У С Т А Н О В И Л:
Коростелева Л.С., Мельникова О.А., Болдырева (Беляева) Ю.В. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «А*» (далее ООО ТД «А*»), Ур.* (далее Банк), просили:
- признать заключенные между Коростелевой Л.С. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира № в жилом доме АДРЕС;
- признать заключенные между Мельниковой О.А. и ООО ТД «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира № в жилом доме АДРЕС;
- признать заключенные между Болдыревой Ю.В. и ООО ТД «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА единым договором участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира № в жилом доме АДРЕС;
- признать недействительным право собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства, расположенный по АДРЕС
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства, расположенный по АДРЕС
- признать недействительными договоры залога (ипотеки), заключенные между застройщиком ООО ТД «А*» и Банком, предметом залога по которым является объект незавершенного строительства (59-квартирый дом), расположенный по АДРЕС
- признать недействительной государственную регистрацию договоров залога (ипотеки), заключенных между застройщиком ООО ТД «А*» и Банком, предметом залога по которым является объект незавершенного строительства (59-квартирый дом), расположенный по АДРЕС
-признать заключенными и действительными не зарегистрированные в установленном законом порядке заключенные между Коростелевой Л.С., Мельниковой О.А., Болдыревой Ю.В. договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которым являются квартиры №, №, № в жилом доме АДРЕС
- признать за Коростелевой Л.С. право собственности на квартиру № общей площадью 40,3 кв.м. в жилом доме АДРЕС
- признать за Мельниковой О.А. право собственности на квартиру № общей площадью 63,4 кв.м. в жилом доме АДРЕС
- признать за Болдыревой Ю.В. право собственности на квартиру № общей площадью 40,6 кв.м. в жилом доме АДРЕС
-прекратить обременение права собственности Коростелевой Л.С., Мельниковой О.А., Болдыревой Ю.В. в виде ипотек в пользу банка на квартиры №, №, № в жилом доме АДРЕС
В обоснование ссылаются на следующее:
Решили приобрести квартиры в строящемся доме АДРЕС. у ООО ТД «А*», оформить договор купли-продажи общество не могло, поскольку дом не был сдан в эксплуатацию, а от заключения договора долевого участия ООО ТД «А* отказался и предложил заключить договоры целевого займа и договор о преимущественном праве, при этом их (истцов) волеизъявлением было приобрести квартиры в собственность.
С ними были заключены договоры целевого займа и договоры о преимущественном праве, стоимость квартир была оплачена полностью, считают, что, по своей сути, заключенные с ООО ТД «А*» договоры являются договорами долевого участия в строительстве, поскольку прикрывали договор долевого участия в строительстве жилья.
Между ними (истцами) и ООО ТД «А*» были подписаны акты приема-передачи жилых помещений, они проживают в приобретенных квартирах и оплачивают коммунальные услуги.
На момент предъявления иска уже утрачена возможность регистрации договора долевого участия в строительстве, поскольку строительство объекта - жилого дома в АДРЕС завершено, а сам объект введен в эксплуатацию.
Признание договора долевого участия в строительстве действительным и заключенным необходимо для защиты их прав на получение объекта долевого строительства в собственность, а также для защиты от обременений, наложенных на объект строительства, поскольку ДАТА ответчик ООО ТД «А*» зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по АДРЕС и впоследствии передан в залог Ак.* в обеспечение обязательств по договорам с ООО «П*», ООО «Ф*».
Поскольку введенный в эксплуатацию объект незавершенного строительства, в состав которого входит объект долевого строительства истцов, находится в залоге у Ак.*, то указанное обстоятельство является препятствием для оформления права собственности истцов на квартиры №, №, № в жилом доме.
В то же время, при заключении договоров о преимущественном праве ООО ТД «А*» гарантировал им, что до заключения договора квартиры никому не проданы, не заложены, правами третьих лиц не обременены. Ссылаются на то, что с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, право залога, возникшее на основании договора с банком, не распространяется на данный объект строительства.
Полагают, что имущество истцов не может обеспечивать исполнение обязательств по кредитным договорам заемщиков ООО «П*» и ООО «Ф*», а одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки.
Истцы неоднократно уточняли свои требования (л.д. 65-76), окончательно просили:
- признать заключенные между Коростелевой Л.С. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья;
- признать за Коростелевой Л.С. право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 40,3 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
- прекратить обременение права собственности Коростелевой Л.С. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА;
- освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 40,3 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС;
- признать заключенные между Болдыревой (Беляевой) Ю.В. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья;
- признать за Болдыревой Ю.В. право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 40,6 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
- прекратить обременение права собственности Болдыревой Ю.В. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА;
- освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 40,6 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС;
- признать заключенные между Мельниковой О.А. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья;
- отменить государственную регистрацию права собственности ООО ТД «А*» на квартиру № общей площадью 40,6 кв.м., расположенную по АДРЕС запись в ЕГРП № от ДАТА;
- признать за Мельниковой О.А. право собственности на квартиру № общей площадью 63,4 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
- прекратить обременение права собственности Мельниковой О.А. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА;
- освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 63,4 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС
(л.д. 191-193)
В судебном заседании истцы Коростелева Л.С., Мельникова О.А., Болдырева (Беляева) Ю.В. поддержали исковые требования по последнему уточненному заявлению от ДАТА
Ответчик ООО ТД «А*» извещен, представитель не явился, в суд направлен отзыв о согласии с иском, а также пояснения по иску, в которых ответчик подтвердил, что заключенные с истцами договоры были направлены на возникновение у них права собственности на жилые помещения - квартиры в строящемся доме АДРЕС.
Целью заключения договоров являлось привлечение денежных средств для строительства 59-квартирного дома АДРЕС. Строительство указанного объекта производилось не самостоятельно ООО ТД «А*», а с привлечением подрядных организаций, инвесторов физических лиц (по договорам целевого займа и преимущественного права) и инвесторов юридических лиц.
На момент регистрации права собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства осуществлялись строительно-монтажные работы в соответствии с договором генподряда.
На момент заключения первого договора ипотеки № от ДАТА с Ак.*, ООО ТД «А*» имел заключенные договоры займа и преимущественного права с физическими лицами, которые внесли денежные средства в строительство многоквартирного дома.
Договор ипотеки № от ДАТА, заключенный между ООО ТД «А*» и Ур.*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по АДРЕС обеспечивал договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, заключенный между Залогодержателем и ООО «П*» с лимитом 40 000 000 руб. ДАТА договор № был исполнен.
ДАТА ООО ТД «А*» выступил залогодателем по договору № об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенным между ООО «Ф*» и Ур.* с лимитом 30 000 000 руб., предметом залога по указанному договору являются помимо объекта незавершенного строительства по АДРЕС (по договору ипотеки № с ООО ТД «А*» от ДАТА), также и договор ипотеки с ООО «Ф*» на нежилое помещение, договор ипотеки с ООО ТК «Б*» на деревообрабатывающий цех, договоры ипотеки на земельные участки с физическими лицами.
(л.д. 205)
ООО «П*» и ООО «Ф*» извещены, представители не явились, в суд направлены отзывы ликвидатора указанных предприятий З.Е.В. о согласии с иском, а также пояснения по иску о том, что на дату заключения договора ипотеки № от ДАТА ни ООО «П*», ни ООО «Ф*» не располагали сведениями о том, что на строительство 59-квартирного жилого дома АДРЕС привлекались денежные средства физических лиц и оформлялись договоры на право покупки квартир.
(л.д. 202-204)
Представитель ответчика Ак.* Б.А.А. (по доверенности) с исками не согласна, полагает, что ст. 12 ГК РФ не предусмотрен такой способ защиты права, как признание одного договора другим, считает, что между истцами и ответчиком были заключены договоры целевого займа, по которым определены все существенные условия - сумма денежных средств, срок возврата займа, договоры заключены в надлежащей форме, при этом возврат денежных средств путем передачи квартир указанными договорами не предусмотрен.
Полагает, что по договорам о преимущественном праве истцы приобрели лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, направленного на возникновение права собственности на определенные квартиры, но по данным соглашениям право собственности на квартиры не передавалось и денежные средства в уплату не принимались.
Указывает на то, что в представленных суду договорах отсутствует такое обязательное условие, как гарантийный срок на объект долевого строительства, в нарушение ч.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», данные договоры не прошли государственную регистрацию, поэтому должны быть признаны незаключенным и не порождающими прав собственности на квартиры. Уплату денежных сумм по данным договорам следует расценить как возникновение между сторонами правоотношений из неосновательного обогащения.
Квартиры находятся в залоге у Ак.* по кредитам ООО «П*» и ООО «Ф*», поэтому переход права собственности на спорные квартиры возможен только с согласия банка, но такого соглашения не достигнуто. Требования истцов о прекращении обременения не основано на нормах, предусматривающих прекращение ипотеки, а право собственности у истцов не возникло.
Заслушав пояснения истцов, представителя ответчика Б.А.А., исследовав все представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено следующее.
ООО ТД «А*» осуществлял строительство жилого дома по АДРЕС
ДАТА под строительство дома ООО ТД «А*» был предоставлен земельный участок в аренду, а ДАТА Администрацией С* муниципального района выдано разрешение на строительство пятиэтажного 59 квартирного жилого дома АДРЕС
ДАТА в ЕГРП сделана запись о регистрации права собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства площадью застройки 816,3 кв.м., со степенью готовности объекта 90%, с местоположением АДРЕС.
(л.д. 116)
ДАТА между Коростелевой Л.С. и ООО ТД «А*» по предложению ответчика был заключен договор № целевого займа, по условиям которого полученные ответчиком от истца денежные средства в размере 1 013 750 руб. направляются на строительство в с. К* жилого и нежилого фонда и на финансирование деятельности, связанной со строительством.
(л.д. 13-15)
По условиям договора сумма 1 013 750 руб. подлежала уплате в срок до ДАТА
Из представленных квитанций № от ДАТА и № от ДАТА следует, что Коростелева Л.С. уплатила в ООО ТД «А*» 1 013 750 руб. по договору целевого займа № от ДАТА
(л.д. 18)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Коростелевой Л.С. был заключен договор № о преимущественном праве, по условиям которого Коростелева Л.С. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещение - квартиру АДРЕС состоящую из 1 жилой комнаты и расположенную на пятом этаже третьего подъезда. Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства дома ДАТА то есть не позднее ДАТА
(л.д.19-22)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору целевого займа № от ДАТА, денежные средства, полученные по настоящему договору Заемщик направляет на строительство пятиэтажного жилого дома АДРЕС и финансирование деятельности, связанной со строительством, а возврат указанной в договоре суммы займа производится до ДАТА путем передачи собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве № от ДАТА после получения на разрешение на ввод в эксплуатацию.
(л.д. 16)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору о преимущественном праве № от ДАТА, пункт 3.1 договора был дополнен положением о том, что гарантийный срок на объект строительства - квартиру АДРЕС составляет 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.
(л.д. 23)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Коростелевой Л.С. подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому во исполнение обязательств по договору целевого займа № от ДАТА и договору о преимущественном праве № от ДАТА ООО ТД «А*» передает, а Коростелева Л.С. принимает в собственность квартиру № по АДРЕС в центральной части с.К*, общая площадь 40,3 кв.м.
(л.д. 24)
ДАТА между Беляевой Ю.В. и ООО ТД «А*» по предложению ответчика был заключен договор № целевого займа, по условиям которого полученные ответчиком от истца денежные средства в размере 1 013 750 руб. направляются на строительство в с. К* жилого и нежилого фонда и на финансирование деятельности, связанной со строительством.
(л.д. 25-27)
По условиям договора сумма 1 013 750 руб. подлежала уплате в срок до ДАТА
Из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру № от ДАТА и № от ДАТА следует, что Беляева Ю.В. уплатила в ООО ТД «А*» 1 013 750 руб. по договору целевого займа № от ДАТА
(л.д. 29)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Беляевой Ю.В. был заключен договор № о преимущественном праве, по условиям которого Беляева Ю.В. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещение - квартиру АДРЕС, состоящую из 1 жилой комнаты и расположенную на пятом этаже второго подъезда.
Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства дома ДАТА., то есть не позднее ДАТА
(л.д.31-34)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору целевого займа № от ДАТА, денежные средства, полученные по настоящему договору Заемщик направляет на строительство пятиэтажного 59-квартирного жилого дома АДРЕС и финансирование деятельности, связанной со строительством, а возврат указанной в договоре суммы займа производится до ДАТА путем передачи собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве № от ДАТА после получения на разрешение на ввод в эксплуатацию.
(л.д. 28)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору о преимущественном праве № от ДАТА, пункт 3.1 договора был дополнен положением о том, что гарантийный срок на объект строительства - квартиру АДРЕС составляет 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.
(л.д. 35)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Беляевой Ю.В. подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому во исполнение обязательств по договору целевого займа № от ДАТА и договору о преимущественном праве № от ДАТА ООО ТД «А*» передает, а Беляева Ю.В. принимает в собственность квартиру АДРЕС в центральной части с.К*, общая площадь 40,6 кв.м.
(л.д. 36)
ДАТА по дополнительному соглашению к договору № целевого займа от ДАТА и договору о преимущественном праве № от ДАТА, между Болдыревой Ю.В. и ООО ТД «А*» в связи с изменением фамилии Беляевой Ю.В. на Болдыреву Ю.В. наименование стороны по договору № целевого займа от ДАТА и договору о преимущественном праве № от ДАТА изменено в Беляевой Ю.В. на Болдыреву Ю.В.
(л.д. 37)
ДАТА между Мельниковой О.А. и ООО ТД «А*» по предложению ответчика был заключен договор № целевого займа, по условиям которого полученные ответчиком от истца денежные средства в размере 1 565 750 руб. направляются на строительство в с. К* жилого и нежилого фонда и на финансирование деятельности, связанной со строительством.
(л.д. 43-45)
По условиям договора сумма 1 565 750 руб. подлежала уплате в срок до ДАТА
Из представленных квитанций № от ДАТА и № от ДАТА№ следует, что Мельникова О.А. уплатила в ООО ТД «А*» 1 565 750 руб. по договору целевого займа № от ДАТА
(л.д. 47)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Мельниковой О.А. был заключен договор № о преимущественном праве, по условиям которого Мельникова О.А. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещение - квартиру АДРЕС состоящую из 2 жилых комнат и расположенную на пятом этаже второго подъезда. Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства дома ДАТА то есть не позднее ДАТА
(л.д.38-41)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору целевого займа № от ДАТА, денежные средства, полученные по настоящему договору от Мельниковой О.А. Заемщик направляет на строительство пятиэтажного жилого дома АДРЕС и финансирование деятельности, связанной со строительством, а возврат указанной в договоре суммы займа производится до ДАТА путем передачи собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве № от ДАТА после получения на разрешение на ввод в эксплуатацию.
(л.д. 46)
По дополнительному соглашению от ДАТА к договору о преимущественном праве № от ДАТА, пункт 3.1 договора был дополнен положением о том, что гарантийный срок на объект строительства - квартиру АДРЕС составляет 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.
(л.д. 42)
ДАТА между ООО ТД «А*» и Мельниковой О.А. подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому во исполнение обязательств по договору целевого займа № от ДАТА и договору о преимущественном праве № от ДАТА ООО ТД «А*» передает, а Мельникова О.А. принимает в собственность квартиру АДРЕС в центральной части с.К*, общая площадь 63,4 кв.м.
(л.д. 48)
ДАТА, то есть, после сдачи объекта в эксплуатацию, между ООО ТД «А*» и истцами повторно подписаны акты приема-передачи жилых помещений - квартир №, № и № в доме АДРЕС, при этом подтверждено, что ключи от квартир Коростелевой Л.С. получены ДАТА, а Болдыревой и Мельниковой - ДАТА, квартиры на момент передачи свободны от прав третьих лиц, никому не проданы, в судебном споре, под арестом (запрещением) и залогом не состоят.
(л.д. 170, 176, 180)
С ДАТА истцы осуществляют уплату коммунальных платежей, начисляемых им Управляющей компанией ООО УК «К*» за проживание в квартирах №, № и № в доме АДРЕС
(л.д. 171-182)
ДАТА глава Администрации С* района выдал разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешено ввести в эксплуатацию пятиэтажный 59-квартирный жилой дом №, расположенный по АДРЕС
(л.д. 114)
Постановлением главы администрации К* сельского поселения С* района от ДАТА № в связи с завершением строительства пятиэтажного жилого дома в с.К* на основании решения Совета депутатов К* сельского поселения второго созыва № от ДАТА жилому дому присвоен почтовый АДРЕС, собственник дома ООО ТД «А*».
(л.д. 115)
После регистрации ДАТА права собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства, указанное недвижимое имущество было передано в залог Ак.* в обеспечение обязательств по договорам:
- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДАТА (заемщик - ООО «П*», обеспечение - договор ипотеки № от ДАТА);
- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДАТА (заемщик - ООО «Ф*», обеспечение - договор ипотеки № от ДАТА);
- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДАТА (заемщик - ООО «П*», обеспечение - договор ипотеки № от ДАТА);
- договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДАТА (заемщик - ООО «Ф*», обеспечение - договор ипотеки № от ДАТА).
(л.д. 121-141)
Ответчик ООО ТД «А*» ссылается на то, что договор ипотеки № от ДАТА, заключенный между ООО ТД «А*» и Ур.*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по АДРЕС обеспечивал договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, заключенный между Залогодержателем и ООО «П*» с лимитом 40 000 000 руб., но ДАТА договор № был исполнен.
ДАТА ООО ТД «А*» зарегистрировал право собственности на квартиру № в доме АДРЕС при этом, согласно выписке из ЕГРП зарегистрирована также и ипотека в силу закона в пользу Ак.*
(л.д. 120)
Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что фактически между истцами и ООО ТД «А*» были заключены договоры участия в долевом строительстве, заключаемые между гражданином с одной стороны и строительной организацией - застройщиком с другой, так как договоры целевого займа и о преимущественном праве предусматривали участие истцов Коростелевой Л.С., Болдыревой (Беляевой) Ю.В., Мельниковой О.А. в долевом строительстве квартир, поскольку истцы по указанным договорам обязывались вложить определенную денежную сумму в строительство конкретного жилого помещения, а ООО ТД «А*» обязывалось осуществить строительство на привлеченные денежные средства и принимало на себя обязательство по окончании строительства предоставить истцу жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформлялась им собственность, что соответствует положениям ст.ст. 2, 3, 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ).
При определении характера договоров, заключенных ДАТА с истцами Коростелевой Л.С., Беляевой Ю.В., Мельниковой О.А., суд учитывает цель, преследуемую сторонами при их заключении - строительство жилого дома ответчиком ООО ТД «А*» за счет привлеченных денежных средств и приобретение в указанном доме истцами квартир в собственность для личных нужд - для проживания.
В договорах, заключенных между ООО ТД «А*» и истцами, с дополнительными соглашениями к указанным договорам, имеется прямое указание на то, что денежные средства, полученные по настоящему договору, направляются на строительство объекта - пятиэтажного 59-квартирного жилого дома АДРЕС, а возврат указанной в договоре суммы займа производится до ДАТА путем передачи в собственность займодавцу жилого помещения - квартиры, входящей в состав объекта строительства и определенной договором о преимущественном праве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Исходя из изложенного, названия вышеуказанных договоров не соответствовали их содержанию, а фактически договоры от № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА и договоры № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА о преимущественном праве являются притворными, совершенными с целью прикрыть договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к заключенным договорам должны применяться правила, относящиеся к договору участия в долевом строительстве.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договоры от ДАТА и от ДАТА заключены в письменной форме, но не зарегистрированы в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, цель указанных договоров, направленных на возникновение за плату права собственности у истцов на жилые помещения в строящемся доме, не изменилась.
Суд учитывает, что по условиям договоров о преимущественном праве, заключенных с истцами ООО ТД «А*», преимущественное право осуществляется в течение 30 дней после направления ООО ТД «А*» уведомления о готовности документов для заключения договора, направленного на возникновения права собственности на указанную квартиру, в течение 30 дней ответчик обязуется заключить договор, направленный на возникновение права собственности, а в силу положений п.1.6 договора о преимущественном праве, основанием для заключения соответствующего договора является надлежащее выполнение обязательств, то есть, предоплата стоимости квартиры.
Установлено, что истцы выполнили в полном объеме свои обязательства по указанным договорам, что подтверждают представленные ими квитанции к приходным кассовым ордерам, и не оспаривается ответчиком, более того, ответчик ООО ТД «А*» в своем отзыве подтверждает, что заключенные с истцами договоры были направлены на возникновение у них права собственности на жилые помещения - квартиры в строящемся доме АДРЕС. Целью заключения договоров являлось привлечение денежных средств для строительства 59-квартирного дома АДРЕС, а оплата истцами произведена полностью.
Из представленных суду доказательств видно, что по актам приема-передачи квартир в доме АДРЕС квартиры №, № и № уже переданы ООО ТД «А*» истцам ДАТА - Коростелевой Л.С., ДАТА - Мельниковой О.А.и Болдыревой Ю.В., которые вселились в указанные жилые помещения и проживают в них с ДАТА., оплачивают коммунальные платежи.
Так как стоимость спорных квартир полностью оплачена истцами, что свидетельствует о полном выполнении условий договоров с ответчиком ООО ТД «А*», то суд полагает возможным признать за ними право собственности на данные жилые помещения, при этом суд полагает подлежащим удовлетворению требование об отмене государственной регистрации права собственности ООО ТД «А*» на квартиру № общей площадью 40,6 кв.м., расположенную по адресуАДРЕС запись в ЕГРП № от ДАТА, поскольку на момент данной регистрации стоимость квартиры была полностью оплачена Болдыревой Ю.В., которой ООО ТД «А*» передал в собственность данную квартиру по акту приема-передачи.
Суд полагает несостоятельными возражения по иску представителя Ак.* и его ссылку на договор ипотеки, заключенный с ООО ТД «А*», обеспечивающий исполнение обязательств ООО «Ф*» и ООО «П*», предметом залога по которому является незавершенный строительством объект - жилой дом АДРЕС.
Из отзыва ответчика ООО ТД «А*» следует, что на момент заключения первого договора ипотеки № от ДАТА с Ак.*, предметом залога по которому являлся объект незавершенного строительства по АДРЕС и обеспечивал исполнение обязательств по кредитному договору №, заключенный между Залогодержателем и ООО «П*», ООО ТД «А*» уже заключил с гражданами договоры займа и преимущественного права на внесение денежных средств в строительство многоквартирного дома.
ДАТА договор № был исполнен.
На момент регистрации права собственности ООО ТД «А*» на объект незавершенного строительства на указанном объекте осуществлялись строительно-монтажные работы в соответствии с договором генподряда на строительство объекта недвижимости № ГП-1 между ООО ТД «А*» и ООО «У*» от ДАТА, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по АДРЕС (стр.)
(л.д. 103-112)
С ДАТА ООО ТД «А*» является залогодателем по договору № об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенным между ООО «Ф*» и Ур.* с лимитом 30 000 000 руб., предметом залога по указанному договору является, в том числе, и объект незавершенного строительства по адресуАДРЕС (по договору ипотеки № с ООО ТД «А*» от ДАТА).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об ипотеке» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
Однако, Ответчик ООО ТД «А*» при заключении договоров ипотеки ДАТА и ДАТА не предупредил банк о существовании обязательств перед гражданами по передаче им квартир в собственность.
В соответствии с п.2 ст. 13 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Таким образом, с ДАТА незавершенный строительством объект - жилой дом АДРЕС - находился в залоге у участников долевого строительства и последующий залог (у Банка) мог быть осуществлен только с соблюдением правил, предусмотренных ст. 342 ГК РФ и положений Федерального закона № 214-ФЗ.
Пунктом 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
Однако, кредит предоставлялся банком не на строительство многоквартирного дома, являющегося предметом залога и обеспечивающим исполнение обязательств третьих лиц ООО «Ф*» и ООО «П*» перед Банком по договорам об открытии не возобновляемой кредитной линии, а для пополнения оборотных средств ООО «Ф*» и ООО «П*», что следует из содержания вышеуказанных кредитных договоров.
Потому при заключении договора залога требовалось получение согласия участников долевого строительства, при отсутствии которого ссылки на договор залога в обоснование возражений по иску судом не принимаются в силу его ничтожности.
Поскольку суд полагает возможным признать за истцами право собственности на квартиры №, № и № в жилом доме АДРЕС, то следует применять правила, предусмотренные ст. 42 Закона «Об ипотеке» о том, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Следует учесть, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом, то есть, залоговые отношения, регулируемые Законом № 214-ФЗ, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.
Согласно п.8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Исходя из приоритетности положений Закона № 214-ФЗ, а также принимая во внимание, что в силу п.п.3 п.1 ст. 345 ГК РФ, то, учитывая отсутствие у застройщика ООО ТД «А*» прав на квартиры №, № и № в доме АДРЕС следует прийти к выводу о том, что вышеизложенные обстоятельства влекут за собой прекращение залога.
Поскольку судом признано, что истцы являются участниками долевого строительства и при этом объекты долевого строительства - квартиры №, № и № в жилом доме АДРЕС принадлежат им на праве собственности, то данное имущество не может обеспечивать обязательства по кредитным договорам заемщиков ООО «П*» и ООО «Ф*».
Учитывая изложенное, следует прекратить обременение права собственности Коростелевой Л.С., Мельниковой О.А. и Болдыревой (Беляевой) Ю.В. на квартиры №, № и № в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТАю, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА
Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, ст. ст. 218, 309, 342 ГК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Коростелевой Л.С., Мельниковой О.А., Болдыревой (Беляевой) Ю.В. удовлетворить.
Признать заключенные между Коростелевой Л.С. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья.
Признать за Коростелевой Л.С. право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 40,3 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
Прекратить обременение права собственности Коростелевой Л.С. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.*) и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА
Освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 40,3 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС
Признать заключенные между Болдыревой (Беляевой) Ю.В. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья.
Отменить государственную регистрацию права собственности ООО ТД «А*» на квартиру № общей площадью 40,6 кв.м., расположенную по АДРЕС, запись в ЕГРП № от ДАТА
Признать за Болдыревой Ю.В. право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 40,6 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
Прекратить обременение права собственности Болдыревой Ю.В. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА
Освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 40,6 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС
Признать заключенные между Мельниковой О.А. и ООО Торговый дом «А*» договор целевого займа № от ДАТА и договор № о преимущественном праве от ДАТА договором долевого участия в строительстве жилья.
Признать за Мельниковой О.А. право собственности на квартиру № общей площадью 63,4 кв.м., в жилом доме по АДРЕС
Прекратить обременение права собственности Мельниковой О.А. в виде ипотек, установленных договором № от ДАТА между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА; Дополнительным соглашением № от ДАТА к договору ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА и Договором ипотеки № от ДАТА, заключенным между Ак.* и ООО ТД «А*», зарегистрированным в ЕГРП за № от ДАТА
Освободить от арестов и запретов на совершение регистрационных действий с квартирой № общей площадью 63,4 кв.м., расположенную в жилом доме АДРЕС
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий: