Дело № 2-4/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 марта 2011 годаг. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Летуновой В.Н.,
при секретаре Павлюченя М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогаткина П.О. к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении и заявлению ООО к Рогаткину П.О., Управлению о признании торгов недействительными,
У с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ООО (далее – Общество) о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды по тем основаниям, что 04.03.2002г. между Комитетом и ООО был заключен договор аренды нежилого помещения <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, со сроком действия до 04.03.2012г. 17.05.2010г. на торгах по продаже арестованного имущества данное помещение было приобретено истцом и 06.07.2010г. зарегистрировано право собственности. 31.05.2010г. истцом было вручено директору ООО под роспись уведомительное письмо о факте проведенных торгов, смене собственника нежилого помещения, а также об установлении арендной платы. Впоследствии ответчику направлялись уведомительные письма, ответы на которые до сих пор не получены. Просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 06 июля 2010 года по 31 августа 2010 года в размере ХХ рублей и расторгнуть договор аренды.
Впоследствии Рогаткин П.О. увеличивал исковые требования в части взыскания арендной платы. На момент вынесения решения истец сформулировал исковые требования и просит взыскать с ООО арендную плату за период с 06 июля 2010 года по 30 марта 2011 года (включительно) в размере ХХ рублей, расторгнуть договор аренды <Номер обезличен> от 04 марта 2002 года и выселить ООО из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>.
В судебном заседании 21.02.2011г. гражданское дело по иску Рогаткина П.О. к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении объединено в одно производство с гражданским делом по иску ООО к Рогаткину П.О., Управлению о признании торгов недействительными.
ООО просит суд перевести с Рогаткина П.О. права и обязанности покупателя встроенного нежилого помещения, общей площадью 38,9кв.м., расположенного по адресу: <Адрес обезличен> на ООО по тем основаниям, что ООО, согласно договору <Номер обезличен> от 04.03.2002г. является арендатором вышеуказанного недвижимого имущества. В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. С целью реализации своего права Общество обращалось с заявлением в МУП «С» о намерении приобрести арендуемое недвижимое имущество, однако получило отказ. Из отзыва МУП «Б» на исковое заявление ООО к МУП «С» о понуждении заключить договор купли-продажи Обществу стало известно, что 17.05.2010г. арендуемое помещение было реализовано на торгах Службой судебных приставов по г. Сортавала. Считает, что Службой судебных приставов по г. Сортавала было нарушено преимущественное право Общества на приобретение арендуемого имущества.
В судебном заседании 21.02.2011г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУ.
В судебном заседании 16.03.2011г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация.
Впоследствии Рогаткин П.О. неоднократно увеличивал свои требования относительно размера взыскиваемой арендной платы и в окончательной форме свои требования изложил следующим образом: просит взыскать с ООО арендную плату за период с 06.07.2010 г. по 30.03.2011 г. в сумме ХХ рублей; расторгнуть договор аренды недвижимого имущества <Номер обезличен>; выселить ООО из занимаемого арендованного нежилого помещения по адресу <Адрес обезличен>. Пояснил, что недвижимое имущество приобрел 17.05.2010г. на торгах, после чего зарегистрировал право собственности в регистрационной службе. 06.07.2010г. получил Свидетельство о праве собственности и вручил ООО уведомление о смене собственника и изменении арендной платы, поскольку в течение двух лет она не пересматривалась. Прежде чем увеличить арендную плату провел мониторинг, узнав, что Администрация также увеличила аренную плату, подняли арендную плату и частные предприниматели. Также направлял ответчику и дополнительное соглашение от 10.07.2010 г., однако руководитель ООО на контакты не идет, от каких-либо переговоров отказывается. После Нового года также поднял арендную плату, о чем своевременно известил арендатора. В настоящий момент не желает иметь отношения с недобросовестным арендатором, поэтому просит также и расторгнуть договор и выселить. В удовлетворении требований ООО просил отказать, поскольку считает, что Общество не имело преимущественного права в силу реализации имущества в принудительном порядке на торгах.
Генеральный директор ООО Чернобай С.В., действующий на основании приказа от 01.03.2001 г. <Номер обезличен>, требования Рогаткина П.О. не признал, на удовлетворении требований по иску ООО настаивал. Указал, что ООО, как субъект малого и среднего предпринимательства в силу закона имеет право на преимущество в приобретении арендуемого помещения. Имеется решение органа местного самоуправления от 16.04.2009 г., которым разрешена продажа нежилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> арендатору, т.е. ООО. С этой целью руководитель ООО направлял в МУП «С» договор купли-продажи, затем составлялся протокол разногласий и на этом все закончилось. Руководство ООО обращалось за защитой своих прав в различные правоохранительные органы, в Правительство РК. Также было обращение в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к МУП «С», определением от 12.08.2009 г. ООО должно было устранить недостатки, но не исполнило данное определение. Затем в 2010 году последовало повторное исковое заявление, в настоящий момент дело приостановлено до рассмотрения настоящего дела в Сортавальском суде. О том, что проходили торги ООО не извещали. Знал о том, что в Арбитражном суде рассматривалось дело об обращении взыскания на недвижимое имущество, которое ООО арендует, однако в судебное заседание явится не смог, так как уехал в отпуск за пределы РФ.
Представитель ООО Грацианов А.Н., действующий на основании доверенности, позицию Чернобая С.В. поддержал. Уточнил, что поданным в суд иском не ставить вопрос о признании проведенных торгов недействительными, а заявлено требование о переводе прав и обязанностей покупателя с Рогаткина П.О. на ООО. Указал, что основанием для предъявления иска о переводе прав и обязанностей покупателя с Рогаткина П.О. на ООО являются положения ст. 6 ФЗ № 159-ФЗ « Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…». Поскольку ООО отвечает требованиям указанного закона, то именно с ним и должны были заключить договор купли-продажи. Отметил, что такой договор купли-продажи направлялся в МУП «С». Был протокол разногласий. Правомерность обращения ООО в суд с данным требованием подтверждается письмом и.о. заместителя премьер-министра Правительства РК от 09.04.2009 г.
Представитель Управления в судебное заседание не явился, извещен своевременно, заявлений и ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено. Из представленного отзыва на исковое заявление ООО следует, что представитель Управления просит в иске отказать. В обоснование данной позиции указывает, что приводимые истцом нормы ФЗ № 159-ФЗ в данном случае неприменимы, поскольку указанные положения регламентируют порядок реализации недвижимого имущества в порядке приватизации, а не в процессе исполнения судебных актов и принудительной реализации арестованного имущества на торгах.
Судебный пристав-исполнитель С., действующий на основании служебного удостоверения в судебном заседании пояснил, что 22.07.2009г. в отделе судебных приставов по г. Сортавала на основании исполнительного листа Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2009г. № 118404 были возбуждены исполнительные производства о взыскании с должника МУП «С» задолженности в пользу ООО «М» ХХ рублей. В ходе совершения исполнительных действий судебным приставом-исполнителем был установлен объект недвижимости, зарегистрированный за должником на праве хозяйственного ведения — встроенное нежилое помещение, общей площадью 38, 9 кв. м. на 1 этаже <Адрес обезличен>. В силу ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее-ФЗ) судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на имущество должника, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения. Арбитражным судом РК 09.06.2009года была наложена обеспечительная мера на данное имущество. Поскольку указанный объект недвижимости находился в аренде судебным приставом-исполнителем в порядке ст. 77 ФЗ было направлено заявление в Арбитражный суд РеспубликиКарелияобобращениивзысканиянаимуществодолжника, находящееся у третьих лиц. Определением Арбитражного суда РК по делу №А26-3130/200 заявление было удовлетворено. 09.06.2009 г. судебным приставом-исполнителем наложен арест на данный объект недвижимости и 28.01.2010г. после произведенных мероприятий по оценке имущества, здание было передано на реализацию. Реализация недвижимого имущества должника осуществлена в силу ст. 87 ФЗ 14.05.2010г на открытых торгах в форме аукциона. Довод истца о нарушении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотренного 159-ФЗ от 22.07.2008г. находит несостоятельным, поскольку на торгах реализация имущества осуществлялась в принудительном порядке, решение о реализации объекта собственник имущества не принимал.
Представитель МУП «С» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором просит в иске ООО отказать. В отзыве указывает, что 28.09.2009 г. МУП направило в ООО уведомление о намерении реализации арендуемого Обществом помещения.16.04.2009 г. Советом принято решение о продаже данного нежилого помещения Обществу.21.04.2009 г. в адрес Общества было направлен проект договора купли-продажи. С данной редакцией договора не было согласно Общество, направив в МУП протокол разногласий.01.06.2009 г. Арбитражным судом были приняты обеспечительные меры в отношении данного нежилого помещения в виде ареста и впоследствии реализован в установленном законом порядке.
Представитель ООО «М» в судебное заседание не явился, извещен своевременно, заявлений и ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, представил отзыв, в котором просит в иске ООО отказать, поскольку недвижимое имущество должника было реализовано на торгах в установленном законом порядке.
Представитель МУ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение данного вопроса оставили на усмотрение суда.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился, извещен своевременно, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение данного вопроса оставили на усмотрение суда.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Установлено, что ООО на основании договора аренды <Номер обезличен> от 04.03.2002 г. занимает нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>. Принадлежность указанного помещения на праве хозяйственного ведения МУП «С» участниками судебного разбирательства не отрицалась и подтверждается материалами дела.
Из материалов дела следует, что 30.06.2009 г. вступило в законную силу решение Арбитражного суда РК о взыскании с МУП «С» в пользу ООО «М» ХХ рублей долга за переданный товар и ХХ руб. ХХ коп. расходов по госпошлине. Арбитражным судом Республики Карелия на основании заявления ООО «М» об обеспечении исполнения указанного решения был выдан исполнительный лист о наложении ареста на денежные средства и имущество, принадлежащее МУП «С» в пределах суммы ХХ руб.08.06.2009 г. указанный лист был предъявлен к исполнению и 08.06.2009 г. вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства. Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.09.2009 г. на встроенное нежилое помещение по адресу <Адрес обезличен>, принадлежащее СМУП «С» обращено взыскание. В судебное заседание, где рассматривался данный вопрос приглашался и представитель ООО, что нашло свое отражение в определении суда, в постановлении ФАС Северо-западного округа от 29.07.2010 г., а также не отрицалось представителем ООО в ходе рассмотрения спора в суде общей юрисдикции.
В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
09.06.2009 г. судебным приставом-исполнителем наложен арест на данный объект недвижимости, о чем составлен соответствующий акт и 28.01.2010г. после произведенных мероприятий по оценке имущества, здание было передано на реализацию.
Согласно положений статьи 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведение открытых торгов в форме аукциона. 14.05.2010г. спорный объект недвижимости был реализован на торгах.
Общий порядок организации и проведения торгов определен положениями ст. 488 ГК РФ. Распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 года № 418 утвержден Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества (далее Порядок).
Представитель ООО ссылается, на то, что он не был уведомлен о дне проведения торгов. Как следует из материалов дела торги проводились комиссией по проведению торгов, созданной Приказом руководителя ТУ <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Согласно Порядка указанная комиссия не имеет обязанности при организации торгов извещать о торгах лиц, не заявивших о своих намерениях относительно участия в процедуре торгов. Извещение о проведении торгов опубликовано в средствах массовой информации более чем за тридцать дней до проведения торгов, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 448 ГК РФ и п. 5.1 Порядка. Газетное издание «Московский комсомолец» в Карелии» является общедоступным, следовательно, ООО имело реальную возможность получить необходимую информацию.
ООО в обоснование своей позиции указывает на то, что при осуществлении торгов были нарушены положения ст. 6 ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Действительно, из материалов дела следует, что ООО отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства и имело преимущественное право на приватизацию арендуемого Обществом нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. Согласно нормам указанного ФЗ, в частности ст. 3, отчуждение имущества в рамках исполнения указанного закона, осуществляется путем принятия об этом решения собственника недвижимого имущества. Реализация же недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений по адресу: <Адрес обезличен> осуществлялась принудительно, независимо от воли собственника на указанное действие, в рамках исполнения судебного решения. Процедура реализации имущества должника регламентирована ФЗ «Об исполнительном производстве», данная процедура является самостоятельной и не ставится в зависимость от процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации непосредственно собственниками данного имущества. При таких обстоятельствах суд находит ссылку представителей ООО на положения ст. 6 ФЗ № 159-ФЗ несостоятельной. Таким образом, суд не находит оснований для применения положений ст. 196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в связи с чем, судом не анализируются действия МУП «С» и ООО по исполнению положений ФЗ № 159 ФЗ, тем более, что данные действия являются правоотношениями между юридическими лицами и в производстве Арбитражного суда Республики Карелия в настоящий момент приостановлено производство по делу № А26-2058/2010 по иску ООО к МУП «С» о заключении договора купли-продажи.
Как следует из материалов дела Рогаткин П.О., являясь собственником встроенного нежилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> в силу положений ст. 617 ГК РФ является арендодателем данного объекта недвижимости по отношению к ООО. Положения приведенной статьи ГК РФ свидетельствуют о том, что переход права собственности на сданное в аренду к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
Из материалов дела следует, что Рогаткин П.О. своевременно известил арендатора о смене собственника, а также и об установлении арендной платы в размере ХХ руб. за кв. м. или ХХ руб. в месяц. Данное обстоятельство подтверждается фактом вручения 31.05.2010 г. представителю арендатора уведомительного письма. Впоследствии истец неоднократно уведомлял арендатора о необходимости произвести оплату за арендуемое имущество, в том числе направлял в адрес арендатора и текст Дополнительного соглашения от 10.07.2010 г. Указанные обстоятельства подтверждаются почтовыми квитанциями, описями к заказным письмам. Из пояснений Рогаткина П.О. следует, что с момента перехода к нему права собственности на арендуемое ООО помещение арендная плата не вносилась. Указанное обстоятельство представителем арендатора не оспаривалось.
Из материалов дело следует, что постановлением Администрации Сортавальского муниципального района от 02.11.2009 г. № 1663 установлена ставка арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади помещений муниципальной формы собственности без учета коэффициентов, учитывающих комфортность, территориальную зону и деятельность арендатора в размере ХХ рублей с 1 января 2010 г. Доказательств того, что на основании указанного постановления к договору аренды составлялся расчет и у арендатора возникла обязанность по оплате аренды исходя из нового размера ставки представителем ООО представлено не было. В материалах дела имеются сведения о том, что изменение размера арендной платы осуществлялось в 2008 году, что следует из приложения <Номер обезличен> к договору аренды <Номер обезличен> от 04.03.2002 г. (л.д.15). Из пояснений Рогаткина П.О. следует, что до момента приобретения им нежилого помещения размер арендной платы не менялся в течение двух лет. Указанное обстоятельство представителями ООО не оспорено. Согласно условиям договора аренды (п.п. 4.1, 4.5) размер арендной платы в твердой сумме не установлен; при этом предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без согласования с арендатором изменять размер арендной платы при изменении ставок арендной платы главой местного самоуправления, но не чаще чем раз в год. Правомерность включения в договор указанных положений подтверждено и судебной практикой. Так п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» подтверждено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Таким образом, суд находит, что указанные выше пункты договора аренды, определяющие в том числе порядок изменения размера арендной платы, не противоречат ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор аренды.
В случае, если в дальнейшем собственник недвижимого имущества придет к выводу о внесении изменений в пункт договора аренды, определяющей порядок установления размера арендной платы, отличный от установленного ранее, то указанное дополнительное соглашение будет являться изменением зарегистрированного обременения и будет подлежать безусловной регистрации в том же порядке, в каком был зарегистрирован договор аренды. Поэтому суд не может согласиться с тем, что арендодатель после повышения арендной платы в июне 2010 года в одностороннем порядке имел право на повышение арендной платы с января 2011 года. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что арендодатель имеет право на получение с арендатора арендной платы за период с 01.06.2010 г. по 30.03.2011 года (9 мес. 30 дн.) в сумме ХХ руб. ХХ коп. исходя из ставки арендной платы в размере ХХ руб. за кв. м. или ХХ руб. в месяц. При этом суд считает необходимым отметить, что со стороны арендатора за весь период рассмотрения дела никаких возражений относительно примененной арендодателем ставки арендной платы заявлено не было.
П.7.1.1 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором условия п.4.2 договора, который определяет порядок внесения арендной платы. Кроме того, согласно положениям п. 7.6. договора по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут также по решению суда в случае существенного нарушения другой стороной условий договора. Как установлено судом, арендатор, начиная с июня 2010 года свою обязанность во внесению арендной платы не исполнял. Требование арендатора о расторжении договора аренды по данным основанием предъявлено в суд 02.09.2010 г. При таких обстоятельствах суд считает, что требование Рогаткина П.О. о расторжении договора аренды не противоречит условиям заключенного договора, а также положениям ст. 619 ГК РФ.
Расторжение договора аренды, в том числе и в судебном порядке возлагает на арендатора в силу требований ст. 15 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,
Р е ш и л:
Иск Рогаткина П.О. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО в пользу Рогаткина П.О. задолженность по арендной плате за период с 01.06.2010 года по 30.03.2011 года включительно в сумме ХХ руб. ХХ коп., расходы по оплате государственной пошлине в сумме ХХ руб. ХХ коп.
Договор аренды недвижимого имущества <Номер обезличен> от 04.03.2002 года расторгнуть.
В остальной части требований отказать.
Требования, заявленные ООО оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО государственную пошлину в бюджет Сортавальского муниципального района в сумме ХХ руб. ХХ коп.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение 10-ти дней.
СудьяЛетунова В.Н.