Дело № 2-3049/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 декабря 2011 года Сормовский районный суд г.Н.Новгорода В составе: председательствующего судьи Таракановой В.И. При секретаре Пленкиной О.М. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Говорухина Ю.П., Говорухина С.Ю. к Суховой Е.М. об установлении начальной продажной цены, УСТАНОВИЛ: Истцы обратились в суд с иском к ответчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи квартиры от **.**.**, расположенной по адресу: город Нижний Новгородул.П* дом 4/1, кв.9 в сумме Z руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму убытков за период с **.**.** по **.**.** в сумме Z руб.; обращении взыскания на предмет ипотеки- квартиру № дома №/№ по ул.П* города Нижнего Новгорода; просят определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из стоимости не ниже суммы, подлежащей взысканию с ответчика, также просят взыскать судебные расходы. В обоснование заявленных требований истцы ссылаются, что им на праве общей долевой собственности, доля в праве Говорухина Ю.П. составляла 4/5, доля истца Говорухина С.Ю. составляла 1/5 долю, принадлежала квартира по адресу: город Нижний Новгород, ул.П* дом №/№. кв. № на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.**, договора дарения от **.**.**. Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Нижегородской области. **.**.** между истцами и ответчиком был заключен договор продажи квартиры, по условиям п.3 данного договора квартира оценена по соглашению сторон и продается за Z руб.. Указанная сумма выплачивается покупателем продавцу в следующие сроки: Z руб.. выплачиваются **.**.** при подписании Договора, оставшиеся денежные средства в размере Z руб. выплачиваются не позднее **.**.**. В соответствии с п.5 договора купли-продажи договор считается исполненным с момента передачи истцами квартиры ответчице, подписания сторонами передаточного акта, передачи ответчиком истцам денег за квартиру, снятии с регистрационного учета всех прописанных и регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по нижегородской области. В 2010 году после подписания Договора ответчик выплатила истцам Z руб., остальные деньги не выплачивает. Не выплаченная сумма по договору в настоящее время составляет Z руб.. Добровольно выплачивать указанную сумму ответчик не желает. Ответчик до настоящего времени не исполнила обязательства по договору купли-продажи. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области, так же зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу истцов, поскольку оплата по сделке не произведена при подписании договора в соответствии с требованиями ст.488 ГК РФ. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи от **.**.**, в частности, по оплате за квартиру Z руб. повлекло за собой причинение истцам убытков, в виде упущенной выгоды в указанной сумме. В связи с тем, что на ответчице лежит обязанность оплатить Z руб. в счет цены договора купли-продажи от **.**.** и поскольку на квартиру зарегистрировано право истцов как залогодержателей право залога (ипотека), истцы считают возможным возместить причиненные им убытки за счет стоимости заложенного имущества, решение суда о возмещении убытков будет являться исполнимым за счет стоимости квартиры, начальная стоимость которой при реализации должна быть установлена не ниже стоимости, указанной в пункте 3 Договора в размере Z руб., данная стоимость сторонами согласована. **.**.** Сормовским районным судом г. Н. Новгорода было вынесено решение, согласно которого с Суховой Е.М. взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи квартиры от **.**.**, расположенной по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, ул.П* дом №/№, кв.№, заключенного между Говорухиным Ю.П., Говорухиным С.Ю. и Суховой Е.М. в размере Z руб., неустойка в размере Z руб., всего взыскано Z руб., пропорционально долям в праве общей долевой собственности в пользу Говорухина Ю.П. Z руб., что соответствует 4/5 долей, в пользу Говорухина С.Ю. взыскать Z руб., что соответствует 1/5 доле. В части взыскания неустойки в размере Z руб. отказано. Также с Суховой Е.М. взыскано в пользу Говорухина Ю.П. государственная пошлина, уплаченная им при подаче иска в размере ФИО35. Кроме того, согласно данного решения суда обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки (залог недвижимости): регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от **.**.** в пользу Говорухина Ю.П. и Говорухина С.Ю, имущество, принадлежащее Суховой Е.М. в виде квартиры № дома №/№ по ул.П* г.Н.Новгорода, общей площадью 75,7 кв.м. Определен способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установлена начальная продажная цена Z руб.. Определением Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от **.**.** в решение суда от **.**.** по делу по иску Говорухина Ю.П., Говорухина С.Ю. к Суховой Е.М. о возмещении убытков и др. исправлена арифметическая ошибка, которая была допущена в данном решении в части взыскании государственной пошлины в размере Z руб.. с Суховой Е.М. в пользу Говорухина Ю.П. Согласно данного определения с Суховой Е.М. в пользу Говорухина Ю.П. взыскана государственная пошлина в размере Z руб.. Определение суда вступило в законную силу. Ответчица Сухова Е.М. с вышеуказанным решением не согласилась, в связи с чем, ею была подана кассационная жалоба, в которой она просит отменить решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от **.**.** в полном объеме и производство прекратить. Определением судебной коллеги по гражданским делам Нижегородского областного суда от **.**.**, решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода в части установления начальной продажной цены в размере Z руб.. предмета ипотеки квартиры № дома №/№ по ул.П* г. Н. Новгорода, общей площадью 75,7 кв.м. принадлежащей Суховой Е.М. было отменено и дело направлено на новое рассмотрение, при этом в определении Нижегородского областного суда указано на то, что суд первой инстанции не дал правовую оценку вопросу о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения судом. В остальной части решение оставлено без изменения, кассационная жалоба Суховой Е.М. оставлена удовлетворения. При новом рассмотрении дела по иску Говорухина Ю.П., Говорухина С.Ю. к Суховой Е.М. судом рассматривался вопрос об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки квартиры № дома №/№ по ул.П* г. Н. Новгорода, общей площадью 75,7 кв.м., принадлежащей Суховой Е.М.. Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают. Ответчик Сухова Е.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представила. Учитывая принцип диспозитивности гражданского процесса, представляющий сторонам возможность самостоятельно по своему усмотрению распоряжаться своими процессуальными правами, а также требование эффективной судебной защиты в разумные сроки (ст. 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод), суд приходит к выводу, что неявка ответчика в судебное заседание - его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу. Представитель третьего лица Управление Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Проверив материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему. Согласно ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских, трудовых или иных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. По смыслу ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, в силу положения п.4 ч.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяет суд. По делу установлено: **.**.** между Говорухиным Ю.П., Говорухиным С.Ю.(Продавцы) и Суховой Е.М. (Покупатель) был заключен договор купли продажи квартиры, находящейся по адресу: г.Н.Новгород, ул.П* дом №/№, квартира № (л.д.№). По условиям данного Договора купли-продажи истцы передали в собственность ответчице вышеуказанную квартиру общей площадью 75,7 кв.м., в том числе жилой площадью 55,1 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, расположенную на пятом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома. Указанная квартира принадлежала истцам Говорухину Ю.П. на праве долевой собственности, доля в праве 4/5 на основании договора купли продажи квартиры от **.**.**, договора дарения от **.**.**; истцу Говорухину С.Ю. по праву общей долевой собственности, доля в праве 1/5 на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.**. Согласно п.3 Договора квартира оценена по соглашению сторон и продается за Z руб.. Указанная сумма выплачивается покупателем продавцу в следующие сроки: Z руб.. выплачиваются **.**.** при подписании Договора, оставшиеся денежные средства в размере Z руб. выплачиваются не позднее **.**.**. В соответствии с п.5 договора купли-продажи договор считается исполненным с момента передачи истцами квартиры ответчице, подписания сторонами передаточного акта, передачи ответчиком истцам денег за квартиру, снятии с регистрационного учета всех прописанных и регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по нижегородской области. Квартира № дома №/№ по ул.П* г.Н.Новгорода была передана истцами ответчику по акту приема передачи недвижимого имущества от **.**.** (л.д.№). Данный акт подписан обеими сторонами. Согласно Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним УФСГРКК по НО (л.д.9) от **.**.**, право собственности Суховой Е.М. на квартиру № дома №/№ по ул.П* города Нижнего Новгорода зарегистрировано в соответствии со ст.131 ГК РФ в ЕГРП; зарегистрированы ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация № от **.**.**, срок исполнения обязательств до полной оплаты. Залогодержателями являются Говорухин С.Ю. и Говорухин Ю.П. При подписании договора ответчик выплатила истцам Z руб., впоследствии после подписания Договора ответчик выплатила истцам еще Z руб., всего Z руб. рублей, остальные деньги ответчиком не выплачены. Не выплаченная сумма по договору в настоящее время составляет Z руб.. Данный факт сторонами не оспаривается, ответчиком подтверждается. На сегодняшний день ответчица готова осуществить расчет с истцами в размере Z руб.. Доказательств иного стороны суду не представлено. С учетом изложенных обстоятельства Сормовским районным судом г. Н. Новгорода **.**.** было вынесено решение, согласно которого с Суховой Е.М. взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли- продажи квартиры от **.**.**, расположенной по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, ул.П* дом №/№, кв.№, заключенного между Говорухиным Ю.П., Говорухиным С.Ю. и Суховой Е.М. в размере Z руб., взыскана неустойка в размере Z руб., а всего взыскано Z руб., пропорционально долям в праве общей долевой собственности в пользу Говорухина Ю.П. Z руб., что соответствует 4/5 долей, в пользу Говорухина С.Ю. взыскано Z руб., что соответствует 1/5 доле. В части взыскания неустойки в размере Z руб. отказано. Взыскано с Суховой Е.М. в пользу Говорухина Ю.П. государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в размере Z руб.. Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки (залог недвижимости): регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от **.**.** в пользу Говорухина Ю.П. и Говорухина С.Ю. имущество, принадлежащее Суховой Е.М. в виде квартиры № дома №/№ по ул.П* г.Н.Новгорода, общей площадью 75,7 кв.м. Решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода в этой части **.**.** вступило в законную силу. В соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) суд устанавливает, по просьбе истца, способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов - возражений в этой части ответчицей представлены не были. В части установления начальной продажной цену - Z руб. решение Сормовского районного суда г. Н. Новгорода от **.**.** отменено с направлением на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела истцами было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, на разрешение которой истцами поставлен вопрос об определении начальной продажной цены квартиры № дома №/№ по ул.П* г. Н. Новгорода. Суд, учитывая требования содержащие в определении Нижегородского областного суда от **.**.**., а также учитывая что в соответствии со ст. 79 ГПК РФ для определения начальной продажной цены квартиры требуются специальные знания, удовлетворила ходатайство о назначении судебной экспертизы, поручила ее экспертам ООО «Л*». **.**.** настоящее дело исполненное вернулось с экспертизы, после чего возобновлено и назначено к судебному разбирательству. В рамках судебного разбирательства ответчицей Суховой Е.М. также приложен отчет, проведенный ею в ООО «Н*» для определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. Что касается начальной продажной цены заложенного имущества, то суд исходит из следующего. Начальная продажная цена - это та цена, по которой займодержатель согласен продать переданное ему в ипотеку имущество, а залогодатель вынужден согласиться на его продажу через процедуру взыскания. Следовательно, в механизме торгов начальная продажная цена заложенного имущества представляет собой стартовую (минимальную) цену, с которой начинаются торги. Решаявопрособустановленииначальнойпродажнойценыпредметаипотеки, залоговойстоимостьюимуществанадлежитруководствоватьсялишьприотсутствиивозраженийсторон,учитываявозможностьизменениярыночнойстоимостиобъектапослезаключениядоговора.Вслучае,еслихотябыоднаизсторонвозражаетпротивустановленияначальнойпродажнойценывразмерезалоговойстоимости, данныйвопросподлежитразрешениюнаосновеполногоивсестороннегоисследованиявсехпредставленныхсторонамидоказательстврыночнойстоимостипредметазалоганамоментрассмотренияделасудом. В соответствии со ст.67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Устанавливая начальную продажную цену спорной квартиры, суд берет за основу заключение ООО «Л*» с дополнением к заключению № от **.**.**, согласно которого начальная продажная цена квартиры № дома №/№ по ул.П* (в настоящее время) составляет Z руб.. Суд не может положить в основу решения суда в качестве надлежащего доказательства отчет ООО «Н*» № Н об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) в целях судопроизводства, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул.П*, №/№-№ представленный ответчицей суду, так как специалист указанной организации не осматривал спорную квартиру, кроме этого специалист ООО «Н*» судом не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, т.е. его расчет не соответствует требованиям ст. 79 ГПК РФ. Кроме того, данный отчет проведен с целью определении рыночной стоимости недвижимого имущества, тогда как судом решался вопрос об установления начальной продажной цены с публичных торгов. При таких обстоятельствах суд определяет способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества Z руб. На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки (залог недвижимости): регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от **.**.** в пользу Говорухина Ю.П. и Говорухина С.Ю. имущество, принадлежащее Суховой Е.М. в виде квартиры № дома №/№ по ул.П* г.Н.Новгорода, общей площадью 75,7 кв.м. Определить способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установив начальную продажную цену заложенного имущества квартиры № дома №/№ по ул.П*, г. Н. Новгорода в размере Z руб.. Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме через Сормовский районный суд г.Н.Новгорода. Председательствующий: подпись Решение вступило в законную силу **.**.** Копия верна. Судья Сормовского районного суда г.Н.Новгорода В.И.Тараканова