Дело № 2-1040 решение не вступило в законную силу 16 ноября 2011 года г. Архангельск РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Соломбальский районный суд г.Архангельска в составе председательствующего судьи Федюк Т.С., при секретаре Кортуновой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондакова С.А. к Муравьевой Н.В. о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору займа в сумме ХХХ руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме ХХХ руб. ХХХ коп., обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу в г.Архангельске. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в соответствии с которым истец дал в долг ответчику денежную сумму в размере ХХХ руб. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому сумма займа с ХХХ руб. увеличилась до ХХХ руб. со сроком возврата долга до ДД.ММ.ГГГГ. За пользование займом ответчик взяла на себя обязательства по ежемесячной выплате процентов в размере ХХХ% от суммы займа. В обеспечение обязательств по договору займа между сторонами заключен договор об Ипотеке, предметом которого является двухкомнатная квартира по адресу в г. Архангельске, принадлежащая ответчику на праве собственности. Ответчиком обязательства по договору займа не исполнены, долг истцу не возвращен, в том числе частично. В связи с этим истец просит взыскать с ответчика сумму долга по договору займа ХХХ руб., из них: ХХХ руб. сумма основного долга и ХХХ руб. -проценты за пользование займом, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ХХХ руб. ХХХ коп. Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу в г.Архангельске. Истец Кондаков С.А. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, направил представителя. В судебном заседании представитель истца Подорина М.В. исковые требования поддержала. Ответчик Муравьева Н.В. и ее представитель Хайрмамадов А.О. в судебное заседание не явились, представитель просит слушание дела отложить. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и его представителя, ходатайство об отложении дела оставлено определением суда без удовлетворения. Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика Машутинский В.Г. с иском не согласился по тем основаниям, что в договоре займа указан адрес истца: г. Архангельск, ХХХ, однако фактически он проживает по адресу: г. Архангельск, улХХХ. Этот адрес не был известен ответчику, поэтому она не могла исполнить обязанности по договору. Кроме того, заложенная квартира является единственным жильем для ответчика и ее семьи, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, права которых будут нарушены при обращении взыскания на предмет залога, проценты за пользование кредитом слишком высоки. Представитель органа опеки и попечительства Необердина И.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований истца. Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в соответствии с которым истец дал в долг ответчику денежную сумму в размере ХХХ руб. (копия договора - л.д. 12-14). В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому сумма займа с ХХХ руб. увеличилась до ХХХ руб. со сроком возврата долга до ДД.ММ.ГГГГ (копия - л.д. 17). За пользование займом ответчик взяла на себя обязательство по ежемесячной выплате процентов в размере ХХ% от суммы займа. В обеспечение обязательств по договору займа между сторонами заключен договор об Ипотеке, предметом которого является двухкомнатная квартира по адресу в г.Архангельске (копия договора - л.д. 19-22). При заключении договора залога квартира оценена в ХХХ руб. Судом также установлено, что заемные средства в полном объеме были переданы Муравьевой Н.В. (копия договора займа - л.д. 12-14, копия акта передачи денег - л.д. 15, 16, копия дополнительного соглашения - л.д. 17, копия акта передачи денег - л.д. 18). Право собственности на квартиру зарегистрировано за Муравьевой Н.В. 01 февраля 2010 года (копия свидетельства о государственной регистрации права - л/д 23). Обязательства по возврату займа до настоящего времени ответчиком не исполнены. Согласно п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов... Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку сумма займа ответчиком до настоящего времени не возвращена, она вместе с причитающимися процентами подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Довод представителя ответчика о том, что размер процентов за пользование займом слишком завышен, соответственно, проценты должны взыскиваться частично, суд считает несостоятельным, поскольку стороны пришли к соглашению об уплате процентов в таком размере при заключении договора, это было обоюдным волеизъявлением, сделка (договор займа) в данной части не оспорена. Довод о невозможности исполнения обязательства ответчиком в связи с неизвестностью места жительства истца суд также считает несостоятельным, поскольку деньги могли откладываться путем накопления и по первому требованию возвращены, в претензии адрес проживания был указан (л.д. 24), ответчик могла перечислять денежные средства на депозит. В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора… учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Сумма долга ответчиком в срок не возвращена, поэтому требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным. Процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленная Банком России, на день предъявления иска и на день вынесения решения суда составляет 8, 25% (Указание Банка России от 29.04.11 № 2618-У). Таким образом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию с ответчика, за период с 21 января по 20 июня 2011 года составляет 19 500 руб. (650 000 руб. * 150 дн. * (8, 25 % : 360 дн.). Истцом расчет произведен неверно. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В силу ч. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (ч. 2 ст. 3 Закона). Согласно ч. 1 ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Однако, анализируя представленные доказательства, а именно: договор займа ДД.ММ.ГГГГ, договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору займа от 2 марта 2010 года, суд приходит к выводу, что залогом обеспечены обязательства только по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму займа в размере ХХХ руб. и соответствующие проценты, поскольку на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчику в долг была передана другая (дополнительная) сумма в размере ХХХ руб., не предусмотренная первоначальным договором. Данная сумма залогом не обеспечена, что следует из договора залога (п.5). Дополнительного соглашения к договору залога в части обеспечения обязательств по возврату ХХХ руб. между сторонами не заключалось. Таким образом, в порядке п. 6 договора займа от 19.01.2010, п.п. 1, 5 Договора ипотеки, ст. 50 Закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», истец вправе требовать обращения взыскания на заложенную квартиру в рамках обеспечения обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ХХХ руб. Общая сумма обязательств по договору займа от 19.01.2010 согласно предъявленным требованиям (количество месяцев пользования займом - 17, количество дней просрочки - 150) составляет ХХХ руб. (ХХХ руб. - основной долг, ХХХ руб. (20 000 + 35 000 руб. * 16 мес.)- проценты за пользование займом, ХХХ руб. (350 000 *0, 02% в день * 150 дн.) - проценты за пользование чужими денежными средствами). Рыночная стоимость квартиры - предмета залога согласно заключению экспертизы (л.д. 61-84) составляет ХХХ руб. В силу ч. 1 ст. 54.1. Закона «Об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В данном случае сумма неисполненного обязательства (ХХХ руб.) составляет значительно больше 5 % от размера оценки предмета ипотеки, период просрочки - более трех месяцев, в том числе и по периодическим платежам. На основании изложенного обращение взыскания на предмет ипотеки возможно. Сумма, подлежащая уплате из стоимости заложенного имущества, составляет ХХХ руб., а также судебные издержки, исчисленные, исходя из указанной суммы, и расходы по реализации заложенного имущества. В соответствии со ст. 51 Закона «Об ипотеке» и ст. 349 ГК РФ взыскание обращается на имущество по решению суда. Реализация имущества производится путем продажи с публичных торгов. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, на основании п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Сторонами в договоре определена цена предмета ипотеки в сумме ХХХ руб. Однако по обоюдному согласию сторон в связи с тем, что на момент рассмотрения дела в суде рыночная стоимость квартиры предполагалась значительно большей, судом была назначена экспертиза по определению стоимости предмета ипотеки. Представитель ответчика в судебном заседании 31 октября 2011 года поставил под сомнение заключение эксперта по тем основаниям, что при оценке стоимости был применен затратный, а не сравнительных подход, использованы данные только одного агентства недвижимости, также сомневается в квалификации оценщика. Представителю ответчика была разъяснена ст. 56 ГПК РФ и предложено представить доказательства возражений в части определения рыночной стоимости квартиры. Однако в судебное заседание доказательства не представлены, экспертом, допрошенным в судебном заседании, устранены все сомнения, судом установлено, что при оценке применялся сравнительный подход, использованы данные рынка недвижимости из нескольких источников, для сравнения взяты аналоги квартир. Квалификация оценщика у суда сомнений не вызывает. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы представителю ответчика отказано на основании определения суда. Таким образом, стоимость квартиры, определенную экспертом, в сумме ХХХ руб. суд определяет как начальную продажную цену заложенной квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией. В силу ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Таким образом, то обстоятельство, что квартира является для ответчика и членов ее семьи единственным жильем, и в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, не является основанием для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, тем более, что несовершеннолетние были зарегистрированы в квартире после оформления договора залога (копия поквартирной карточки). На основании п.1 ст.98 ГПК РФ суд находит взыскать с Муравьевой Н.В. в пользу Кондакова С.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере ХХХ руб. ХХХ коп. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования удовлетворить. Взыскать с Муравьевой Н.В., ХХХ года рождения, уроженки г. ХХХ, в пользу Кондакова С.А. задолженность по договору займа: основной долг в сумме ХХХ руб., проценты за пользование займом за 17 месяцев в сумме ХХХ руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в сумме ХХХ руб., всего взыскать ХХХ (ХХХ) рублей. Обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, состоящую из двух комнат, общей площадью 44, 0 кв.м, кадастровый номер ХХХ. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме ХХХ рублей. Из стоимости заложенного имущества подлежат уплате: задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ХХХ руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ХХХ руб., расходы по госпошлине в сумме ХХХ руб. Взыскать с Муравьевой Н.В. в пользу Кондакова С.А. госпошлину в сумме ХХХ руб. ХХХ коп. Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд в течение 10 дней.