Дело № 2-696/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации пос. Солнечный 12 октября 2011 года Солнечный районный суд Хабаровского края в составе: председательствующего судьи Соловьева А.А. представителя истца Лоик А.Л., при секретаре Австеровой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Переходенко И. В. к Кучукбаеву Р. Ф., Кучукбаеву А. Г., Кучукбаеву А. Р., Кучукбаевой К. Р., Кучукбаевой И. Р. о признании права собственности на <адрес>, У С Т А Н О В И Л: Переходенко обратился в суд с иском к семье Кучукбаевых о признании за ним права собственности на <адрес> в силу приобретательной давности. В последующем представитель истца изменил основания своего искового требования, просит суд признать за истцом право собственности на спорное жилое помещение в силу состоявшегося договора аренды с последующим выкупом спорного жилого помещения. В судебном заседании представитель истца измененные исковые требования поддержал, пояснив суду, что спорное жилое помещение в 1994 году было предоставлено истцу на основании договора аренды с последующим выкупом дорожно - строительной компанией «Нилан - Электа». В 1997 году истец выполнил свои обязательства по договору аренды, выплатив компании стоимость занимаемого им жилого помещения. Решив зарегистрировать право собственности на занимаемое жилое помещение, истцу стало известно, что собственником спорного жилого помещения является не дорожно - строительная компания «Нилан - Электа», а указанные им в иске граждане. Данное обстоятельство послужило поводом для подачи в суд рассматриваемого искового заявления. Заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с ч.1 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с ч.2 данной нормы Закона, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Как следует из договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в рамках Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» МП предприятие «Энергия» с Кучукбаевым Р. Ф., Кучукбаевым А. Г., Кучукбаевым А. Р., Кучукбаевой К. Р., Кучукбаевой И. Р., последним в собственность была передана <адрес>. Как следует из договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Дорожно - строительной акционерной компанией «Нилан - Электа» /арендодатель/ и Переходенко И. В. /арендатор/, арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи в пользование сроком на три года жилое помещение с правом выкупа по адресу: <адрес>. Согласно поручению - обязательству, выданному Переходенко И. В. ДД.ММ.ГГГГ, последний обязался в течении трех лет действия заключенного договора аренды спорного жилого помещения производить выплату его стоимости, что и было им исполнено. Согласно отметки в паспорте истца, произведенной должностным лицом, последний имеет регистрацию в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору обслуживания жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, Переходенко был заключен договор на обслуживание спорного жилого помещения. Как следует из справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной КГУП «Хабкрайинвентаризация» Солнечный межрайонный филиал, жилое помещение кВ.7 <адрес> зарегистрировано на праве совместной собственности за Кучукбаевым Р. Ф., Кучукбаевым А. Г., Кучукбаевым А. Р., Кучукбаевой К. Р., Кучукбаевой И. Р. /основание: договор на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ/. Данное обстоятельство позволяют сделать вывод о том, что договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, заключенный Переходенко с Дорожно - строительной компанией «Нилан - Электа», заключен с лицом не имеющим права на заключение данного договора, связанного с отчуждением имущества ему не принадлежащего. Как было установлено судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Бесединой Л. Г. к Шайхислановой Т. В. о признании права собственности на жилое помещение: <адрес>, взыскании судебных издержек и встречному исковому заявлению Шайхислановой Т. В. к Бесединой Л. Г., Бесединой Ю. В., о признании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании договора аренды данного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, выселении Бесединой Л. Г. и Бесединой Ю. В. из <адрес> <адрес>, об обязании Бесединой Л. Г. и Бесединой Ю. В. освободить данное жилое помещение (дело №), юридическое лицо - Дорожно - строительная компания «Нилан - Электа» по решению арбитражного суда прекратила свою деятельность с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии ч. 2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права возникают из судебного решения, установившего гражданские права. В соответствии с пунктом 1 ст.302 ГК РФ, лицо, возмездно приобретшее вещь у другого лица, не зная (и не имея возможности знать) о том, что последний был не вправе отчуждать вещь, является добросовестным приобретателем. В соответствии с ч.3 ст.10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Переходенко на момент заключения с Дорожно - строительной акционерной компанией «Нилан - Электа» договора аренды с последующим выкупом спорного жилого помещения, являлся работником данного предприятия. По заключению договора аренды Переходенко было передано спорное жилое помещение для проживания, он так же был зарегистрирован в спорном жилом помещении. С момента заключения договора аренды с последующим выкупом жилого помещения, Переходенко исправно оплачивал в оговоренном указанным договором порядке стоимость арендуемого им жилого помещения. Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что Переходенко в данном случае является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, поскольку он не знал и не мог знать о том, что лицо, отчуждающее вещь /спорное жилое помещение/, не вправе было это делать. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя /Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Указанные положения Закона во взаимосвязи с установленными судом обстоятельствами, свидетельствующими о том, что Переходенко является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, позволяют суду удовлетворить исковые требования Переходенко, признав за ним право собственности на жилое помещение: кВ.7 <адрес>. Руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Переходенко И. В. к Кучукбаеву Р. Ф., Кучукбаеву А. Г., Кучукбаеву А. Р., Кучукбаевой К. Р., Кучукбаевой И. Р. о признании права собственности на <адрес> - удовлетворить. Признать за Переходенко И. В. право собственности на жилое помещение: <адрес>. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, через суд его вынесший. Судья ________________
"По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева"/