РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 мая 2010 года г. Москва
Солнцевский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Серова М.А., при секретаре Грачевой Е.А.,
с участием
представителя истца – Кукушкиной И.Б.,
ответчика – Последниченко К.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1281/2010
по иску Международного общественного фонда единства православных народов к Последниченко Константину Михайловичу о признании договора незаключенным, -
УСТАНОВИЛ:
Международный общественный фонд единства православных народов обратился в суд с исковым заявлением л.д.3-4) к Последниченко К.М., в котором просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения Номер от 1 апреля 2005 года незаключенным.
Представитель истца л.д.20) иск в суде поддержал.
Свои требования мотивировал тем, что оспариваемый договор не прошел государственную регистрацию, ответчик не исполнил условия данного договора, в связи с чем он является незаключенным.
Ответчик иск в суде не признал.
Свои возражения мотивировал тем, что данный договор не подлежит государственной регистрации, и он не исполнил его условия, поскольку не заключен основной договор купли-продажи.
Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, считает, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
В суде установлено, что Постановлением Правительства Москвы от 28 октября 2003 года №917-ПП «О строительстве жилого комплекса для священнослужителей и других работников церковных учреждений по адресу: пересечение улицы Лукинской и улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино» принято решение о проектировании и строительстве в 2003-2005 г.г. жилого комплекса в районе Ново-Переделкино на участке, расположенном на пересечении улицы Лукинской и 1-ой улицы Новые Сады, площадью около <данные изъяты>
При этом установлено, что функции инвестора по проектированию и строительству жилого комплекса осуществит Международный общественный фонд единства православных народов с привлечением соинвесторов, а функции технического заказчика - ЗАО «Т-С П».
Также установлено, что после окончания строительства базовое соотношение раздела построенных жилых и нежилых помещений устанавливается сторонами в следующей пропорции:
- 100% общей жилой площади – в собственность Международного фонда единства православных народов.
В дальнейшем Постановлениями Правительства Москвы от 22 ноября 2005 года №928-ПП и от 23 декабря 2008 года №1204-ПП срок реализации инвестиционного проекта по строительству продлен до 31 марта 2009 года.
На основании указанного Постановления №917-ПП 16 декабря 2003 года Правительство Москвы заключило с Международным фондом единства православных народов инвестиционный контракт.
Предметом инвестиционного контракта явилось реализация инвестиционного проекта и осуществление нового строительства жилого комплекса в районе Ново-Переделкино на участке, расположенном на пересечении улицы Лукинской и 1-ой улицы Новые Сады.
Также установлено, что после окончания строительства базовое соотношение раздела построенных жилых и нежилых помещений устанавливается сторонами в следующей пропорции:
- 100% общей жилой площади – в собственность Международного общественного фонда единства православных народов и привлеченных им в рамках реализации контракта соинвесторов.
Дополнительным соглашением №1 от 7 августа 2006 года к участию в реализации инвестиционного контракта привлечен соинвестор ЗАО «Т-С П».
По договору о предоставлении участка от 27 декабря 2004 года Московский земельный комитет передал в аренду ЗАО «Т-С П» земельный участок на пересечении улицы Лукинской и 1-ой улицы Новые Сады, для строительства жилого комплекса.
13 июля 2005 года Москомархитектура выдала разрешение на строительство жилого комплекса.
21 сентября 2006 года Москомархитектура утвердила акт разрешенного использования данного земельного участка для строительства жилого комплекса.
В настоящее время жилой комплекс в районе Ново-Переделкино на участке, расположенном на пересечении улицы Лукинской и 1-ой улицы Новые Сады, окончен строительством.
На основании заключения Москомархитектуры от 20 сентября 2006 года жилому комплексу присвоен почтовый адрес: г.Москва, ул.6-я Новые Сады, д.2.
Приемочной комиссией 29 декабря 2006 года подписан акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома.
Распоряжением префекта ЗАО г.Москвы от 30 декабря 2006 года утвержден данный акт приемочной комиссии.
8 июля 2008 года Мосгорстройнадзором подписано разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию.
1 апреля 2005 года Международный общественный фонд единства православных народов подписал с Последниченко К.М., договор, в котором стороны обозначены как продавец и покупатель, а сам договор назван как предварительный договор купли-продажи квартиры л.д.6).
Согласно условиям данного договора стороны обязались в срок не позднее чем 30 дней со дня получения продавцом свидетельства о праве собственности на жилое помещение заключить основной договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты>., расположенной в секции 3 этаж 1, на условиях установленных данным предварительным договором и приложением №1 к нему.
Также сторонами подписано приложение №1 л.д.7-10), в котором согласованы условия будущего основного договора купли-продажи квартиры.
Согласно условиям данного договора покупатель принял на себя обязательство выплатить продавцу за спорную квартиру <данные изъяты>., каковую перечисляет в течение 3-х лет со дня подписания договора, но не менее чем <данные изъяты>. до 31 декабря каждого года.
В настоящее время спорной квартире, в отношении которой между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, присвоен почтовый адрес: Адрес
До настоящего времени право собственности на данную квартиру не зарегистрировано, что подтверждается сообщением из ЕГРП л.д.12).
В соответствие со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом приведенных положений закона при толковании подписанного между сторонами 1 апреля 2005 года договора следует, что фактически между Международным общественным фондом единства православных народов и Последниченко К.М. заключен не предварительный договор купли-продажи квартиры, а договор долевого участия в строительстве жилого комплекса.
Так, 30 декабря 2004 года принят Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч.1 ст.27 указанного Закона №214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
Поскольку данный Закон №214-ФЗ опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 года, то он вступил в законную силу 1 апреля 2005 года.
В соответствие с ч.1 ст.27 указанного Закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство жилого комплекса, в котором расположена спорная квартира, выдано Москомархитектурой 13 июля 2005 года, после вступления в законную силу данного Закона №214-ФЗ, то его действие распостраняется на подписанный 1 апреля 2005 года договор между Международным общественным фондом единства православных народов и Последниченко К.М.
Согласно ч.1 ст.1 указанного Закона №214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Поскольку фактическое строительство жилого комплекса велось после издания Постановления Правительства Москвы №917-ПП от 16 декабря 2003 года до подписания 8 июля 2008 года Мосгорстройнадзором разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то подписание 1 апреля 2005 года в период строительства договора между Международным общественным фондом единства православных народов и Последниченко К.М. было направлено именно на привлечение денежных средств ответчика для финансирования осуществления строительства, с последующей передачи ему права на спорную квартиру.
Согласно ч.3, 4 и 5 ст.4 указанного Закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. При этом договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В силу ст.17 указанного Закона №214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствие с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствие с ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Поскольку подписанный 1 апреля 2005 года между Международным общественным фондом единства православных народов и Последниченко К.М. договор не содержит существенных условий, обязательных для данного вида договоров, а также в связи с тем, что он не прошел обязательную государственную регистрацию, то суд по требованию истца признает его незаключенным.
Кроме того, в соответствие с ч.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Поскольку сторонами не были соблюдены требования закона о государственной регистрации подписанного 1 апреля 2005 года договора, то данная сделка является ничтожной закона независимо от признания ее таковой судом.
Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
К утверждениям ответчика Последниченко К.М. о том, что на подписанный им 1 апреля 2005 года договор с Международным общественным фондом единства православных народов не распространяются положения Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд относится критически, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела, толкованию подписанного договора и приведенным положениям закона.
Доводы ответчика о том, что подписанный им 1 апреля 2005 года договор по своему смыслу является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, суд считает необоснованными.
Так, согласно ч.1 и ч.3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Между тем текст подписанного сторонами по делу 1 апреля 2005 года договора не содержит условий, которые позволяли бы установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи.
Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Однако непосредственно в тексте подписанного сторонами договора от 1 апреля 2005 года отсутствует обязательное соглашение о цене спорной квартиры.
Доводы ответчика о том, что подписанный сторонами 1 апреля 2005 года договор не подлежит государственной регистрации, суд считает необоснованными, поскольку они противоречат приведенным в решении положениям действующего законодательства.
Утверждения ответчика о том, что законодательством не установлен срок, в течение которого возможна государственная регистрация договора, не дают оснований для отказа в иске.
Поскольку ко дню вынесения судебного решения оспариваемый договор не прошел государственную регистрацию, то он является незаключенным.
Кроме того в п.1.2. подписанного сторонами 1 апреля 2005 года договора указано, что в приложении №1 к нему содержатся условия основного договора.
Согласно п.5.2.1. данного приложения Последниченко К.М. обязался выплатить Международному общественному фонду единства православных народов за спорную квартиру 4679260 руб.
Между тем данные обязательства ответчиком не выполнены и какой-либо суммы в качестве оплаты за квартиру по договору купли-продажи им внесено не было.
Согласно п.4.2.2., п.4.2.3., п.4.2.6. п.4.2.7. данного приложения Последниченко К.М. обязался принять квартиру по акту-приема передачи, после чего оплачивать расходы по ее техническому обслуживанию, по ее охране, а также эксплуатационные и коммунальные услуги, а также участвовать в управлении и эксплуатации жилого дома, вступив в товарищество собственников жилья.
Однако данные обязательства ответчиком не выплачены, акт приема-передачи квартиры им не подписан и бремя содержания данного имущества на себя не принято.
Отсутствие у истца – Международного общественного фонда единства православных народов, свидетельство о праве собственности на спорную квартиру и отсутствие подписанного между сторонами основного договора купли-продажи квартиры, не освобождало ответчика Последниченко К.М. от исполнения принятых на себя обязательств, указанных в п.4.2.2., п.4.2.3., п.4.2.6. п.4.2.7. и п. 5.2.1. приложения, поскольку о принятии им данных обязательств свидетельствует его подпись под записью «Согласовано».
Все остальные доводы ответчика Последниченко К.М. не основаны на законе и на фактических обстоятельствах дела, поскольку содержат иную неверную оценку исследованных в суде доказательств и не содержат правового основания, опровергающего выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,-
РЕШИЛ:
Иск Международного общественного фонда единства православных народов удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения Номер от 1 апреля 2005 года между Международным общественным фондом единства православных народов и Последниченко Константином Михайловичем, - незаключенным.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд г. Москвы через Солнцевский районный суд г.Москвы в течение десяти дней.
Судья Серов М.А.