РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва28 октября 2010 года
Солнцевский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Олюниной М.В., при секретаре Суздаловой Е.В.,
с участием
представителей истцов по доверенности Прониной М.А., адвоката Раслина В.Л. (л.д.84-85, 105),
представителя ответчика – Покась И.Н. (л.д.58),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2886/10 по иску
Ковалевский В.Ю., Ковалевская О.А. к ОАО «Группа компания ПИК» о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ОАО «Группа компания ПИК» о взыскании денежных средств в размере 320 350 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами с 30.09.2008 года по 24.03.2010 года в размере 51 256 руб. в пользу истцов в равных долях, мотивируя свои требования тем, что 15 февраля 2007 года истцы заключили с ответчиком ОАО «Группа компаний ПИК» предварительный договор купли-продажи, дополнительные соглашения к нему, в последствии основной договор купли-продажи спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>: помещение № ХХIV, комнаты 1-12, б6, общей площадью 115,2 кв.м. По решению Солнцевского районного суда <адрес> от 04 августа 2009 года, вступившего в законную силу, за ними признано право долевой собственности по ? доли за каждым на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>: помещение № ХХIV, комнаты 1-12, б6. Они получили свидетельства о государственной регистрации права на спорное помещение, в котором не отражена кладовая холодная, площадью 4,3 кв.м. Поэтому они считают, что ответчик незаконно указал площадь спорного нежилого помещения в договоре купли-продажи общую площадь объекта 115,2 кв.м., поскольку площадь кладовой б6, площадью 4,3 кв.м. в общую площадь объекта не включается (л.д.2-3, 89). Также истцы просили взыскать с ответчика расходы по оплате услуг адвоката в размере 10 000 руб. (л.д.3).
Истцы в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д.104), прислали своих представителей.
Представители истцов по доверенности Пронина М.А., адвокат Раслин В.Л. (л.д.84-85, 105) в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. Пояснили, что стоимость одного квадратного метра, установленного в договоре на спорный объект составлял 74 500 руб. по экспликации БТИ общая площадь спорного объекта – 110,9 кв.м. Кладовая холодная 4,3 кв.м. в общую площадь не входит. В свидетельстве о государственной регистрации права не указана холодная кладовая б6 и поэтому ответчик обязан вернуть истцам стоимость излишне уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере 320 350 руб.
Представитель ответчика по доверенности Покась И.Н. (л.д.58) в судебное заседание явилась, исковые требования не признала. Пояснила, что комната б6 неотъемлемая часть нежилого помещения истцов, не имеет отдельного входа, не является площадью общего использования, не отапливаемая и поэтому не включенная БТИ в общую площадь, но учитываемая в экспликации и поэтажном плане, как холодное помещение. Представила отзыв (л.д.99-100) и акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта от 07.07.2009 года (л.д.42-54), пояснив, что в соответствии с условиями контракта в собственность соинвестора и привлеченных им третьих лиц 100% полезной площади нежилых помещений, в том числе нежилое помещение № ХХIV, комнаты 1-12, б6, площадью 115,2 кв.м. (л.д.50, 52).
Таким образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истцов, учитывая положение ст.167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения явившихся сторон, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что 15 февраля 2007 года ответчик ОАО «Группа компаний ПИК» заключил с Ковалевским В.Ю. и Д.Л.П. предварительный договор купли-продажи и дополнительные соглашения к нему.
На основании предварительного договора купли-продажи ОАО «Группа компаний ПИК» приняло на себя обязательство в будущем продать, а Ковалевский В.Ю. и Д.Л.П. приняли на себя обязательство в будущем купить спорные нежилые помещения в жилом доме по адресу: <адрес>, Ново-Переделкино, мкр.14, <адрес>, в секции №, проектной площадью 111,54 кв.м. (л.д.4-7).
При этом стороны согласовали цену, за которую в будущем будут проданы спорные помещения (п. 2.1. договора, п.1. и п.2 соглашений).
15 февраля 2007 года между ОАО «Группа компаний ПИК» и Ковалевским В.Ю., Д.Л.П. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, согласно которого стоимость одного квадратного метра составляет 74 500 руб. (п.1.1.). Если фактический размер общей площади нежилого помещения будет больше приведенного в предварительном договоре, цена нежилого помещения увеличивается и рассчитывается исходя из фактической площади (л.д.9, 112-113). Если фактический размер общей площади нежилого помещения (включая летние помещения: лоджии, балконы и др.) будет меньше приведенного в п.1.1. договора размера проектной площади нежилого помещения, цена нежилого помещения уменьшается (п.1.2.).
30 сентября 2008 года между ОАО «Группа компаний ПИК» и Ковалевским В.Ю., Д.Л.П., Ковалевской О.А. заключено соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, согласно которого Д.Л.П. передает свои права и обязанности по договору Ковалевской О.А. с согласия Ковалевского В.Ю., а Ковалевская О.А. принимает на себя вышеуказанные права и обязанности. Ковалевский В.Ю., Д.Л.П., Ковалевская О.А. взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу и к ОАО «Группа компаний ПИК» не имеют. С момента подписания соглашения, сторонами по договору становятся продавец ОАО «Группа компаний ПИК» и покупатели Ковалевский В.Ю., Ковалевская О.А., а Д.Л.П. полностью утрачивает все свои права и обязанности по договору (л.д.8).
30 сентября 2008 года истцы заключили с ответчиком ОАО «Группа компаний ПИК» основной договор купли-продажи спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>: помещение № ХХIV, комнаты 1-12, б6, общей площадью 115,2 кв.м., согласно которому стоимость нежилого помещения составила 8 582 400 руб. (115,2 кв.м. х 74 500 руб.), согласно обмеров БТИ (л.д.10-11).
Данную сумму истцы оплатили ответчику в равных долях (л.д.14, 15).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 30 сентября 2008 года ОАО «Группа компаний ПИК» передало истцам спорное нежилое помещение общей площадью 115,2 кв.м. (л.д.12), согласно которому покупатель не имеет к продавцу каких-либо претензий по качеству, площади и расположению нежилого помещения (п.3).
По решению Солнцевского районного суда г. Москвы от 04 августа 2009 года, вступившего в законную силу, за истцами признано право собственности по 1/2 доли за каждым на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>: помещение № ХХIV, комнаты 1-12, Б6, общей площадью 110,9 кв.м.
Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решение суда имеет преюдициальное значение и указанные в решении суда обстоятельства считаются установленными.
На основании решения Солнцевского районного суда от 04 августа 2009 года истцам выданы свидетельства о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение, общей площадью 110,9 кв.м., без указания помещения кладовой б6 (л.д.110-111).
Исходя из поэтажного плата и экспликации на спорное нежилое помещение следует, что холодная кладовая б6 не входит в общую площадь, но отражена, как «прочие» (л.д.17-18).
Исходя из поэтажного плата следует, что в кладовую можно попасть только из спорного нежилого помещения через его балкон. Никто иной пользоваться кладовой не может.
Таким образом, при регистрации решения в Управлении Росреестра по Москве не было указано помещение – кладовой б6 (л.д.110-111- оборот).
Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п.15. Приказа Росстата от 14.08.2008 N 189 "Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за основными фондами и строительством на 2009 год", по строке 01 в графе 6 (жилые здания общей площадью) показывается общая площадь жилых помещений в введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах), которая определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами.
Согласно п.3.37. Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир. Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.
В силу Приказа Росстата от 05.08.2009 N 161 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за состоянием экономики и социальной сферы муниципального образования", общая площадь введенных жилых домов определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами, а также жилых и вспомогательных помещений в индивидуальных жилых домах.
Также указано и в письме Минрегиона РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир».
Доводы представителей истцов о том, что истцы не должны были оплачивать за холодное помещение, судом внимательно рассмотрены, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку условиями договора купли-продажи, дополнительными соглашениями и актом приема-передачи спорного нежилого помещения между сторонами предусмотрено иное, а именно оплата за холодную кладовую б6 площадью 4,3 кв.м.
Учитывая, что стороны предусмотрели стоимость размера спорного нежилого помещения, истцы не возражали против стоимости площади спорного помещения при заключении договора и не имели претензий в момент заключения договора, учитывая, что ответчик, будучи инвестором, оплатил стоимость холодных помещений, учитывая свободу договора, суд считает возможным в удовлетворении исковых требований истцов к ОАО «Группа компания ПИК» о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате услуг адвоката – отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ковалевский В.Ю., Ковалевская О.А. к ОАО «Группа компания ПИК» о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский городской суд г. Москвы в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме, через Солнцевский районный суд г. Москвы.
СудьяМ.В. Олюнина