Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
07 февраля 2011 года город Соликамск
Соликамский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Степанова П.В.,
при секретаре судебного заседания Сухановой Е. П.,
с участием истца Мальцевой С. А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мальцевой С.А. к Контаревой А.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании договора купли-продажи состоявшимся и государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
Мальцева С. А. обратилась в суд с вышеназванным иском к Контаревой А. И., Управлению Росреестра по Пермскому краю, просила признать договор о купле-продаже от 26 сентября 1996 года, заключенный между Мальцевой С.А. и Контаревой А.И. состоявшимся и обязать Соликамский отдел Росреестра по Пермскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с надворными постройками (холодный пристрой, два навеса, баня, забор, площадка, уборная), находящийся по адресу: <...>, город <...> <...>, <...> земельный участок, площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу по договору о купле-продаже от 26 сентября 1996 года.
Заявленные требования мотивированы тем, что данное недвижимое имущество приобретено у Контаревой А. И. по спорному договору, стороны свои обязанности по договору выполнили надлежащим образом, покупатель передал продавцу обусловленную договором сумму денег, а продавец соответственно в свою очередь передал покупателю отчуждаемое имущество,
Договор удостоверен в нотариальном порядке, однако регистрацию в БТИ не прошел, в связи, с чем истица лишена возможности получить правоустанавливающие документы на приобретённое по договору имущество.
Истица в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.
Ответчики в судебное заседание не явились.
Выслушав лиц участвующих в деле, изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании и из материалов дела следует что, 26 сентября 1996 года между Контаревой А. И. (продавец) и Мальцевой С. А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил жилой дом, полезной площадью 37,4 кв.м., в том числе 27,1 кв.м. жилой площади, находящийся в г. <...> <...>, расположенный на земельном участке, мерою 738 кв.м.
Указанный дом и земельный участок в размере 700 кв.м. проданы покупателю за девять миллионов рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью до подписания договора.
Договор удостоверен нотариусом Соликамского нотариального округа <...> ФИО4 26.09.1996г.
В БТИ <...> и комитете по земельной реформе <...> указанный договор не зарегистрирован.
Согласно сведениям отдела ЗАГС администрации <...> Контарева А. И. умерла 09 февраля 1999 года.
Исходя из письма нотариуса, наследственное дело после её смерти не заводилось.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, вследствие того, что один из участников договора умер, у другого участника отсутствует возможность государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, в порядке, предусмотренном вышеназванной нормой Закона.
Учитывая, что договор купли-продажи заключен между его участниками в соответствии с требованиями действующего законодательства, условия договора сторонами исполнены, объекты недвижимости переданы, отсутствие государственной регистрации на спорный объект недвижимости препятствует реализации прав истца по владению, пользованию и распоряжению, приобретенным имуществом.
Так как Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации (отсутствия, смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, в этом случае подлежит применению аналогия закона.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Между тем, если договор в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Поскольку до проведения государственной регистрации один из участников договора умер, договор заключенным не является.
В этом случае провести государственную регистрацию договора не представляется возможным, поскольку правоспособность стороны прекращена, отказ регистрационной службы в регистрации такой сделки будет являться правомерным.
Вместе с тем, в данном случае для подтверждения прав на имущество сторона по сделке вправе обратиться в суд с иском о признании сделки состоявшейся и требованием о государственной регистрации права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
При подтверждении права собственности по договору, право может быть зарегистрировано на основании ст. 28 Закона о регистрации.
В соответствии со ст. 6 Закона о регистрации прав права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Поэтому отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца не является препятствием для совершения с указанным имуществом сделки купли-продажи. Следовательно, отсутствие заявления продавца о регистрации ранее возникшего права не является препятствием для исполнения решения суда о государственной регистрации сделки, вынесенного в порядке п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная государственная регистрация в данном случае является составляющей комплекса регистрационных действий, подлежащих совершению, то есть не может явиться причиной возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Поскольку в судебном заседании нашли своё подтверждение все обстоятельства, входящие в круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу: имеется заключенный между сторонами договора купли-продажи недвижимости, он соответствуют требованиям действующего законодательства и фактически исполнен, продавцом исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем соответственно исполнена обязанность по его оплате, то исковые требования основаны на законе, установленных по делу обстоятельствах и подтверждающих их доказательствах, в силу чего подлежат удовлетворению.
Представленные истцом письменные доказательства позволяют определенно установить объект сделки и подтверждают право собственности на спорный объект.
Спорный договор купли-продажи совершен в надлежащей форме (за исключением условия о регистрации) и полностью исполнен, его следует признать состоявшимся.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск Мальцевой С.А. к Контаревой А.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании договора купли-продажи состоявшимся и государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать договор о купле-продаже от 26 сентября 1996 года, заключенный между Мальцевой С.А. и Контаревой А.И. состоявшимся.
Обязать Соликамский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с надворными постройками (холодный пристрой, два навеса, баня, забор, площадка, уборная), находящийся по адресу: <...>, город <...> <...>, <...> земельный участок, площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу по договору о купле-продаже от <дата>.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Мальцевой С.А. на вышеназванное имущество.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий П.В.Степанов