Дело № 2-55/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 апреля 2011 г. г. Соликамск
Соликамский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Шатуленко И.В.,
с участием истицы Р.,
представителя истицы – А., действующей на основании доверенности,
ответчицы ИП В.,
представителя ответчика – адвоката Н., действующей на основании ордера,
при секретаре Мехоношиной Н.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Соликамске гражданское дело по иску Р. к индивидуальному предпринимателю В. о расторжении договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости, договора о намерениях на покупку квартиры и дополнительного соглашения к нему, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, и встречному иску индивидуального предпринимателя В. к Р. о взыскании денежных средств, штрафа за неисполнение договора,
у с т а н о в и л:
Истица Р. обратилась в Соликамский городской суд с иском к ИП В. о расторжении договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости, договора о намерениях на покупку квартиры и дополнительного соглашения к нему, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, и встречному иску ИП В. к Р. о взыскании денежных средств, штрафа за неисполнение договора. В обоснование иска Р. указала, что <дата> между ней и директором агентства недвижимости <данные изъяты> ИП В. был заключён договор на оказание услуг по купле-продаже недвижимости, предметом которого являлась комната, расположенная по адресу: <...> стоимостью <данные изъяты> руб. Договор не состоялся, комната продана не была.
<дата> между ней и ответчицей был заключён договор о намерениях на покупку квартиры по адресу: <...>, стоимостью <данные изъяты> руб. В качестве предоплаты за указанную квартиру <дата> она передала ответчику предварительный взнос в сумме <данные изъяты> руб. Ответчиком договор исполнен не был, квартира была продана другим клиентам, однако деньги в сумме <данные изъяты> руб. ей возвращены не были.
<дата> к договору о намерении на покупку квартиры от <дата> было заключено дополнительное соглашение на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...>. Договор купли-продажи заключён не был, о причинах неисполнения условий договора ей сообщено не было.
<дата> она обратилась к ответчику с уведомлением о желании расторгнуть договор по причине невыполнения условий договора и о возврате уплаченных ею ранее <данные изъяты> руб. Ответчик получил уведомление, однако договор не расторгнул и денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. не вернул.
Просит суд расторгнуть договор на оказание услуг по купле-продаже недвижимости от <дата>, договор о намерениях на покупку квартиры от <дата> и дополнительное соглашение к нему от <дата>, заключенные между ней и Агентством недвижимости <данные изъяты>, взыскать с Агентства недвижимости <данные изъяты> в её пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., уплаченную в качестве первоначального взноса, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб.
<дата> истица Р. дополнила ранее заявленные исковые требования требованием о взыскании с Агентства недвижимости <данные изъяты> в её пользу денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., уплаченных за услуги по привлечению ипотечного займа.
В судебном заседании <дата> истица Р. уточнила исковые требования: просит суд расторгнуть договор на оказание услуг по купле-продаже недвижимости от <дата>, договор о намерениях на покупку квартиры от <дата> и дополнительное соглашение к нему от <дата>, заключенные между ней и ИП В., взыскать с ИП В. в её пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., уплаченную в качестве первоначального взноса, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб. От исковых требований о взыскании с Агентства недвижимости <данные изъяты> в её пользу денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., уплаченных за услуги по привлечению ипотечного займа, отказалась.
Определением суда от <дата> производство по делу в части взыскания с ИП В. в пользу истицы компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. прекращено в связи с отказом истицы от иска в данной части.
ИП В. обратилась в суд со встречным иском о взыскании с Р. штрафа за неисполнение договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости от <дата> в размере <данные изъяты> руб., денежных средств, внесенных в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., судебных расходов в размере <данные изъяты> руб. Встречный иск обосновала тем, что истицей Р. был нарушен п. 3.6 Договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости – комнаты, распложенной по адресу: <...>. Истица самостоятельно искала покупателя на свою комнату, заключила договор с другим риэлторским агентством. <дата> между ИП В. и истицей был заключен договор на покупку квартиры, расположенной по адресу: <...>, но поскольку данная квартиры была продана собственником третьим лицам без ведома агентства ИП В., <дата> между теми же лицами было заключено дополнительное соглашение к договору от <дата>, которым был изменен адрес приобретаемого истицей объекта недвижимости на квартиру по <...>. В свою очередь истица нарушила п. 5.1 Договора от <дата>, отказавшись оплачивать стоимость квартиры, чем сорвала сделку. Просит взыскать с Р. штраф в размере <данные изъяты> руб. за неисполнение договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости от <дата>, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., согласно п. 7.4 договора о намерениях на покупку квартиры от <дата>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате юридических услуг, связанные с составлением искового заявления в размере <данные изъяты> руб.
В судебном заседании истица на удовлетворении своих исковых требований настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях и уточнениях к нему (л.д. 2-3, 32-34). От поддержания исковых требований о взыскании с ИП В. компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей отказалась. Встречные исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 69-70). Пояснила, что условий заключенных с ИП Веселовой договоров не нарушала. В период срока действия заключенных с ответчицей договоров от <дата>, <дата> и дополнительного соглашения к нему, какие-либо договоры с другими риелторскими агентствами не заключала. С разрешения работника В. – риелтора К. принимала меры к поиску покупателей на свою комнату. Однако своими действиями не препятствовала агентству недвижимости ИП В. осуществлять продажу её комнаты по ул. <...>.
Определением суда от <дата> производство по данному делу в части взыскания с ИП В. в пользу истицы компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. прекращено в связи с отказом истицы от иска в данной части.
Представитель истицы – А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме. Встречные исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Ответчица ИП В. в судебном заседании исковые требования Р. не признала в полном объеме, на удовлетворении своих исковых требований настаивает по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении и возражениях (л.д. 17-18, 61-62).
Представитель ответчицы – адвокат Н., действующая на основании ордера, исковые требования ИП В. поддержала в полном объеме, исковые требования Р. считает необоснованными.
Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1,2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч.1 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с ч.1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с ч.1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Согласно ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
Договор оказания риелторских услуг по своей юридической природе относится к смешанным договорам, предметом данного договора выступают представительские услуги, которые, в свою очередь, находят выражение в таких договорах, как договор поручения, комиссии, агентирования. Отсюда договор оказания риелторских услуг содержит элементы таких гражданско-правовых договоров, как договор комиссии, поручения, агентирования, возмездного оказания услуг.
Согласно ч.1 ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 г. (в ред. от 23.11.2009 г.) «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
В силу ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В силу ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В судебном заседании установлено, что <дата> между Р. и агентством недвижимости <данные изъяты> в лице директора В. был заключён договор на оказание услуг по купле-продаже недвижимости, по которому исполнитель по заданию заказчика принял на себя обязательства по организации продажи комнаты, жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <...>, стоимостью <данные изъяты> руб. и покупке недвижимого имущества в виде <данные изъяты>комнатной благоустроенной квартиры в любом районе г. Соликамска при условии доплаты заказчиком в размере <данные изъяты> руб. (л.д.12,13).
Во исполнение вышеуказанного договора <дата> между теми же сторонами был заключён договор о намерениях на покупку квартиры, предметом которого были определены взаимоотношения сторон по сопровождению до государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <данные изъяты> руб. Срок действия данного договора был установлен с <дата> по <дата> включительно (л.д.9).
<дата> истицей ответчице В. была передана денежная сума в размере <данные изъяты> руб. в качестве предоплаты за покупаемую квартиру, расположенную по адресу: <...>, что подтверждается распиской (л.д.11).
<дата> между ИП В. и Р. было заключено дополнительное соглашение к договору о намерениях на покупку квартиры от <дата>, предметом которого были определены взаимоотношения сторон по сопровождению до государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д.8). Данным соглашением срок действия договора был установлен с <дата> по <дата> включительно.
Соглашением сторон сумма предоплаты в размере <данные изъяты> руб., переданная истицей ответчице <дата>, была принята как сумма предоплаты за квартиру, расположенную по адресу: <...>, что подтверждается п. 2.1 Дополнительного соглашения от <дата>, и сторонами в судебном заседании не оспаривается.
Сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, не состоялась в связи с продажей данной квартиры третьим лицам.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, между истицей и собственником указанного объекта недвижимости также заключен не был.
<дата> истица направила в адрес ответчика уведомление о возврате ей денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., внесённой ею <дата> в качестве предоплаты за объект недвижимости, который она была намерена приобрести, а также уведомление о расторжении договора на оказание услуг от <дата> (л.д.5,6) по причине невыполнения ответчицей условий договора. Данные уведомления были получены ответчицей <дата>. Однако требования истицы о возврате денежной суммы ответчицей в добровольном удовлетворено не было.
Объективных и бесспорных доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что сделки купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости не состоялись именно по вине истицы, в материалах дела не имеется и ответчицей в соответствие со ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. Доводы истицы о том, что данная сделка не была совершена по причине продажи квартиры лицом, действующим на основании выданной собственником квартиры доверенности, что в свою очередь являлось препятствием к получению ипотечного кредита на покупку указанной квартиры, ответчицей относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты. Также ответчицей суду не представлено доказательств того, что обязательства, предусмотренные договорами от <дата> и <дата> были исполнены ею надлежащим образом и в полном объёме.
Доказательств размера фактически понесенных ИП В. расходов в связи с исполнением заключенных с истицей договоров, материалы дела не содержат и ответчицей в судебном заседании также не представлено.
С учётом изложенного, требования Р. о взыскании с ИП В. денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. подлежат удовлетворению.
Требования истицы о расторжении договора от <дата> удовлетворению не подлежат, поскольку <дата> истица направила в адрес ответчицы письменное уведомление о расторжении указанного договора. С учётом положения, закреплённого в п. 6.1 Договора, предусматривающего условия о том, что данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует 90 дней, договор пролонгируется на те же сроки, если ни одна из сторон не предъявила письменного извещения о его прекращении. Договор от <дата> прекратил своё действие с <дата>, что в судебном заседании ответчицей не оспаривается, а потому правовых оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке не имеется.
Не подлежат удовлетворению требования истицы о расторжении договора о намерениях на покупку квартиры от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата>, поскольку, как установлено в судебном заседании срок действия данного договора с учётом дополнительного соглашения, был согласован сторонами с <дата> по <дата> включительно. В соответствии с п. 3.2 Дополнительного соглашения данный договор по взаимному согласию сторон пролонгирован не был, а потому он прекратил своё действие по истечении срока с <дата>.
Требования истицы о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с <дата> по <дата>, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как установлено судом, основанием для удержания ответчицей данной суммы, в указанный период являлись договорные отношения сторон. До истечения срока действия договора от <дата>, по соглашению сторон указанный договор досрочно расторгнут не был, а потому обязанность по возврату денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. возникла у ответчицы с момента прекращения действия договора о намерениях на покупку квартиры от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата>, являющегося неотъемлемой частью договора, лишь с <дата>, в связи с чем правовых оснований для начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, за период с <дата> по <дата> не имеется, поскольку данная денежная сумма находилась у ответчицы на законных основаниях.
Исковые требования ИП В. о взыскании с Р. штрафа за неисполнение договора на оказание услуг по купле-продаже недвижимости от <дата> в размере <данные изъяты> руб., денежных средств, внесенных в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., судебных расходов в размере <данные изъяты> руб., удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно п. 5.2 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения раздела 3 настоящего договора заказчиком последний уплачивает исполнителю штраф в размере 3% от стоимости недвижимости, указанной в пункте 1.1. настоящего договора.
Согласно раздела 3 п. 3.6 Договора заказчик не должен препятствовать исполнению настоящего договора, в связи с чем не предпринимает самостоятельных действий по поиску покупателей на принадлежащую ему (им) недвижимость и не заключает аналогичные договоры с третьим лицами в течение всего срока действия договора, а также обеспечивает конфиденциальность информации в отношений условий настоящего договора, не разглашая его содержание третьим лицам.
Бесспорных и убедительных доказательств, которые бы объективно свидетельствовали о том, что в период действия указанного договора Р. предпринимала самостоятельные действия по поиску покупателей на принадлежащую ей комнату, чем препятствовала исполнению настоящего договора, в материалах дела не имеется и в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ИП В. в судебном заседании не представлено. Также ИП В. не представлено доказательств того, что в течение срока действия договора Р. заключала аналогичные договоры с третьими лицами, чем нарушила условия заключённого договора. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля К., риелтор АН <данные изъяты>, пояснила, что в связи с тем, что их агентство длительное время не могло самостоятельно найти покупателя на комнату, расположенную по <...>, принадлежащую Р., она разрешила последней самостоятельно искать покупателя на комнату, с учётом включения стоимости услуг агентства.
В соответствии с п. 7.4 Договора о намерениях на покупку квартиры от <дата>, если покупатель отказывается от взятых на себя обязательств (п.5.1, п. 5.2, п.5.3, п.5.4) по вине покупателя, то сумма предоплаты (п.5.2) в полном размере остаётся у Поверенного.
В соответствии с п.5.1 Договора от <дата>, покупатель обеспечивает оплату стоимости квартиры в размере указанном в п. 2.2 настоящего договора, в срок, устанавливаемый договором купли-продажи квартиры, заключаемый между покупателем и собственником (ами) квартиры.
Покупатель уплачивает в момент подписания договора поверенному предоплату в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской поверенного в получении данной денежной суммы. Предоплата выплачивается в счёт стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора (п. 5.2).
Покупатель гарантирует поверенному конфиденциальность условий настоящего договора и договора купли-продажи (п. 5.3).
Поверенный обязуется не позднее, чем за 2 банковских дня до проведения сделки известить покупателя и остальных участников сделки (устно или письменно) о дате, времени и месте её проведения (п.5.4).
Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, между покупателем Р. и собственником указанной квартиры не заключался, срок для оплаты стоимости квартиры покупателем Р. и собственником квартиры согласован не был, а потому у Р. обязанность по оплате стоимости данной квартиры в размере, предусмотренном в п. 2.2 Договора, не возникла. При указанных обстоятельствах ссылка ИП В. на нарушение Р. п. 5.1 Договора является не состоятельной и не основанной на материалах дела.
Сведений о нарушении Р. обязательств, предусмотренных п.п. 5.2-5.4 Договора от <дата> в материалах дела не имеется, ответчицей ИП В. в судебном заседании не приведено, и каких-либо доказательств нарушения истицей договорных обязательств суду не представлено.
С учетом вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП В. о взыскании с Р. штрафа за неисполнение договора на оказание услуг в размере <данные изъяты> руб., денежных средств, переданных истицей ответчице <дата> в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, не имеется.
Поскольку исковые требования ИП В. не подлежат удовлетворению в полном объеме, следовательно, не подлежат удовлетворению и требования о возмещении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а также расходов по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> руб.
Требования истицы Р. о взыскании с ответчицы расходов по оплате юридических услуг, связанных с составлением искового заявления, в сумме <данные изъяты> руб., суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков… Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права… Размер понесенных истицей расходов у суда сомнений не вызывает и подтверждается квитанцией № от <дата> Данные расходы были понесены истицей в связи с необходимостью защиты её нарушенного права.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ с ответчика ИП В. в пользу истицы подлежат взысканию расходы истицы по оплате услуг представителя. С учетом требований разумности, длительности и сложности категории рассматриваемого дела, непосредственного участия представителя истицы в восьми судебных заседаниях, суд считает необходимым определить сумму расходов, подлежащих возмещению истице, в размере <данные изъяты> руб.
В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ИП В. подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> руб. пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, 103, 100 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования Р. удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя В. в пользу Р. денежную сумму, внесенную в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры, в размере <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления – <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя – <данные изъяты> рублей, а всего: <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении исковых требований Р. в остальной части отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя В. о взыскании с Р. штрафа за неисполнение договора на оказание услуг в размере <данные изъяты> руб., денежных средств, внесенных в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, судебных расходов в размере <данные изъяты> руб., отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме – 18 апреля 2011 года.
Председательствующий подпись И.В. Шатуленко