РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля 2011 года г. Соль-Илецк
Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе :
судьи Тереховой О.П.,
при секретаре Андрющенко О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рубцовой В. Г. к Чиж Д. В. о применении последствий ничтожности сделки, иску Чиж Д. В. к Рубцовой В. Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта
установил :
Рубцова В.Г. обратилась в суд с иском к Чиж Д.В. указав в заявлении, что её квартира <адрес> была переоформлена на ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Эту сделку она считает притворной в соответствии со ст. 170 п.2 ГК РФ по следующим основаниям. В п№ договора указана якобы продажная стоимость квартиры в размере ххх рублей : «отчуждаемую квартиру продавец продал, а покупатель купил за ххх рублей. Указанная сумма полностью уплачена наличными деньгами и получена продавцом к моменту подписания настоящего договора. Одновременно в один день с этим договором ответчик подписал и выдал ей прилагаемое письменное обязательство от ДД.ММ.ГГГГ, которым обязался перед ней «заключить обратный договор купли-продажи ( продать имущество): квартира, <адрес>. После своевременного возврата мне денежных средств, указанных выше со стороны Рубцовой В. Г.…» При этом в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ указано о получении ею от ответчика тех же ххх рублей в долг со сроком возврата «не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме ххх рублей». Таким образом, из подписанных ответчиком документов, очевидно, что ххх рублей он выплатил ей не как покупную стоимость квартиры, а в качестве суммы займа по обязательству от ДД.ММ.ГГГГ. А одновременная государственная регистрация квартиры на ответчика совершена с целью прикрыть его попытку использовать её квартиру в качестве меры, обеспечивающей исполнение обязательств по возврату займа и уплате процентов, то есть как предмет залога. Следовательно, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку по залогу её квартиры. Притворность договора подтверждается так же и тем, что она живет в квартире непрерывно с ххх года до сегодняшнего дня, то есть квартира ответчику не передавалась, и он не предпринимает никаких попыток вселиться. Таким образом, сторонами сделки не предпринималось никаких мер по исполнению обязанности «передать вещь ( товар)», установленную для договоров купли-продажи статьями 454 и 456 ГК РФ, то есть умысел участников сделки не был направлен на возмездную передачу покупателю права собственности на предмет сделки. Залог квартиры, прикрытый договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тем более является ничтожной сделкой по причине нарушения всех требований норм & 3 « Залог» главы 23 ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, договор об ипотеке в нарушение пункта 3 статьи 339 ГК РФ не «зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом», то есть в порядке статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому такая сделка является ничтожной в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. На основании изложенного, в соответствии со ст. ст.170, 165 и 167 ГК РФ договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, то есть с прекращением права ответчика и возвратом квартиры в её собственность. Просила применить последствия ничтожности сделки по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №, заключающиеся в государственной регистрации прекращения права собственности ответчика Чиж Д.В. на квартиру <адрес> и в государственной регистрации её права собственности на указанную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истица в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила требования и просила применить последствия ничтожности сделки по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №, заключающиеся в признании недействительной государственной регистрации права ответчика Чиж Д.В. на квартиру <адрес>, произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.
ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. обратился в суд с иском к Рубцовой В.Г. и Управлению <данные изъяты> указав, что им в собственность по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ приобретена квартира <адрес>, о чём получено свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время в квартире <адрес> остается зарегистрированной ответчик. При заключении договора было устно договорено, что ответчик добровольно выпишется при его требовании, однако добровольно выписываться в настоящее время Рубцова В.Г. не желает. Членом его семьи ответчик не является, совместного бюджета они не имеют и хозяйства не ведут. На основании ст.ст. 209,288, 304 ГК РФ просит признать Рубцову В.Г. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным <адрес> и обязать Управление снять Рубцову В.Г. с регистрационного учёта по указанному адресу.
Определением Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам Рубцовой В.Г. к Чиж Д.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по иску Чиж Д.В. к Рубцовой В.Г., УФМС по <адрес> району о признании Рубцовой В.Г. утратившей право пользования жилым помещением объединены в одно производство с присвоением общего номера.
В судебное заседание Рубцова В.Г., Чиж Д.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам главы 10 ГПК РФ, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствии. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в их отсутствии.
Представитель Рубцовой В.Г. – адвокат Нигматуллин Р.Р., действующий на основании ордера, в судебном заседании просил исковые требования Рубцовой В.Г. удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, в иске Чиж Д.В. просил отказать, поскольку его требования основано на договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, являющемся притворной ничтожной сделкой.
Представитель Чиж Д.В. – адвокат Шапурко Ю.Н., действующая на основании ордера, в судебном заседании просила исковые требования Чиж Д.В. удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, в удовлетворении исковых требований Рубцовой В.Г. просила отказать. Считает, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ были заключены две самостоятельные сделки- купли-продажи квартиры и договор займа. Договор купли-продажи считает исполненным, поскольку Чиж Д.В. передал Рубцовой В.Г. денежные средства за квартиру, договор, который подписали стороны, имеет так же силу и передаточного акта. Об этом свидетельствуют условия договора. Как собственник Чиж Д.В. имел право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в то числе проживать или не проживать в ней. Просила учесть, что при выдаче Чиж Д.В. обязательства ДД.ММ.ГГГГ, его право собственника ещё не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ участковый ФИО показал, что у него на обслуживании находится микрорайон <данные изъяты> и участок <данные изъяты>. В ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратился ранее незнакомый Чиж Д.В., показал документы и сказал, что он купил квартиру <адрес>, а бывшая собственница Рубцова В.Г. из неё отказывается выселяться. Он разъяснил Чиж Д.В., что вопрос о выселении должен решаться в суде в гражданском порядке. В январе ххх года Чиж Д.В. обратился к нему с просьбой выдать справку о том, что обращался к нему в ДД.ММ.ГГГГ года по вопросу выселения Рубцовой В.Г., но он отказал, поскольку с письменным заявлением Чиж Д.В. к нему не обращался.
Свидетель ФИО2 в том же судебном заседании дала показания, согласно которым она присутствовала с Чиж Д.В. , когда он приобретал квартиру у Рубцовой В.Г. Квартиру покупал дешево, так как продавец очень нуждалась в деньгах. По какой цене точно покупал квартиру Чиж Д.В. у Рубцовой В.Г. и передавались ли последней деньги за квартиру, она не знает. В её присутствии ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. передал Рубцовой В.Г. взаймы под проценты ххх рублей.
Свидетель ФИО3 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что является дочерью Рубцовой В.Г. В ххх году у них с матерью сложилось тяжелое материальное положение и им отказывали банки в выдаче кредита. Поэтому через посредников в апреле ххх года они познакомились с Чиж Д.В., который приехал ДД.ММ.ГГГГ осмотреть их квартиру. Тогда же устно с ним состоялся договор, что он передаст Рубцовой В.Г. в долг под проценты ххх рублей, а квартиру Рубцовой В.Г. они оформят в залог до погашения долга. Поэтому поводу договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ в УФРС <данные изъяты>. Когда встретились ДД.ММ.ГГГГ, Чиж Д.В. показал бланк заранее напечатанного договора купли-продажи квартиры. На их с матерью вопрос « почему договор купли-продажи ?», Чиж Д.В. пояснил, что это и есть залог, поскольку он выдает обязательство о том, что в случае погашения Рубцовой В.Г. долга с процентами, квартира будет опять переоформлена на мать. Они с матерью согласились. Поэтому после подписания договора купли-продажи квартиры, Рубцова В.Г. и Чиж Д.В. заполнили заранее отпечатанные бланки обязательств. После этого Чиж Д.В. передал матери взаймы ххх рублей. Деньги за квартиру он Рубцовой В.Г. не отдал. Посреднику, который познакомил их с Чиж Д.В. они сразу отдали ххх рублей. До ДД.ММ.ГГГГ года вместе с матерью выплачивала деньги Чиж Д.В. по обязательству, а после обратилась к адвокату.
Свидетель ФИО4 показала, что является сестрой Рубцовой В.Г. Рубцова В.Г. заключила договор из-за тяжелого материального положения и до последнего времени считала, что квартира у неё в залоге, пока она не посоветовала сестре обратиться к адвокату. Продавать квартиру она не собиралась, так как жить ей и её дочери негде. В июле ххх года она давала Рубцовой В.Г. деньги на ремонт квартиры, в которой она живет. Сестра заменила трубы, установила водонагреватель, наклеила новые обои.
Заслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)…Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами - продавцом Рубцовой В.Г. и покупателем Чиж Д.В. заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, принадлежащей на праве собственности Рубцовой В.Г. <адрес>. Согласно п. № договора купли-продажи отчуждаемую квартиру продавец продал, а покупатель купил за ххх рублей.
После подписания сторонами вышеуказанного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. выдал Рубцовой В.Г. обязательство, согласно условиям которого он дал в долг Рубцовой В.Г. денежные средства в размере ххх рублей под №% ежемесячно, сроком на № месяцев. И обязуется перед ней : заключить обратный договор купли-продажи (продать имущество) : квартира, <адрес>. После своевременного возврата ему денежных средств, указанных выше со стороны Рубцовой В.Г. в следующем порядке : 1 выплата процентов в размере ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 2 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 3 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 4 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 5 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 6 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом окончательный расчет должен быть произведен перед ним со стороны Рубцовой В.Г. не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме ххх рублей.
Так же после подписания сторонами вышеуказанного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Рубцова В.Г. выдала обязательство Чиж Д.В., согласно условиям которого она взяла в долг у Чиж Д.В. денежные средства в размере ххх рублей под №% ежемесячно, сроком на № месяцев. После своевременного возврата Чиж Д.В. ею денежных средств, указанных выше, в следующем порядке : 1 выплата процентов в размере ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 2 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 3 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 4 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 5 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 6 выплата процентов ххх рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. И обязалась перед ним : заключить обратный договор купли-продажи ( выкупить): №-комнатную квартиру, <адрес>. При этом окончательный расчет должен быть произведен ею с Чиж Д.В. не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме ххх рублей.
Согласно представленным распискам ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет первой выплаты долга, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет второй и третьей выплаты процентов, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет четвертой выплаты процентов, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет пятой и шестой выплаты процентов.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры в Управлении <данные изъяты> и Чиж Д.В. выдано свидетельство № о государственной регистрации права на №-комнатную квартиру, <адрес>.
Согласно представленной Рубцовой В.Г. ценовой информации № <данные изъяты> Торгово-промышленной палаты <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ диапазон рыночной стоимости 1 кв.м Х-комнатных квартир, расположенных в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, находился в пределах от ххх до ххх рублей.
Оценив представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетелей в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры воля сторон не была направлена на создание правовых последствий по отчуждению Рубцовой В.Г. квартиры и возникновения права собственности на неё у Чиж Д.В., в действительности же стороны преследовали цель обеспечить исполнение Рубцовой В.Г. обязательства по возврату Чиж Д.В. займа в сумме ххх рублей. О данных обстоятельствах свидетельствует выдача сторонами ДД.ММ.ГГГГ обязательств по заключению ими «обратных договоров купли-продажи», а так же то, что спорная квартира Чиж Д.В. не передавалась и попыток вселения до подачи Рубцовой В.Г. иска в суд он не предпринимал.
Учитывая изложенное, договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу её притворности.
В силу положений ст. 167, п.2 ст. 170 ГК РФ суд отказывает Рубцовой В.Г. в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права ответчика Чиж Д.В. на спорную квартиру (односторонней реституции,) и считает правомерным применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора займа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами с залогом недвижимого имущества – квартиры.
Согласно представленным распискам ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет первой выплаты долга, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет второй и третьей выплаты процентов, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет четвертой выплаты процентов, ДД.ММ.ГГГГ Чиж Д.В. получил от Рубцовой В.Г. ххх рублей в счет пятой и шестой выплаты процентов.
Принимая во внимание, что получение денежных средств по данным распискам Чиж Д.В. не оспорены, суд приходит к выводу, что на день вынесения решения по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ у Рубцовой В.Г. перед Чиж Д.В. имеется задолженность по основному долгу в размере ххх рублей, и ххх рублей – по процентам по договору займа <данные изъяты>.
Применяя двустороннюю реституцию, суд признает недействительными запись № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности и свидетельство о государственной регистрации права собственности Чиж Д.В. на спорную квартиру, при этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит внесению запись о государственной регистрации права собственности Рубцовой В.Г., и взыскивает с неё в пользу Чиж Д.В. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме ххх рублей .
Учитывая изложенное, удовлетворение требований Рубцовой В.Г. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применение последствий недействительности сделки, суд приходит к выводу об отсутствии у Чиж Д.В. права на иск в материальном смысле о признании Рубцовой В.Г. утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, поэтому отказывает ему в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 РФ, суд
решил :
исковые требования Рубцовой В. Г. к Чиж Д. В. о применении последствий ничтожности сделки удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между Рубцовой В. Г. и Чиж Д. В. с залогом недвижимого имущества – квартиры, расположенной по <адрес>
Признать недействительной запись № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Чиж Д. В. на квартиру <адрес>.
Признать недействительным свидетельство №, выданное Управлением <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Чиж Д. В. на квартиру <адрес>.
Внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Рубцовой В. Г. на квартиру <адрес>.
Взыскать с Рубцовой В. Г. в пользу Чиж Д. В. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме ххх рублей, из которых ххх –основной долг, ххх рублей – проценты по договору займа.
В удовлетворении остальной части исковых требований Рубцовой В. Г. к Чиж Д. В. отказать.
В удовлетворении исковых требований Чижа Д. В. к Рубцовой В. Г. о признании её утратившей право пользования жилым помещением по адресу <адрес> и снятии с регистрационного учёта- отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Соль -Илецкий районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья : Терехова О.П.
Кассационным определением Оренбурсгкого областного суда от 06.04.2011 г. решение изменено в части применения последствий недействительности сделки, изложено в новой редакции: Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Рубцовой В. Г. и Чижом Д. В. Обязать Чижа Д. В. передать квартиру, находящуюся по "адрес" в собственность Рубцовой В. Г. , признав недействительной государственную регистрацию права собственности Чижа Д. В. на указанную квартиру. Взыскать с Рубцовой В. Г. в пользу Чижа Д. В. сумму основного долга по договору займа от ДД.ММ.ГГ. в размере ххх руб. и проценты за пользование заемными средствами в сумме ххх руб. В остальной части решение оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 06.04.2011 г.