Дело Номер обезличен г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2010 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :
Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.
при секретаре Малышеве В.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова С.В. к товариществу собственников жилья «Челтенхема-3», администрации города Сочи, Смоловой Л.В. о выделении помещения из общего имущества домовладения и сохранении его в перепланированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Козлов С.В. обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к Товариществу собственников жилья «Челтенхема-3» (далее по тексту ТСЖ «Челтенхема-3»), администрации города Сочи, Смоловой Л.В. о выделении помещения из общего имущества домовладения и сохранении его в перепланированном состоянии, в котором истец просит суд сохранить в перепланированном состоянии 1/2 долю квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в Хостинском районе г. Сочи, общей площадью 78,1 кв.м., в том числе жилой площадью 34,0 кв.м., выделив из общего имущества домовладения вышеуказанное спорное жилое помещение из общей долевой собственности, а так же просит суд обязать МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» присвоить указанному спорному жилому помещению – отдельной квартире почтовый адрес, а так же просит суд обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним, Козловым С.В. право собственности на спорное жилое помещение – отдельную квартиру дома Номер обезличен по ... в Хостинском районе г. Сочи, общей площадью 78,1 кв.м., в том числе жилой площадью 34,0 кв.м., выдав соответствующее свидетельство.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что по договору дарения от Дата обезличена г, он является собственником 1/2 доли квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в Хостинском районе г.Сочи, общей площадью квартиры 45,3 кв.м., в том числе жилой 37.1 кв.м., о чем выдано ему Дата обезличена года УФРС по КК выдано свидетельство Номер обезличен Номер обезличен о государственной регистрации права, собственником другой 1/2 доли квартиры является Смоловая Л.В.. Договором о порядке пользования и закрепления долей квартиры, удостоверенного нотариусом г.Сочи Дата обезличена г. за ним закреплены следующие помещения квартиры: помещение Номер обезличен, жилая комната площадью 18,3 кв.м., помещение Номер обезличен, кладовая площадью 2,7 кв.м. Он же указывает, что постановлением главы г.Сочи от Дата обезличена года Номер обезличен земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом Номер обезличен по ... в Хостинском районе г.Сочи, площадью 674 кв.м. передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом доме с утверждением проекта границ, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером Номер обезличен. Так же истец указывает, что в связи с увеличившимся составом его семьи, замужеством и беременностью дочери, и маленькой общей и жилой площадью квартиры, с целью улучшения жилищных условий, с согласия товарищества собственников жилья «Челтенхема-3», всех соседей, за счет собственных средств, с соблюдением требований СНиП, санитарных и противопожарных норм, им, в границах своей доли земельного участка, проведена реконструкция принадлежащей ему 1/2 доли квартиры Номер обезличен, с увеличением общей и жилой площади. Истец указывает, что с учетом проведенной реконструкции стало возможным выделить его долю в отдельную квартиру с устройством отдельного входа, без ущерба для других собственников домовладения. Реконструкция 1/2 доли квартиры произведена на основании проектной документации и эскизного проекта изготовленного ООО А. имеющего соответствующие лицензии на проектные работы. Проектный план утвержден главой администрации Хостинского района г.Сочи и согласован главным архитектором г.Сочи, архитектором Хостинского района г.Сочи и председателем ТСЖ «Челтенхема-3». Истец указывает, что реконструированная квартира Номер обезличен жилого дома Номер обезличен по ... г Сочи соответствует требованиям СНиП. После проведенной реконструкции общая площадь принадлежащей ему доли квартиры с учетом веранд, террас и т.д. составила 78,1 кв.м., в том числе по существующей части 19,7 кв.м., по пристройке 58,4 кв.м., жилая площадь квартиры составила 34 кв.м., при этом площадь увеличена на 57,1 кв.м. за счет произведенной реконструкции с 21,0 кв.м. до 78,1 кв.м. Так же в обоснование заявленных требований истец указывает, что произведенная реконструкция спорной квартиры разрушением или другим повреждением зданию всего дома по ... не угрожает, не препятствует в пользовании своим имуществом иным лицам и нормальной эксплуатации других квартир в данном доме, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Истец указывает, что, ни он, ни члены его семьи, включая мужа дочери, никаких иных жилых помещений, кроме указанной 1/2 доли спорной квартиры не имеют, и не являются ни собственниками, ни пользователями любого иного строения или сооружения, либо земельного участка, и фактически, до настоящей реконструкции являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так же истец указывает, что реконструкция 1/2 доли квартиры произведена им на правомерном земельном участке, с соблюдением противооползневых и других норм и правил, с соблюдением целевого назначения земельного участка, с согласия ТСЖ и всех собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, а так же, что произведенной реконструкцией не нарушены ничьи права, не ущемлены интересы других лиц, она не представляет опасности окружающим и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, отвечает всем требованиям безопасности.
Истец Козлов С.В., действуя лично, а так же через своего представителя Алексеенко А.В., явившись в судебное заседание иск поддержал, уточнив заявленные исковые требования в части указания общей площади 78,5 кв.м. и жилой площадью 29,2 кв.м. спорного по делу помещения квартиры на которую он просит признать за ним право собственности и просил удовлетворить в полном объеме заявленные исковые требования. В обосновании заявленных требований он сослался на изложенное в исковом заявлении, а также пояснил, что он обращался в администрации города Сочи с требованиями о выдаче разрешения на строительство и принятии результатов реконструкции, проведенной им в квартире, в эксплуатацию, однако ему устно отказали в этом, указав ему, что со всеми вопросами интересующими его он обращался в ТСЖ «Челтенхема-3». Истец пояснил так же, что на проведение ремонта и реконструкции он получил согласие как самого ТСЖ «Челтенхема-3», а также всех собственников помещений в многоквартирном доме где расположена квартира в которой он произвел реконструкцию. Он же пояснил, что в результате обследования проведенной им реконструкции в квартире, доля которой принадлежит ему на праве собственности, был составлен протокол об административном правонарушении и он был привлечен к административной ответственности мировым судьей по постановлению от Дата обезличена г. по ст.19.1 КоАП РФ за осуществления строительства без получения разрешения, ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 100 рублей, который он оплатил в установленном порядке и считает, что интересы органов местного самоуправления тем самым защищены и более ничем им не нарушаются.
Представитель ответчика администрации г.Сочи Гавриляк К.А., явившись в судебное заседание, иск не признал, просил в его удовлетворении отказать. В обосновании этого он пояснил, что истцом без получения соответствующего разрешения от органов местного самоуправления, была произведена реконструкция существующего объекта недвижимости, то есть квартиры, доля в которой принадлежит истцу на праве частной собственности. Проведение истцом реконструкции нарушаются интересы муниципального образования г.Сочи, так как истцом самовольно была проведена эта реконструкция. Истец не обращался в комиссию при администрации г.Сочи по вопросам самовольного строительства, а если бы он туда обратился, то вопрос о признании его права на результаты самовольного строительства мог быть разрешен во внесудебном порядке. Также представитель ответчика Гавриляк К.А. пояснил, что ответчик не оспаривает заключение проведенной по делу судебной экспертизы, согласен с данными экспертом выводами. Он же пояснил, что администрация г.Сочи не заявляла и не заявляет требований о сносе самовольной постройки Козлова С.В..
Ответчики ТСЖ «Челтенхема-3», Смоловая Л.В., третьи лица без самостоятельных требований Хостинский отдел г. Сочи Управления Росреестра, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал ГУП КК «Крайтехинвентраизация» г. Сочи надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, что суд установил из расписок о вручении судебных повесток и письменных заявлений (л.д.230-233). Указанные лица и их представители в судебное заседание не явились, не сообщили суду об уважительности причин своей неявки. При этом в письменных заявления адресованных суду л.д.159,232,233) указанные ответчики и третьи лица просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчики ТСЖ «Челтенхема 3» и Смоловая Л.В. в своих письменных заявлениях каждый указали, что с исковыми требованиями каждый указанный ответчик согласен, просит их удовлетворить, так как реконструированное помещение с пристройкой никаких препятствий не создает для жителей и претензий к Козлову С.В. не имеется. Участвующие по делу лица явившиеся в судебное заседание не возражали против рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, при таких обстоятельствах в совокупности, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание указанных участвующих по делу лиц и их представителей.
Суд, выслушав объяснение сторон, исследовав, проанализировав и оценив все представленные суду доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Из представленных суду копии договора дарения доли квартиры от Дата обезличена г. (л.д.6) и копии свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена г. Номер обезличен, выданного ГУФРС по КК (л.д.7) суд установил, что собственник жилого помещения, квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в Хостинском районе г.Сочи Смоловая Л.В., подарила Козлову С.В., принадлежащую ей на праве собственности 1/2 долю указанной квартиры. Сделка договора дарения была зарегистрирована в установленном законом порядке, а также произведена государственная регистрация перехода права на 1/2 долю указанной квартиры к новому собственнику, то есть Козлову С.В. в подтверждении чего ему в установленном порядке управомоченным органом государственной власти выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации возникшего у него права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру.
Из представленной копии договора о порядке пользования и закрепления долей квартиры от Дата обезличена г. (л.д.8) суд установил, что участники общей долевой собственности на выше указанную квартиру, то есть Смоловая Л.В. и Козлов С.В., заключили добровольно между собой письменный договор, реализуя права, предусмотренные ст.246,247 ГПК РФ, в котором они по взаимному согласию установили порядок пользования принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартирой и закрепили в связи с этим доли за каждым из них, а именно за Смоловой Л.В. 1/2 долю квартиры состоящую из одной комнаты Номер обезличен жилой площадью 18,8 кв.м., подсобное помещение Номер обезличен площадью 5,5 кв.м., а за Козловым С.В. закреплена 1/2 доля квартиры состоящая из одной комнаты Номер обезличен жилой площадью 18,3 кв.м.. кладовой Номер обезличен площадью 2,7 кв.м.. Указанный письменный договор участники общей долевой собственности удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа Г.Дата обезличена г., зарегистрирован в нотариальном реестре за Номер обезличен.
Из представленного постановления главы г.Сочи от Дата обезличена года Номер обезличен «О передаче земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом Номер обезличен по ... в Хостинском районе г.Сочи, в общую долевую собственность, бесплатно, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме» (л.д.9-10) суд установил, что земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом Номер обезличен по аллее Челтенхема в Хостинском районе г.Сочи, площадью 674 кв.м. передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом доме с утверждением проекта границ, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером Номер обезличен. Указанный земельный участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочной зоне С-1-б ( категория земель – земли населенных пунктов). В соответствии со ст.37 ЖК РФ, ст.15 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗЗ «О введение в действие ЖК РФ» доли в праве общей собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном жилом доме пропорциональны размеру общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном жилом доме.
Из представленных суду копий свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ серия Номер обезличен Номер обезличен (л.д.17), копии свидетельства о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ серия Номер обезличен Номер обезличен (л.д.18) и копии Устава товарищества собственников жилья «Челтенхема 3» (л.д.19-26) суд в совокупности установил, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме Номер обезличен по ..., Хостинского района г.Сочи, создали некоммерческую организацию – товарищество собственников жилья «Челтенхема 3» ( далее по тексту ТСЖ «Челтенхема 3», которое зарегистрировано в качестве юридического лица Дата обезличена г. и поставлено на налоговый учет по месту его нахождения. Указанное ТСЖ «Челтенхема 3» создано в целях управления общим имуществом многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... г.Сочи, обеспечения эксплуатации имущества указанного многоквартирного жилого дома и обеспечению предоставления домовладельцам комплекса коммунальных услуг по содержанию жилых (нежилых )помещений и общего имущества.
Из вышеизложенного и пояснений данных представителем истца Алексеенко А.В. и истцом Козловым С.В. в судебном заседании суд приходит к выводу, что истец зарегистрирован и проживает как сам так и членным его семьи Л., М., которая беременна, Ф., в спорном жилом помещении на настоящее время, что также подтверждается данными отраженными в копии поквартирной карточки на указанную квартиру (л.д.15) и копиях паспортов указанных лиц (л.д.35-40), и истец является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанной квартиры Номер обезличен, а ответчик Смоловая Л.В. является собственником 1/2 доли этой же квартиры Номер обезличен, то есть спорного жилого помещения, причем в соответствии со ст.209 ГК РФ они вправе свободно пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащим им на праве собственности имуществом.
Как установил суд из объяснений истца, он, реализуя свои права собственника указанной доли в квартире, с целью улучшения жилищных условий своих и членов своей семьи, произвел реконструкцию своей ? доли квартиры Номер обезличен, при этом без получения предварительного разрешения на это от органов местного самоуправления. Эта реконструкция была им произведена с согласия товарищества собственников жилья «Челтенхема-3», всех соседей, за счет собственных средств, с соблюдением требований СНиП, санитарных и противопожарных норм, с увеличением общей и жилой площади.
Указанные доводы нашли свое подтверждение из представленных суду доказательства. Из протокола Номер обезличен от Дата обезличена г. (л.д.16) суд установил, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в котором находится спорная квартира истца, было принято решение о разрешении Козлову С.В. строительства двухэтажной жилой пристройки и устройства мансардного этажа, согласно проекту и оформления правовых документов.
Совладельцы помещений в указанном многоквартирном доме Р., (л.д.27), Ш. (л.д.28), Смоловая Л.В. (л.д.29) дали отдельные письменные согласия Козлову СВ. на его действия по строительству пристройки и устройства мансардного этажа.
Из копии технического паспорта указанной квартиры Номер обезличен (л.д.41-43) составленного по состоянию на Дата обезличена г. филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи суд установил, что данная квартира расположена в жилом многоквартирном доме Дата обезличена постройки. В данные технического паспорта внесено то, что собственниками по 1/2 доле указанной квартиры являются Смоловая Л.В. и Козлов С.В.. Всего площадь квартиры составляла 45,3 кв.м., в том числе жилой площадью 37,1 кв.м..
Из представленного суду акта технического обследования и заключения о техническом состоянии жилых помещений указанной квартиры Номер обезличен по состоянию на Дата обезличена г. (л.д.236-239), выполненного комиссией в составе главного архитектора ООО А., Козлова С.В. и представителя ТСЖ «Челтенхема 3», а также фототаблицы к этому акту (л.д.240-241) суд установил, что на фотографиях, сделанных в ходе этого комиссионного осмотра в конце 2008 г. ясно видно, что деревянные конструкции чердака указанного дома и указанной квартиры, находились в ветхом, неудовлетворительном состоянии, явно требовался ремонт. Комиссия пришла к выводу, что при осуществления реконструкции квартиры возможно устройство входа в существующее окно путем демонтажа окна и пробивки проема. Осуществить реконструкцию возможно с учетом пристройки кухни, тамбура с лестницей, обустройство чердака для организации жилых помещений согласно разработанному эскизному проекту на реконструкцию.
Суд приходит к выводу, что нашли свое подтверждение доводы иска о том, что с учетом проведенной реконструкции стало возможным выделить долю истца в отдельную квартиру с устройством отдельного входа, без ущерба для других собственников домовладения. Реконструкция 1/2 доли квартиры произведена на основании проектной документации и эскизного проекта изготовленного ООО А., имеющего соответствующие лицензии на проектные работы. Проектный план утвержден главой администрации ... г.Сочи и согласован главным архитектором г.Сочи, архитектором Хостинского района г.Сочи и председателем ТСЖ «Челтенхема-3».
Так из представленных суду эскизного проекта реконструкции 1/2 квартиры с пристройкой кухни, тамбура и устройства мансардного этажа в г.Сочи, Хостинский район, ..., ... (л.д.67-88) и проектной документации (пояснительной записки (л.д.89-104) с отдельно выполненным исследованием и заключением ООО Э. по условиям инсоляции и естественного освещения для помещений проектируемой квартиры и для помещений объектов окружающей застройки (л.д.105-146) суд установил, что ООО А.» имеющим лицензию регистрационный номер Номер обезличен от Дата обезличена г. и свидетельство о допуске на выполнение проектных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, по заказу Козлова С.В. в 2009 г. были выполнены проектные работы по разработке эскизного проекта, архитектурных решений и необходимой проектной документации, для реконструкции 1/2 доли квартиры, принадлежащей на праве собственности Козлову С.В., при этом экскизный проект реконструкции 1/2 доли квартиры с пристройкой кухни, тамбура и устройством мансардного этажа был нанесен на проектный план земельного участка, поставленного на дежурную карту г.Сочи Дата обезличена г. и согласованного и утвержденного главой администрации Хостинского района г.Сочи в 2006 г., главным архитектором г.Сочи Дата обезличена г., архитектором Хостинского района г.Сочи в 2006 г., ТСЖ «Челтенхема 3» (л.д.74). При этом в результате проведения отдельного исследования ООО Э., имеющей соответствующие лицензию и свидетельство на осуществление соответствующих видов деятельности, дано отдельное заключение о том, что требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 по условиям инсоляции для помещений реконструируемой квартиры Номер обезличен буду выполняться, а также, что не будут нарушаться требования указанного СанПиН для объектов окружающей застройки, а также, что требования по естественному освещению СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 для помещений реконструируемой квартиры Номер обезличен будут выполняться и требования указанного СанПиН по условиям естественного освещения для объектов окружающей застройки нарушаться не будут (л.д.112).
Суду не представлено полученного истцом от органов местного самоуправления разрешения на проведение строительных работ по реконструкции принадлежащей ему на праве собственности 1/2 доли указанного квартиры.
Из объяснений истца и представленных им копий кассовых и товарных чеков (л.д.45-66) суд установил, что истцом за собственные средства покупались необходимые для проведения реконструкции строительные материалы, которые были по заявлению истца использованы им для целей реализации строительных работ по реконструкции в пределах утвержденного и согласованного проекта реконструкции 1/2 принадлежащей ему на праве собственности доли квартиры.
Поскольку действия истца по фактической реконструкции, перепланировке и переустройству этого помещения были произведены в отношении жилого помещения, и эта деятельность в отношении него регулируется так же и ЖК РФ, то он обязан был получить перед производством перепланировки и реконструкции своего жилого помещения, соответствующее разрешение органа местного самоуправления, предусмотренное жилищным законодательством, в том числе что следует из действующей в настоящее время нормы ст.26 ЖК РФ, однако это разрешение на производство реконструкции в виде сооружения пристройки кухни, тамбура и устройством мансардного этажа, он не получал, то следовательно самовольно, без надлежащего разрешения он произвел фактическую реконструкцию, перепланировку и переустройство вышеуказанного жилого помещения, допустив факт самовольного исполнения строительных работ по ранее согласованному в установленном законом порядке проекту реконструкции жилого помещения.
В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии со ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. То есть действующим законом предусмотрено, что доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме, измеренного в квадратных метрах.
В соответствии со ст.15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу вышеназванного Закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). ЖК РФ соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
В состав общего имущества в многоквартирном доме входит и земельный участок на котором расположен такой дом в соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ. Это обусловлено назначением этого имущества, поскольку многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме.
В соответствии со ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Действующим ЖК РФ предусмотрено, что право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости, мены, дарения, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, в результате строительства, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме.
Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает в силу прямого указания закона долю в праве общей долевой собственности на общее имущество дома и следовательно для признания возникновения этого права государственной регистрации перехода и признания за ним права собственности на общее имущество домовладения в соответствующей доле не требуется.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме, независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли, при этом такое соглашение является ничтожным, что предусмотрено ст.38 ЖК РФ. В данном случае, поскольку право собственности за Козловым С.В. на помещения в принадлежащей ему 1/2 доли квартиры Номер обезличен указанного многоквартирного дома зарегистрировано в установленном порядке по нормам законодательства действовавшего в момент возникновения этого права, то у него же в силу закона считается возникшим и неотъемлемым от права на зарегистрированные за ним объекты недвижимости его права на долю общей долевой собственности на общее имущество домовладения, в состав которого входит в силу закона и земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
В соответствии с ч.1 ст.16 ФЗ РФ « О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Из представленной суду копии кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от Дата обезличена г. (л.д.11-14) суд установил, что земельный участок площадью 674 кв.м., расположенный в г.Сочи, Хостинском районе, ... ..., с кадастровым номером Номер обезличен поставлен на государственный кадастровый учет Дата обезличена г., в сведениях о правах на него отражено, что он является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, размер доли : доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещений.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Исходя из совокупности выше изложенного суд приходит к выводу, что поскольку земельный участок на котором расположен многоквартирный жилой дом, был поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то без дополнительных распоряжений органов власти у собственников помещений в этом доме возникло право общей долевой собственности на него.
Из выше изложенного суд так же приходит к выводу, что собственники помещений многоквартирного жилого дома, объединившись в ТСЖ «Челтенхема 3», на общем собрании собственников, пришли к соглашению, разрешив собственнику помещений в указанном жилом доме, то есть Козлову С.В., произведение действий в отношении объектов общего имущества указанного дома, в том числе дав ему разрешение на использование части общего земельного участка домовладения для строительства на нем пристройки к своей 1/2 доле квартиры и реконструкцию указанной доли квартиры в соответствии с проектом. Тем самым суд приходит к выводу, что поскольку у Козлова С.В. к этому времени уже был утвержденный проект реконструкции его доли квартиры, то соответственно он получил надлежащее разрешение собственников помещений многоквартирного жилого дома на пользование общим имуществом этого многоквартирного жилого дома и соответственно на его изменение и реконструкцию, тем самым подтверждается довод истца о том, что реконструкция им планировалась и подготавливалась к выполнению с намерением соблюсти интересы всех собственников помещений многоквартирного жилого дома и без намерения ущемить чьи либо интересы и охраняемые законом права.
Доводы ответчика администрации г.Сочи о том, что истцу надлежало обратиться сначала в созданную органом местного самоуправления комиссию по рассмотрению вопросов о самовольно строительстве в г.Сочи и по результатам рассмотрения поданных туда заявления и документом могла быть во внесудебном порядке осуществлена защита права истца, а именно могло быть признано право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, суд не может принять во внимание, оценивает этот довод критически по следующим основаниям.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано в п.25 Постановления, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления,
В п.26 Постановления разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В данном случае суд принимает во внимание доводы истца о том, что он неоднократно обращался за получением разрешения на строительство и реконструкцию своей доли квартиры в органы местного самоуправления муниципального образования г.Сочи, однако получал устные отказы с отсылкой его за этим к ТСЖ «Челтенхема 3», а также суд принимает во внимание доводы истца о том, что после осуществления им фактически работ по реконструкции своей доли квартиры, он обращался в органы местного самоуправления для того, что бы орган местного самоуправления принял в эксплуатацию результаты проведенной им реконструкции, однако так же получил устный отказ в этом. Суд исходит из того, что стороной ответчика администрации г.Сочи не предоставлено доказательств опровергающий доводы истца в этой части, при этом в этой части суд принимает во внимание то, что органам местного самоуправления заведомо еще до начала реконструкции было известно о характере предполагаемой реконструкции, поскольку управомоченными органами и должностными лицами органов местного самоуправления был утвержден проект и проектный план земельного участка этой реконструкции, а следовательно действия истца по выполнению при таких обстоятельствах самой реконструкции указанного объекта недвижимого имущества, не может быть оценена судом, как проведенная скрытно истцом, и вообще без каких либо согласований с органами местного самоуправления. Отсутствие выданного заранее разрешения на строительства и акта ввода в эксплуатацию объекта реконструкции спорной ? доли квартиры истца, не может являться безусловным основанием к отказу ему в иске, поскольку судом установлено, что истец предпринимал зависящие от него действия по получению разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию объекта реконструкции при том, что проект реконструкции им был согласован заблаговременно и получено разрешение от ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома на использования для этих целей как земельного участка так и другого общего имущества многоквартирного жилого дома. Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу, что право истца было нарушено администрацией г.Сочи и оно подлежит защите в судебном порядке, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.
Суд не может принять во внимание доводы ответчика администрации г.Сочи о том, что по мнению указанного ответчика, проведенная реконструкция 1/2 доли квартиры нарушает законные интересы муниципального образования г.Сочи.
В этой части суд принимает как выше изложенные установленные судом обстоятельства предпринятия истцом мер к урегулированию возникших правоотношений во внесудебном порядке, а также суд принимает во внимание то, что постановлением мирового судьи судебного участка Номер обезличен Хостинского района гСочи от Дата обезличена г. Козлов С.В. подвергнут наказанию в административном порядке по ст.19.1 КоАП РФ в размере 100 рублей за осуществление им строительства в вышеуказанной доли квартиры без разрешения земельной инспекции. (л.д.242). Тем самым публичный интерес в данных правоотношениях соблюден, за факт самовольной реконструкции Козлов С.В. понес административное наказание.
По существу произведенной им фактически реконструкции при исследовании и анализе ее результатов суд приходит к выводу, что результаты реконструкции в виде возникшего объекта на который истец просит признать его право собственности, не нарушают чьих либо законных прав, а также интересов муниципального образования г.Сочи.
В данном случае из экспертного заключения Номер обезличен от Дата обезличена г. проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом К. ООО Ц. (л.д.179-224) суд установил, что в результате проведения тщательного и всестороннего экспертного исследования, эксперт дал заключение о том, что Козловым С.В. выполнена реконструкция в принадлежащей ему 1/2 доли квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... г.Сочи. С целью реконструкции указанной 1/2 доли квартиры были произведены следующие работы : на первом этаже к существующим помещениям пристроена кухня с тамбуром. Через тамбур организован отдельный вход с улицы. Над существующими помещениями 1/2 доли квартиры Козлова С.В. и пристройкой обустроен мансардный этаж в чердачном пространстве. Вход на мансардный этаж осуществляется через остекленный тамбур с лестницей. На мансардном этаже обустроены 2 жилые комнаты, веранда и ванная комната. Реконструированная квартира Номер обезличен соответствует требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», а также она соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076 -01 по условиям инсоляции для помещений реконструируемой квартиры Номер обезличен и по условиям инсоляции для объектов окружающей застройки, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 по естественному освещению и по условиям естественного освещения для объектов окружающей застройки, после проведенной реконструкции. Реконструированная квартира Номер обезличен соответствует требованиям ФЗ о пожарной безопасности № 69-ФЗ от 21.12.1994 г. Федерального закона Технический регламент о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ от 22.07.2008 г.. Общие помещения многоквартирного дома Номер обезличен по ... г.Сочи, помимо 1/2 части квартиры Номер обезличен, не заняты фактическими результатами ремонтно-строительных работ, произведенных истцом Козловым С.В. в принадлежащей ему 1/2 доли квартиры Номер обезличен. Указанная реконструкция квартиры Номер обезличен угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в ней, в том числе Смоловой Л.В. и жилом доме Номер обезличен по ... г.Сочи в целом – не создает, так как произведена с учетом требований СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076 -01, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 и соответствует требования федерального закона о пожарной безопасности № 69-ФЗ от 21.12.1994 г., Федерального закона Технический регламент о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ от 22.07.2008 г., предъявляемым к жилым помещениям. Указанная реконструкция квартиры Номер обезличен произведена с учетом требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076 -01, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 и инсоляцию помещений, принадлежащих Смоловой Л.В. 1/2 доли квартиры Номер обезличен, не нарушает. Принадлежащая истцу 1/2 доля квартиры Номер обезличен, после произведенной в ней реконструкции, с учетом используемых им фактически помещений, может быть выделена в качестве отдельной квартиры всего по 1/2 доле квартиры после реконструкции площадь всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м и состоящая из следующих помещений в литере А этаж 1 : помещение Номер обезличен столовая площадью 7,8 кв.м., помещение Номер обезличен санузел площадью 2,0 кв.м., в литере А6 этаж 1 : помещение Номер обезличен кухня площадью 9,6 кв.м., литер а7 этаж 1 помещение Номер обезличен веранда (тамбур) площадью 7,6 кв.м., литер А этаж 1 помещение Номер обезличен столовая площадью 8,9 кв.м., литер а7 этаж 2 помещение Номер обезличен веранда площадью 4,5 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен жилая площадью 12,3 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен жилая площадью 16,9 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен коридор площадью 5,4 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен санузел площадью 3,5 кв.м..
Судебная экспертиза произведена квалифицированным экспертом, в квалификации которого и в достоверности выводов судебной экспертизы стороны и суд не сомневаются, поэтому судом принимается заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего обоснованность заявленных исковых требований.
Исходя из анализа совокупности вышеуказанных доказательств суд приходит к выводу, что доводы истца подтверждены, произведенная самовольно реконструкция не нарушает прав и законных интересов других лиц, сособственники данного многоквартирного жилого дома и ТСЖ «Челтенхема 3» не возражают против оставления его в реконструированном состоянии, при этом органом местного самоуправления, а также собственниками помещений в указанном многоквартирном жилого доме и указанным ТСЖ не заявлено требований о сносе реконструированного объекта, а также о приведении его в состоянии до реконструкции. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ничьих законных интересов и прав возможное сохранение 1/2 доли истца в указанной квартире в состоянии после произведенной самовольной реконструкции, не нарушается, поэтому в целом спорное жилое помещение может быть сохранено в реконструированном состоянии, и этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Суду не представлены сторонами доказательства опровергающие доводы истца, суд разрешает дело исходя из совокупности представленных ему на момент рассмотрения дела доказательств.
Поскольку самовольную постройку в виде реконструкции 1/2 доли квартиры осуществил истец, являющийся собственником этой доли жилой квартиры, при этом истцу на правах общей долевой собственности принадлежит так же и соответствующая часть в праве на земельный участок на котором расположена самовольная постройка, а по результатам судебной экспертизы установлено, что сохранение спорной постройки возникшей после реконструкции за лицом ее осуществившим не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не будет создавать угрозу жизни и здоровья граждан, то в силу ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением ( принадлежность) следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В данном случае спорные помещения, сооруженные в результате реконструкции, появившиеся в качестве принадлежности к главной вещи, то есть к соответствующей 1/2 доли истца в квартире Номер обезличен, должны следовать судьбе главной вещи, а следовательно право собственности на результаты этой реконструкции, которая по заключению судебной экспертизы может быть выделена в качестве самостоятельной отдельной квартиры, имеющей соответственно все необходимые атрибуты, в том числе отдельный вход и сопутствующие необходимые для ее нормальной эксплуатации помещения, включая и результаты спорной реконструкции, суд признает за истцом в собственности которого находится данное жилое помещение в виде 1/2 доли квартиры Номер обезличен, а именно Козловым С.В..
В соответствии с этим также подлежит удовлетворению требование иска об обязании соответствующего подчиненного органу местного самоуправления муниципальному институту Генплана администрации г.Сочи, присвоить жилому помещению, отдельной квартире, общей площадью всего по 1/2 доле, принадлежащей на праве собственности Козлову С.В., квартиры после реконструкции площадью всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м, состоящей из выше перечисленных помещений, соответствующего почтового адреса в составе многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... г.Сочи.
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке.
Право собственности на объект недвижимого имущества и их переход в том числе, подлежат обязательной государственной регистрации, а органом регистрации прав на недвижимое имущество в г.Сочи является в силу ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " специализированный уполномоченный на это орган, то есть Хостинский отдел г.Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, который осуществляет государственную регистрацию прав в силу обязания закона и при этом не затрагиваются такой регистрацией права самого органа регистрации, то он обязан произвести необходимую государственную регистрацию прав за истцом на вышеуказанный объект недвижимого имущества, право собственности на который в измененном состоянии признано за истцом в соответствии с данным решением суда. В соответствии с ч.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке. То же самое следует из ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ст.2, при этом при государственной регистрации права, сведения об этом вносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей соответствующего свидетельства о регистрации права.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск Козлова С.В. к товариществу собственников жилья «Челтенхема-3», администрации города Сочи, Смоловой Л.В. о выделении помещения из общего имущества домовладения и сохранении его в перепланированном состоянии – удовлетворить полностью.
Сохранить в реконструированном состоянии, принадлежащую Козлову С.В. 1/2 долю квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ..., Хостинского района г.Сочи, после реконструкции, площадью всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м..
Выделить из общего имущества домовладения и из квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ..., Хостинского района г.Сочи, в качестве помещения составляющего отдельную квартиру, после реконструкции, площадью всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м. и состоящую из следующих помещений в литере А этаж 1 : помещение Номер обезличен столовая площадью 7,8 кв.м., помещение Номер обезличен санузел площадью 2,0 кв.м., в литере А6 этаж 1 : помещение Номер обезличен кухня площадью 9,6 кв.м., литер а7 этаж 1 помещение Номер обезличен веранда (тамбур) площадью 7,6 кв.м., литер А этаж 1 помещение Номер обезличен столовая площадью 8,9 кв.м., литер а7 этаж 2 помещение Номер обезличен веранда площадью 4,5 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен жилая площадью 12,3 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен жилая площадью 16,9 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен коридор площадью 5,4 кв.м., литер А7 этаж 2 помещение Номер обезличен санузел площадью 3,5 кв.м..
Обязать муниципальный институт Генплана администрации города Сочи присвоить жилому помещению – отдельной квартире в виде 1/2 доли квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ..., Хостинского района г.Сочи, после реконструкции, площадью всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м., почтовый адрес.
Обязать Хостинский отдел г.Сочи управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, произвести государственную регистрацию права собственности за Козловым С.В. жилого помещения – отдельной квартиры в виде 1/2 доли квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ..., Хостинского района г.Сочи, после реконструкции, площадью всех частей здания 78,5 кв.м., общей площадью жилого помещения 66,4 кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м, подсобная площадь квартиры – 37,2 кв.м., кроме того площадь веранд 12,1 кв.м., с выдачей в установленном порядке свидетельства о государственной регистрации права.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение 10 дней после составления мотивированного решения суда, то есть после 03.08.2010 г..
Председательствующий судья Тимченко Ю.М.
На момент публикации решение не вступило в законную силу