РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2010 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.
с участием прокурора
адвоката
при секретаре ШАЦКОЙ Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сочи к Митину А.В. о сносе самовольного строения и по встречным искам об устранении препятствий в пользовании объектом недвижимости, о признании сделок купли-продажи действительными, и признании права собственности на долю в объекте недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Митину А.В. о сносе самовольного строения (в части), а именно в совокупности Номер обезличен этажей, возведенных на одном и втором правомерных, незавершенных строительством объектах недвижимости, расположенных в ... города Сочи.
Обосновывая свои требования, администрация указывает, что ответчик без законных оснований, к своим двум правомерным строениям, расположенным на одном земельном участке, возвел незаконные этажи, при этом на одном из них незаконно возвел один этаж и мансарду, на втором – два этажа: Номер обезличен.
Администрация города обратилась в суд с требованием о сносе указанных незаконных этажей и понуждении ответчика к приведению строений в первоначальное состояние.
Вместе с тем в настоящем судебном заседании представитель администрации города, воспользовавшись правом увеличения объема заявленных требований, то есть правом, предоставленным ст. 39 ГПК РФ, просил суд о сносе в полном объеме двух указанных строений.
Ответчик Митин А.В., в свою очередь, заявил встречные требования, указав при этом, что он согласен на снос указанных этажей, однако их снос должны осуществить иные лица, указанные им в качестве ответчиков, которые самовольно заняли его незавершенные строительством объекты недвижимости и возвели над ними указанные спорные помещения. В ходе разрешения спора Митин А.В. отказался от данного требования, при этом его представитель обосновывал это обстоятельством тем, что, как он полагает, ввиду сноса верхних этажей, может быть причинен ущерб строениям в целом, может наступить обрушение данных строений.
Вместе с тем Митин А.В. просит суд удовлетворить требование об истребовании строения под литером «А» из чужого незаконного владения, а именно из владения ответчика Маркосян Э.А., которая со своими членами семья без всяких оснований заняла помещения этого дома и проживает там, создав ему препятствия в пользовании его собственностью.
Ответчик по данному требованию, Маркосян Э.А., не признав исковые требования администрации города, а также требования Митина А.В., пояснила, что Дата обезличена года она купила у Митина А.В., который действовал через свое доверенное лицо, а именно Г., определенные помещения в указанном доме на третьем этаже, фактически квартиру общей площадью 127, 1 кв.метра, уплатив за нее Митину А.В. 90 тыс. долларов США. Как пояснила ответчик, более трех лет она с семьей проживает в данной квартире, при чем ее семья состоит из пяти человек, в том числе и трое малолетних детей.
Другие физические лица, а именно Рослякова Е.И. и Тезиева Д.Д. заявили требование о признании за ними права собственности на другую часть спорных помещений, обосновывая свои требования тем, что они купили эти помещения у гражданина Митина А.В., уплатив ему значительные денежные средства, а именно по пять миллионов рублей. В судебном заседании представитель данных лиц пояснил, что между данными лицами и Митиным А.В, действующим по доверенности в лице Г., заключен в письменной форме договор, имеются расписки о получении денег и в настоящее время данные лица пытаются оформить свои права на данные помещения, но в силу того, что Митин А.В. всячески уклоняется от этого, они и обратились в суд с настоящим иском.
Все указанные требования объединены в одном производстве.
В настоящем судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований.
Суд, выслушав стороны по делу, доводы их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации города Сочи и удовлетворении встречных исков в части. При этом в удовлетворении иска Митина А.В. к Маркосян Э.А. об устранении препятствий в пользовании имуществом и истребовании имущества из чужого незаконного владения следует отказать.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Как следует из представленных суду письменных доказательств на настоящий момент Митину А.В. на праве собственности принадлежат два незавершенных строительством объекта недвижимости, значащиеся под литерами Номер обезличен, расположенные по ... в ... .... Данное обстоятельство подтверждается представленными суду надлежащими копиями свидетельств о государственной регистрации права нал.д. 12 и 13 от Дата обезличена года.
При чем одним из оснований возникновения у Митина А.В. права собственности явился договор купли-продажи указанных строений у гражданки П.л.д. 18), при этом договор был заключен с согласия органа муниципальной власти, о чем было принято соответствующее постановление.
Затем соответствующим постановлением Митину А.В. органом муниципальной власти была разрешена корректировка проекта дома с увеличением количества квартир в указанных домах, что подтверждается копией данного постановления нал.д.17.
Относительно прав Митина А.В. на земельный участок, расположенный под указанными строениями, то суду в подтверждение законности этих прав представлено распоряжение Главы города Сочи от Дата обезличена года об утверждении проекта границ земельного участка площадью 1094,49 кв.метров, расположенного под указанными строениями для их последующей нормальной эксплуатации.
Однако, действительно, права Митина А.В. на настоящий момент на указанный земельный участок надлежащим образом в юридическом отношении не оформлены, вместе с тем данное обстоятельство не может служить основанием к удовлетворению требования администрации о сносе верхних этажей указанного строения.
При этом администрация города при предъявлении настоящего иска не оспаривает правомерность владения ответчиком Митиным А.В. указанным земельным участком, не указывая на это обстоятельство, как на основание заявленного требования о сносе верхних этажей двух указанных строений.
Представитель администрации города лишь в судебных прениях указал на незаконность владения ответчиком земельным участком, что, по его мнению, должно влечь признание строений самовольными и их сносе.
При чем из содержания акта обследования земельного участка в натуре от Дата обезличена года, а также содержания искового заявления администрации в суд следует, что администрация вплоть до судебных прений не оспаривала прав ответчика на земельный участок.
Более того, орган муниципальной власти, разрешая в 1995 году куплю-продажу указанных строений, а также разрешая Митину возведение дополнительных этажей к имеющимся строениям, также не оспаривало прав Митина на земельный участок, утвердив проект границ испрашиваемого Митиным земельного участка в 2008 году л.д.14).
Помимо изложенного, настоящим судом исследовалось решение Хостинского районного суда города Сочи от Дата обезличена года, которым были удовлетворены требования Митина А.В. на незавершенные строительством объекты недвижимости. Указанное решение суда, в итоге, явилось основанием регистрации возникновения у Митина А.В. прав собственности на спорные объекты недвижимости.
При этом в разрешении указанного спора, как следует из содержания решения суда, принимала участие и администрация города, представитель которой полностью признал исковые требования Митина А.В., не оспаривая его прав на земельный участок, когда у Митина даже не имелось названного выше постановления от Дата обезличена года (л.д.14).
Такая непоследовательность администрации по данному обстоятельству позволяет суду сделать вывод о злоупотреблении правом органом муниципальной власти, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ.
Таким образом, суд пришел к выводу, что спорные строения возведены на правомерном земельном участке.
Названным двум спорным строениям в установленном порядке органом муниципальной власти присвоены регистрационные адреса (л.д. 15 и 16).
Как установлено в судебном заседании, что подтверждается объяснениями сторон и третьих лиц, участвующих в разрешении спора, с момента регистрации за Митиным А.В. права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, к указанным двум капитальным строениям надстроены этажи, при чем над строением под литером «А» надстроен один этаж, над строением литер «Б» - один надземный этаж и один мансардный.
При этом заключением эксперта в категоричной форме сделан вывод о том, что указанная надстройка имела место в период времени после 2005 года до 2010 года л.д.178 –оборот). Такой вывод эксперта основан на сведениях, имеющихся в технических паспортах на спорные объекты недвижимости. Право собственности Митина А.В. на незавершенные строительством объекты недвижимости зарегистрировано Дата обезличена года.
При таких обстоятельствах следует сделать вывод о том, что фактически произведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой спорные объекты претерпели существенные изменения и фактически к настоящему моменту возникли новые объекты недвижимости.
Пункт 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Таким образом, действительно, на осуществление возведения дополнительных этажей к спорным строениям необходимо было предварительное получение разрешения на ведение таких работ от органа муниципальной власти. Такого разрешения в данном конкретном случае ни ответчиком, ни другими лицами получено не было.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, формально, указанное строение имеет признаки самовольного строения, поскольку возведение дополнительных этажей осуществлено без получения разрешения. При этом пунктом 28 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года предусмотрено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Однако при этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения требования органа муниципальной власти о сносе строения.
Как указано выше в настоящем решении суда, строительство и реконструкция осуществлены на правомерном земельном участке.
Для разрешения вопроса, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, определением суда по данному делу была назначена судебно-строительная экспертиза, выводы которой имеются нал.д. со 170 по 180.
При этом указанным заключением эксперта установлено, что оба незавершенных строительством объекта недвижимости расположены на правомерном земельном участке, за его пределы не вышли, являются устойчивыми к сейсмическим воздействиям, по объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жилых домов строительных материалов соответствуют санитарно-техническим и противопожарным требованиям.
Помимо изложенного указанным заключением эксперта в категоричной форме сделано заключение о том, что при возведении указанных строений интересы третьих лиц не нарушены, а также не создано угроз жизни и здоровью граждан, являются безопасными для окружающих.
Более того, заключение эксперта установлено, что снос верхних этажей, на одном из строений снос одного пятого этажа, на втором – пятого и мансарды, не возможен без причинения вреда и ущерба указанным двум строениям в целом. При этом такие выводы эксперты мотивированы и аргументированы,6 сделаны экспертом с осмотром предметов спора.
Исследовав указанное заключение эксперта, суд относит его к надлежащему доказательству в пользу Митина А.В. и лиц, заявивших другие встречные требования. Эксперт имеет специальное образование в данной отрасли знаний, значительный стаж как экспертной работы, так и вообще работы в данной отрасли знаний, имеет лицензию на производство таких экспертиз.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Администрация города, в опровержение выводов эксперта не представила суду надлежащих и достаточных доказательств, в частности доказательств в подтверждение тех обстоятельств, что надстроенные этажи не безопасны для окружающих, или же нарушают градостроительные, а также строительные нормы и правила, представитель администрации в судебном заседании пояснил, что он не оспаривает выводы эксперта.
Совокупность исследованных судом доказательств дает суду основание сделать вывод о том, что оснований к сносу как указанных спорных этажей, так и в целом двух незавершенных строительством объектов недвижимости, - не имеется.
Что касается требования истцов Росляковой Е.И. и Тизиевой Д.Д. о признании сделок купли-продажи действительными и признании за ними права собственности на помещения в незавершенных строительством спорных объектах недвижимости, то суд пришел к выводу, что данные требования подлежат удовлетворению
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При чем, п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ указывают на то, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему смотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, …в том числе и отчуждать свое имущество.
Настоящим судом тщательно исследовались представленные сторонами доказательства относительно того, имел ли право ответчик Митин А.В. на совершение указанных выше сделок купли-продажи с Тезиевой Д.Д. и Росляковой Е.И..
Как указано выше в настоящем решении суда, право Митина А.В. на два незавершенных строительством объекта недвижимости были зарегистрированы в установленном порядке, и Митину были выданы два свидетельства о государственной регистрации права. Из содержания названных свидетельств следует, что основанием возникновения права явилось лишь судебное решение от Дата обезличена года, а объект права, а относительно двух названных строений- их этажность и площадь не описаны: таких сведений в данных документах не содержится.
Нал.д. 103 и 104 имеются два договора купли-продажи, которые Тезиева Д.Д. и Рослякова Е.И. просят признать действительными. Из содержания названных договоров следует, что от имени Митина А.В., как продавца. Действовало его доверенное лицо – Г., Рослякова Е.И. и Тезиева Д.Д., как покупатели, действовали лично и непосредственно. Из содержания указанных двух договоров следует, что в них, в соответствии с действующим законодательством. Описаны основания возникновения и факт регистрации прав продавца на отчуждаемое им имущество.
В силу этого обстоятельства, граждане Тезиева Д.Д. и Рослякова Е.И., обоснованно были уверены в законности действий Митина А.В., убедившись, что он надлежащий собственник отчуждаемых помещений и может ими распоряжасть по своему усмотрению.
Настоящим судом проверялись и доверенности, которые Митин А.В. выдал гр-ке Г., при этом все доверенности от Дата обезличена года и от Дата обезличена года (л.д. 101), предоставляли последней производить отчуждение указанных объектов недвижимости, как в целом, так и отдельно по помещениям, по цене – по своему усмотрению, и с правом получения денег. Правомочность и законность указанных доверенностей никем не оспорена и данные доверенности не признаны недействительными и не были отменены самим Митиным А.В.
Более того, нал.д. 102 имеется согласие супруги Митина А.В., гражданки М., на совершение всяких сделок с указанными объектами недвижимости, по усмотрению Митина А.В.. Данное согласие также не было отозвано данным лицом и никогда не оспаривалось.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчик, являясь собственником указанных объектов недвижимости, в соответствии со ст. 209 ГК РФ имел право на отчуждение отдельных помещений, имеющихся в нем, в пользу иного или иных физических лиц, в частности, настоящих истцов по встречным требованиям.
При чем, настоящим судом установлено, что исследуемой сделкой купли-продажи ничьи интересы нарушены не были.
Истцы, утверждая, что они возмездно, за плату приобрели в свою собственность у данного гражданина конкретные помещения по указанному адресу, представили суду письменные расписки (л.д.10).
Из содержания указанных расписок следует, что Г. действуя от имени продавца Митина А.В., по надлежащей доверенности, получила от гр-н Тезиевой Д.Д. и Росляковой Е.И. по пять миллионов рублей с каждой за проданные отдельные помещения в спорном доме.
При этом у суда не имеется никаких оснований сомневаться в действительности намерений сторон по данной сделке.
О действительности данных намерений свидетельствуют и фактические обстоятельства, подтверждающие, что спорные помещения с момента их купли настоящими истцами по делу, фактически им переданы, находятся в их собственности, и они владеют данными помещениями дома и пользуются как своей собственностью.
То есть совокупность изложенных и исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что данные сделки должны быть признаны судом действительными, поскольку пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При чем суду не представлено никаких доказательств, в том числе и стороной ответчика Митина А.В., доказательств о том, что на момент заключения сделки спорные объекты недвижимости были изъяты из гражданского оборота путем наложения каких-либо арестов и запретов.
Таким образом, сами по себе сделки между указанными сторонами по купле-продаже данных объектов недвижимости ничего противозаконного не содержат, являются действительными и фактически между сторонами заключена надлежащим образом и в надлежащей форме.
Однако действительно, несмотря на фактически заключенные договоры купли-продажи между сторонами, юридически переход права собственности на них, вопреки требованиям части 1 ст. 551 ГК РФ, указывающей на то, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, не зарегистрирован.
Согласно действующего Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права производится лишь на основании заявления правообладателя, в данном конкретном случае, - ответчика Митина А.В..
Как указывают истцы, ответчик уклоняется от явки в государственное учреждение по регистрации прав на недвижимое имущество уже в течение длительного времени, чем самым существенным образом нарушаются их права. Данные доводы представителя истцов заслуживают внимания и их права должны быть защищены настоящим решением суда, поскольку часть 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В связи с изложенным законным и обоснованным является требование Тезиевой и Росляковой о признании за ними права собственности на указанные помещения дома, поскольку без признания такового невозможна регистрация перехода права, что предусмотрено Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ указывает на то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Более того, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Удовлетворяя требование истца, суд также учитывает, что в соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Исследованные судом доказательства ответчиком не оспорены, никаких доказательств в их опровержение ответчик суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Что касается требований Митина А.В. к Маркосян Э.А. об устранении препятствий в пользовании собственностью и истребовании имущества из чужого незаконного владения, то суд не усматривает оснований для его удовлетворения.
Между настоящими сторонами имеется спор о праве на помещения спорного объекта недвижимости, который должен быть разрешен в отдельном гражданском производстве. Маркосян Э.А., как установлено в судебном заседании, действительно, фактически проживает в помещении, расположенном в незавершенном строительством объекте недвижимости под литером «А». Однако при этом Маркосян Э.А. представила суду предварительный договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, а также расписку о передаче денежной суммы по данному договору. При этом в судебном заседании установлено, что данное лицо при аналогичных обстоятельствах, изложенных Тезиевой и Росляковой, заняла указанное спорное помещение и проживает в нем фактически более трех лет, имея в составе семьи трое малолетних детей.
При таких обстоятельствах доводы представителя Митина А.В. о том, что данный ответчик без всяких законных оснований удерживает его собственность, не соответствуют фактическим обстоятельствам.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 222 ГК РФ и ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Администрации города Сочи в удовлетворении исковых требований к Митину А.В. о сносе самовольных строений
ОТКАЗАТЬ.
Признать действительными:
1.договор купли-продажи помещений, заключенный Дата обезличена года между Митиным А.В. и Тезиевой Д.Д..
2. договор купли-продажи помещений, заключенный Дата обезличена года между Митиным А.В. и Росляковой Е.И.
За Тезиевой Д.Д. признать право собственности на помещения:
пятого этажа, площадью всех частей здания – 218,6 кв.метров. общей площадью 207,6 кв.м., в том числе жилой -99,2 кв.метра, подсобной 108, 4 кв.метра, вспомогательной 11,0 кв.метров – литер «Номер обезличен.
Номер обезличен этажа площадью всех частей здания – 167,4 кв.метров. общей площадью 167,4 кв.м., в том числе жилой -84,4 кв.метра, подсобной 83, 0 кв.м. – литер Номер обезличен
Мансарды площадь всех частей здания – 109,8 кв.метров. общей площадью 109,8 кв.м., в том числе жилой -109,8 кв.м. – литер Номер обезличен
расположенных в городе Сочи, ..., ... дивизии, Номер обезличен
За Росляковой Е.И. признать право собственности на помещения:
пятого этажа, площадью всех частей здания – 223,3 кв.метров. общей площадью 223,3 кв.м., в том числе жилой -99,4 кв.метра, подсобной 123, кв.м. – литер Номер обезличен
Шестого этажа площадью всех частей здания – 169,7 кв.метров. общей площадью 169,7 кв.м., в том числе жилой -86,1 кв.м., подсобной 83, 6 кв.м. – литер Номер обезличен
Мансарды площадь всех частей здания – 109,8 кв.метров. общей площадью 109,8 кв.м., в том числе жилой -109,8 кв.м. – литер Номер обезличен
расположенных в городе Сочи, ..., ... дивизии, Номер обезличен.
Митину А.В. в удовлетворении иска к Маркосян Э.А. об устранении препятствий в пользовании имуществом и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент публикации не вступило в законную силу