РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 сентября 2010 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.
с участием прокурора
адвоката КОЛЕНКИНОЙ А.И.
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Шестакову Д.Г., Бондарь В.Ф. и Боровому В.А. о сносе самовольно возведенных этажей к жилому дому и по встречному иску о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Шестакову Д.Г., Бондарь В.Ф. и Боровому В.А. (ранее собственником доли дома являлась Бондарь Л.А.) - о сносе самовольного строения.
Ответчики, не признав иск органа муниципальной власти, в свою очередь, предъявили требование о признании за ними права собственности на объект недвижимости в виде жилого дома.
В судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований.
При этом, администрация города Сочи, настаивая на сносе двух этажей над строением, расположенным по улице Платановой, Номер обезличен в Хостинском районе г. Сочи, ссылается в обоснование своих требований на то, что правомерное домовладение в три этажа, согласно соответствующего разрешения, возведено на земельном участке, предоставленном в целях индивидуального жилищного строительства. Однако над указанным правомерным жилым домом ответчики возвели дополнительно два этажа, не получив на это соответствующего разрешения. Кроме того, истец, заявив данное требование, указывает на то, что в настоящий момент спорное строение имеет признаки многоквартирного жилого дома, однако земельный участок предоставлен в целях осуществления индивидуального жилищного строительства, то есть имеет место использование земельного участка не в соответствии с разрешенным видом его использования.
Ответчики, действуя через своего представителя, возражая против требования о сносе строения, и, настаивая на своих требованиях, указали, что на земельном участке, который находится в их общей долевой собственности, они возвели индивидуальный жилой дом. При этом данная сторона не отрицает, что данное строение, хотя и по разработанному проекту, но без получения впоследствии разрешения от органа муниципальной власти на возведение еще двух дополнительных этажей.
Однако при этом истцы полагают, что их требование о признании права собственности на возведенный жилой дом законно и основано на требованиях части 3 ст. 222 ГК РФ.
Суд, выслушав представителей сторон по делу, исследовав сторонами письменные доказательства, заключение судебно-строительной экспертизы, находит, что встречные исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости подлежат удовлетворению, а в удовлетворении иска администрации города Сочи о сносе двух этажей строения должно быть отказано.
К такому выводу суд пришел из исследования совокупности следующих доказательств.
Из материалов настоящего дела усматривается, что истцы по встречному иску на праве общей долевой собственности имеют земельный участок, расположенный по улице Платановой, Номер обезличен в Хостинском районе города Сочи. Данное обстоятельство подтверждается бесспорными доказательствами, а именно договором купли-продажи земельного участка от 11 апреля 2008 года л.д.28), сведениями в кадастровом плане данного земельного участка (л.д.30-32), а также свидетельствами о государственной регистрации права нал.д. с 9 по 12.
При чем на настоящий момент право истцов на данный участок никем не оспорено и не оспаривается, в силу чего данные правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы являются юридически действительным.
Указанный земельный участок расположен в черте земель поселений и предоставлен в целях индивидуального жилищного строительства, а площадь земельного участка является значительной, и составляет 1700 кв.метров.
Удовлетворяя встречное требование, судом обсуждались доводы представителя администрации города о том, что имеющийся в собственности ответчиков земельный участок фактически использован без учета разрешенного вида его использования, в результате чего вместо индивидуального жилого дома ответчиками возведен многоквартирный жилой дом.
Суд в этой связи, не согласившись с данными доводами представителя органа муниципальной власти, принимает во внимание в пользу истцов по встречному требованию доказательства, представленные данной стороной.
Действующее законодательство, в том числе строительные нормы и правила, а также Градостроительный кодекс РФ, не содержат в себе четкого определения индивидуального жилого дома и многоквартирного.
При этом ссылки в этой связи представителя администрации города на положения, имеющиеся в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не могут быть учтены и приняты во внимание настоящим судом. Данная норма закона не содержит понятия индивидуального жилого дома. Представитель администрации из собственного толкования данной нормы закона неправомерно усматривает, что индивидуальным жилым домом является строение не выше трех этажей. Данная норма закона не содержит в себе такого утверждения и в пункте 2 данной статьи указано лишь на то, на какие объекты недвижимости не требуется государственной экспертизы проектной документации, где указаны в подпункте один - индивидуальные дома с количеством этажей не более чем три, а в подпункте 3 - на многоквартирные дома также с количеством этажей не более, чем три.
Помимо изложенного суду представлен технический паспорт, изготовленный на спорный объект недвижимости, как на объект индивидуального жилищного строительства л.д. 64), который изготовлен в июне 2010 года, уже в соответствии с новыми правилами и требованиями существующего порядка технической инвентаризации объектов недвижимости. При чем сведения в указанном техническом паспорте не позволяют сделать вывод, что в данном конкретном случае паспортизирован многоквартирный жилой дом с указанием нумерации, площади и конкретных помещений, то есть отдельных квартир, из которых состоит многоквартирный жилой дом.
Более того, в этой связи заслуживают внимания доводы представителя ответчиков по основному иску о том, что, разрешение на строительство, которое выдано администрацией города Сочи, было выдано на основании изученной и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации. Однако, как пояснил представитель ответчиков, те три этажа, которые были предусмотрены проектно-сметной документацией, и разрешены к возведению, имеют точно такую же планировку, как верхние два этажа, возведенные уже без разрешения. При таких обстоятельствах, когда было три этажа с той же планировкой, что и пять в настоящее время, то в связи с этим не очень ясна позиция администрации города в том, по каким основаниям администрация города сделала вывод о том, что возведенное строение является многоквартирным жилым домом, и не являлось таковым при выдаче разрешения ранее. Такая непоследовательность органа муниципальной власти также должна быть учтена настоящим судом.
Администрация города Сочи не представила суду ни одного доказательства в опровержение изложенных выше доказательств, представленных стороной истцов по встречному требованию, а также и не ходатайствовала перед судом об истребовании таких доказательств и назначении, например, судебно-строительной экспертизы с получением ответа именно на данный вопрос.
Как следует далее из материалов настоящего дела, а также объяснений сторон по делу, на указанном земельном участке истцы по встречному иску на праве общей долевой собственности имеют объект незавершенного строительства со степенью готовности на 12 апреля 2010 года в 58 процентов, при этом доли ответчиков (основной иск) равны и составляют по 1\3 доле. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, надлежащие копии которых расположены нал.д. с 33 по 36.
При чем указанный объект недвижимости возведен данными лицами в соответствии с полученным в установленном порядке разрешением, которое выдано органом муниципальной власти на основании изученной ею проектно-сметной документации. Копия разрешения на строительство имеется нал.д. 12. Из содержания разрешения усматривается, что на указанном земельном участке разрешено возведение индивидуального жилого дома, этажностью три с общей площадью около 1900 кв.метров.
Однако, действительно, в настоящее время истцами завершено строительство данного объекта недвижимости, и фактически возведено уже не три этажа, а пять - плюс мансардный этаж.
Таким образом, фактически создан новый объект недвижимости в виде капитального строения, расположенный в Хостинском районе города Сочи, по улице Платановой, Номер обезличен, и истцы просят признать за ними право собственности на данный объект недвижимости.
При чем обращение истцов с настоящим требованием в суд является законным и обоснованным, поскольку, как следует из фактических обстоятельств, а также представленных суду доказательств, само по себе спорное строение имеет признаки самовольного строения, указанные в ч. 1 ст. 222 ГК РФ.
Разрешить данный вопрос в ином порядке истцы по встречному иску лишены возможности, поскольку на настоящий момент администрация города предъявила иск о сносе указанных двух этажей, то есть, орган муниципальной власти не согласился на сохранение объекта недвижимости в новом виде.
При разрешении настоящего спора суд должен руководствоваться требованиями ст. 218 и 222 ГК РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности вообще и возникновение права собственности на самовольную постройку, в частности.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истцы по встречному требованию, предъявив настоящий иск, утверждает, что спорные два этажа жилого дома и мансарда возведены на свои средства и своими силами.
В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истцов органом муниципальной власти не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению их объяснения в этой части, ответчик по встречному иску суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Таким образом из совокупности изложенного следует, что требования п. 1 ст. 218 ГК РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при строительстве жилого дома соблюдены. Настоящий суд не располагает доказательствами о том, что иные физические или юридические лица оспаривают право истца на созданный объект недвижимости.
Но, однако, несмотря на законность соблюдения истцами указанных требований ст. 218 ГК РФ, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости: у истцов не имеется разрешения ни на возведение указанных двух этажей, ни на реконструкцию жилого дома.
В соответствии с изложенным, поскольку возведенное строение имеет признаки самовольности, суд, кроме изложенного, обязан руководствоваться пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законы интересы других лиц сохранение данного объекта недвижимости и удовлетворение заявленного требования истца, определением суда была назначена судебно-строительная экспертиза.
Выводы данной экспертизы суду представлены и имеются нал.д. с 84 по 98.
Заключением данной экспертизы установлено, что возведенный объект недвижимости в виде индивидуального жилого дома расположен в границах правомерного земельного участка площадью 1700 кв. метров, за его пределы не вышел, площадь застройки соблюдена.
При этом экспертом сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
Другие доводы суда о соблюдении истцами при возведении указанного жилого дома градостроительных и строительных норм и правил приведены выше в настоящем решении суда.
В данном заключении эксперта сделан вывод о том, что для нормальной эксплуатации жилого дома достаточен указанный размер земельного участка (л.д. 98).
Данный вывод эксперта им обоснован, при этом указано, что из общего правомерного земельного участка в 1700 кв.метров, застроенная площадь составляет 36 процентов, что соответствует градостроительному регламенту, в котором указано, что максимальный коэффициент застройки должен быть 40 процентов.
Кроме того, заключением указанной экспертизы установлено, что к спорному домовладению имеются самостоятельные бытовые и пожарные подъезды, а само строение не является источником загрязнения окружающей среды и не создает условий для такового, строение является безопасным.
Экспертом сделан вывод о том, что домовладение имеет отдельное подключение к городским инженерным сетям, сетям водоснабжения, электроснабжения и канализации.
Помимо изложенного эксперт исследовал вопрос о влиянии указанного домовладения на возможность нормального использования рядом расположенных строений на соседних участках, в результате чего сделано заключение о том, что спорное строение не влияет и не создает опасность для жизни и здоровью граждан, так как при его строительстве проведены все необходимые сейсмические мероприятия а межевые споры отсутствуют.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности - это 39 лет, а также стаж экспертной работы - 23 лет, в том числе практически все эти годы в государственном учреждении по производству экспертиз (НИЛСЭ г. Краснодара), а кроме того и наличие специальной лицензии л.д.84). Помимо изложенного экспертом сделан категорический вывод о том, что без ущерба для всего строения в целом, снос двух верхних этажей невозможен.
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно ответчик по встречному иску, в лице администрации города, обязан представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении встречного иска.
Согласно же представленных доказательств суд не усматривает оснований, по которым требование истцов о признании права собственности на жилой дом возможно признать незаконным и не подлежащим удовлетворению.
Таким образом суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме.
При этом, удовлетворяя требование истцов по встречному иску, суд не усматривает ничего противозаконного в том, что все истцы, действуя согласованно, просят о признании права собственности на данный объект недвижимости в равных долях за каждым из них.
При таких обстоятельствах, когда суд принял решение об удовлетворении в полном объеме встречных требований, то, исходя из анализа приведенных выше доказательств, а также требований ст. 138 ГПК РФ, предусматривающей отказ в удовлетворении первоначального иска в случае удовлетворения требований встречного иска, в удовлетворении требований администрации города Сочи о сносе самовольного строения, следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 49, 48 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
За БОНДАРЬ В.Ф.,
ШЕСТАКОВЫМ Д.Г.
и БОРОВЫМ В.А.
признать право собственности, за каждым из них, по 1\3 доле на жилой дом, литер «К», этажностью -пять плюс мансарда, общей площадью 3381,7 кв.метра, в том числе жилой- 2608,8 кв.метров, расположенного на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, Номер обезличен
Администрации города Сочи в удовлетворении иска к Шестакову Д.Г., Бондарь В.Ф. и Боровому В.А. о сносе самовольного строения - отказать.
Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент публикации не вступило в законную силу.