Именем Российской Федерации
10 ноября 2010 года Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи к МИТИН А. В. о сносе самовольной постройки,встречному иску МИТИН А. В. к администрации города Сочи,Маркосян Э. А. о сносе самовольной постройки и устранении препятствий в пользовании незавершенными строительством объектами и земельным участком,встречному иску Росляковой Е. И. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности,встречному иску Тезиевой Д. Д. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности,встречному иску Рыженко В. В. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности,встречному иску Барышев Н. Е. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности,встречному иску Маркосян Э. А. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к МИТИН А. В. о сносе самовольного строения (в части), а именно в совокупности четырех этажей, возведенных на одном и втором правомерных, незавершенных строительством объектах недвижимости, расположенных в Хостинском районе города Сочи.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела истцом были увеличены заявленные требования о сносе за счет МИТИН А. В.обоих незавершенных строительством объектов.
Обосновывая свои требования, представитель администрации города Сочи по доверенности указывает,что ответчик МИТИН А. В.действительно с 2003 года правомерно пользовался двумя незавершенными строительством жилыми строениями Литер А и Литер Б,расположенными на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.метров по адресу:город Сочи,<адрес>.Однако затем МИТИН А. В.и другими лицами без законных на то оснований,над своими двумя правомерным строениям, расположенным на одном земельном участке, возвел незаконные этажи, при этом на одном из них незаконно возвел один этаж и мансарду,на втором - два этажа: шестой и седьмой.Тем самым,данные строения перестали отвечать своему первоначальному назначению как индивидуальный жилой дом,так как дом стал многоквартирным и часть помещений в нем была продана МИТИН А. В. другим лицам.МИТИН А. В..и другие лица,самовольно возведшие несколько этажей не получили разрешение на это строительство в нарушение требований ст.51 Градостроительного Кодекса РФ,что является признаком самовольной постройки,установленным в п.1 ст.222 ГК РФ.Снос данных самовольно построенных этажей невозможен без сноса обоих зданий.Снести данную пристройку ответчик добровольно отказался.Вместе с тем,данные строения находятся в зоне строительства олимпийского объекта в виде объездной дороги вокруг города Сочи,канализационного коллектора и расширения дорог города Сочи,что тем самым грубо нарушает права и законные интересы других лиц, и в связи с этим эти два недостроенных строения подлежат сносу ответчиком МИТИН А. В. за свой счет и своими силами.Действительно в ранее выданной в августе 2010 года справке указывалось,что строения МИТИН А. В. не попадают в зону строительства олимпийских объектов.Однако затем в ходе корректировки плана строительства было установлено,что согласно сведений градостроительной базы данных на 18 октября 2010 года рассматриваемый земельный участок по улице <адрес> затрагивает предполагаемые границы земельных участков объекта Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курта,утвержденной постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2007 года №991 в редакции постановления Правительства РФ от 31 декабря 2008 года №1086,от 27 июля 2009 года №613,и в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 года №310-ФЗ/ред.от 30 декабря 2008 года/ «Об организации и проведении 22-х Олимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи,развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Глубоководный выпуск очистных сооружений канализации «Бзугу» от канализационной насосной станции №36,Малая объездная автомобильная дорога от <адрес> до моста через р.Сочи,реконструкция существующих внутригородских автомобильных дорог.Что также подтверждается схемой размещения объекта.Данная справка выдана управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи.Тем самым,незаконные строения МИТИН А. В.находятся в границах земельного участка,который предполагается использовать для размещения олимпийских объектов.Тем самым,данные строения не могут быть сохранены и подлежат сносу.По этим основаниям,не подлежат удовлетворению заявленные по данному делу встречные исковые требования.Митин пользуется земельным участком без надлежащего оформления,так как его право собственности или аренды на данный участок никаким образом нигде не зарегистрировано,имеется только постановление администрации города Сочи о согласовании границ земельного участка.Данное обстоятельство свидетельствует о том,что данный участок является муниципальной собственностью,а орган местного самоуправления не согласен с нахождении на данном участке незаконно построенных двух незавершенным строительством объктов.
Ответчик МИТИН А. В. в свою очередь заявил встречные требования, указав при этом, что он не согласен на снос указанных этажей,и на снос обоих здания, снос верхних этажей должны были осуществить иные лица, указанные им в качестве ответчиков, которые самовольно заняли его незавершенные строительством объекты недвижимости и возвели над ними указанные спорные помещения.Снос этажей невозможен без разрушения целостности всего здания, может быть причинен ущерб строениям в целом, может наступить обрушение данных строений.По этим причинам представитель МИТИН А. В. просит суд удовлетворить его требование об истребовании строения под литером «А» из чужого незаконного владения, а именно из владения ответчика Маркосян Э. А., которая со своими членами семьи без всяких оснований заняла помещения этого дома и проживает там, создав ему препятствия в пользовании его собственностью.Представитель МИТИН А. В. также не согласен на удовлетворение заявленных по делу встречных исковых требований о признании действительными заключенных МИТИН А. В. с другими гражданами договоров купли-продажи ряда помещений в строениях под Литерами А и Б,оспаривая подлинность и законность данных договоров купли-продажи.
Ответчик по данному требованию, Маркосян Э. А.,не признав исковые требования администрации города, а также требования МИТИН А. В.и других истцов по встречным искам,предъявила встречный иск, пояснив в судебном заседании, что 25 декабря 2008 года она купила у МИТИН А. В., который действовал через свое доверенное лицо, а именно Говердовской Т. Ю., определенные помещения в указанном доме на третьем этаже, фактически квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.метров,в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.метров по <адрес>, уплатив за нее МИТИН А. В. <данные изъяты> рублей.В связи с чем она просит признать за ней право собственности на эти помещения и отказать в удовлетворении заявленных по делу остальных исков.
Другие физические лица, а именно Росляковой Е. И.,Тезиевой Д. Д..,Рыженко В. В..,Барышев Н. Е.. предъявили в суд встречные исковые требования к МИТИН А. В.и Говердовской Т. Ю.об исполнении обязательств по договорам купли-продажи и признании права собственности на приобретенные ими у МИТИН А. В.помещения,представитель истцов по данным встречным исковым требованиям в судебном заседании просил их удовлетворить и отказать в удовлетворении исков администрации района,Митина и Маркосян Э. А.,пояснив,что Росляковой Е. И.,Тезиева Д.Д.,Рыженко В.В.,Барышев Н.М. купили по заключенным с МИТИН А. В. через его представителя Говердовской Т. Ю.помещения в недостроенных жилых строениях по <адрес>,уплатив ему значительные денежные средства,договора купли-продажи заключены в письменной форме, имеются расписки о получении денег и в настоящее время данные лица пытаются оформить свои права на данные помещения, но в силу того, что МИТИН А. В. всячески уклоняется от этого, они и обратились в суд с настоящими исками.
Представитель Говердовской Т. Ю.в судебном заседании согласился с заявленными требованиями Росляковой Е. И.,Тезиевой Д.Д.,Рыженко В.В.,Барышева Н.М.,признавая,что его доверителем Говердовской Т. Ю.с указанными гражданами от имени МИТИН А. В.были заключены договора купли-продажи жилых помещений в недостроенном жилом доме по <адрес>,данные договора соответствуют требованиям ГК РФ,и за этими лицами может быть признано право собственности на купленные ими помещения.С остальными исками он не согласен.
Суд,выслушав стороны,исследовав материалы дела,в том числе и заключение эксперта,приходит к выводу о том,что подлежит удовлетворению иск администрации города Сочи к МИТИН А. В.о сносе строения,а остальные заявленные по делу встречные иски удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
В соответствии с требованиями п.2 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии со ст.ст.51 и 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществить строительство. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство обладают органы местного самоуправления на основании п.6 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно постановления Главы города Сочи от 24 февраля 2009 гола №62 полномочиями на выдачу разрешения на строительство обладает заместитель главы города Сочи, координирующий работу по вопросам строительства, архитектуры и автомобильных дорог.
Согласно требований ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом,другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет.
В ст.25 Закона РФ от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос/полную разборку/самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Как следует из представленных суду письменных доказательств и установлено судом в судебном заседании, ответчику по данному делу МИТИН А. В. на праве собственности принадлежат два незавершенных строительством объекта недвижимости, значащиеся под литерами «А» и «Б», расположенные по <адрес> в Хостинском районе города Сочи.
Данное обстоятельство подтверждается представленными суду надлежащими копиями свидетельств о государственной регистрации права его права собственности на указанные незавершенные строительством объекты.
Одним из оснований возникновения у МИТИН А. В. права собственности явился договор купли-продажи указанных строений у гражданки Гуськовой Р.В., при этом договор был заключен с согласия органа муниципальной власти, о чем было принято соответствующее постановление. Затем соответствующим постановлением МИТИН А. В. органом муниципальной власти была разрешена корректировка проекта дома с увеличением количества квартир в указанных домах, что подтверждается копией данного постановления. Кроме этого, решением Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования МИТИН А. В. на незавершенные строительством объекты недвижимости. Указанное решение суда, в итоге, явилось основанием регистрации возникновения у МИТИН А. В. прав собственности на спорные объекты недвижимости.
Относительно прав МИТИН А. В. на земельный участок, расположенный под указанными строениями, то суду в подтверждение законности этих прав представлено распоряжение Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров, расположенного под указанными строениями для их последующей нормальной эксплуатации. Каких-либо других доказательств правомерности использования МИТИН А. В.или иными лицами данного земельного участка суду не предоставлено.
Тем самым, права МИТИН А. В. на настоящий момент на указанный земельный участок надлежащим образом в юридическом отношении не оформлены, его право на указанный земельный участок не зарегистрировано в установленном законом порядке, не определено целевое назначение используемого им земельного участка.
Первоначально администрацией <адрес> был предъявлен иск о сносе самовольно построенных МИТИН А. В. верхних этажей, не оспаривая правомерность владения ответчиком МИТИН А. В. указанным земельным участком, не указывая на это обстоятельство, как на основание заявленного требования о сносе верхних этажей двух указанных строений. Однако затем в ходе рассмотрения представитель администрации указал на незаконность владения ответчиком земельным участком, что, по его мнению, должно влечь признание строений самовольными и их сносе в силу требований ст.222 ГК РФ.
Таким образом, суд приходит к выводу, о том,что спорные строения возведены на неправомерно используемом ответчиком земельном участке.
Названным двум спорным строениям в установленном порядке органом муниципальной власти присвоены регистрационные адреса по <адрес>
Как установлено в судебном заседании, что подтверждается объяснениями сторон и третьих лиц, участвующих в разрешении спора, а также заключением эксперта, с момента регистрации за МИТИН А. В. права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, к указанным двум капитальным строениям надстроены этажи, причем над строением под литером «А» надстроен один этаж, над строением литер «Б» - один надземный этаж и один мансардный.
При этом заключением эксперта в категоричной форме сделан вывод о том, что указанная надстройка имела место в период времени после 2005 года до 2010 года. Такой вывод эксперта основан на сведениях, имеющихся в технических паспортах на спорные объекты недвижимости, так как право собственности МИТИН А. В. на незавершенные строительством объекты недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах судом делается вывод о том, что фактически ответчиком и другими физическими лицами произведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой спорные объекты претерпели существенные изменения и фактически к настоящему моменту возникли новые объекты недвижимости. При этом суд учитывает, что из первоначально построенного индивидуального жилого дома, дом стал многоквартирным.
Таким образом, действительно, на осуществление возведения дополнительных этажей к спорным строениям необходимо было предварительное получение разрешения на ведение таких работ от органа муниципальной власти. Такого разрешения в данном конкретном случае ни ответчиком, ни другими лицами получено не было.
Таким образом, указанные строения имеют признаки самовольного строения, поскольку возведение дополнительных этажей осуществлено без получения разрешения. При этом пунктом 28 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года предусмотрено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Для разрешения вопроса, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, определением суда по данному делу была назначена судебно-строительная экспертиза. При этом указанным заключением эксперта установлено, что оба незавершенных строительством объекта недвижимости расположены на правомерном земельном участке, за его пределы не вышли, являются устойчивыми к сейсмическим воздействиям, по объемно-планировочному решению, по видам примененных при возведении жилых домов строительных материалов соответствуют санитарно-техническим и противопожарным требованиям. Помимо изложенного указанным заключением эксперта в категоричной форме сделано заключение о том, что при возведении указанных строений интересы третьих лиц не нарушены, а также не создано угроз жизни и здоровью граждан, являются безопасными для окружающих.Заключением эксперта установлено, что снос верхних этажей, на одном из строений снос одного пятого этажа, на втором - пятого и мансарды, не возможен без причинения вреда и ущерба указанным двум строениям в целом. При этом такие выводы эксперты мотивированы и аргументированы, сделаны экспертом с осмотром предметов спора.
Тем самым,суд приходит к выводу о том, что два незавершенных строительством объекта Литер А и Литер Б являются самовольными строениями, при этом не представляется возможным осуществить снос самовольно построенных над правомерными помещениями этажей, в связи с чем в силу требований ст.222 ГК РФ данные строения подлежат сносу за счет лица, их построившего, т.е.ответчика МИТИН А. В.
Данные строения не могут быть сохранены за МИТИН А. В.и иными физическими лицами, заявившими встречные иски в ходе рассмотрения данного дела в силу изложенных обстоятельств, а также учитывая следующие обстоятельства:
Судом установлено, что указанные незавершенные строительством объекты находятся в зоне строительства ряда олимпийских объектов и развития города Сочи, что подтверждается предоставленными в суд представителем истца справкой комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи и схемой размещения объектов Программы строительства Олимпийский объектов.
Строительство указанных объектов осуществляется во исполнение Федерального Закона от 1 декабря 2007 года №310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХ11 Олимпийских зимних игр и Х1 Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,постановления Правительства РФ от 29 декабря 2007 года №991 « О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта»,Закона Краснодарского края от 13 марта 2008 года №1405-КЗ «Об утверждении краевой целевой программы «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта /2008-2013 годы/».
Согласно предоставленной в суд представителем истца справки и схемы, на земельном участке МИТИН А. В.по <адрес> с находящимися на нем двумя строениями Литер А и Литер Б расположены Глубоководный выпуск очистных сооружений канализации «Бзугу» от канализационной насосной станции №,Малая объездная автомобильная дорога от <адрес> до моста через р.Сочи, реконструкция существующих внутригородских автомобильных дорог города Сочи.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Администрация города, в обоснование своих доводов предоставила суду объективные доказательства того, что самовольные строения МИТИН А. В.Литер А и Литер Б нарушают права и законные интересы других лиц, противоречат Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курта, утвержденной постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2007 года №991 в редакции постановления Правительства РФ от 31 декабря 2008 года №1086,от 27 июля 2009 года №613,Федеральному закону от 1 декабря 2007 года №310-ФЗ/ред.от 30 декабря 2008 года/ «Об организации и проведении 22-х Олимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,тем самым, данные строения не могут быть сохранены как за МИТИН А. В., так и за иными физическими лицами, подлежат сносу МИТИН А. В.за его счет.
По указанным основаниям не подлежат удовлетворению заявленные по данному делу встречные исковые требования как о признании договоров купли-продажи действительными, признании права собственности на помещения, так и об истребовании помещений из чужого незаконного владения.
При этом суд, помимо изложенных обстоятельств учитывает следующее:
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При чем, п. 1 и 2 ст.223 ГК РФ в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Таким образом, предоставленные истцами по встречным искам договоры купли-продажи недвижимого имущества,заключенные от имени МИТИН А. В.Говердовской Т. Ю..являются ничтожными, не имеют правовой силы и правового значения,так как не прошли государственную регистрацию, а кроме этого, заключены на самовольно построенные строения и помещения, которыми МИТИН А. В.не имел права распоряжаться иным лицам, а заключенные им договоры не подлежат исполнению. Лица,заключившие данные договора с МИТИН А. В., вправе обращаться в суд с исковыми требованиями к МИТИН А. В.об истребовании у него незаконно полученных денежных средств по указанным договорам купли-продажи.
Настоящим судом проверялись и доверенности, которые МИТИН А. В. выдал гр-ке Говердовской Т. Ю., при этом все доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ предоставляли последней право производить отчуждение указанных объектов недвижимости, как в целом, так и отдельно по помещениям, по цене - по своему усмотрению, и с правом получения денег. Правомочность и законность указанных доверенностей никем не оспорена и данные доверенности не признаны недействительными и не были отменены самим МИТИН А. В.
Более того, в деле имеется согласие супруги МИТИН А. В., гражданки Митиной М.А., на совершение всяких сделок с указанными объектами недвижимости, по усмотрению МИТИН А. В.. Данное согласие также не было отозвано данным лицом и никогда не оспаривалось.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что данные доверенности, выданные МИТИН А. В.Говердовской Т. Ю..,являются действительными, их подлинность не вызывает сомнений и не оспорена в судебном порядке, однако Говердовской Т. Ю.от имени МИТИН А. В.была не вправе осуществлять сделки и распоряжаться самовольно построенными помещениями в недостроенных строениях, а заключенные ею договора купли-продажи не прошли государственную регистрацию и не могут рассматриваться судом как основания возникновения права собственности у лиц,заявивших встречные иски: Росляковой Е. И.,Тезиевой Д.Д.,Рыженко В.В.,Барышева Н.М.,Маркосян Э.А.
В связи с изложенным,суд приходит к выводу о том,что подлежит удовлетворению иск администрации города Сочи к МИТИН А. В.о сносе,а остальные встречные иски удовлетворению не подлежат.
По делу проводилась судебная строительная экспертиза, согласно определения суда от 7 июля 2010 года расходы по производству экспертизы были возложены в равных долях на Маркосян Э. А.,Митина А.В.,Рослякову Е.И.,Тезиеву Д.Д.Экспертиза была оплачена только МИТИН А. В.в сумме <данные изъяты> рублей. Остальными лицами оплата в сумме по <данные изъяты> рублей каждым произведена не была.
В соответствии с требованиями ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что судебные издержки в виде оплаты экспертизы в сумме по <данные изъяты> рублей должны быть взысканы с Маркосян Э. А.,Росляковой Е.И.и Тезиевой Д. Д.в пользу эксперта ФИО1
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Удовлетворить исковое заявление администрации города Сочи к МИТИН А. В. о сносе самовольной постройки.
Обязать МИТИН А. В. своими силами и за свой счет осуществить снос недостроенных жилых строений Литер А и Литер Б, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.метров по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречного иска МИТИН А. В. к администрации <адрес>, Маркосян Э. А. о сносе самовольной постройки и устранении препятствий в пользовании незавершенными строительством объектами и земельным участком, встречного иска Росляковой Е. И. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности, встречного иска Тезиевой Д. Д. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности, встречного иска Рыженко В. В. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности, встречного иска Барышев Н. Е. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности, встречного иска Маркосян Э. А. к МИТИН А. В. и Говердовской Т. Ю. об исполнении обязательств по договору и признании права собственности отказать.
Взыскать в пользу эксперта ФИО1 с Маркосян Э. А.,Росляковой Е.И.,Тезиевой Д.Д судебные расходы по <данные изъяты> рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение 10 дней, отпечатано в совещательной комнате.
Судья: В.Л.Сидоров.
На момент публикации не вступило в законную силу.