РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 декабря 2010 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О. А.
с участием прокурора
адвоката
при секретаре КОЛЕНКИНОЙ А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гоцуленко С.Ж. к обществу с ограниченной ответственностью «Улыбка» и администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструируемом состоянии и признании права собственности на реконструированный объект недвижимости и признании права собственности на долю в нем,
УСТАНОВИЛ:
Гоцуленко С.Ж. обратился в суд с иском к администрации города Сочи о сохранении объекта недвижимости в виде здания кафе в реконструируемом состоянии и признании права собственности на долю в данном реконструированном объекте недвижимости.
В обоснование своих требований при этом истец указал, что на правомерных, арендованных в установленном порядке, земельных участках, ответчик имел в своей собственности здание кафе, расположенное в Хостинском районе города Сочи.
Впоследствии между ним и ответчиком по делу был заключен инвестиционный договор по реконструкции данного здания кафе, по окончании данных работ он, как физическое лицо, должен был получить в свою собственность 1\3 долю данного объекта недвижимости, согласно доле вложенных в реконструкцию его денежных средств.
К настоящему моменту они произвели реконструкцию указанного объекта недвижимости.
Истец при этом указывает, что, хотя реконструкция объекта произведена с получением в установленном порядке разрешения от органа муниципальной власти, однако входе реконструкции незначительно превышена общая площадь строения, в силу чего строение имеет признаки самовольности. Разрешить данный вопрос в ином порядке, как указывает истец, он лишен возможности, поскольку администрация города отказала ему в положительном решении данного вопроса, после чего он и обратился в суд с настоящим иском.
При этом истец полагает, что его требование о признании права собственности на долю реконструированного объекта недвижимости законно и основано на требованиях части 3 ст. 222 ГК РФ, а также содержании заключенного между ним и ответчиком по делу договора инвестирования.
Определением суда администрация города Сочи привлечена к участию в деле в качестве ответчика.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представитель общества с ограниченной ответственностью не возражал против удовлетворения иска.
Представитель администрации города Сочи оставил разрешение спора на усмотрение суда. При этом представитель администрации города указал, что орган муниципальной власти не оспаривает прав общества на четыре земельных участка, которые фактически заняты зданием кафе. Администрация города не оспаривает того обстоятельства, что данные земельные участки используются в связи с целевым назначением. Администрация города не оспаривает выводов экспертизы о соответствии спорного объекта недвижимости строительным нормам и правилам.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, в том числе и заключение судебно-строительной экспертизы, находит исковые требования Гоцуленко С.Ж. подлежащими удовлетворению.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Из материалов настоящего дела следует, что настоящему истцу на праве аренды принадлежат четыре земельных участка, расположенных по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи. При этом на л.д. 15 имеется договор аренды одного земельного участка площадью 172 кв.метра0, а на л.д. 18- договор аренды второго земельного участка, площадью 14 кв.метров, на л.д. 32- договор аренды третьего земельного участка площадью 68 кв.метров и на л.д. 44 - договор аренды земельного участка площадью 676 кв.метров. При этом указанные договоры аренды заключены сторонами по делу в лице муниципального образования город - курорт Сочи, с одной стороны, и настоящим истцом по делу, с другой стороны. Все четыре договора зарегистрированы в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, участки сформированы, и поставлены на постоянный кадастровый учет, в подтверждение чего суду представлены кадастровые паспорта четырех земельных участков ( л.д. с 13 по 50). Земельные участки примыкают друг к другу, что следует из сведений в договорах аренды, исходя при этом из их адресов расположения, все они расположены по <адрес> в Хостинском районе города Сочи.
При этом все данные участки предоставлены в целях размещения и эксплуатации здания кафе.
Таким образом, указанные земельные участки на законных основаниях принадлежат ответчику по делу, а именно обществу с ограниченной ответственностью «Улыбка», и его права на них никем не оспорены и не оспариваются, в том числе и органом муниципальной власти.
Более того, в настоящем судебном заседании представитель администрации города Сочи пояснил, что орган муниципальной власти не оспаривает право аренды истца на данные земельные участки, не оспаривая при этом и то, что указанные земельные участки используются истцом в соответствии с разрешенным видом использования.
На указанных земельных участках ответчик имеет в своей собственности здание кафе. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве собственности ( л.д. 12).
Помимо изложенного истцом и ответчиком, а именно обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» суду представлено и постановление органа муниципальной власти о разрешении реконструкции указанного здания кафе. Данное постановление имеется на л.д. 29 от 5 июня 2002 года и второе постановление - от 18 июля 2008 года о разрешении завершения реконструкции. Однако при этом, сторонами по делу не представлено суду надлежащего, юридически правильного, отвечающего требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, оформленного разрешения на ведение строительных работ.
Более того, из объяснений сторон и сведений в заключении эксперта следует, что при осуществлении реконструкции здания кафе стороны превысили допустимую общую площадь здания.
Фактически к настоящему моменту истцом и ответчиком по делу создан новый объект недвижимости.
При чем указанный объект недвижимости, действительно, имеет некоторые признаки самовольности, указанные в пункте 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку его реконструкция осуществлена вопреки требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей выдачу разрешения не только при первоначальном возведении объектов недвижимости в виде строений, но и их реконструкцию. Такого разрешения от органа муниципальной власти сторонами, фактически, при возведении спорного объекта недвижимости получено не было.
Разрешить данный спор в ином порядке истец лишен возможности, поскольку органом муниципальной власти фактически в этом отказано, о чем имеется сообщение на л.д. 10.
При разрешении настоящего спора суд должен руководствоваться требованиями ст. 218 и 222 ГК РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности вообще и возникновение права собственности на самовольную постройку, в частности.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истец, предъявив настоящий иск, утверждает, что спорный объект недвижимости возведен на его личные средства и средства Общества.
В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истца органом муниципальной власти не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению их объяснения в этой части, орган муниципальной власти суду не представил и не просил суд об оказании помощи в истребовании таких доказательств.
Таким образом, из изложенного следует, что требования п. 1 ст. 218 ГК РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при строительстве жилых домов соблюдены. Настоящий суд не располагает доказательствами о том, что иные физические или юридические лица оспаривают право истца на созданные объекты недвижимости.
Но, однако, несмотря на законность соблюдения указанных требований ст. 218 ГК РФ, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольного объекта недвижимости, о чем указано выше в настоящем решении.
В соответствии с изложенным, поскольку возведенное строение имеет признаки самовольности, суд, кроме изложенного, обязан руководствоваться пунктом 3 ст. 222 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом указано, что право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или же, если данное жилое строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Для установления обстоятельств, нарушает ли права и охраняемые законы интересы других лиц сохранение данных объектов недвижимости и удовлетворение заявленного требования истца, определением суда была назначена судебно-строительная экспертиза.
Выводы данной экспертизы суду представлены и имеются на л.д. со 125 по 149.
Заключением данной экспертизы установлено, что возведенный объект недвижимости расположен в границах правомерных земельных участков, за их пределы не вышли, площадь застройки соблюдена.
Данный вывод эксперта им обоснован, при этом указано, что из общей площади правомерных земельных участков, застроенная площадь составляет 24 и 22 процента (л.д.53 том 2), что соответствует градостроительному регламенту, в котором указано, что максимальный коэффициент застройки должен быть 40 процентов.
При этом экспертом сделан категоричный вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствуют требованиям строительных норм и правил, сделан анализ существующих в этой области норм и правил, а также имеются ссылки на конкретные нормативные акты в области строительства.
В данном заключении эксперта сделан вывод о том, что для нормальной эксплуатации указанного здания кафе достаточна площадь арендованных четырех земельных участков.
Кроме того, заключением указанной экспертизы установлено, что к спорному строению кафе имеются самостоятельные бытовые и пожарные подъезды, а сами строения не являются источником загрязнения окружающей среды и не создают условий для такового, оба строения являются безопасными.
Экспертом сделан вывод о том, что строения, входящие в общее понятие здание кафе - имеют отдельное подключение к городским инженерным сетям, сетям водоснабжения, электроснабжения и канализации.
Помимо изложенного эксперт исследовал вопрос о влиянии указанного строения на возможность нормального использования рядом расположенных строений на соседних участках, в результате чего сделано заключение о том, что спорные строения не влияют и не создают опасность для жизни и здоровью граждан, так как при их строительстве проведены все необходимые сейсмические мероприятия а межевые споры отсутствуют.
Суд, тщательно исследовав указанное заключение судебно-строительной экспертизы, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов эксперта. Эксперт имеет высшее образование в данной отрасли знаний, значительный стаж работы по специальности, а также стаж экспертной работы и наличие специальной лицензии (л.д.149).
В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию по гражданским делам, о чем указано выше в настоящем решении суда, следует, что именно администрации города обязана представить суду доказательства в опровержение выводов указанной экспертизы.
Однако администрация города не представила суду таких доказательств, не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств, назначении по делу, например, повторной судебно-строительной экспертизы.
В силу изложенного суд лишен возможности оценить доказательства, которые бы могли быть положены в основу решения суда об отказе в удовлетворении иска.
Помимо изложенного, согласно представленных доказательств суд также не усматривает оснований, по которым требование истца о признании за ним права собственности на 1\3 долю указанного объекта недвижимости возможно признать незаконным и не подлежащим удовлетворению.
Истцом представлен надлежащий договор инвестирования в строительство указанного объекта недвижимости. Ответчики при этом прав истца на испрашиваемую им долю в объекте недвижимости не оспаривают. В соответствии со ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком исковых требования суд принимает решение об удовлетворении заявленных требований.
Таким образом суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, при этом государственная пошлина по данному иску оплачена в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 218, 222 ГК РФ, 51 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Сохранить здание кафе Ч. и пристройку к зданию кафе, расположенные по <адрес> в Хостинском районе города Сочи в реконструированном виде, согласно чего считать основное здание кафе, литер Ж и Ж1 - общей площадью 1990,30 кв.метров, количество этажей - три (в том числе цокольный) и подвал, а также пристройку к зданию кафе, литер Д, общей площадью 154, 4 кв.метра, количество этажей - три (в том числе цокольный), Итого - общую площадь здания кафе с пристройкой считать 2, 144, 70 кв.метров.
За Гоцуленко С.Ж. признать право собственности на 1\3 часть здания кафе Ч. литеры Ж, Ж1, а также пристройку литер Д, а всего здание с пристройкой общей площадью 2,144, 70 кв.метра, расположенного по <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края.
За обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» признать право собственности на 2\3 часть здания кафе Ч. литеры Ж, Ж1, а также пристройку литер Д, а всего здание с пристройкой общей площадью 2,144, 70 кв.метра, расположенного по <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края.
Решение в 10 дней может быть обжаловано в краевой суд.
Председательствующий Дидик О.А.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
На момент публикации решение не вступило в законную силу.