Именем Российской Федерации
5 марта 2011 года Хостинский районный суд города Сочи
Краснодарского края в составе:
председательствующий судья Сидоров В.Л.,
при секретаре Ягудиной С.О.,
а также с участием адвоката Глазкова А.И.,
предоставившего удостоверение № и ордер №,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хачатряна А.А. к Купцовой В.В., Ивахоненкову Ю.А. и Кривцовой Е.А. о признании сделок недействительными, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права,
У С Т А Н О В И Л:
Хачатрян А.А.обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к Купцовой В.В., Ивахоненкову Ю.А. и Кривцовой Е.А. о признании сделок недействительными, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права.
В исковом заявлении истец указывает, а в судебном заседании представители истца и адвокат пояснили, что с октября 2009 года истцу Хачатряну А.А.на праве собственности, на основании договоров купли-продажи принадлежали пять земельных участков, расположенных в садоводческом товариществе <данные изъяты> Хостинского района г. Сочи.2 апреля 2010 года он, ввиду оказания на него давления со стороны работников милиции, выдал доверенности гражданину Ивахоненкову Ю.А. на продажу этих земельных участков. Однако через несколько дней он, действуя через нотариуса, 10 апреля 2010 года отменил данные доверенности, передав сведения об отмене доверенности в регистрационную службу, которая приняла данные сведения. Однако, через некоторое время истцу стало известно, что указанные участки Ивахоненковым Ю.А. были проданы гражданке Кривцовой Е.А., а той перепроданы Купцовой В.В. При этом у истца воли и намерения на отчуждение земельных участков не было, и, более того, никаких денег по указанным договорам купли-продажи он не получил. Они просят признать все сделки с указанными земельными участками недействительными, аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки от него к покупателям и аннулировать свидетельства о государственной регистрации права собственности лиц, купивших данные земельные участки, данные сделки ничтожны в силу того, что они мнимые и не соответствуют требованиям закона.
Кроме этого, адвокат полагает, что в настоящее время невозможно рассматривать по существу данный иск Хачатряна А.А., так как необходимо получить еще ряд дополнительных документов и доказательств, а кроме этого, у адвоката не было возможности и времени для ознакомления с материалами дела. Кроме этого, он полагает необходимым вызвать и допросить в судебном заседании ряд свидетелей.
Представитель всех трех ответчиков, действуя по доверенностям, иск не признала, пояснив, что совершение всех сделок купли-продажи недвижимого имущества, принадлежавшего истцу в виде пяти земельных участков, было произведено в строгом соответствии с требованиями закона, ГК РФ,2 апреля 2010 года собственник участков Хачатрян А.А. в добровольной форме выдал доверенности на продажу указанных пяти участков Ивахоненкову Ю.А.,а 3 апреля 2010 года между истцом с одной стороны в лице его поверенного Ивахоненкова Ю.А.и покупателем Кривцовой Е.А.были заключены письменные договора купли-продажи земельных участков в с/т <данные изъяты> Хостинского района города Сочи. Согласно договоров/п.3/ цена участков была определена в <данные изъяты> рублей каждый. Расчет сторонами был произведен до подписания договоров, о чем была составлена расписка от 3 апреля 2010 года, после чего была произведена регистрация перехода права собственности от истца к покупателю Кривцовой Е.А., а затем уже 15 апреля 2010 года участки были куплены у Кривцовой Е.А.покупателем Купцовой В.В., которая является добросовестным приобретателем этого имущества, она произвела расчет с продавцом по расписке от 15 апреля 2010 года. Земельные участки в настоящее время ею полностью освоены, на них возведены жилые строения, что подтверждается техническими паспортами. На основании ст.302 ГК РФ данные участки не могут быть истребованы у Купцовой В.В.Согласно Постановления Президиума Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2010 года, отменившего решение Хостинского районного суда от 26 сентября 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда при новом рассмотрении дела суду было необходимо проверить состоялись ли фактически оспариваемые истцом сделки купли-продажи земельных участков. В судебном заседании установлено, что сделки состоялись, являются действительными, соответствуют требованиям ГК РФ, был произведен расчет за продаваемые участки, тем самым, по мнению представителя ответчиков, отсутствуют основания к признанию сделок недействительными, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права покупателя этих участков.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:
Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, до октября 2009 года пять земельных участков, расположенных в садоводческом товариществе <данные изъяты> Хостинского района города Сочи, принадлежали на праве пожизненного наследуемого владения пятерым физическим лицам (Б., М., А., П. и гр-ке Ш.Впоследствии указанные физические лица, оформив данные участки в свою собственность, продали их одному физическому лицу - Хачатряну А.А., истцу по настоящему гражданскому делу.
При этом возникновение у Хачатрян А.А. права собственности на все данные участки надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ ему были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
При этом на настоящий момент возникновение прав указанных пяти физических лиц, а также возникновение права собственности Хачатряна А.А. на спорные пять земельных участков никем не оспорено и не оспаривается.
Таким образом, на период с начала апреля 2010 года Хачатрян А.А. являлся надлежащим собственником названных объектов недвижимости.
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
То есть, исходя из данной нормы закона, истец, являясь надлежащим собственником пяти земельных участков, вправе был принять решение об их отчуждении в пользу иного или иных лиц.
При этом статьей 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену),тем самым, данная сделка является исключительно возмездной, и продавец вместо своего имущества получает за него оговоренную сторонами денежную сумму. В соответствии со ст. 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли -продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 554 и 555 ГК РФ предмет договора, а также цена в договоре продажи недвижимости являются существенными условиями договора, данный договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела объективно следует, что все пять участков, ранее принадлежащих истцу по делу, проданы от его имени 3 апреля 2010 года его доверенным лицом Ивахоненковым Ю.А.по доверенностям за <данные изъяты> рублей каждый, то есть в общей сложности, пять участков проданы за <данные изъяты>.
Судом установлено, что данные договора купли-продажи земельных участков были заключены продавцом в лице его поверенного Ивахоненкова Ю.А.с покупателем Кривцовой Е.А.на основании выданных 2 апреля 2010 года истцом Хачатряном А.А.нотариально удостоверенных доверенностей, которыми он уполномочивал Ивахоненкова Ю.А.распоряжаться принадлежащими ему пятью земельными участками. Из исследовавшихся в судебном заседании письменных договоров купли-продажи от 3 апреля 2010 года следует, что эти договора были заключены в письменной форме, прошли государственную регистрацию, согласно п.3 договоров земельные участки были оценены в <данные изъяты> рублей каждый, всего на сумму <данные изъяты>рублей, в соответствии с предоставленной в суд распиской покупатель Кривцова Е.А.передала указанную сумму денег 3 апреля 2010 года поверенному продавца Хачатряна А.А.- Ивахоненкову Ю.А.
В соответствии с п.10 данных договоров, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется на основании данного договора, имеющего силу передаточного акта, по которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель приняла в собственность земельные участки в с/т <данные изъяты> в том качественном состоянии, как он есть на день подписания договора, покупатель оплатил продавцу стоимость продаваемого участка в полной сумме в соответствии с условиями договора, стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора. После чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю была произведена регистрация перехода права собственности от Хачатряна А.А.к покупателю Кривцовой Е.А., о чем были выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя Кривцовой Е.А.
В силу требований п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Основания и порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены в ст.ст.549,554,555,556 ГК РФ, согласно которым соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи недвижимого имущества является передача имущества и переход права собственности на него от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.
Судом объективно установлено, что Хачатрян А.А.действительно добровольно и без какого-либо принуждения 2 апреля 2010 года выдал нотариально удостоверенные доверенности Ивахоненкову Ю.А., согласно которым последний им уполномочивался на продажу спорных земельных участков за цену, на условиях по его усмотрению, для чего ему было предоставлено истцом право подписания договора купли-продажи, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях и по своему усмотрению соглашения/договора/о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающихся истцу аванса, или задатка, получения следуемых по договору купли-продажи денег, зарегистрировать договор и переход права собственности на участки в Управлении Федеральной регистрационной служба по Краснодарскому краю.
Доверенности были выданы истцом сроком на три года с правом передоверия полномочий другим лицам.
В данных доверенностях имеется указание о том, что нотариусом Хачатряну А.А.было разъяснено о том, что действие данных доверенностей прекращается вследствие окончания срока доверенности, отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В соответствии с требованиями ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть предоставлено предоставляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Судом установлено, что при заключении договоров купли-продажи 3 апреля 2010 года предмет договоров купли-продажи земельным участков сторонами был определен, цена продаваемых земельных участков, факт произведенного между сторонами расчета и передача земельных участков от продавца к покупателю оговорены.
Договора купли-продажи земельных участков, заключенные Хачатряном А.А.с Кривцовой Е.А., исполнены сторонами, что подтверждается фактической передачей земельных участков, оплатой имущества и фактом передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.
Следовательно, оспариваемые истцом сделки породили именно те права и обязанности сторон, которые соответствуют их содержанию и намерению продавца Хачатряна и покупателя Кривцовой при заключении и исполнении договоров купли-продажи земельных участков.
Истцом были действительно отменены выданные им доверенности 10 апреля 2010 года, вместе с тем, переход права собственности от него к покупателю по договорам купли-продажи недвижимого имущества уже был зарегистрирован 7 апреля 2010 года и после отмены действия доверенностей Ивахоненкову Ю.А.интересы истца не представлял и сделок с другими лицами от его имени не заключал.
Истцом не оспаривается факт выдачи им доверенностей Ивахоненкову Ю.А.на предмет заключения последним договоров купли-продажи земельных участков по своему усмотрению.
Тем самым, наличие или отсутствие фактического получения Хачатряном А.А.от своего доверенного лица Ивахоненкова Ю.А.денежных средств по указанным договорам купли-продажи не влияет на правовую квалификацию сделок купли-продажи. Доводы истца о том, что в данном случае имело место злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющихся в деле доказательств.
Так, согласно ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась/кабальная сделка/ может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Основанием недействительности сделок под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной является расхождение между волей представляемого и волеизъявлением представителя.
Вместе с тем, истцом не предоставлено в суд доказательств злонамеренного соглашения между ним и Кривцовой Е.А.
В настоящее время добросовестным приобретателем данных участков является Купцова В.В.на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных 15 апреля 2010 года, расписки о передаче денежных средств от 15 апреля 2010 года и выданных ей свидетельств о государственной регистрации ее права собственности на приобретенные ею земельные участки.
В ст.302 ГК РФ указывается о том, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать/добросовестный приобретатель/,то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу изложенного, с учетом требований ст.ст.301-302,ст.ст.166-167 ГК РФ данное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя -Купцовой В.В.
В Постановлении Президиума Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2010 года, отменившего решение Хостинского районного суда от 26 сентября 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, указывается о том, что при новом рассмотрении дела суду было необходимо проверить состоялись ли фактически оспариваемые истцом сделки купли-продажи земельных участков, были ли исполнены требования, предусмотренные ст.454 ГК РФ, тем самым следует выяснить подлинную волю сторон и были ли она направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи.
В силу требований ст.390 ГК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона, являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.
В судебном заседании в ходе дальнейшего рассмотрения дела объективно было установлено, что сделки купли-продажи недвижимого имущества в виде земельных участков, принадлежавших Хачатряну А.А., состоялись, являются действительными, соответствуют требованиям ГК РФ, при заключении сделок был произведен расчет за продаваемые участки, тем самым, отсутствуют основания к признанию сделок недействительными, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права покупателя этих участков.
По указанным основаниям исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
Суд при этом не может принять доводы представителей истца и адвоката, так как они опровергаются изложенными в решении доказательствами и материалами дела.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении искового заявления Хачатряна А.А. к Купцовой В.В., Ивахоненкову Ю.А. и Кривцовой Е.А. о признании сделок недействительными, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении и переходе права собственности на земельные участки и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение 10 дней, отпечатано в совещательной комнате.
Судья: В.Л.Сидоров.
На момент публикации не вступило в законную силу.